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 Posté - 16 mars 2017 : 18:26:17
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Bonjour
Les syndicats de copropriétés (suivant la loi ALUR) votent et appellent désormais une cotisation au titre du fonds travaux, lequel ne peux pas faire moins de 5% du budget annuel.
Le fonds grossit donc d'année en année, mais du point de vue purement comptable, mon patrimoine (à moi) fond (ce n'est pas le même mot  )
Je suis loueur en meublé professionnel, je tiens ma comptabilité, et je m'inquiète fortement de la nature de cette dépense (En tant que loueur propriétaire d'un lot de copropriété, quand je loue ce qui m'appartient en tant qu'immeuble, c'est simple, facile et de très bon gout, y'a pas à se casser la tête pour la comptabilité, du moins pas plus que d'habitude).
Sont-ce des travaux PCG=615 (entretien)?
A priori, je ne vois pas trop comment, puisqu'il n'y a en face aucune facture de travaux.
Sont-ce un actif, une somme destinée a perdurer plus d'un exercice?
La loi dit que cette somme part de l'actif du copropriétaire pour appartenir a l'actif du syndicat.
Un actif ne correspond pas vraiment à cette définition.
Apparemment il s'agirait comptablement d'une dépense qui représente une charge et qui serait déductible, mais dans quoi la classer?
Help!
Pour compliquer:
Par miracle, elle (cette somme, du moins la multiplicité de ces dons annuels) réapparait apparemment dans le patrimoine du copropriétaire le jour ou les travaux sont votés...
Si quelqu'un a une idée sur les nouvelles opérations comptables qu'il faut passer à ce nouveau moment 
Don du ciel? (Si oui, quel PCG?, si non taper zéro)
Cette remarque ne me permet pas pour autant de la classer dans les actifs avec les dépôts de garantie, genre 200, puisque, si je quitte le syndicat, alors elle n'apparaitra plus jamais comme un actif puisque si elle n'est pas perdue entièrement pour le lot de copropriété (auquel elle n'appartient pas) elle est donc perdue pour moi.
C'est pour moi un être comptable étrange.
Merci de vos lumières et de vos suggestions!
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Édité par - ribouldingue le 16 mars 2017 18:39:36 |
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biscotte
Contributeur senior
799 message(s)
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 Posté - 18 mars 2017 : 11:03:37
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Bonjour,
pour moi je ne vois que 2 possibilités
- si ce n'est pas remboursé lors de la vente alors c'est une charge
- si ça l'est c'est un dépôt de garantie
Donc je dirais 615...
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Lee75
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Posté - 18 mars 2017 : 12:14:46
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Bonjour,
Egalement je dirais 615 en fonction de votre situation, mais sans certitude. |
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Posté - 18 mars 2017 : 14:09:19
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Merci de vos réponses.
Faute de mieux j'irais dans cette direction, mais ça n'est qu'un pis-aller parce que:
1/ il n'y a pas de facture de travaux
2/ Cela sous-entend en faisant le bilan de l'exercice que j'ai fait des travaux, ce qui n'est pas le cas.
3/ Le pire c'est que si par exemple sur 10 ans nous cotisons au fond pendant 9 ans et que la dixième nous fassions des travaux, et que cela se puisse faire avec les sous du fond, comptablement la situation est la suivante:
Pendant neuf ans l'entreprise fait des travaux
La dixième année, l'entreprise ne fait aucun travaux.
C'est ..... hum hum...... juste pile poil l'inverse de la réalité...... |
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 18 mars 2017 : 14:26:01
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Dans la mesure où ce fonds travaux appartient au syndicat, est attaché au lot et n'est pas remboursable, la cotisation ressemble davantage à une charge qu'à une avance ou un prêt en effet mais attention, comme vous le soulignez, le jour où le fonds est utilisé et affecté, il apparaître dans les comptes comme un produit (705) qui viendra financer (et compenser) les dépenses des travaux qu'il ne faudra pas comptabiliser à ce moment sans tenir compte des cotisations déjà déduites...
Aucun site de comtpabilité pour les SCI ne traite de cette question depuis la création du fonds travaux ? |
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Posté - 18 mars 2017 : 15:48:03
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Merci Andre78.fr
J'ai fait une première recherche sur les sites de comptables et je n'ai pas trouvé de réponse.
J'ai bien peur que les premières questions ne se posent que lorsque les comptables traiteront les fins d'exercice, mais vous avez raison, je vais recommencer régulièrement.
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Posté - 19 mars 2017 : 14:57:59
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La question est intéressante et il n'est pas sûr qu'il en ait été fait le tour...
Attachées au lots, les cotisations au fonds de travaux devraient être considérées comme une un actif, puisque lorsque le copropriétaire vend ses lots, elles entrent dans la valeur de son bien et sont un élément augmentatif du prix.
Elles doivent donc être immobilisées, et "dés-immobilisées", soit lorsque le copropriétaire vend son actif, ou losque la copropriété décide de puiser dans le fonds de travaux pour financer des travaux. La part du fonds de travaux prélevée doit alors être "dés-immobilisée" avec comme contrepartie une charge, qui correspond à la partie du coût des travaux qui ne fera pas l'objet d'appels de fonds pour travaux...
C'est l'approche qui devrait être adoptée par le fisc pour la déduction des travaux : dans cette approche les cotisations au fonds de travaux ne seraient pas déductibles des revenus de location et seul le prélèvement pour financement de travaux effectifs le serait, et si le copropriétaire vend ses lots avant, ses cotisations au fonds de travaux non utilisées s'ajoutent au prix d'achat et sont donc déductibles de la plus-value imposable...
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Posté - 19 mars 2017 : 15:20:27
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C'est ce sur quoi j'étais désormais parti, sans savoir l'exprimer complètement.
Je ne voyais pas comment on aurait pu faire 'revenir' le total accumulé comme un 'revenu exceptionnel', dans le chapitre 770 alors qu'il n'est que la somme exacte de différents composants constatés dans la 'vie de l'entreprise'.
Andre78.fr parlait d'un produit, mais rien ne 'produit' une 'restitution' de fonds de travaux. Du côté du syndicat, ce n'est pas plus un produit du syndicat, et c'est ce qui a commencé à me faire douter.
On traiterait donc chacune de ces sommes comme un actif classe 200 non amortissable bien entendu.
Ce serait quelque chose d'analogue à un dépot de garantie, on une consignation au tribunal par exemple, voire une contribution au fonds d'assurance pour un emprunt de type crédit logement.
Dans tous ces cas, la somme quitte effectivement le patrimoine de l'entreprise, mais il reste en regard une créance sur l'entité qui reçoit, et que l'on fera valoir plus tard, à la fin de l'emprunt, au départ de la location, quand le tribunal aura jugé.
Merci universimmo
(Addendum:
Que le traitement en foncier nu et en meublé ou en Sci à l'IS par exemple soit différent n'imposera nullement qu ela solution foncier nu s'impose.
Après tout, en entreprise, le courrier les déplacements professionnels, les coups de téléphone et l'encre de l'imprimante sont des charges déductibles, alors qu'en foncier nu, on déduit 20 euros indépendamment de toute réalité)
citation: si le copropriétaire vend ses lots avant, ses cotisations au fonds de travaux non utilisées s'ajoutent au prix d'achat et sont donc déductibles de la plus-value imposable... En location meublée, on va comptablement passer une perte puisque l'argent ne sera pas récupéré.
En location foncier nu, on va attendre que nos législateurs s'emparent de la question pour en faire un truc complexe, qui va changer tous les ans.... |
Édité par - ribouldingue le 19 mars 2017 15:24:46 |
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Posté - 20 mars 2017 : 15:27:26
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Plus précisément:
(Extrait du plan comptable général):
275 - Dépôts et cautionnements versés
2751 - Dépôts
2755 - Cautionnements
Un dépôt pour du mobilier et de l'immobilier, un cautionnement pour des obligations.....
(ET non pas 200 comme je l'ai écrit de manière vague au post précédent et qui pourrait induire en erreur)
Le site www.compta-facile.com http://www.compta-facile.com/compta...ot-garantie/ préconise en outre :
citation: 3. Comptabilisation d’une perte de caution ou de dépôt de garantie
Lorsque le recouvrement de la caution ou du dépôt de garantie est définitivement perdu, il convient de sortir l’immobilisation financière de l’actif :
On débite le compte 6756 « Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés – immobilisations financières » ;
Et on crédite le compte 275 « »Dépôts et cautionnements versés ».
Pour le fun puisqu'on reste dans le domaine du LMP-LMnP
En 275 nous allons donc déclarer les dépôts de garantie que nous payons a un propriétaire à qui nous louons pour sous-louer à l'occupant du meublé;
En 275 nous allons mettre également les montants donné en caution (10 euros par exemple) pour un badge vigik supplémentaire exigé du syndic si un des logements fait partie d'un syndicat.
Si des loueurs en meublé veulent aller plus loin, on peut imaginer, puisque c'est un bail civil, que le propriétaire vous louant à bail un logement à fin de le sous-louer vous demande un dépôt de garantie qui porte intérêts.... |
Édité par - ribouldingue le 20 mars 2017 15:50:07 |
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Clivie
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Posté - 20 avr. 2017 : 02:46:53
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Bonjour,
vos échanges sont intéressants et je ne m’étais pas encore posée la question car ne suis pas encore confrontée au problème cette année.
Mais mon premier réflexe aurait été de comptabiliser ces sommes au compte 467.
J'aurai tout d'abord vu cette somme comme une "créance" sur la copropriété et le jour ou des travaux serait réalisés, j'aurai diminué cette créance par une charge ou une immo selon la nature des travaux.
En cas de vente, j'aurai basculé le solde du compte 467 en charge.
Mais vos échanges me font maintenant douter, à creuser...
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Posté - 20 avr. 2017 : 06:55:30
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Merci Clivie
Je ne vois pas le compte 467 fonctionner, tout d'abord parce que j'ai compris qu'un compte de la classe 4 renvoie provisoirement une charge, donc de la classe 6, et en ce cas quelle est-elle, et ensuite parce que la dépense effectuée valant pour plusieurs années, (jusqu'à un peu plus de dix ans) ce n'est pas une charge (Ce que j'aurais du voir dès mon premier post d'ailleurs)
Il apparait que le compte 467 est souvent utilisé pour les débours, par exemple un voyage en 625 que l'on refacture donc a son donneur d'ordre. |
Édité par - ribouldingue le 20 avr. 2017 07:05:25 |
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Clivie
Nouveau Membre
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Posté - 20 avr. 2017 : 07:15:12
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Bonjour Ribouldingue,
certains comptes de la classe 4 renvoient à une charge, tel que le 401, 408, 421, etc.
Le compte 467 est un compte "débiteurs - créditeurs divers" et sa contrepartie, dans ce cas est le compte 512 banque.
Pour moi, le fait que la dépense vaut pour plusieurs années n'est pas incompatible avec ce compte 467, en fin d'exercice vous aurez un solde dans le 467 qui représente ce qui a été versé moins ce qui a été utilisé et le solde du 467 devra correspondre au montant de l'avance travaux apparaissant sur l'état récapitulatif envoyé par le syndic. |
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Clivie
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12
Posté - 20 avr. 2017 : 07:18:47
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Ce compte 467 de la classe 4 renverra effectivement à une charge (ou a une immo d'ailleurs en cas de ravalement de façade) mais seulement au moment où les travaux auront été effectués. |
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Posté - 20 avr. 2017 : 07:24:13
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droopy
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Posté - 30 avr. 2019 : 14:46:26
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Bonjour,
Je suis cette année confrontée également à cette question (nous avons commencé à 'cotiser' au fonds travaux en 2018).
Mes propres réflexions m'ont aussi incitée à utiliser le 467, avant d'arriver comme d'habitude à chercher comment les autres membres d'UniversImmo ont résolu ce problème, pour confronter mon opinion aux vôtres.
De fait, lorsque je verse des appels de fonds, les sommes sont régularisées annuellement - ou plus tard s'il s'agit d'appels de fonds pour travaux (hors fond ALUR, s'entend) qui sont appelés sur plus d'une année.
Les provisions en attente de régularisation ne sont pas immobilisées. Donc j'avais en tête de traiter ces versements au fonds travaux ALUR de la même manière.
Mais l'option d'immobiliser ces sommes me semble aussi avoir du sens, car l'utilisation de ces fonds peut avoir lieu de nombreuses années après, ce qui n'est pas le cas des appels de fonds sur travaux, affectés à des travaux déjà votés, et qui vont habituellement être consommés sous 0 à 2-3 ans.
Donc, au final, avez-vous glané d'autres informations éclairées sur ce sujet, et comment avez-vous comptabilisé les montants versés au fond travaux ?
Merci pour vos retours d'expérience !
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oguenel
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Posté - 04 mai 2019 : 09:38:10
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Bonjour,
l'article 14-2 de la loi de 1965 indique que les sommes versées au titre du Fonds de Travaux appartiennent au Syndicat.
Du fait de ce transfert de propriété, le copropriétaire n'est pas autorisé à les conserver durablement dans sa comptabilité personnelle dans des comptes de classe 2 ou 4. Bien entendu, les textes ne disent pas ce qu'il doit en faire et les services des impôts ne savent pas.
En raisonnant par analogie avec une cotisation d'assurance versée à fonds perdus - sauf remboursement de sinistre - je pratique une comptabilisation en charges.
Lors d'une affectation des fonds à des travaux, seule la charge résiduelle serait alors en passer en comptabilité.
Reste à mesurer l'impact fiscal.
- régime Micro-Foncier : impact nul
- régime IS : déductibilité des sommes abondées et des soldes de travaux (imposition de la plus-value de cession)
- régime Foncier pur : j'attends la position du FISC. |
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Posté - 04 mai 2019 : 11:15:19
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citation: Initialement posté par oguenel
Bonjour,
l'article 14-2 de la loi de 1965 indique que les sommes versées au titre du Fonds de Travaux appartiennent au Syndicat.
Du fait de ce transfert de propriété, le copropriétaire n'est pas autorisé à les conserver durablement dans sa comptabilité personnelle dans des comptes de classe 2 ou 4. Bien entendu, les textes ne disent pas ce qu'il doit en faire et les services des impôts ne savent pas.
Attention ! Vous faites dire au texte ce qu'il ne dit pas, en le paraphrasant de manière inexacte ce qui change tout ! La formulation exacte est :
"Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot."
C'est faux de dire qu'il y a un transfert de propriété au syndicat ! Qu'est ce qu'un lot ? Des parties, privatives, plus attachée à ces parties privatives une quote-part des parties communes, plus désormais une quote-part du fonds de travaux. Cette dernière appartient donc au copropriétaire, mais simplement le copropriétaire ne peut se la faire rembourser en vendant, il est obligé de vendre le tout à son acquéreur, et elle fait partie de la valeur du lot, comme la quote-part de parties communes.
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oguenel
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Posté - 05 mai 2019 : 07:29:59
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Il semble que nous ayons une divergence sur les termes "définitivement acquises".
Pour moi, faire l'acquisition d'une bouteille de lait provoque un transfert de propriété : pourquoi serait-ce différent ici ?
En ce qui concerne l'attachement au lot, je comprends que les versements individuels participent simplement à la valorisation théorique globale d'un lot par intégration d'une pseudo créance sur le syndicat. Le copropriétaire ne peut d'ailleurs pas se les faire rembourser par le syndicat puisque ce ne sont pas des avances.
Cordialement, |
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Posté - 05 mai 2019 : 15:02:57
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Il est dit "acquises AU syndicat des copropriétaires" et non "acquises PAR LE syndicat des copropriétaires". Le fonds de travaux figure au passif du syndicat : c'est une ressource confiée par les copropriétaires au syndicat, au même titre que les avances, sauf que celles-ci sont remboursables, ou les provisions pour travaux, sauf que celles-ci sont consommables…
Le fonds de travaux et les provisions pour travaux deviennent des produits du syndicat lorsqu'il est décidé de les utiliser pour financer des travaux... |
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oguenel
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Posté - 05 mai 2019 : 18:02:37
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De mes très vieilles notions juridiques j'ai retenu les attributs du droit de propriété : usus, abusus et fructus.
À travers les décisions d'assemblée, c'est bien le Syndicat qui dispose des 3. |
Édité par - oguenel le 05 mai 2019 18:03:03 |
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Nat31
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20
Posté - 12 avr. 2021 : 22:06:55
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Bonjour à Tous :)
Je viens déterrer un sujet, qui sauf erreur de ma part, n'a toujours pas eu de réponse.
Nouvelle dans l'univers des LMNP, je tourne en rond au sujet de la comptabilité du fonds de travaux obligatoire.
Ma situation : j'ai acheté en juin 2020 un appartement que j'ai mis en location en septembre 2020.
Depuis mon achat, le syndic a lancé 2 appels de fonds pour alimenter le FTO.
J'ai d'abord comptabilisé les appels de fonds en actif (débit du compte 276 - Autres créances immobilisées), en contre partie de leur paiement (crédit du compte banque). L'idée dernière est : le jour où des travaux sont payés avec ma quote part du FTO, une isolation par l'extérieure pour mon exemple à suivre, l'écriture serait la suivante :
Débit : 213 Construction pour 1000€
Crédit : 276 Autres créances pur 200€ + 530 banque pour 800€
Sauf que pour cela il faut que j'enregistre préalablement la quote part du FTO déjà rattachée à mon lot lorsque je l'ai acheté. Le jour où la quote part du FTO est utilisée, c'est toute la quote part du FTO rattachée au lot qui crédité en complément du compte banque, pour la valeur totale des travaux (ce qui me faire dire qu'il faudrait bien comptabiliser la quote part initial lors de l'achat d'un bien).
Et là je bloque. Je débite mon compte 276 pour le montant de la quote part du FTO au jour où j'ai acheté l'appartement, mais quid du compte en crédit ?? Je n'ai pas sorti d'argent, donc pas de compte 5. Ce n'est pas non plus une dette, ni des capitaux propres.. je bloque un peu.
Quelles solutions avez-vous optées pour comptabiliser votre quote part du FTO ?
Merci pour vos lumières et vos retours d'expérience sur ce sujet. |
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Sujet |
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Nature de la 'cotisation' au fond travaux? 
