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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 mars 2017 : 17:40:23
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Bonjour,
Je suis à la recherche de deux informations sur les SCI IR.
Est-ce qu'une SCI IR peux acheter un local commercial et établir un bail commercial pour la location ?
Est-ce que les revenus issus d'un bail commercial sont assujettis au BIC ou au revenu foncier ?
Dans un deuxième point , est-ce qu'une SCI IR peux se constituer en Holding pour détenir des parts d'une autre SCI IR ?
Merci pour vos réponses
Philippe
P.S : J'ai fait des recherches mais la réponse n'est pas évidente à trouver
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 20 mars 2017 : 21:34:42
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citation: Est-ce qu'une SCI IR peux acheter un local commercial et établir un bail commercial pour la location ? Oui, c'est une activité civile, le commercial dans bail commercial indique que le local loué a une activité commerciale.
citation: Est-ce que les revenus issus d'un bail commercial sont assujettis au BIC ou au revenu foncier ? Le local commercial loué nu est assujetti à l'impôt sur les revenus fonciers. Si le local est loué équipé, un local de boulangerie avec les pétrins, le tiroir caisse, etc... en revanche c'est du BIC mais plus du LMP/LMnP (puisque plus du logement).
Attention, un local commercial qui serait loué nu mais dont les revenus seraient dépendants de l'activité du locataire deviendraient des revenus soumis au BIC
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1231-PGP |
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Posté - 20 mars 2017 : 21:54:48
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citation: Dans un deuxième point , est-ce qu'une SCI IR peux se constituer en Holding pour détenir des parts d'une autre SCI IR ?
Merci pour vos réponses Je me souviens d'un montage de ce genre qui était conseiller pour éviter le passage non réversible de la SCI à l'IS en cas d'activité commerciale (Optimiser votre investissement immobilier de DENOS, mais ce livre est-il encore, dans la version que j'avais lue, à jour?)
www.eyrolles.com/Chapitres/9...e_4_Denos.pdf
Le tout date de 2005, or il y a eu des modifications fiscales entre temps. |
Édité par - ribouldingue le 20 mars 2017 22:17:42 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 21 mars 2017 : 07:31:37
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citation: Le local commercial loué nu est assujetti à l'impôt sur les revenus fonciers. Si le local est loué équipé, un local de boulangerie avec les pétrins, le tiroir caisse, etc... en revanche c'est du BIC mais plus du LMP/LMnP (puisque plus du logement).
Attention, un local commercial qui serait loué nu mais dont les revenus seraient dépendants de l'activité du locataire deviendraient des revenus soumis au BIC
Cela revient au même que pour la location nu ou meublé.
Si je loue en nu c'est du foncier si je loue un local commercial équipé en salon de coiffure , cela génère des revenus BIC donc impossible à mettre dans une SCI IR sauf à être requalifié en IS.
Pour la deuxième question , il s'agit d'un montage SCI IR de type holding pour prendre des participation dans d'autres SCI IR.
Mais le montage pourrait inclure une SCI IR de type holding qui détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés.
Les deux questions se complétant dans ma recherche de solution.
Je vois donc se profiler une SARL de famille à l'IR pour la gestion locative dont le gérant serait minoritaire pour éviter les cotisations sociales si il n'y a pas de salaire .
La majorité des parts serait détenues par une SCI IR de type holding.
Merci pour ces réponses
Philippe
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Posté - 21 mars 2017 : 08:09:13
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citation: Je vois donc se profiler une SARL de famille à l'IR pour la gestion locative dont le gérant serait minoritaire pour éviter les cotisations sociales si il n'y a pas de salaire . Je soupçonne qu'il manque un élément dans ton exposé pour saisir: il doit y avoir un souci de transmission.
Sinon, faire de la location meublée, activité civile, ne génère pas de demande de cotisation sociale sauf si on la loge en société ou si, souhaitant être LMP on a la malchance de 'tomber' sur un greffe du tribunal de commerce qui ...ne respecte pas le code du commerce.
citation: Cela revient au même que pour la location nu ou meublé.
Si je loue en nu c'est du foncier si je loue un local commercial équipé en salon de coiffure , cela génère des revenus BIC donc impossible à mettre dans une SCI IR sauf à être requalifié en IS. Si on fait les comparaisons, on peut même énoncer qu'il existe 3 étapes:
1 - Louer nu LOCAL COMMERCIAL LOGEMENT (impot = foncier nu)
Location de logement non assujeti à la TVA Location local commercial assujetissement sur option à la TVA
2 - Louer meublée ou équipé --------- pour les deux revenus BIC, l'un en LMP-LMnP l'autre en BIC ordinaire -----
-----le meublé sans assujetissement à laTVA l'équipé avec assujetissement à la TVA -----
Le meublée sans charge sociale, l'équipé avec charges sociales
Possibilité bien entendu même assujetti de bénéficier de la franchise en base (= Ne pas être assujetti en pratique) pour le local commercial si pas en société
3 - Louer en meublé ou équipé et fournir plus de 3 des 4 prestations para-hotelières pour le logement ----- revenus BIC ordianire (non LMP-LMnP dérogatoire) et prestations sociales ET assujetissement à la TVA -----
Prestations sociales sauf cas particulier des cambres d'hote, et sauf nouveau régime spécial 2017 sous 23 000 euros de chiffre d'affaire, sauf sauf sauf...... (SI quelqu'un sy retrouve.....)
Possibilité bien entendu même assujetti de bénéficier de la franchise en base (= Ne pas être assujetti en pratique) si pas en société |
Édité par - ribouldingue le 21 mars 2017 08:18:47 |
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Posté - 21 mars 2017 : 08:23:44
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citation: Pour la deuxième question , il s'agit d'un montage SCI IR de type holding pour prendre des participation dans d'autres SCI IR.
Mais le montage pourrait inclure une SCI IR de type holding qui détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés. je ne suis pas certain de comprendre.
.... détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés et deviendrait donc de fait et sans retour possible une Sci à l'IS.
En revanche, la Sci holding à l'IR elle passerait potentiellement à l'IS si les revenus BIC dépassaient les 10% (tolérance administrative si j'ai bien compris, cf les Bofip) et pourrait elle redevenir à l'IR si ces revenus disparaissaient.
Je ne suis pas certain de cette affirmation, je n'ai malheureusement pas le livre de DENOS sous la main pour informer ou confirmer, mais mon souvenir de sa lecture est que ça en constituait l'avantage. |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 21 mars 2017 : 09:51:52
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 Posté - 21 mars 2017 : 10:59:18
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citation: Je cherche un montage pour louer des locaux commerciaux avec des revenus BIC dans une structure qui ne soit pas IS pour éviter la plus value professionnelle et pouvoir revendre facilement .... La SNC je pense. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 21 mars 2017 : 12:43:25
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La SNC a le défaut d'une responsabilité illimité des associés mais dans le locatif de toutes façon même avec une SCI , les associés doivent s'engager à couvrir les dettes.
Je vais regarder ça
Merci pour tes réponses
A bientôt 
Philippe
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Investisseur immobilier
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Posté - 21 mars 2017 : 13:12:11
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Je vais peut-être faire un petit ajout, histoire qu'un lecteur tardif ne se laisse pas tromper par mes propos.
Je pense que les juristes sur ce site ont sans doute relevé mes approximations. Merci au cas ou ils pourraient compléter , voire corriger.
Comme toujours il faut faire la part des choses entre ce qui est du domaine de l'entreprise d'une part et de ce qui est du domaine fiscal d'autre part.
On écrit et on dit souvent que dans une société civile, on accepte une partie de revenu commercial, pourvu qu'elle reste faible, sinon (au-dela de 10% en l'espèce) on passe à la SCI à l'IS.
Tel que c'est abusif.
Une société civile fait du civil.
Une société civile ne peut pas faire de commercial.
Une société civile peut donc louer nu, puisque c'est du civil. ELle peut aussi loi en meublé, puisque c'est toujours une activité civile.
Elle ne peut pas faire de l'hôtelier (ni même du para-hotelier, mais bon, elle peut faire du gite d'étape, de la chambre d'hote avec petit dejeuner, et depuis 2017 également du parahotelier pourvu que ce soit moins de 23 000) puisqu'il s'agit d'activité commerciale
L'histoire de la société civile qui fait du commercial jusqu'à 10% ou plus, c'est une historie de traitement fiscal.
La SCI qui fait de la location meublée pratique une activité civile, et non commerciale, même si le législateur a imposé (par un tour de force dont seule la France a le secret) impose aux impots de la traiter comme commerciale.....
Je pense donc qu'il en est de même pour de la location équipée. Du moment qu'on ne fournit pas de service (fourniture de farine tous les matins, fourniture de billets de 10 euros et de rouleaux de 5 centimes, etc...) cela reste civil.
Ceci dit, je me demande qui se plaint si la Sci fait du para-hotelier et paye ses impôts à l'IS comme le code des impôts le lui impose.
Sans doute personne, donc voila pourquoi ... votre fille est muette.... |
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SCI IR / Parts sociales/Holding/Bail commercial 
