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PROSPER83
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 Posté - 18 oct. 2017 : 00:24:52
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L’Article 17 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la LOI n°2015-990 du 6 août 2015 dispose dans son 4ème alinéa :
« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic,* l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »
*autre que celui de défaut de nomination du syndic par l’assemblée convoquée à cet effet qui fait l’objet du 3ème alinéa.
Sur le papier, cette disposition peut paraître comme une formidable avancée pour les copropriétaires supposée leur permettre de ne pas avoir à subir la désignation d’un administrateur provisoire en évitant le passage par la cage TGI.
Sauf qu’avant de nous pondre ce texte, nos législateurs théoriciens auraient peut-être dû mieux s’informer sur les réalités du monde de la copropriété qui vont faire que cette disposition va se révéler comme n’étant que purement illusoire pour nombre de copropriétaires.
Or, depuis la parution de ce texte, l’on peut constater sur les forums dédiés à la copropriété, qu’il est devenu pour nombre d’intervenants un réflexe automatique qui, sans aucun discernement ni aucune réflexion, en viennent à conseiller aux solliciteurs néophytes qui les questionnent de recourir à cet art. 17 al.4, dès lors qu’ils se retrouvent sans syndic, au motif que cela leur serait plus simple que d’aller au TGI et moins onéreux.
Que cette solution soit moins onéreuse, pour la copropriété, que le passage par le TGI c’est probable, mais qu’elle soit plus simple pour le copropriétaire qui décidera d’engager cette action, cela risque d’être bien moins probable que ce qui est annoncé par les conseilleurs (qui ne sont pas les payeurs), tant il est plus qu’évident que cela dépendra de plusieurs critères, dont notamment celui de la taille de la copropriété, qui fera que cette solution pourra être envisageable ou qu’elle sera absolument inenvisageable, et qu’elle se révèlera donc comme un pur fantasme du législateur qui ne s’est absolument pas soucié de savoir si sa belle loi serait bien accessible à tous ceux pour lesquels il l’aurait conçu.
Alors, à l’intention de tout candidat néophyte qui envisagerait de recourir à cette très fumeuse disposition, il m’a semblé utile de lui exposer le véritable parcours du combattant auquel il va devoir se livrer.
Concernant le poste financier, j’ai retenu le cas de ma copropriété qui fait 210 lots. Chacun pourra donc adapter ce poste à la taille de sa copropriété, le reste de la procédure demeurant identique.
1 Il lui faut tout d’abord bien intégrer le fait qu’il va devoir assumer, tout seul, l’entière responsabilité juridique de son action ; S’il y a un os (annulation de l’AG pour une faute dans la convocation, par exemple) ce sera pour sa pomme ;
2 Qu’il s’interroge bien sur sa connaissance de la copropriété, de savoir s’il pourra disposer de quelque soutien humain, et du temps qu’il est disposé à y consacrer en sachant que la copropriété n’étant plus légalement gérée, il ne va donc pas disposer de l’éternité pour mener son action ;
3 Qu’il soit bien assurer de disposer de la liste complète et à jour avec toutes les cordonnées des lots de tous les copropriétaires, car ce n’est certainement pas le syndic qu’il veut dégager qui la lui fournira. (Et peut-être même pas le CS dont une très forte proportion ne l’ont sans doute pas non plus);
4 A partir de là , aller à la recherche d’au moins deux syndics pour éviter de n’avoir que l’offre d’un seul qui pourrait abuser de la situation dans laquelle se trouve la copropriété. Et ce au grand galop, vu qu’à l’évidence il ne saurait y consacrer les 4 à 5 mois habituels pour ce genre d’opération ;
5 Informer, par tout moyen de son choix, les copropriétaires de son intention de convoquer, en son nom, une assemblée générale, ne serait-ce que pour éviter de se retrouver dans une des situations comme celles citées dans la revue « Nouvelles du palais » de novembre 2015 qui commentait ce nouvel article de loi :
« Jusqu’alors, un copropriétaire devait saisir par requête le président du TGI afin que ce dernier nomme un administrateur provisoire lequel convoquait les copropriétaires en assemblée afin de nommer un syndic.
Le nouvel article permet à tout copropriétaire de convoquer l’assemblée générale. On risque donc d’aboutir à des initiatives isolées et non concertés entre copropriétaires d’autant plus lorsque le nombre de lots et donc de copropriétaires est important. En effet, les copropriétaires pourraient recevoir plusieurs convocations en assemblée à des dates et lieux différents ; aboutir à des copropriétaires présents différents, des projets de contrats de syndic différents ; bref, de beaux désordres en perspective dans certaines copropriétés et de quoi encombrer les tribunaux de nouvelles contestations.
Les copropriétaires qui prendront l’initiative de cette convocation devront impérativement prendre toute mesure utile pour s’assurer qu’aucun autre copropriétaire n’aura antérieurement pris d’initiative en ce sens » ;
6 Vérifier s’il y a toujours un CS en poste, il pourra lui être éventuellement utile, car trop souvent, la durée de son mandat est très bêtement calquée sur celle du syndic. Faisant ainsi que la copropriété peut se retrouver sans aucun de ses deux organes de gestion ;
7 Réserver une salle pour la réunion de l’assemblée, en prenant bien soin d’anticiper le temps qu’il va lui falloir pour monter sa convocation + le temps pour la notifier (soit un délai d’au moins 30 jours) car il va devoir donner une date et une adresse précises dans la convocation ;
8 Etablir l’ordre du jour avec les 3 résolutions pour la formation du bureau, la résolution pour désigner le syndic et, le cas échéant, une résolution pour désigner le CS, s’il n’y en a plus, car celui-ci sera nécessaire pour établir l’ordre du jour de la future assemblée qui sera convoquée par le nouveau syndic ;
9 Etablir un pouvoir au nom de chaque copropriétaire avec les n° des lots dont il dispose et son nombre de tantièmes, l’assemblée concernée et sa date, et surtout en n’omettant pas d’y inscrire les informations légales obligatoires - Soit 210 feuilles individuelles à établir une par une ;
10 Aller au bureau de poste de sa localité pour se faire donner le nombre nécessaire de bordereau de LRAR (environ 230, pour 210 lots, pour avoir du rab en cas d’erreur) et ensuite manuellement et soigneusement bien les remplir, car la moindre erreur d’adresse pourra lui coûter très cher si cette LRAR lui est retournée et qu’il ne puisse plus aviser le copropriétaire dans le délai légal) ;
11 Envoyer la convocation avec les 2 contrats de syndic (9 pages chacun x 2 x 210 = 3780 photocopies), l’ordre du jour (2 pages x 210 = 420 photocopies), les pouvoirs (210 photocopies) et surtout en n’omettant également d’y inscrire les informations légales obligatoires (soit près de 4500 photocopies) au minimum 30 jours avant la date de l’assemblée en prenant en considération le fait que certains bureaux de poste peuvent demander une remise étalée des envois, vu leur nombre, et que le facteur peut décider d’étaler en plusieurs fois sa distribution aux destinataires ;
12 Recueillir ensuite tous les retours d’AR et soigneusement les classer car ils seront la seule preuve qu’il a bien convoqué l’assemblée dans le délai légal de 21 jours ;
13 Le jour de l’AG, accueillir les copropriétaires et leur faire signer la feuille de présence avec l’inscription de leurs pouvoirs.
14 Se faire désigner Pdt de séance (ce n’est pas obligatoire mais ce serait mieux pour lui car ainsi il pourra procéder à la vérification de la feuille de présence et des pouvoirs enregistrés et distribuer les pouvoirs non attribués) voire secrétaire de séance ;
15 Communiquer au nouveau syndic le montant total de ses dépenses, avec tous les justificatifs, pour pouvoir se faire rembourser (frais estimatifs qu’il aura avancé pour 210 lots : Location de la salle : 200 € + 4500 photocopies à 0.10 cts : 462 € + 210 enveloppes (grand modèle) 30 € : + 210 LRAR à 6 € : 1260 € = 1952 € ;
16 Croiser les doigts derrière son dos, ou invoquer le seigneur de son choix, pendant les deux mois qui suivront la notification du PV par le nouveau syndic pour savoir s’il n’a pas commis de faute dans sa convocation susceptible de provoquer l’annulation de l’AG et d’avoir ainsi à en subir toutes les conséquences financières.
Ainsi, tout copropriétaire pourra estimer s’il a bien toutes les capacités requises pour convoquer, en son nom, une assemblée générale ou s’il ne lui vaut pas mieux de saisir directement le TGI, solution peut-être plus coûteuse, mais assurément bien moins hasardeuse pour lui comme pour la copropriété.
**modération**
ce fil est, au moins temporairement, épinglé en tête de forum
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 oct. 2017 09:00:46 |
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Posté - 18 oct. 2017 : 08:35:02
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prosper83 : A part le point 9 sur les pouvoirs,que la personne qui convoque comme un syndic en place, qui n'a rien d'obligatoire, chacun pouvant donner pouvoir sur une simple feuille de papier, tout est parfaitement décrit. |
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Sunbird
Pilier de forums
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 2
 Posté - 18 oct. 2017 : 09:58:00
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Je pense que cet article a été avant tout écrit pour répondre aux petites copropriétés qui n'avaient pas de syndic. Il existe beaucoup de petites copropriétés (horizontales et verticales) où les propriétaires ne savent même pas qu'ils sont en copropriété, et qu'ils partagent "à la bonne franquette" les factures concernant l'immeuble. Dans ces copropriétés tout le monde se connait et il est simple de "redémarrer la copropriété".
En effet, en mars 2014, la loi ALUR a rendu obligatoire dès la promesse un ensemble de documents qui nécessite que la copropriété ait un syndic, à défaut le délai SRU ne pouvait être purgé. Avant Aout 2015 la seule solution qui existait est de saisir le président du TGI, en Aout 2015 Macron a ajouté cet alinéa bien pratique permettant de redémarrer une copropriété dans des délais rapides et en respectant la loi.
Hormis les petites copropriétés où le risque est minime (sauf cas particulier), l'art 17 permettra de nommer rapidement un syndic, dans les autres cas en raison des risques, du travail à faire, il est préférable de passer par les articles 46/47 du décret. |
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3
Posté - 18 oct. 2017 : 10:26:38
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Je plussoie sunbird, mais il empêche que le listing élaboré par PROSPER est tout à fait juste aussi.
Pour ma part, fixer une limite du nombre de lots est difficile, perso passée la vingtaine, je ne m'y risquerai pas, sauf si on se regroupe à plusieurs..... |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 18 oct. 2017 : 10:39:35
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Je n'ai pas lu en détail l'exposé de Prosper, mais j'en retiet le fil conducteur.
Il pointe du doigt une illusion : convocation de l'AG par un copropriétaire lambda. J'y rajouterais "par le pdt du CS".
Il le relève : "Qu’il soit bien assurer de disposer de la liste complète et à jour avec toutes les cordonnées des lots de tous les copropriétaires, car ce n’est certainement pas le syndic qu’il veut dégager qui la lui fournira. (Et peut-être même pas le CS dont une très forte proportion ne l’ont sans doute pas non plus); (*)
Avec l'autre écueil : pour remplacer le syndic, il faut en trouver un autre. C'est à dire se lancer dans une opération "recrutement".
Quel syndic va perdre son temps à répondre au premier venu ?
Surtout à l'heure de la "mise en concurrence", où personne n'est sur de rien ....
Sautons les aspects financiers ......
Tout ceci relève du grand n'importe quoi .......
Procédure à exclure, sauf à la marge dans les toutes petites copropriétés de quelques lots.
(*) illusion également de la procédure prévue D.art.8 : convocation par pdt du CS. |
Édité par - Gédehem le 18 oct. 2017 12:17:20 |
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PROSPER83
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Posté - 18 oct. 2017 : 14:33:30
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citation: Sunbird
Je pense que cet article a été avant tout écrit pour répondre aux petites copropriétés qui n'avaient pas de syndic. Il existe beaucoup de petites copropriétés (horizontales et verticales) où les propriétaires ne savent même pas qu'ils sont en copropriété, et qu'ils partagent "à la bonne franquette" les factures concernant l'immeuble. Dans ces copropriétés tout le monde se connait et il est simple de "redémarrer la copropriété".
Il ne peut y avoir que ceux qui n’ont pas envie de le savoir car ils ont pourtant bien dû tous passer par un notaire, le jour de l’achat de leur bien, lequel a bien dû leur remettre un règlement de copropriété ou, s’il n’y en avait pas, de leur signaler qu’ils étaient dans l’obligation d’en avoir un ainsi que celle d’avoir un syndic ?
Par ailleurs, dans un état de droit, une loi s’applique à tous les citoyens sauf à ceux qu’elle ne concernerait pas et qui doivent alors être précisément désignés. Ce qui n’est en l’occurrence nullement le cas.
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 18 oct. 2017 : 16:45:27
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Cette disposition a été introduite à la demande d'association de copropriétaires souhaitant contourner l'obligation du recours au juge.
Ce qui montre le niveau ..... 
Dans les toutes petites copropriétés, personne ne s'embarrasse de cette disposition.
Il y a la très classique "auto-convocation", les 5 ou 8 copropriétaires étant d'accord pour pratiquer ainsi.
Ils ne se tournent vers les textes que lors d'un litige, qu'une difficulté pointe le nez.
Pour le reste on fait "comme à la maison".... en trouvant une bonne âme qui veut bien faire tourner la boutique. |
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 14 nov. 2017 : 06:42:48
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Bonne initiative que l'insertion de ce sujet.
Il montre que la loi de 1965 est bourrée de textes d'origine consumériste non agréée qui sont nuisibles et souvent inapplicables
Réécrire la loi de 1965, c'est avant tout en couper des pans entiers comme c'est le cas pour l'effarante définition du compte bancaire séparé qu'on trouve dans l'article 18.
Je me suis lancé dans cette opération.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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8
Posté - 14 nov. 2017 : 21:59:59
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Bravo Prosper83 pour cette explication très claire.
Je partage le point de vue de Sunbird, au delà de 20 ou 25 copropriétaires, l'organisation devient difficile (mais faisable).
A plus de 100 copropriétaires, cela coûterait plus de 1000€, pas tout le monde peut avancer cette somme, sans être sûr du remboursement.
Sans parler de l'organisation qui nécessite de très bonnes connaissances dans plusieurs domaines ! |
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PROSPER83
Contributeur senior
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9
Posté - 14 nov. 2017 : 23:53:05
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Les « évolutions » de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967 ne sont pas systématiquement suivies par une évolution des mentalités des Syndicats De Copropriété où une immense majorité de copropriétaires vit très complaisamment dans l’ignorance de ces textes, tout comme beaucoup de leurs instances chargées de les appliquer (les syndics), ou de contrôler leur application (Conseils syndicaux).
Ainsi, certaines de ces évolutions qui peuvent permettre aujourd’hui à des copropriétaires et au Pdt du CS de convoquer eux même une assemblée générale, ou même d’imposer au Pdt du conseil syndical de le faire, mais encore faut-il que cette situation soit bien anticipée, impliquant donc la nécessité pour les SDC de s’organiser en conséquence, ce qui ne peut s’avérer possible que si les copropriétaires sont bien informés de leurs droits.
La quasi impossibilité d’application, comme je l’ai décrite, par un simple copropriétaire, de l’art. 17 aliéna 4 de la loi, dès lors que la copropriété à une certaine importance, n’est pas propre qu’à cet article. En effet, l’application d’autres articles de ces textes (détaillés ci-dessous) qui visent aussi la convocation d’une assemblée générale par un Pdt du CS, peut également s’avérer aussi difficile, voire même aussi impossible, si l’un comme l’autre ne dispose déjà pas de la pièce majeure et totalement indispensable qui est la liste complète et à jour de tous les copropriétaires contenant toutes les informations essentielles pour pouvoir procéder non seulement à la convocation mais également à l’ouverture d’une assemblée générale.
Or, aussi surprenant et anormal que cela puisse l’être, de très nombreux CS ne possèdent pas cette liste et n’ont même jamais vraiment recherchés à l’avoir. Ce qui a notamment, et entre autre, pour effet de les rendre totalement dépendants du syndic pour la tenue des assemblées générales.
Il appartient donc aux SDC, par le biais d’une assemblée générale, d’imposer aux syndics que tous les copropriétaires, et tous les CS, en soit dotée pour qu’ils aient ainsi les moyens, si la situation l’exige, de mettre en application toutes les dispositions légales prévues à cet effet aux fins d’éviter à la copropriété de se retrouver avec un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire.
Ainsi, il est permis de penser que dès lors que tous les membres du syndicat se trouveront dûment avisés, et impliqués dans la décision par leur vote, un copropriétaire qui voudra entreprendre une convocation ne se retrouvera pas isolé et qu’il pourra bien plus facilement fédérer l’adhésion de plusieurs autres pour y procéder, mais aussi, que les CS et leurs Pdts, ne pourront pas se dérober des responsabilité qui leur échoient.
C’est donc dans cet objectif que j’ai adressé à notre syndic la LRAR, ci-dessous exposée, en n'ayant pas la vanité de penser que c'est LA SOLUTION idéale mais que cela peut au moins être une des solutions par défaut.
Par ailleurs, cette solution, que je propose, cumule également l’avantage de doter tous les copropriétaires de la feuille de présence de chaque assemblée que nombre de syndics refusent encore, sous de fallacieux prétextes, de communiquer aux copropriétaires qui en font la demande.
LRAR
Madame,
Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, vous voudrez bien inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le projet de résolution ci-après détaillé.
« L’assemblée générale, vu la loi du 10 juillet 1965 prise en ses articles 17 alinéa 4, 18 I alinéa 11 et 18 V, vu le décret du 17 mars 1967 pris en ses articles 8, 14 et 33 alinéa 2, vu l’article 7.1.5 du contrat du syndic, décide que le syndic devra communiquer sur le compte extranet de chaque copropriétaire, en même temps que le PV d’assemblée générale, la copie conforme de la feuille de présence de chacune des assemblées. Cette feuille, dite de présence, contenant notamment les coordonnées de tous les copropriétaires (art. 14 du décret) étant essentielles à ces derniers pour l’application des articles 17 alinéa 4 et 18 V de la loi, le syndic aura donc l’obligation, sous le contrôle du conseil syndical, de la maintenir en permanence actualisée sur le compte extranet de tous les copropriétaires afin de ne pas leur faire obstacle à l’accès à ces dispositions légales ».
Afin de permettre la compréhension des textes cités par les copropriétaires appelés à se prononcer sur cette résolution, vous voudrez donc également y joindre la présente LRAR.
Article 17, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 6 août 2015 :
« Dans tous les autres cas *où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. » *autre que celui de défaut de nomination du syndic par l’assemblée convoquée à cet effet qui fait l’objet du 3ème alinéa.
Article 18 I, alinéa 11, de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 24 mars 2014:
« ../.. de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical ».
Article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 24 mars 2014 :
« En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ».
Article 8 du décret du 17 mars 1967 modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 :
« La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret ».
Article 14 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 20 avril 2010 :
« Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les noms et domiciles de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil. »
Article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 20 avril 2010:
« Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux ».
Article 7.1.5 du contrat type du syndic imposé par l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 26 mars 2015 :
L’assemblée générale n’ayant pas dispensé le syndic d’ouvrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (art. 7.1.4 du contrat), cette prestation est donc contractuellement incluse dans sa rémunération forfaitaire comme il en ressort de l’art. 7.1.5.
Les documents relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés devant être communiqués dans le compte « extranet » n’ayant pas été précisés par le législateur, il appartient donc au syndicat des copropriétaires d’en décider son contenu par le biais de son assemblée générale.
La liste détenue par le syndic indiquant le nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, ainsi que le nombre de voix dont il dispose (appelée feuille de présence lorsqu’elle est utilisée en assemblée générale) étant absolument indispensable, pour chaque copropriétaire comme pour le Pdt du conseil syndical, pour pouvoir convoquer, si le besoin s’en présente, une assemblée générale, le refus du syndic de la communiquer sur le compte extranet, ou le refus d’une assemblée d’en permettre cette communication, sera donc judiciairement considéré comme une décision abusive faisant délibérément obstacle au recours à la loi par chaque copropriétaire ou par le Pdt du conseil syndical.
Conformément à la jurisprudence, le refus par le syndic de porter cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée pourra donc conduire le TGI, statuant en référé, à annuler la convocation et à imposer une nouvelle convocation intégrant la requête du copropriétaire demandeur et ce aux frais du syndic.
Veuillez croire, Madame, en l’assurance de mes salutations distinguées.
Suite à cette LRAR, le syndic m’a répondu, par mail, avec confirmation de réception que ma demande avait bien été enregistrée et qu’elle serait donc inscrite à l’ODJ de la prochaine assemblée.
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Jpp13
Contributeur actif
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10
Posté - 15 nov. 2017 : 09:02:43
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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11
Posté - 15 nov. 2017 : 09:59:33
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Dans l'immediat j'ai ouvert plusieurs sujets dans le forum. Un pour chaque nettoyage ou réforme spécifique que j'envisage. Par exemple la suppression du nouveau fonds pour travaux en contrepartie du retour effectif aux provisions sur travaux futurs
Par ailleurs j'insérerai prochainement une vraie réécriture de la loi de 1965 dans mon site JPM COPRO que je relance.
En réalité c'est plutôt un reclassement logique des textes de la loi et, en partie du décret. Il s'accompagne de la suppression intégrale de certaines inventions récentes comme la procédure de mise en concurrence des syndics. Suppression également des emprunts du syndicat pour le compte de copropriétaires et retour aux bouquets d'emprunts individuels type copro 100.
Dans l'immediat vous pouvez participer aux sujets insérés dans la partie Livre blanc. Vous serez le bievenu
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Édité par - JPM le 15 nov. 2017 10:00:31 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 15 nov. 2017 : 10:18:58
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Sans critiquer les propos de Prosper dans son dernier post, qu'il me permette de relever quelques points.
Le syndic n'est pas responsable de l'état de méconnaissance des copropriétaires en général, des membres de CS désignés parmi eux en particulier.
Sa proposition de résolution peut sembler intéressante, sauf qu'elle ignore le point ci dessus.
S'agissant du CS, il faut rappeler ce qu'expose L.art.21 :
"Il (le CS) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.Â
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. "
On est bien au delà de la liste des copropriétaires.
On pourrait lister :
Documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTAÂ : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
- .. le RFCSÂ !
Si résolution à présenter, se serait pour compléter le RFCS afin d'obliger le CS à demander ces pièces et documents.
Ce que beaucoup trop ne font pas naturellement.
Le syndic ? S'il refuse de répondre, une MED et au besoin une injonction, s'agissant pour lui de répondre à une obligation légale.
Une résolution d'AG n'y change rien. |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 16 nov. 2017 : 11:32:51
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citation: GEDEHEM :
Le syndic n'est pas responsable de l'état de méconnaissance des copropriétaires en général, des membres de CS désignés parmi eux en particulier.
Et où aurais-je écris, ou même sous-entendu, cela !?
citation: Sa proposition de résolution peut sembler intéressante, sauf qu'elle ignore le point ci dessus.
S'agissant du CS, il faut rappeler ce qu'expose L.art.21 :
"Il (le CS) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. "
On est bien au delà de la liste des copropriétaires.
Il ne faudrait pas tout mélanger ou tout confondre.
Vous n’avez sans doute pas bien retenu que mon projet de résolution ne vise essentiellement que le moyen destiné à permettre à un ou à plusieurs copropriétaires, tout autant qu’au Pdt du CS, de convoquer une assemblée ; Et que c’est justement si le CS n’aurait jamais exigé d’être détenteur de la liste complète actualisée des copropriétaires, malgré cet article 21, que mon projet a ainsi, et aussi, pour but de l’y contraindre par la volonté d’une AG.
citation: Le syndic ? S'il refuse de répondre, une MED et au besoin une injonction, s'agissant pour lui de répondre à une obligation légale.
Ouais ! Mais pour cela, il faut de toute évidence qu’il y ait toujours un syndic.
Or, parmi tous les textes cités, certains sont justement fait pour permettre d’agir « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, » ou encore, « En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit » et aussi "l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret »
Donc, en présence de ces cas, vous l’envoyez à qui votre MED ou votre injonction de faire ?
citation: Une résolution d'AG n'y change rien.
Et depuis quand un syndic peut-il refuser impunément d’appliquer une décision d’AG qui précise en outre que « le syndic aura donc l’obligation, sous le contrôle du conseil syndical, de la maintenir en permanence actualisée sur le compte extranet de tous les copropriétaires afin de ne pas leur faire obstacle à l’accès à ces dispositions légales » ?
Je tiens à redire que si mon projet de résolution n’a pas la prétention d’être LA SOLUTION miracle, il peut toutefois, par son anticipation du règlement d’une possible situation très critique pour le SDC, être une des solutions pour certaines copropriétés, dont notamment le cas de la mienne, dont j'en connais assez suffisamment ses défauts pour y vivre depuis 25 ans.
Donc chaque lecteur est libre de juger si ce projet peut s’adapter à sa copropriété, ou pas, et s’il a une autre solution, où une autre idée, à proposer pour que chaque copropriétaire puisse disposer de cette liste indispensable pour l’utilisation des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi, et bien qu’il nous la communique tout simplement.
Car, comme nous le dirait un philosophe chinois, s’il n’y a pas de solution c’est qu’il n’y a pas de problème !
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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14
Posté - 16 nov. 2017 : 12:12:36
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Mon propos sur la méconnaissance des copropriétaires ne vous était pas destiné. c'est une remarque générale qui vaut pour bien des sujets.
Il ne faut pas mélanger 'tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic" (L.17, D.47) avec les situation de "carence ou empêchement du syndic" (L.18 point V).
S'il n'y a plus de syndic, il n'y a personne à mettre en demeure.
En cas de carence ou d'empêchement du syndic, il y a toujours un syndic.
D'autre part, l'obligation faite au syndic de délivrance des documents du syndicat concerne le CS. Si le syndicat a décidé de s'en dispenser, l'obligation tombe.
Elle ne peut concerner les autres copropriétaires. Pour qui seule la délivrance des PV d'AG et de leurs annexes est prévue (D.33)
Sur la mise en ligne de la 'liste des copropriétaires', je fais les plus grandes réserves.
Enfin, sur le fond, il n'est pas réaliste d'obliger un pdt de CS ou un copropriétaire à convoquer une AG, alors même que la grande majorité des membres se désintéresse des affaires du syndicat, au point parfois de ne pas constituer de CS.
Et lorsqu'il y a un CS, de constater qu'il est dans la majorité des cas "aux abonnés absents", ou un simple alibi en fin d'exercice pour valider à la sauvette les comptes du syndic.
Un CS qui ne dispose pas au minimum des quelques documents indiqués plus haut n'est qu'un groupement de 'joyeux lurons', incapables d'exercer la mission prévue.
Combien de CS ai-je croisé qui n'avaient pas même un stylo et un cahier pour noter les échanges de leurs 2 réunions annuelles... lorsqu'il y en a 2 ! .....
S'il y a un CS actif, engagé, coordonné avec le syndic, la question des documents ne se pose pas. Il en dispose depuis longtemps. L'éventuelle convocation d'une AG n'est pas une difficulté.
S'il y a une résolution à présenter en AG, c'est une clause modifiant le RFCS (encore fait-il que le CS en soit doté ...), clause qui l'oblige à demander au syndic les documents cités indispensables à ses activités.
En quelque sorte qui obligerait le CS Ã travailler ...... 
Pour le copropriétaire lambda, et même pour le CS fantoche, votre exposé initial suffit à montrer la bêtise de la procédure prévue, hormis dans les tout petits syndicats.
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Édité par - Gédehem le 16 nov. 2017 12:20:15 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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15
Posté - 16 nov. 2017 : 15:48:47
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citation: Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- etc ... Le législateur devrait stipuler que ces documents doivent être par défaut sur l'Extranet. En attendant, les CS devraient demander à leur syndic de les mettre sur l'Extranet et de les y tenir à jour (sans que le CS ait à demander ces mises à jour).
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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16
Posté - 16 nov. 2017 : 15:59:11
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Vous demandez, vous demandez, vous demandez 
Mais personne ne réponds à une question simple : quels sont les coûts de ce fameux extranet ?
Pourquoi ce fameux décret n'est-il pas sorti ?
Que dit le Conseil d'État de tout cela ?
Et au final, combien de personnes utiliseront correctement ce mécanisme ? Ici c'est pour qu'un copropriétaire convoque une assemblée générale 
Qui a pu voir prospérer une assemblée générale convoquée par un copropriétaire ?
Restons dans le courant utile chers UInautes.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 16 nov. 2017 : 18:51:43
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citation: Initialement posté par JPMVous demandez, vous demandez, vous demandez Mais personne ne réponds à une question simple : quels sont les coûts de ce fameux extranet ?
Il suffisait de poser la question.
1000 euros HT/an, il s'agit d'un module couplé au logiciel de gestion. C'est un syndic qui gère une 60 aine de copropriété de 20 à 200 lots qui m'a donné l'information.
Le syndic complète régulièrement l'extranet avec tous les documents, les mails, les factures, les comptes etc...
Le problème pour le syndic, est que peu de personne utilise l'extranet, et pour l'instant les gens préfèrent appeler au lieu de chercher l'information sur l'extranet... |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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18
Posté - 16 nov. 2017 : 18:54:50
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citation: JPM : Vous demandez, vous demandez, vous demandez
Mais personne ne réponds à une question simple : quels sont les coûts de ce fameux extranet ?
Suivant l’art.7.1.5 du contrat de notre syndic, sa rémunération annuelle forfaitaire pour le service d’accès en ligne aux documents dématérialisés est de 1 Euro par lot. Cette somme ayant été fixée par lui, on peut donc supposer qu’il s’y retrouve.
Aujourd’hui, notre syndic nous transmet déjà , sur nos comptes extranet, outre le PV de chaque assemblée, tous les appels de fonds qu’il n’a donc plus ainsi à éditer, à mettre sous enveloppe et à amener à la poste. Il lui suffira donc d’un simple clic pour y ajouter la « feuille de présence » de l’AG.
citation: Et au final, combien de personnes utiliseront correctement ce mécanisme ? Ici c'est pour qu'un copropriétaire convoque une assemblée générale
Qui a pu voir prospérer une assemblée générale convoquée par un copropriétaire ?
Restons dans le courant utile chers UInautes.
Peu importe combien de copropriétaires l’utiliserons ou pas ! Même s’ils ne seront que quelque uns à vouloir exercer les pouvoirs qui leurs sont conférés par la loi, ils doivent pouvoir être en mesure de le faire et le syndic, comme quiconque d'autre, n’ont à rentrer dans ce type de considération. Dès lors que l’AG l’exige, il doit s’y plier, un point c’est tout, et ce d'autant plus qu'il est payé pour !
Mais en fait, la communication de cette liste à tous les membres du SDC, et dont tous les membres du CS, va ainsi avoir pour effet de responsabiliser les CS et les Pdt de CS « laxistes », ou ceux soumis au syndic au point d’être très récalcitrant à engager des actions qui pourraient les brouiller dans « leurs bonnes relations » avec ce dernier (et il y en plus qu’on ne le pense), et qui sont justement impliqués par différents articles de la loi et du décret pour qu'ils puissent éviter à la copropriété de se retrouver avec un syndic désigné par le TGI.
Car un CS qui ne dispose pas de la liste complète et à jour de tous les copropriétaires, et qui ne l’a jamais réclamée (et qui bien sûr, ne s'en vante pas auprès des copropriétaires), est bien un CS totalement dépendant de la volonté du syndic, dont notamment en ce qui concerne la convocation comme la tenue d’une AG.
Et il est évident que lorsqu’une copropriété en arrive à se retrouver devant le TGI pour la désignation d’un syndic, c’est bien qu’indéniablement le CS et son Pdt ont failli aux exigences de leurs missions.
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 nov. 2017 : 18:58:57
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C'est très rigolo de tourner en rond pour ne pas répondre
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 16 nov. 2017 : 19:07:13
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Cité par moi-même ci-dessus:
"Et il est évident que lorsqu’une copropriété en arrive à se retrouver devant le TGI pour la désignation d’un syndic, c’est bien qu’indéniablement le CS et son Pdt ont failli aux exigences de leurs missions."
A part, peut-être, dans le cas ou c'est l'AG qui n'est pas parvenue à désigner un syndic parmi d'autres concurrents (avec donc à l'arrivée le seul recours possible à l'art. 17 -3 de la loi ou 46 du Décret).
citation: JPM C'est très rigolo de tourner en rond pour ne pas répondre
De ne pas répondre à quoi ?
Quelle était donc votre question ? |
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