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JB22
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 Posté - 14 mai 2019 : 16:14:39
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De ainohi
"Si le fonds de travaux doit être constitué sur la répartition des charges communes générales, alors il ne doit pas y avoir de fonds de travaux dans les syndicats secondaires."
Dans un syndicat secondaire, ce qui est une clé spéciale dans le syndicat principal est une clé générale dans un syndicat secondaire, car tous les copropriétaires participent aux charges.
" la difficulté d'avoir à appeler à un acheteur une quote-part de provisions d'un montant élevé après l'avoir remboursée au vendeur ne risque plus de se présenter"
Dans la pratique il n' y avait aucune difficulté le montant de l' avance était retenu au copropriétaire vendeur par le notaire et reversé au syndicat.
"Ce qu'un copropriétaire verse sur le fonds de travaux lui profite obligatoirement sans perte ni profit."
En cas de vente ce fonds ne lui est pas remboursé, il est perdu pour lui. |
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ainohi
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 22
Posté - 14 mai 2019 : 17:53:51
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citation: Initialement posté par JB22
Dans un syndicat secondaire, ce qui est une clé spéciale dans le syndicat principal est une clé générale dans un syndicat secondaire, car tous les copropriétaires participent aux charges. Pas forcément. Un syndicat secondaire peut très bien être constitué de deux bâtiments. En ce cas il n'y a pas de clé générale du syndicat secondaire.
citation: Initialement posté par JB22
Dans la pratique il n' y avait aucune difficulté le montant de l' avance était retenu au copropriétaire vendeur par le notaire et reversé au syndicat. Dans la pratique, j'ai assisté à plusieurs reprises à de graves conflits entre le syndicat et l'acheteur pour le paiement des avances. Le notaire ne peut bloquer le montant des avances à la demande du syndic. Car celles-ci sont remboursables comme dit à l'article 45-1 du décret et le syndic doit donc les rembourser au vendeur, que l'acheteur les ait versées ou non. La cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 27 mars 2013, pourvoi n ° 12-11808 : la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.
citation: Initialement posté par JB22
En cas de vente ce fonds ne lui est pas remboursé, il est perdu pour lui. Il n'est pas perdu. Il fait partie de la chose vendue : parties privatives + quote-part de parties communes + crédit de travaux conservé sur le fonds had hoc, le prix de vente a été convenu en conséquence.
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Édité par - ainohi le 14 mai 2019 17:58:03 |
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Posté - 14 mai 2019 : 19:03:11
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le fonds travaux est appelé sur le budget par sur les dépenses de charges générales communes :
"Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1." |
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ainohi
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24
Posté - 14 mai 2019 : 20:07:46
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Vous confondez montant et répartition.
Une fois qu'on a décidé du montant de la cotisation se pose la question de la répartition de cette cotisation entre les copropriétaires. |
Édité par - ainohi le 14 mai 2019 20:08:31 |
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JB22
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25
Posté - 14 mai 2019 : 20:16:44
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De ainohi
"Pas forcément. Un syndicat secondaire peut très bien être constitué de deux bâtiments. En ce cas il n'y a pas de clé générale du syndicat secondaire."
Dans ce cas vous avez raison, mais dans le syndicat qui nous préoccupe il n' y a qu' un bâtiment, et il n' en reste pas moins que tous les copropriétaires du syndicat secondaire doivent participer au fonds travaux et on ne peut que prendre les clés de répartition existantes. |
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Posté - 15 mai 2019 : 07:02:16
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ainohi, vous avez raison sur ce point de la répartition de l'appel car la loi est (à mon humble avis) imprécise et je la rappelle :
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
ainsi si l'appel de provisions est fait suivant plusieurs clés, on devrait (en théorie : "selon les mêmes modalités") faire cet appel de cotisation de la même façon :
* charges générales : 5%
* charges ascenseurs : 5%
* charges bâtiments : 5%
* etc...
A ma connaissance, aucun syndic ne fait ainsi pour ces 5% : l'appel est fait de 5% décompté en tantièmes de charges générales communes sur la totalité du budget annuel. Est ce normal ou non ? je ne sais mais c'est plus simple.... 
Il est vrai qu'il ya des syndics qui ne se cassent pas la tête et ne décomposent pas les appels trimestriels classiques suivant chaque clé de répartition : ils appellent en prenant le budget total suivant la clé générale et basta... après tout se régularise avec le décompte annuel....  |
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JB22
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27
Posté - 15 mai 2019 : 09:28:08
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Rappel fait par Rambouillet :
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Il est question de versement de la cotisation et non des modalités de calcul lesquelles sont définies dans l' article 10 ci-dessous.
Les provisions sont versées le premier jour de chaque trimestre ou suivant les dates fixées par l 'A.G.
Article 10 de la loi :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Les valeurs relatives sont celles de la clé "charges générales". |
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ainohi
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Posté - 15 mai 2019 : 12:46:38
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citation: Initialement posté par rambouillet
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel." Je vous donne raison sur la prise en compte des termes : selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel, sur lesquels je ne m'étais pas arrêté, à tort parce qu'ils répondent en fait à la question de la répartition. Mais je ne les lis pas comme vous. Lors de l'adoption du budget, on prévoit les dépenses de gestion courante au cours de l'exercice à venir. Pour le fonds de travaux, on doit faire de même : prévoir les futurs gros travaux et constituer le fonds de travaux en conséquence. On peut par exemple donner la priorité à la toiture-terrasse parce que les prochains gros travaux seront la réfection de l'étanchéité du toit et la répartition de la cotisation se fera alors en charges bâtiment. On peut aussi décider d'une répartition telle que : 40% pour la toiture-terrasse, 20% pour le changement de chaudière, 30% pour le ravalement de façade et 10% pour les VRD et cela donnera des cotisations appelées selon la répartition suivante : charges communes générales 10%, charges bâtiment 50%, charges chauffage 20%.
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JB22
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Posté - 15 mai 2019 : 13:26:39
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ainohi
Je ne suis pas du tout d' accord avec votre interprétation;
L' article 10 de la loi précise les modalités d' appels des provisions travaux.
Il y a obligation de créer un fonds travaux pour financer de futurs travaux quel que soit la répartition de ces travaux. |
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ainohi
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Posté - 15 mai 2019 : 15:07:38
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Vous avez raison. Je n'avais pas vu que l'article 10 avait été modifié. Du coup, on ne se pose plus de questions, les cotisations sont réparties en charges communes générales et basta.
C'est idiot parce que cela peut ne pas convenir du tout aux besoins. Dans le cas de la copropriété de FRERE, les membres du syndicat secondaire vont devoir cotiser quasiment deux fois plus que ceux du syndicat principal. Ce n'est pas de l'argent perdu, mais c'est de l'argent immobilisé bêtement, ce qui est tout à fait regrettable. |
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JB22
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31
Posté - 15 mai 2019 : 19:18:24
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De ainohi
"Dans le cas de la copropriété de FRERE, les membres du syndicat secondaire vont devoir cotiser quasiment deux fois plus que ceux du syndicat principal."
Il faut éviter cela, il faut donc créer dans chaque syndicat une clé spéciale "fonds travaux" en affectant à chaque copropriétaire du syndicat ces tantièmes généraux, et en total des tantièmes celui de l' ensemble des deux syndicats.
Par exemple dans le syndicat principal il y aura un total de 8.000 tantièmes individuels à répartir sur le total général des tantièmes de l' ensemble soit 10.000.
Dans le syndicat secondaire il y aura un total de 2.000 tantièmes individuels à répartir sur le total général des tantièmes de l' ensemble soit 10.000. |
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JPM
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32
Posté - 16 mai 2019 : 00:38:55
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Dans l'organisation d'une copropriété de deux bâtiments A et B en un syndicat principal et deux syndicats secondaires, il y a
des parties communes générales
des parties communes spéciales pour A, d'une part, B d'autre part
Il y a trois budgets prévisionnels
Il doit y avoir trois fonds travaux avec des contributions à 5% respectivement de chacun des budgets prévisionnels
OU à un ou plusieurs taux supérieurs pour chaque syndicat.
Il peut y avoir trois syndics différents  Ce n'est pas souhaitable.
Les répartitions sont faites au prorata des tantièmes généraux du syndicat principal et des tantièmes spéciaux de chaque syndicat secondaire.
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Édité par - JPM le 16 mai 2019 00:40:22 |
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Posté - 16 mai 2019 : 06:28:20
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le souci c'est que la configuration est différente : 1 syndicat principal avec 4 bâtiments et 1 syndicat secondaire pour le 5ème. Ce qui corse l'affaire du fonds travaux.....  |
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JPM
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Posté - 16 mai 2019 : 08:01:34
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Aucun problème !
J'avais suggéré pour un tel cas, que la constitution d'un syndicat secondaire pour un bâtiment génère automatiquement la constitution en un syndicat secondaire des trois autres. Je ne crois pas que cette solution ait été adoptée.
Le syndicat principal comporte quatre bâtiments pour certaines opérations, trois pour d'autres.
et il y a un syndicat secondaire
Il y a deux fonds travaux
Un pour les copropriétaires des quatre bâtiments
un autre pour le syndicat secondaire
Seul problème : quid s'il y a des travaux sur la voirie, qui est partie commune à tous les copropriétaires ?
On pioche dans les deux fonds, au prorata des tantièmes généraux.
Mais il n'est pas interdit de constituer un troisième fonds.
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Posté - 16 mai 2019 : 08:24:59
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au vu de nos réflexions à tous, on peut dire que si le fond est bon pour la décision de constituer un fonds pour tenter d'assurer la pérennité des bâtiments, sa mise en oeuvre ne semble pas avoir été très réfléchie.... |
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JPM
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Posté - 16 mai 2019 : 09:34:17
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C'est le moins qu'on puisse dire.
On peut en dire autant sur bien d'autres points |
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JPM
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37
Posté - 16 mai 2019 : 09:38:33
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C'est le moins qu'on puisse dire.
On peut en dire autant sur bien d'autres points |
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JB22
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38
Posté - 16 mai 2019 : 12:46:35
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"Seul problème : quid s'il y a des travaux sur la voirie, qui est partie commune à tous les copropriétaires ?
On pioche dans les deux fonds, au prorata des tantièmes généraux."
C' est là un problème, en effet le fonds travaux est destiné à financer des travaux quelles qu' en soient les clés de répartition.
S' il est possible de "piocher" dans les deux fonds, cette utilisation ne peut se faire "au prorata des tantièmes" le fonds restant pour chaque lot n' est pas nécessairement proportionnel à la clé charges générales du fait d' utilisations antérieures.
Je suis d' accord, "sa mise en oeuvre ne semble pas avoir été très réfléchie...." et la création de syndicats secondaires sans grand intérêt. Il suffirait de faire ou que l' on puisse constituer des fonds travaux avec des taux différents pour chaque bâtiment
Il y a donc nécessité de suivre le fonds restant pour chaque lot.
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Fonds travaux alur et syndicat secondaire 
