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CHRI64
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 Posté - 04 déc. 2019 : 07:59:57
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Une société immobilière souhaite acquérir un lot de notre lotissement et y construire une résidence seniors dans un immeuble en copropriété. (Post précédent)
Le Conseil de ladite société prétend que la Copropriété n’aura qu’un seul représentant et le justifie par un jugement du Conseil d’Etat de 1996 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000007891141
Lequel précise « … il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire »,
Je ne comprends pas pourquoi le principe 1 copropriétaire = 1 coloti ne s’appliquerait pas. J’en viens à supposer que ce mode de décompte est limité à l’application de l’ex Article L.315-3 ( actuel L. 442-10) et n’a aucune portée en dehors de ce cas.
Merci de vos commentaires.
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majik
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Posté - 04 déc. 2019 : 10:16:54
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Pour comprendre : vous demander "qu'est-ce qu'une copropriété"?
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 04 décembre 2019
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 1
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 206 (V)
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
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Posté - 04 déc. 2019 : 10:24:21
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On suppose que votre lotissement est lui-même régi par une ASL (vous n'avez pas précisé ?..). Dans ce cas, cette copropriété sera adhérente d'office (à vérifier si votre lot à construire est concerné par ce point : d'office) à l'ASL et chacun des adhérents sera luyi-même adhérent à votre ASL.
Ensuite il existe des règles de représentation de cette copropriété à l'ASL :
citation: Article 22
I. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.
Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :
1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.
II. - L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
III. - Le II est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité. |
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 Posté - 04 déc. 2019 : 12:46:56
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non, la copro n'est pas membre de l'ASL
chaque copropriétaire est membre de l'ASL
c'est sa représentation qui peut être confiée (voire imposée par les statuts)
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 04 déc. 2019 : 13:47:39
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Merci à tous de vos réponses rapides.
Vous confirmez donc que dans le cas où une copropriété est située dans le périmètre d’un lotissement géré par une ASL chacun des copropriétaires est membre de l’ASL.
C’est ce que rappelais comme principe un copropriétaire = 1 coloti.
Mais ma question est autre: comment interpréter l'affirmation du Conseil d’Etat qui dans un jugement portant sur les modalités de l’article L315-3 (devenu L442-10), énonce - sans explication - qu’une copropriété est regardée comme un seul propriétaire. ?? ... et ne compterait donc que pour une voix dans le décompte d’un vote des colotis destiné à demander à l’Autorité de modifier le cahier des Charges.
Je suppose donc, sans comprendre, que cette règle est propre à l’art L442-10 et ne remet pas en cause le principe de base de l’ordonnance de 2004.
Est-ce plus clair ?
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merignacais
Contributeur actif
France
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Posté - 04 déc. 2019 : 13:59:11
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votre jugement date de vieux et du fait ou ce n'est pas la copropriété qui est membre mais chacun des copropriétaires car comment pourrait il contester une délibération d'une assemblée d'asl si il était pris en globalité impossible qui ferait que le droit individuel de chacun serait bafoué
maintenant avec la nouvelle loi sur les copropriétés toute personnes a 100 % le droit de venir en personne quel que soit son statut à une assemblée d'asl la seule chose est que l'ensemble de personne membre d'une copropriété peuvent décider que ce sera le président du syndicat qui ira les représenter tous aux assemblées et que suivant les conditions de seulement certain vote
en sachant en plus que la nouvelle loi précise bien qu'il faut être mandataire pour pouvoir voter ce que n'est pas certaine personne plus que souvent dans les statuts d'asl |
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Posté - 04 déc. 2019 : 15:26:58
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Posté - 04 déc. 2019 : 16:15:30
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oui, je confirme, chaque copro est adhérent à l'ASL et la copro peut se faire représenter.
Après comme il a été dit, il faut lire VOS statuts pour savoir de combien de voix le lot à construire (et/ou une fois construit) dispose à l'AG de l'ASL... |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 04 déc. 2019 : 18:58:40
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Rambouillet : nos statuts ne disent rien sur la future copropriété puisque ce n’est qu’un projet. A ce jour le lotissement ne possède pas d’immeuble en copropriété. Ceci dit il faudra bien décider d’une règle s’il se réalise. D’où mes questions.
E.W. Une voix pour le Lot, OK. Donc par exemple 0,02 voix par copropriétaire/coloti.(Cas d’une copropriété de 50 logements) Pas très motivant pour participer aux AG en personne.
Est-ce que c’est ce qui se fait dans la réalité ?
Mais admettons, est-ce que pour autant ces personnes ont les mêmes droits de jouissance indivises des parties communes qu’un coloti qui possède un lot d’habitation « classique » ?
Merignacais : que voulez vous dire par "il faut être mandataire pour pouvoir voter » ?
Revenant au Conseil d’Etat : « Compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel quelque soit le nombre de lot qu’il possède » est là encore une option non classique Pour moi, le nombre de voix = total de celles des lots. Là encore cette jurisprudence sans motivation m’étonne.
Merci de votre patience :)
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Posté - 04 déc. 2019 : 21:48:16
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vous lisez l'arrĂŞt Ă l'envers... et je ne peux que vous inviter Ă relire vos statuts |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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majik
Contributeur senior
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Posté - 05 déc. 2019 : 10:41:40
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citation: acquérir un lot de notre lotissement
ce LOT du lotissement est-il listé dans les statuts de l'ASL = "liste des immeubles compris dans son périmètre" selon l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales DE PROPRIETAIRES?
Les statuts de l'ASL comportent-ils la répartition des cotisations à ce lot et le MODE RECOUVREMENT DES COTISATIONS selon l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales DE PROPRIETAIRES? |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 05 déc. 2019 : 13:00:59
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Oui Majik, aux deux questions.
Je conçois qu’il est possible de conserver le même nombre de voix pour le lot mais qu’en serait-il pour chaque copropriétaire du lot où serait construit l’immeuble, sachant qu’ils deviendraient tous des colotis=membres de l’ASL ? ... que le jugement du Conseil d’Etat assimile à un propriétaire unique. |
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majik
Contributeur senior
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12
Posté - 06 déc. 2019 : 15:36:54
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CHRI64 : ne confondez-vous pas la notion de "coloti" et celle de "cotisant" Ă l'ASL?
Ne connaissez-vous pas la situation (fréquente) où un LOT de lotissement est détenu par des héritiers restés en indivision?
Dans ces cas, tous les propriétaires indivis sont "colotis"...
Vous savez qu'en pareil cas, l'indivision a dû désigner UN représentant légal
...auquel le centre des impôts fonciers adressera les demandes de paiement des impôts fonciers dus par TOUS les propriétaires du terrain...
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Posté - 06 déc. 2019 : 18:18:28
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décidément...
Ă chaque lot du lotissement correspond un montant de cotisations (ou une part des cotisations globales) et un nombre de voix (ou une part des voix globales)
chaque propriétaire dans les lots du lotissements est membre de droit de l'ASL.
pour autant, les voix, comme les cotisations, sont attachées au lot.
si c'est un euro et une voix pour le lot F34, il appartient aux copropriétaires du lot F34 de se partager le paiment de la somme dûe et de s'entendre sur le sens du vote de leur voix unique lors de l'AG.
pourquoi ne comprenez vous pas ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CHRI64
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Posté - 07 déc. 2019 : 07:53:42
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Vos deux derniers commentaires commencent ( :) ) à me faire comprendre la manière de raisonner en matière d’immeuble collectif dans une ASL.
- L’indivision montre comment plusieurs têtes peuvent être considérées comme une seule, sachant qu’ici il n’est pas question d’indivision.
- Un ASL est une association de parcelles de terrains. Ce sont ces lots qui possèdent des voix et non les lots d’habitation de l’immeuble collectif lorsqu’il existe.
- Le partage des dépenses d’entretient des parties communes du lotissement entre les copropriétaires se fait entre eux au prorata des lots d’habitations
- Le poids décisionnel des copropriétaires (nombre de voix) se fait selon les règles issues de la Loi de 1965 rappelée par Rambouillet.
Suis-je sur la bonne voie ?
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Posté - 07 déc. 2019 : 08:02:14
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n'importe quoi |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 07 déc. 2019 : 08:50:35
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Quel pédagogue vous faites EW.
J’abandonne. |
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Posté - 07 déc. 2019 : 09:15:09
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je vais corriger une dernière fois
citation: Initialement posté par CHRI64
Vos deux derniers commentaires commencent ( :) ) à me faire comprendre la manière de raisonner en matière d’immeuble collectif dans une ASL. j'aimerais tellement en être sûr
citation: - L’indivision montre comment plusieurs têtes peuvent être considérées comme une seule, sachant qu’ici il n’est pas question d’indivision. non : l'indivision étant dépourvue de personnalité morale, chaque indivisaire est de droit membre de l'ASL
citation: - Un ASL est une association de parcelles de terrains. Ce sont ces lots qui possèdent des voix et non les lots d’habitation de l’immeuble collectif lorsqu’il existe .non, c'est une association de propriétaires de lot(s). A chaque lot est attribué un nombre de voix et une part des dépenses communes, les propriétaires du lot ayant la charge/l'obligation de se les partager comme ils le veluent ou comme le prévoit leur propre contrat de partage, sans que l'ASL ait à en connaitre.
Les statuts de l'ASL peuvent, pour leur part, rendre lesdites voix indivisibles par lot et les cotisations solidairement dûes par les propriétaires des lots
citation: - Le partage des dépenses d’entretient des parties communes du lotissement entre les copropriétaires se fait entre eux au prorata des lots d’habitations non : comme indiqué précédemment, tout dépend de leur propre contrat de partage. C'est indispensable par exemple lorsqu'il y a des lots hors habitation détenus par des copropriétaires au sein de la copro...
citation: - Le poids décisionnel des copropriétaires (nombre de voix) se fait selon les règles issues de la Loi de 1965 rappelée par Rambouillet. ça n'est pas le problème de l'ASL et tout dépend du contrat de la copropriété
citation:
Suis-je sur la bonne voie ?
pas sûr
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 déc. 2019 : 10:07:50
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L'association syndicale est avant tout un groupement de biens.
Un terrain sans maître est inclus dans le périmètre de l'ASL
Des personnes ne font partie d'une ASL qu'à raison de leur qualité de propriétaire de l'un des biens inscrits dans ce périmètre.
Les droits et obligations qui sont placés sur la tête de ces personnes n'ont pas d'autre source que le régime juridique du bien inscrit et donc que la cenvention collective et les décisions de son assemblée.
Pour ces raisons on dit couramment qu"une ASL est une association de biens. Cela est admissible car seule l'association de la loi de 1901 ne groupe que des personnes.
Ne pas oublier que le régime des association syndicales est apparu au XIe siècle et qu'il existence encore des AS nées à cette époque.
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 07 déc. 2019 : 12:29:55
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Cette fois votre réponse, Emmanuel Wormser, permet d’avancer. Je reprends donc le fil, et l'espoir !
Une dernière question : en pratique comment doit agir le Bureau pour recouvrir les charges annuelles auprès de chacun de ses membres colocataires s'il n’a pas à connaître le contrat de partage qui les lie entre eux ?
En s’adressant au syndic ? qui n’est pas membre de l’ASL, ou au Conseil syndical ? ou à un mandataire particulier ?
Je suppose.que ce genre de disposition doit être précisé dans les statuts.
JPM : Oui, association de biens fonciers. Comme les AFUL n’est-ce pas ?
Biens fonciers représentés par leurs propriétaires. Que ce soit un terrain de 1000 m2 ou un studio de 25 m2. |
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Posté - 07 déc. 2019 : 12:32:34
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Jurisprudence art L442-10 
