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Coati
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 Posté - 11 oct. 2021 : 18:28:15
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Concernant les majorités, voici ce que j'ai trouvé dans un des articles du règlement - cahier des charges sur "... les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'entreprendre des ouvrages de caractère somptuaire, la décision doit être prise à l'unanimité ...". Je ne vois pas d'autre endroit où la question des majorités serait évoquée dans ce règlement - cahier des charges. Y-a-t-il une jurisprudence sur les majorités liées à cet aspect bien précis ? Mon premier avis sans lire ce règlement - cahier des charges serait que cette future résolution devrait être votée à l'unanimité.
Concernant la mairie, je confirme bien la phrase suivante mentionnée dans le courrier " ... Aussi, afin de régulariser cette situation, la ville vous sollicite en tant que Président de l'association syndicale afin qu'elle puisse en devenir propriétaire. Vous voudrez bien me confirmer par écrit l'accord des copropriétaires pour une cession à titre gratuit de la parcelle cadastrée xx ou bien me faire part de vos observations. Les frais de notaire seront bien entendu à la charge de la commune. Après acceptation, ce dossier devra être présenté devant le conseil municipal et sera confié, par la suite, à Maître YY, notaire à ZZ ..."
Enfin pour répondre à la question de JPM, cette parcelle est bien le seul élément commun du groupe d'habitations.
On avance petit à petit ... Et je vous remercie pour vos contributions. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Posté - 11 oct. 2021 : 18:31:54
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pour ma part, j'aurai conseillé une procédure de transfert d'office L318-3 CUrb, sans risque d'avoir à gérer le pb au sein du lotissement car très encadrée par l'administration... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Coati
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Posté - 11 oct. 2021 : 18:47:51
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La mairie de ma commune n'a jamais fait de procédure de transfert d'office pour une rétrocession de rue privée et ne souhaite faire qu'une procédure amiable ... d'où toutes mes interrogations pour être si possible inattaquable. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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JPM
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 Posté - 11 oct. 2021 : 18:57:58
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Il est donc bien évident que c'est le notaire en question que fera connaître ses prescriptions en ce qui concerne les formalités imposées à la copropriété.
Il vous dira aussi si une assemblée est nécessaire, ce qui n'est pas certain.
Rectification : à l'association syndicale et non pas la copropriété |
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Édité par - JPM le 11 oct. 2021 19:56:33 |
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Posté - 11 oct. 2021 : 20:12:05
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Coati
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Posté - 11 janv. 2022 : 09:58:58
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Bonjour à tous,
Je reviens vers vous après avoir vu un notaire en décembre dernier et vous fais part de mes réflexions suite à cet entretien.
- Le règlement - cahier des charges du groupe d'habitations a une nature juridique exclusivement contractuelle. En d’autres termes, ce règlement - cahier des charges reste applicable ad vitam pour les colotis du groupe d'habitations.
- Un des articles de ce règlement - cahier des charges stipule la chose suivante « ... les propriétaires des voies desservant le présent groupe d'habitations seront tenus de céder gratuitement le sol de ces voies à la première réquisition de l'administration lors du classement des voies dans la voirie communale ... ». La conclusion vue avec le notaire est la suivante :
* La cession est à titre gratuite (réquisition)
* La cession ne peut être contestée et ne requiert aucun vote quel qu’en soit la condition (majorité simple, unanimité …)
- Une Assemblée Générale Extraordinaire devra être tenue afin de donner un pouvoir à moi-même, président de l’ASL, permettant la signature au nom de l’ASL de l’acte de cession de cette parcelle.
- Dans l’acte de cession, on peut inclure :
* Des exigences relatives au terre-plein de la parcelle permettant d’exclure dans le futur des constructions privées, commerciales, l’implantation d’un parking. Ces exigences stipulées dans un acte notarié sont-elles valables ad vitam ? Un changement de mairie pourrait-il remettre en cause ces exigences de cet acte notarié ?
* Des demandes relatives à ce terre-plein pour son aménagement en espace vert : ajout d’arbres, bordures …
- Ces demandes liées à cette parcelle BO pourraient être évoquées avec l’ensemble des colotis lors d’une Assemblée Générale Extraordinaire puis seront discutées avec la mairie lors des négociations préalables à la rédaction de l’acte de cession.
Le planning prévisionnel associé à la cession de cette parcelle que j'ai mis en place avec le syndicat est le suivant :
- 1er trimestre 2022 : Assemblée Générale Extraordinaire d’information.
Au cours de cette AG, outre l’information générale (points ci-dessus), on pourra recueillir les conditions souhaitées par les colotis (exigences relatives au terre-plein, aspects à négocier avec la commune …). Le PV de cette AG servira de feuille de route pour la négociation avec la mairie de Pertuis.
- A l’issue de cette AG, une instruction de cette cession sera faite avec la direction des affaires immobilières de la mairie et des informations régulières seront adressées par mail aux colotis.
- 2ème semestre 2022 (objectif) : Assemblée Générale Extraordinaire.
La résolution portée au vote lors de cette AG concernera le fait de donner un pouvoir à moi-même, président de l’ASL, permettant la signature au nom de l’ASL de l’acte de cession de cette parcelle. Pour la plus grande transparence vis-à -vis des colotis, le projet d’acte notarié de cession de cette parcelle sera joint à la convocation de cette AG.
- Fin du 2ème semestre 2022 (objectif) : Assemblée Générale Extraordinaire.
Cette AG actera la dissolution de l’ASL avec tous les contrats en cours résiliés, les derniers paiements effectués au prorata, un quitus de la gestion et des comptes devra être prononcé en AG, le solde des comptes restitué aux colotis.
L’ASL étant dépourvue de tout objet, elle sera dissoute et le président de l’ASL effectuera les démarches nécessaires auprès du bureau de la réglementation et des élections de la préfecture de mon département.
Il me semble que ces démarches vues avec un notaire me semblent de bon sens et peuvent intéresser beaucoup de monde. Les plus experts d'entre vous peuvent-ils me donner des conseils sur cette démarche ? Y-a-t-il des choses à améliorer ?
Je ferai un autre post dans un deuxième temps suite à une solution à trouver dans le mois qui vient. J'attends d'abord vos premières remarques.
Merci d'avance pour vos contributions toujours riches. |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2022 : 10:39:42
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Je ne pense pas que vous puissiez insérer des conditions ou réserves dans l'acte de transfert. Mais vous pouvez exprimer des voeux. |
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Posté - 11 janv. 2022 : 10:55:58
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si la voirie doit être classée dans le domaine public, pas de prescription possible sur cette partie de la cession... mais prescriptions possibles sur ce qui restera dans le domaine privé communal...
ça se négocie. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Coati
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Posté - 11 janv. 2022 : 12:08:23
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Re-bonjour,
A ma grande surprise, la convocation à la future Assemblée Générale Extraordinaire d’information annonçant la future cession de la parcelle à la mairie a fait l'objet de réactions plutôt négatives d'un certain nombre de colotis. J'ai été surpris de ces réactions car il me semble que c'est une réelle opportunité pour tous les colotis de céder cette parcelle - comprenant une rue privée et un terre-plein - à la mairie étant donné la possible survenance de travaux de réfection du réseau des eaux usées ou de la voirie dont le montant pourrait s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Il me semble que deux possibilités s'offrent aux colotis du groupe d'habitations :
1) cession gratuite de la parcelle composée de la rue privée et du terre-plein avec des exigences relatives au terre-plein très strictes mentionnées dans le futur acte notarié telles que "interdiction de créer des places de parking, des constructions privées, commerciales ..." et dissolution en suivant de l'ASL,
2) découpage cadastral de la parcelle en deux parcelles ; l'une étant composée de la rue privée et l'autre du terre-plein ; découpage nécessitant un acte notarié et le vote d'une résolution en Assemblée Générale extraordinaire. La cession à la mairie ne concernerait que la rue privée. L'ASL devrait être maintenue et aurait comme vocation la gestion et l'entretien de ce terre-plein.
J'ai senti un attachement viscéral de certains colotis au terre-plein et je peux le comprendre. Quoiqu'il arrive, nous allons devoir répondre positivement à l'injonction communale et céder gratuitement la rue privée. Que me conseillez-vous pour faire ce choix par les colotis entre la solution 1 et la solution 2 ? Déjà quel est le mode de vote de l'éventuelle résolution liée au découpage de la parcelle (majorité, unanimité ...) ? Dans l'hypothèse où il faudrait l'unanimité pour découper cette parcelle et que 2 ou 3 colotis ne seraient pas d'accord, sera-t-on obliger d'utiliser la solution 1) pour répondre à l'injonction de la mairie ? Dans l'hypothèse de cette solution 1, est-ce que des exigences seulement relatives au terre-plein et mentionnées dans l'acte notarié pourraient-elles perdurer ad vitam ?
Merci de m'aider à résoudre ce problème pas si évident. |
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Posté - 11 janv. 2022 : 14:06:08
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vous pouvez refuser l'injonction "amiable" de la mairie pour la forcer à activer la procédure de transfert d'office (L318-3) -que j'ai conseillé dès le début!- qui ne pourra porter que sur la voie à l'exclusion du terre plein.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Coati
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Posté - 12 janv. 2022 : 10:45:33
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Suite à la contribution d'Emmanuel Wormser (merci), j'avais effectivement soumis l'idée à la mairie de mettre en place une procédure de transfert d'office mais cette dernière m'a dit qu'elle n'avait jamais mise en place cette procédure et qu'elle ne souhaitait pas la mettre en place. Je garde cette idée en tête.
Au final, quelqu'un pourrait-il m'aider à voir comment amener à faire un choix aux colotis du groupe d'habitations entre les 2 solutions suivantes ? Par quel bout dois-je commencer ? Quelles sont les modalités de vote associées à cette solution 1 ou cette solution 2 sachant qu'une des deux devra être mise en place pour répondre à l'injection communale de septembre dernier ?
1) cession gratuite de la parcelle composée de la rue privée et du terre-plein avec des exigences relatives au terre-plein très strictes mentionnées dans le futur acte notarié telles que "interdiction de créer des places de parking, des constructions privées, commerciales ...". Cette clause résolutoire ne pourrait a priori pas être dénoncée dans le temps,
2) découpage cadastral de la parcelle en deux parcelles ; l'une étant composée de la rue privée et l'autre du terre-plein ; découpage nécessitant un acte notarié et le vote d'une résolution en Assemblée Générale extraordinaire. La cession à la mairie ne concernerait que la rue privée. L'ASL devrait être maintenue et aurait comme vocation la gestion et l'entretien de ce terre-plein.
Pour rappel, l'ASL est propriétaire de cette parcelle composée de la rue privée et du terre-plein depuis fin 2014.
Pour être très clair, ma préférence va à la solution 1 car il me semble qu'il est préférable que cette ASL soit dissoute, que l'on arrête de payer un appel de fond annuel. Cependant, je souhaite avoir les idées claires pour que les choix entre cette solution 1 et solution 2 puissent être faits en pleine connaissance de cause par les colotis et en respectant toutes les règles de vote de résolutions. Je vous pose ces questions et ai programmé un RV avec un notaire 1 semaine avant la tenue de la future AG.
Enfin, une dernière question pour la route. Je suis persuadé que le fait de rétrocéder cette rue rue privée avec potentiellement de lourds travaux de réfection du réseau des eaux usées et de la voirie va faire augmenter la valorisation de nos maisons.
D'un point de vue financier concernant la valorisation de nos maisons, est-il préférable de ne plus faire partie d'une ASL (solution 1) ou de conserver une ASL qui posséderait uniquement un terre-plein d'une surface d'environ 700 m² (solution 2) ?
Merci pour vos contributions sur ce sujet qui finalement me prend du temps. |
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Posté - 12 janv. 2022 : 16:01:18
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je connais peu de personnes capables de répondre à vos questions : aucune de celles-ci ne le fera bénévolement et les réponses dépassent ce qu'on peut espérer sur un forum qui reste généraliste à mon avis
bonne suite |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 31 janv. 2022 : 00:33:25
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Merci Emmanuel Wormser. Pour vos meilleures informations, je vous tiendrai au courant de ma rencontre avec un notaire en milieu de semaine et aurai normalement une réponse à toutes mes questions avant la tenue de l'Assemblée Générale Extraordinaire.
Après avoir rencontré ce notaire, avoir eu toutes les réponses et en avoir discuté avec les 2 autres membres du syndicats, j'adresserai une synthèse la plus claire possible à tous les colotis explicitant l'historique de ce sujet, les aspects juridiques, les modalités de vote relatives au choix de la solution 1 "cession gratuite de la parcelle composée de la rue privée et du terre-plein" ou de la solution 2 "découpage cadastral de la parcelle en deux parcelles ; l'une étant composée de la rue privée et l'autre du terre-plein avec cession à la mairie de la rue privée".
L'objectif est d'agir en toute bonne foi et en communiquant toutes les informations par écrit en ma possession avant la tenue de l'AG pour que celle-ci se déroule dans une parfaite sérénité avec un commentaire explicatif de ma part programmé en début d'AG sur ce sujet puis la prise de parole de chacun des colotis.
J'ai ainsi des questions beaucoup moins sur le fond mais plus sur la forme. Peut-être pourrez-vous m'aider ?
Un des colotis est en train de mettre le bazar en m'ayant adressé un grand nombre de mails (7) en mettant en copie tous les colotis depuis la convocation à cette Assemblée Générale Extraordinaire et la tenue de celle-ci programmée dans une dizaine de jours. Ces mails sont pleins de reproches et ont un ton - jugé par mes soins - polémique. Je n'y ai pas répondu par écrit et ai eu au téléphone récemment ce coloti pour comprendre les choses et ce mode de fonctionnement très bizarre. Au final, au bout d'un 1/4h, il m'a raccroché au nez. Même si j'en ignore les raisons, il est possible qu'il tente de perturber cette prochaine AG en visioconférence. Enfin, il me semble qu'il peut rallier à sa "cause" 1 autre coloti sur les 12 colotis que comptent ce groupe d'habitations.
Comme évoqué précédemment, cette AG d'information ne comprendra aucune résolution soumise au vote. Je compte bien qu'elle soit l'occasion de discuter - de manière posée - à la meilleure manière pour le groupe d'habitations de répondre au courrier de la mairie lié à l'injonction de rétrocession de la rue privée. Je souhaite bannir toute attaque personnelle ou toute discussion stérile de type café du commerce.
Avez-vous déjà vécu des AG (en visioconférence) avec un élément réellement perturbateur ? Quels sont vos conseils ? Comment avez-vous déjà fait dans vos AG respectives pour que des AG ne dérapent pas ? Y-a-t-il des méthodes spécifiques au fait que cette AG se déroulera en visio ?
Merci d'avance pour vos contributions. |
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Rétrocession rue privée d’un groupe d’habitations. 
