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 Posté - 07 mars 2022 : 15:59:48
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non l'arc et votre avocat ne parle pas de la même chose. L'arc parle du cas de plus de 3 pouvoirs et votre cas (semble-t-il) de moins de 3 puisque 2 est inférieur à 3 
citation: Dans les motifs d'annulation une des copropriétaire avait 2 pouvoirs pour un total > 10% y compris ses tantièmes.
15% en temps de covid.
si l'avocat n'est pas nul, il doit vous fournir le jugement (mais à mon avis soit il est effectivement nul, soit vous ne vous etes pas compris tous les deux ...)
perso je voudrai bien connaitre ce jugement ..... |
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pachachon
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 22
 Posté - 07 mars 2022 : 16:26:15
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Pour le jugement, il est à venir... le temps des tribunaux est... lent.
Je parle peut être mal francais mais pour la phrase sur le site de l'ARC:
"En revanche, il ne pourra pas avoir plus de trois mandats si les voix dont il dispose, cumulées avec les siennes, sont supérieures à 10 % des voix de la copropriété."
il ne pourra pas avoir plus de trois mandats si ...
peut signifier que le copropriétaire peut avoir 0, 1 , 2 ou 3 mandats (mais pas plus de 3 mandats) les voix dont il dispose, cumulées avec les siennes, sont supérieures à 10 % des voix de la copropriété."
Ce qui serait cohérent avec ceux qui ont 4,5 ... 10 mandats. |
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pachachon
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23
Posté - 07 mars 2022 : 16:38:05
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Ok c'est vous qui avez raison.
L'ARC dit la meme chose que vous.
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Posté - 07 mars 2022 : 18:11:33
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revenons à des choses simples au nombre de 2 :
* soit vous avez plus de 3 mandats mais tous vos mandats et vous ne pouvez pas dépasser 10% des tantièmes
* soit vous avez, au plus, 3 mandats, alors la loi est muette et vous pouvez représenter jusqu'à ..... no limit, si ce n'est 100%  |
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pachachon
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25
Posté - 11 mars 2022 : 09:30:40
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Comme promis, voici le retour de l'AG.
La résolution a été rejetée.
La petite histoire est que le syndic a embauché un avocat sans l'accord du CS pour 800€ pour lire le RDC et nous faire cette proposition recue en avril 2021 - donc date antérieure au 23/11/2021 - mais l'AG étant en mars 2022 , elle était hors délai.
Le syndic a prétendu que cette date butoir (23/11/2021 ) avait été reportée à cause du covid (sans en fournir la preuve).
Au final, il n'a pas été capable de justifier en quoi notre RDC n'était pas conforme aux lots actuels et que donc cette possibilité offerte par la loi Elan de créer des parties communes spéciales entre 2018 et 2021 était d'intérêt pour nous.
Donc au final, on a illégalement payé 800€ (obligation par le syndic d'avoir l'accord du CS au dessus de 700€ et refus du syndic de rembourser ) à un avocat pour lire notre RDC alors qu'il n'y avait aucun besoin.
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26
Posté - 11 mars 2022 : 10:05:53
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citation: Le syndic a prétendu que cette date butoir (23/11/2021 ) avait été reportée à cause du covid (sans en fournir la preuve).
c'est en pourparler et en recommandation, mais le gouvernement n'a rien modifié (rappelons que c'est dans une loi et que l'AN est "fermée" ..... drôle de syndic de ne pas savoir cela ....
pour la facture de l'avocat, il faudra la refuser, car cela fait partie de son activité de "conseil" prévue au forfait.
citation: La petite histoire est que le syndic a embauché un avocat sans l'accord du CS pour 800€ pour lire le RDC et nous faire cette proposition recue en avril 2021 - donc date antérieure au 23/11/2021 - mais l'AG étant en mars 2022 , elle était hors délai.
quelle proposition ? la loi Elan date de 2018, n'y a t il pas eu d'AG depuis ?.....
il va falloir songer à trouver un syndic plus "performant" ..... |
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pachachon
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27
Posté - 14 avr. 2022 : 09:52:37
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Bonjour,
Suite de ce post :
Le syndic m'informe que la résolution est valable car au jour de l'AG le 10 mars 2022, la loi 3 DS avait été publié au JO du 22 février 2022.
Dans l'article 89 de cette loi , il est écrit :
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique est ainsi modifiée :
1° Le II de l'article 206 est ainsi rédigé :
« II.-Les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot. » ;
2° Le II de l'article 209 est ainsi rédigé :
« II.-L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. » |
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Sunbird
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28
Posté - 14 avr. 2022 : 11:30:12
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La résolution a été rejetée. |
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ainohi
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Posté - 14 avr. 2022 : 12:50:17
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Le recensement proposé à l’assemblée générale a été rejeté, il n’y en aura donc pas. Cependant le syndic n’a pas tout à fait tort. Car, comme dit la loi : L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. Il faut interpréter ce que dit le syndic comme un rappel de cette disposition qui n’est d’ailleurs que le rappel d’une évidence sur le caractère imprescriptible du droit de propriété. Le règlement de copropriété ne mentionnant pas explicitement l’existence de parties communes spéciales ou parties communes à jouissance privatives n’empêche pas le cas échéant les copropriétaires intéressés de revendiquer l'existence de telles parties communes. A eux d’apporter la preuve de leurs droits.
Il n'a jamais été question de créer des parties communes spéciales ou à jouissance privative à la majorité de l'article 24 mais seulement de reconnaître l'existence de celles-ci à cette majorité pour assurer une meilleure lisibilité à des règlements de copropriété anciens dont la rédaction n'est pas toujours très claire. Par exemple, le statut d'anciennes toilettes communes peut se poser : parties communes spéciales au copropriétaires du palier ou parties communes générales laissées à la jouissance des seuls propriétaires du palier ? Autre exemple : le statut d'une terrasse. Même si le règlement de copropriété ne le précise pas, en raison de la configuration des lieux il peut être évident que cette terrasse est laissée à la jouissance privative du copropriétaire du lot attenant et l'indiquer expressément en modifiant le règlement de copropriété en ce sens à la majorité de l'article 24. |
Édité par - ainohi le 14 avr. 2022 12:51:40 |
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pachachon
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Posté - 14 avr. 2022 : 13:00:31
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bonjour Ainohi
Votre phrase "parties communes spéciales au copropriétaires du palier ou parties communes générales laissées à la jouissance des seuls propriétaires du palier ?" m'interpelle.
Quelle est la différence entre les 2? |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2022 : 17:23:56
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C'est tout simple : c'est une histoire de 'propriété'.
Toutes les parties communes "communes" sont la propriété, en indivision forcée, de tous les copropriétaires.
Exprimées en 'tantièmes de propriété', chaque part est attachée indissociablement à chaque lot. Lequel comprend des' parties privatives' ET une' quote part des parties communes'. Les 2 liées.
Les parties communes dites "spéciales" ne sont donc pas "communes-communes à tous", mais "communes-spéciales à certains", voire à un seul, mais pas aux autres.
Même chose pour l'attachement au(x) lot(s) dont il s'agit.
D'où pour la phrase :
""parties communes spéciales au copropriétaires du palier " = partie commune spéciale attachée au lot du propriétaire du palier
"ou parties communes générales laissées à la jouissance des seuls propriétaires du palier ?"" = partie commune-commune à tous mais grevée d'un droit de jouissance (d'usage) aux seuls propriétaires du palier.
Pour revenir à la question initiale, la mise à jour du RDC ne peut en aucun cas résulter d'une déclaration individuelle.
Elle ne peut provenir que des titres de propriété des copropriétaires, tels qu'ils ont été enregistrés. Attestation à demander au notaire de chacun. Par mail, c'est fait en 3 jours. |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2022 17:32:35 |
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pachachon
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Posté - 14 avr. 2022 : 17:27:48
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Mais dans les parties communes à tous mais grevée d'un droit de jouissance (d'usage) aux seuls propriétaires du palier, qui payent les charges?
celui qui a la jouissance ou tous les copropriétaires?
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2022 : 17:33:39
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Tous, sauf mention particulière prévue lors de la concession du droit.
D'où la différence avec les parties communes spéciales : seuls leur propriétaire en supporte la charge. Si plusieurs, seuls ceux concernés. |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2022 17:35:56 |
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ainohi
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Posté - 14 avr. 2022 : 20:05:17
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citation: Initialement posté par pachachon
Votre phrase "parties communes spéciales au copropriétaires du palier ou parties communes générales laissées à la jouissance des seuls propriétaires du palier ?" m'interpelle.
Quelle est la différence entre les 2? Ces deux notions sont définies aux articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
…
Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Autre exemple de parties communes spéciales : dans les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, les parties communes d’un bâtiment sont des parties communes spéciales aux copropriétaires de ce bâtiment dès lors que le règlement de copropriété stipule des charges spéciales bâtiment ce qui est presque toujours le cas.
Dans les règlements de copropriété dont la rédaction est antérieure à 2018, il n’est quasiment jamais précisé que de telles parties communes sont spéciales. En toute rigueur, en application de la loi ELAN, il faudrait modifier le règlement de copropriété pour apporter cette précision. Personnellement je n’en vois pas l’intérêt. Si l’on ne modifie pas le règlement de copropriété, les parties communes d’un bâtiment n’en resteront pas moins spéciales parce que : L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pour revenir à la question initiale, la mise à jour du RDC ne peut en aucun cas résulter d'une déclaration individuelle.
Elle ne peut provenir que des titres de propriété des copropriétaires, tels qu'ils ont été enregistrés. Attestation à demander au notaire de chacun. Par mail, c'est fait en 3 jours. La mise à jour du RDC ne peut résulter d’une simple déclaration individuelle mais elle peut parfaitement résulter d’une revendication de droits réels. Les motifs d’une telle revendication peuvent être divers : une interprétation du règlement de copropriété qui peut n’être pas unanime si le règlement est équivoque, une acquisition par prescription, une cession décidée par l’assemblée générale mais qui n’a pas été publiée et peut-être d’autres encore.
Les mises à jour du règlement de copropriété visant à mentionner des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privative ne peuvent jamais résulter des titres de copropriété sauf des titres relatifs à des actes où le syndicat est partie.
A l'exception de cas particuliers, les titres de copropriété des copropriétaires sont les actes d’achat de leurs lots de copropriété. Leur contenu n’oblige que les parties à l’acte soit le vendeur et l’acheteur. Il n’engage pas le syndicat des copropriétaires qui est un tiers au contrat. Une clause d’un acte de vente qui affecte d’une façon ou d’une autre des parties communes n’est donc pas opposable au syndicat : le vendeur peut avoir prétendu céder des droits qu’il ne possédait pas. Cela peut arriver. Inversement, il peut aussi arriver qu’un ou plusieurs copropriétaires revendiquent un droit réel qui n’est pas inscrit sur leurs titres de propriété. C’est notamment le cas d’un droit acquis par prescription. |
Édité par - ainohi le 14 avr. 2022 20:11:40 |
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recensement de parties communes spéciales 
