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corbard
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 Posté - 20 juin 2022 : 12:57:49
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Bonjour,
Pour utiliser la passerelle 25-1 le tiers de toutes les voix est requis.
Si il n'est pas obtenu la résolution est donc rejetée mais est-ce que si l'AG est reconvoquée, le tiers ne serait plus requis, ou bien il le sera toujours?
Dans cette dernière hypiohèse, si nous n'avons jamais le tiers requis, le syndic ne peut pas être élu et il n'y a en théorie pas d'autre solution que l'administrateur judiciaire ?
Je parle en théorie car dans les faits la passerelle sera surement activée même à défaut du tiers requis et tout le monde croisera les doigts pour que personne ne proteste dans les deux mois...D'ailleurs les absents ont ils le pouvoir de contester ou seuls les présent qui auraient voté contre?
Cordialement
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nefer
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 Posté - 20 juin 2022 : 13:41:06
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bonjour
pour introduire une instance en annulation d'AG ou de résolution, il faut être défaillant ou opposant
pour rappel le mandat du syndic doit être en cours de validité pour qu'il puisse convoquer une AG
si le CS ou les copropriétaires (même avec les pouvoirs et les VPC) ne sont pas en capacité de réunir 1/3 des vois pour la nomination du syndic...il y a un problème de gestion dans la résidence |
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corbard
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Posté - 20 juin 2022 : 14:55:49
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Merci, je suis bien d accord avec vous sur le constat. Le CS a demandé au syndic qu il fasse une note indiquant a tous les risques pour la copro d une telle abstention mais il n a rien fait et semble se satisfaire du passage non legitime au 25-1 sachant la probabilité très faible de contestation.
Merci de souligner le fait que le syndic ne sera en théorie même plus en capacité de reconvoquer une AG, cela m avait échappé. Mais vous confirmez que même lors d une eventuelle deuxième AG (supposant le syndic encore sous mandat) il nous faudrait toujours le 1/3, on ne peut pas mettre ce vote directement a l article 24?
citation: Initialement posté par nefer
bonjour
pour introduire une instance en annulation d'AG ou de résolution, il faut être défaillant ou opposant
pour rappel le mandat du syndic doit être en cours de validité pour qu'il puisse convoquer une AG
si le CS ou les copropriétaires (même avec les pouvoirs et les VPC) ne sont pas en capacité de réunir 1/3 des vois pour la nomination du syndic...il y a un problème de gestion dans la résidence
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2022 : 15:51:00
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"Le CS a demandé au syndic qu il fasse une note indiquant a tous .... "
CS qui n'a pas compris ce qu'est son rôle, et ici son fonctionnement, autonome du syndic.
Le CS qui veut communiquer avec les copropriétaires, ce qui suppose qu'il en détient la liste avec leur adresse, rédige lui-même sa note d'information et la diffuse, au besoin en faisant du "boite aux lettres à boite aux lettres", à défaut de porte à porte !!
Incompréhensible qu'il agisse autrement !!!
L.17 et D.46 : à défaut de désignation du syndic (passerelle ou pas) lors de l'AG dument convoquée à cet effet, le syndicat en est dépourvu.
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Édité par - Gédehem le 20 juin 2022 15:54:33 |
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Posté - 20 juin 2022 : 21:21:59
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Pour répondre à la question de corbard, l'article 25-1 a été modifié, et il n'y a plus d'assemblée de 2ème lecture qui, si la passerelle de 2ème vote dans la même assemblée n'était pas applicable, permettait dans cette assemblée reconvoquée dans les 3 mois de voter d'emblée à la majorité de l'article 24.
Maintenant c'est passerelle ou non. Si on n'a pas le tiers des voix, on se retrouve sans syndic un jour franc après... |
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corbard
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Posté - 20 juin 2022 : 22:17:47
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Merci, c'était effectivement ma question.
Si cela était appliqué j'ai le sentiment que beaucoup de copro pourait facilement se retrouver en difficulté. En la matière cette nouvelle règle n'est pas un progrès me semble t il.
citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Pour répondre à la question de corbard, l'article 25-1 a été modifié, et il n'y a plus d'assemblée de 2ème lecture qui, si la passerelle de 2ème vote dans la même assemblée n'était pas applicable, permettait dans cette assemblée reconvoquée dans les 3 mois de voter d'emblée à la majorité de l'article 24.
Maintenant c'est passerelle ou non. Si on n'a pas le tiers des voix, on se retrouve sans syndic un jour franc après...
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nefer
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Posté - 20 juin 2022 : 22:43:38
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citation: Initialement posté par corbardMerci, c'était effectivement ma question. Si cela était appliqué j'ai le sentiment que beaucoup de copro pourait facilement se retrouver en difficulté. En la matière cette nouvelle règle n'est pas un progrès me semble t il. citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Pour répondre à la question de corbard, l'article 25-1 a été modifié, et il n'y a plus d'assemblée de 2ème lecture qui, si la passerelle de 2ème vote dans la même assemblée n'était pas applicable, permettait dans cette assemblée reconvoquée dans les 3 mois de voter d'emblée à la majorité de l'article 24.
Maintenant c'est passerelle ou non. Si on n'a pas le tiers des voix, on se retrouve sans syndic un jour franc après...
rares sont les copropriétés qui n'ont pas le 1/3 des voix "pour"....à moins que ce soit la stratégie pour aboutir à la nomination d'un administrateur provisoire
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corbard
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Posté - 20 juin 2022 : 22:52:07
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Je comprend votre point mais avec 150 copropriétaires a 90% propriétaires bailleurs, ce n est pas chose facile pour le CS (a supposer qu'il réussisse à obtenir toutes les adresses). Alors qu'ajouter un point d'information et de mise en garde dans la convocation d'AG ne serait pas un travail insurmontable pour le syndic me semble t'il. La demande du CS ne me paraît pas si illégitime.
citation: Initialement posté par Gédehem
"Le CS a demandé au syndic qu il fasse une note indiquant a tous .... "
CS qui n'a pas compris ce qu'est son rôle, et ici son fonctionnement, autonome du syndic.
Le CS qui veut communiquer avec les copropriétaires, ce qui suppose qu'il en détient la liste avec leur adresse, rédige lui-même sa note d'information et la diffuse, au besoin en faisant du "boite aux lettres à boite aux lettres", à défaut de porte à porte !!
Incompréhensible qu'il agisse autrement !!!
L.17 et D.46 : à défaut de désignation du syndic (passerelle ou pas) lors de l'AG dument convoquée à cet effet, le syndicat en est dépourvu.
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nefer
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Posté - 20 juin 2022 : 23:06:17
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comme déjà dit le CS devrait déjà être en possession de la liste de tous les copropriétaires
il va falloir que vous leur expliquiez leur rôle et leurs droits
donc, dés demain le président du CS adresse un mail au syndic pour demander cette liste ( elle comprend les adresses des copropriétaires) |
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2022 : 23:42:49
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Corbard écrit :
"Alors qu'ajouter un point d'information et de mise en garde dans la convocation d'AG ne serait pas un travail insurmontable pour le syndic me semble t'il. La demande du CS ne me paraît pas si illégitime."
Il faut mettre les choses dans le bon sens !!!
Ce n'est pas au syndic de faire de l'information sur le fonctionnement du syndicat, en particulier ici pour mobiliser les copropriétaires pour les AG..
Si je voulais "secouer le cocotier" (en douceur tout de même  ), je dirais "c'est ne rien avoir compris au 'qui fait quoi" dans un syndicat" ...
Il serait temps de se pencher sur la question.
"Si cela était appliqué j'ai le sentiment que beaucoup de copro pourrait facilement se retrouver en difficulté."
Les copropriétaires qui ne se mobilisent pas pour la gestion de leur patrimoine commun ne sont rien d'autre que des "incapables", juridiquement parlant, rendant le syndicat 'incapable' de désigner son syndic.
Pas de seconde "chance".
D'où la protection de cet incapable par sa mise sous protection du juge, qui désignera le tuteur, le syndic, ce qui est un classique lorsqu'une personne est 'incapable'.
D'où la vigilance du CS, son implication dans l'information et la mobilisation des copropriétaires. S'en remettre toujours au syndic, qui n'et pas là pour cela, c'est aller dans le mur tôt ou tard ...
PS : même si le CS n'a pas la "liste des copropriétaires", il est certainement à même d'en établir une de ceux sur place, pour glisser dans leur boite la note d'information qu'il n'aura pas manqué de rédiger.
Dans le cadre "secouer le cocotier" : le CS d'un syndicat de 150 lots majoritairement bailleurs qui ne détient pas la "liste des copropriétaires", c'est, ... comment le dire poliment, ... gentiment ...... 
De l'inconscience ???  |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2022 00:03:17 |
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Posté - 21 juin 2022 : 07:40:21
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Je rappelle que les coordonnées des copropriétaires sont inscrites sur la feuille de présence qui est une annexe du procès-verbal détenue par le syndic.
Lors de la rédaction de la note par le CS, il est pertinent d’y rappeler que l’administration judiciaire coûte plus cher, ou beaucoup plus cher, que les honoraires d’un syndic professionnel, ce qui aura pour effet de mobiliser les troupes.
Le syndic doit craindre l’indépendance du CS, c’est pourquoi, comme évoqué plus haut, le syndic doit être tenu à l’écart de la « tambouille », donc il faut s’adresser aux copropriétaires directement.
Ceci étant dit, il ne faut pas hésiter à lui communiquer pour information une copie de la correspondance.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2022 : 10:37:23
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La "liste des copropriétaires" est le 1er document que tout CS se doit de détenir. Parmi d'autres documents, dont les textes (L et D), ainsi que le RDC bien entendu.
Outre le RFCS, règlement de fonctionnement du CS obligatoire, incontournable.
Je me suis toujours demandé comment pouvait 'travailler' un CS sans même avoir de règles de fonctionnement, sans avoir ces divers docs, sans les avoir sous le coude pour s'y référer de temps à autre !
Et sans autonomie par rapport au syndic .... |
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corbard
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Posté - 21 juin 2022 : 11:07:52
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Merci, vos réactions sont très éclairantes même si je ne m'attendais pas à une telle charge contre le conseil syndical.
La situation est assez paradoxale parce-que entre les moins de 30% actifs et le syndic cela se passe plutôt pas trop mal: visites tous les mois du syndic avec la présence d'un des membres du CS et compte rendus, discussions des devis, contrôle des comptes, etc..il y a bien quelques lacunes (notamment sur le contenu de l'extranet) mais dans l'ensemble on ne peut pas dire que la copro est mal gérée, simplement plus des 2/3 des copropriétaires sont totalement absents et invisibles...Je dis paradoxalement, car si les choses étaient mal gérées peut être aurions nous plus de participations, les gens se mobiliseraient pour protester! Je crois que beaucoup n'ont tout simplement pas conscience que l'abstention a elle seule peut mettre la copropriété en grande difficulté surtout que partout on entend que, avec la nouvelle loi, les blocages sont plus facilement évités. C'est largement vrai mais il y a des limites et dans ce cas particulier c'est l'inverse: le blocage qui naguère pouvait être évité en deuxième AG ne peut plus l'être.
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Édité par - corbard le 21 juin 2022 11:11:36 |
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nefer
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Posté - 21 juin 2022 : 12:44:22
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les bailleurs peuvent aussi renvoyer leurs votes avec le bulletin de VPC |
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2022 : 16:46:55
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Il ne faut pas prendre nos propos ou remarques sur le CS de Corbard comme une 'charge', une critique.
Remarque qui portait ici sur la communication du CS, qui ne doit pas passer par le syndic. Ce qui suppose une organisation, un fonctionnement autonome du syndic, ce qui n'empêche en rien la coordination CS-syndic dans la gestion du syndicat.
Sur : "Je crois que beaucoup n'ont tout simplement pas conscience que l'abstention a elle seule peut mettre la copropriété en grande difficulté"
Quel beau sujet d'actualité, n'est-ce pas ??
Le rapprochement est pertinent !
Lorsque tout semble aller bien, que l'on n'intéresse personne aux affaires hors de l'AG annuelle, pourquoi le propriétaire bailleur se préoccuperait-il de quoi que ce soit ?
Il est très confortable de s'en remettre à quelques uns (le CS, et parmi ses membres aux quelques actifs).
Raison pour laquelle le CS doit "faire campagne", qui passe par de la communication, type notes d'informations, au besoin périodique lorsque 90% des propriétaires ne sont pas sur place, sont des bailleurs.
Il faut tenter d'intéresser les copropriétaires à la 'chose commune', c'est leur intérêt. En particulier pour préparer l'AG, pour éclairer les opinions.
Ce n'est pas là le travail du syndic mais du CS. |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2022 16:47:41 |
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corbard
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Posté - 22 juin 2022 : 17:33:27
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Bonjour, feuille de présence avec les adresses récupérées et effectivement beaucoup de lots en mandats de gestion (49%).
Question: quand nous avons sur la feuille de présence le nom+adresse du propriétaire à l'étranger + le nom+adresses d'un mandataire en France (agence immo en charge de la location j'imagine), les courriers sont ils envoyés aux propriétaires à l'étranger ou aux agences mandataires en France? Sinon il va falloir que le CS se mettent a l'italien, a l'anglais et au chinois (oui on a un propriétaire à Hong Kong..)
De même si le propriétaire est en France mais a mis en gestion est-ce a lui ou au mandataire que sont adressés les courriers? Pour ce qui est des appels de fonds j'imagine que c'est envoyé au mandataire mais est-ce le cas aussi pour les convocation d'AG ?
citation: Initialement posté par nefer
comme déjà dit le CS devrait déjà être en possession de la liste de tous les copropriétaires
il va falloir que vous leur expliquiez leur rôle et leurs droits
donc, dés demain le président du CS adresse un mail au syndic pour demander cette liste ( elle comprend les adresses des copropriétaires)
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2022 : 19:00:13
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Pour ce qui concerne le mandataire permanent (agence pour propriétaire étranger ou à l'étranger), c'est lui (l'agence) qui est destinataire des convocation et en général de tout courrier, ainsi que le précise le mandat.
Le syndic doit vous le préciser (précision sur la "liste des copropriétaires" que tient et met à jour le syndic).
Notez que la dite "liste" doit être depuis 2015 (7 ans !) sur l'extranet du syndicat, parmi les documents accessibles au seul CS.
Le plus simple est de lui en demander un exemplaire papier.
Tout CS DOIT en avoir copie.
Le Pdt du Cs a pouvoir de convoquer une AG, dans les cas prévus par les textes. C'est là une sauvegarde des intérêts du syndicat (> des copropriétaires). Comment pourrait il convoquer cette AG s'il n'a pas les noms et adresse des copropriétaires, de leur mandataire ?
C'est pourquoi cette "liste" doit être le 1er document que tout CS doit avoir en copie sous le coude, sans ignorer tous les autres nécessaires à sa mission, bien entendu.
in "service-public.fr
"Documents accessibles aux membres du conseil syndical
Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :
Liste de tous les copropriétaires
Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l'exercice échu
Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires concernant les procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré
Carte professionnelle du syndic, attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité
À savoir : si le syndic ne transmet pas les documents au delà d'un mois au conseil syndical qui en fait la demande, 15 € par jour de retard sont retenus sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG."
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Condition 1/3 pour Passerelle 25-1 
