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brennec
Contributeur actif
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 Posté - 06 nov. 2023 : 23:59:50
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Bonjour
Une petite copropriété (9 copropriétaires possédant un deux pièces) est convoquée pour une assemblée générale extraordinaire : il s'agit de voter :
travaux de ravalement de la façade rue, aménagement de la cour, et réfection de la toiture.
+ les honoraires de l'architecte
+ la coordination SPS
+ l'assurance DO
+ les honoraires du syndic
le tout en 1 seule résolution, 1 seul vote, pour un total de 281000 euros et une quote part moyenne de 28000 euros par copropriétaire.
Malgré la proposition de recourir à un emprunt collectif, la charge sera énorme :
est-ce "normal" que ces lots travaux soient tous les 3 soumis au vote en même temps alors qu'ils ne sont pas dépendants l'un de l'autre ?
Serait-il possible le jour de l'AG de ne voter que le ravalement dont la nécessité s'est imposée depuis quelque temps déjà , ou bien est-ce du tout ou rien ?
PS question plus technique : quand un déplombage (à 28000 euros) est il indispensable pour un ravalement de façade ?
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Posté - 07 nov. 2023 : 07:17:04
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Le fait de regrouper ces 3 travaux, ainsi que les honoraires, etc .... en une seule résolution , es une cause d'annulation de la résolution (encore faut-il que quelqu'un saisisse un juge .....).
Par contre le jour de l'AG, le président de séance pourrait prendre l'initiative de "découper" cette résolution en X résolutions, mais saura-t-il faire sans préparation ? |
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 Posté - 07 nov. 2023 : 07:54:15
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Dans cette dernière hypothèse, il faudra exclure les formulaires VPC et les mandats.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 07 nov. 2023 : 09:11:14
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La jurisprudence de la Cour de cassation est désormais claire : tous les éléments indissociables d'une opération de travaux peuvent être regroupés dans une même résolution, par contre, plusieurs opérations de travaux dissociables ne peuvent être décidés dans une seule et même résolution. |
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brennec
Contributeur actif
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251 message(s)
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4
Posté - 07 nov. 2023 : 12:13:34
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Merci.
A ce que je vois, il faudra soit passer par le juge, soit passer à la mendicité.
Question annexe : le syndic dit que c'est le conseil syndical qui a demandé une assemblée générale extraordinaire.
Le CS en a-t-il le droit ? va-t-on lui demander de payer les frais de la convocation ? |
Édité par - brennec le 07 nov. 2023 12:26:51 |
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goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
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Posté - 07 nov. 2023 : 12:18:27
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citation: Rédaction Universimmo :La jurisprudence de la Cour de cassation est désormais claire : tous les éléments indissociables d'une opération de travaux peuvent être regroupés dans une même résolution, par contre, plusieurs opérations de travaux dissociables ne peuvent être décidés dans une seule et même résolution.
Pour moi, l'opération des travaux est dissociable.
Ils ont un lien, mais peuvent êtres programmés indépendamment sur 3ans ou plus.
l'architecte (même le syndic) a tout intérêt à assurer la totalité des travaux d'une façon continue lui garantissant ses honoraires.
Il serait intéressant de savoir, si au minimum un copropriétaire a été consulté?
Il semblerait logique de faire un calendrier étalé sur plusieurs années. Commencer par les travaux de toiture.
L'année d'après le déplombage ( Obligatoire car peinture dangereuse pour la santé, comme l'amiante) Suivi du ravalement.
L'année suivante la cour.
Concernant, le vote par informatique ou correspondance, avant AG présentielle. Cette disposition est la porte ouverte aux mauvaises décisions, entrainant des problèmes.
L'AG présentielle avait la réputation " De lieu de débats" Permettant à tout à chacun de prendre en compte les informations ,des uns et des autres non précisés et inconnues, permettant de prendre une meilleur décision .
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Posté - 07 nov. 2023 : 12:50:58
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brennec
Contributeur actif
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Posté - 07 nov. 2023 : 13:09:59
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Concernant l'offre d'un prêt collectif Co...100 avec garantie à 100% par une compagnie d'assurance , je ne suis pas sûr d'avoir compris le fonctionnement :
si 2 copropriétaires acceptent et que leurs mensualités sont prélevées directement par le syndic sur leur compte de bancaire, au cas où ils ne pourraient payer malgré la lettre RAR sous 30 jours, que risquent-ils ? est ce que c'est leur bien qui sert d garantie à 100% ? risquent-ils de perdre leur bien au cas où ils feraient défaut ?
Je suis stupéfait de constater que l'on propose des travaux dont le montant est égal à 14 fois le budget annuel de cette minicopropriété.
Si j'était parano je dirais qu'il y a qqun qui pourra essayer de racheter l'immeuble au fil des impayés. |
Édité par - brennec le 07 nov. 2023 13:58:03 |
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PCS1975
Contributeur actif
269 message(s)
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Posté - 08 nov. 2023 : 23:23:54
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Bonjour,
Il faudrait demander au syndic pourquoi il a tout mis dans une résolution unique, car effectivement ces travaux sont dissociables et doivent être proposés dans plusieurs résolutions distinctes avec mise en concurrence des entreprises et d'assureurs pour la DO.
J'imagine que ce sont des travaux d'isolation thermique pour améliorer votre score DPE ?
Il pourrait y avoir plusieurs raisons (plus ou moins valables) :
- s'il s'agit de travaux d'isolation thermique, êtes-vous sûr que la réfection de la toiture sera adoptée, car elle ne devrait concerner* que les copropriétaires du dernier étage et il est possible que les autres copropriétaires (majoritaires?) votent contre
- peut-être que si vous votez les travaux découpés sur plusieurs années, ça reviendra plus cher au final, car pour la DO par exemple, il y a toujours un minimum forfaitaire que vous devrez payer à chaque fois au lieu d'une seule fois.
Ce sont des suppositions, il faudrait vraiment interroger le syndic ou le CS et mettre en balance le comportement de votre SDC (plutôt solidaire ou pas du tout).
Et pour répondre à votre dernière question sur l'emprunt collectif, c'est la caution solidaire du SDC qui entre en jeu en cas de défaillance d'un ou plusieurs copropriétaires.
Il faut vous reporter à l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda...20financier.
Il n'y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires; en cas d'impayés le syndic relance le copropriétaire par LRAR et si au bout de 30 jours, l'impayé est toujours là , le syndic fait appel à la caution afin de ne pas bloquer le règlement des factures de ces travaux. Ensuite, la caution peut se retourner contre le copropriétaire défaillant. Si le copropriétaire reste défaillant, c'est la même procédure et les mêmes conséquences que pour des impayés de charges qui perdurent puisque "Au regard de l'hypothèque légale prévue au 3° de l'article 2402, les sommes correspondant au remboursement de l'emprunt ainsi qu'au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice du privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis."
* : la réfection de la toiture concerne tout le SDC puisque c'est une partie commune, mais ceux n'habitant pas au dernier étage pourraient avoir le réflexe assez égoïste de voter contre, l'isolation thermique de la toiture n'ayant pas d'impact sur l'isolation de leurs lots... |
Édité par - PCS1975 le 09 nov. 2023 00:21:30 |
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brennec
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Posté - 10 nov. 2023 : 14:27:19
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En fait l'isolation thermique ne semble pas avoir été la préoccupation majeure de l'architecte auquel ont été confiés les 3 projets. Certes il est prévu une bonne isolation de la toiture, mais pour le ravalement cour, il n'est pas demandé que les huisseries soient changées. J'ajoute que nous n'avons pas (encore) fait le DPE collectif.
Le plus étonnant ce sont les 40000 euros pour l'aménagement cour : en gros démolition de l'existant et son remplacement par un abri -charpente et toiture - de vélos et un autre pour poubelles. |
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Sunbird
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Posté - 11 nov. 2023 : 15:14:04
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Dans ce cas il faut refuser l'ensemble du projet.
Maintenant l'architecte fait ce qu'on lui demande et parfois les CS voient uniquement leur intérêt. |
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