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brennec
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 Posté - 11 déc. 2023 : 18:40:32
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Bonjour
Dans le projet d'ordre du jour que j'ai sous les yeux, on nous demande d'"approuver la création d'un compte travaux "jugement du 9/3/2023", lequel compte vient d'être créé avant la mise à l'ordre du jour.
Effectivement après de longues et coûteuses années, la copropriété a gagné et déjà reçu des sommes correspondant aux montants estimés il y a 5 ans pour les travaux , mais aussi au titre de l'article 700 et pour les dépens.
Est-ce que le jugement tient lieu d'une décision d'AG ?
comment peut-on créer un compte travaux sans décision d'AG et de façon rétroactive de surcroît ,
je viens de relire le jugement : il y a des condamnations, puis des partages de responsabilités, mais je ne vois aucune injonction à effectuer ces travaux.
Nous avons l'intention de le faire bien sûr, mais pas avant qu'un architecte ait fait son travail et que des entreprises aient fourni leurs devis, donc pas avant l'année prochaine.
En attendant ,le Conseil syndical souhaiterait affecter au fonds Alur les sommes destinées aux travaux (ce sont des travaux concernant la sécurité, même s'il n'y a pas d'urgence) et que cette somme soit placée. La proposition du syndic de création de ce compte travaux exclut tout placement.
Accessoirement : est ce que les sommes reçues après un procès sont des provisions exceptionnelles ?
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Édité par - brennec le 11 déc. 2023 18:46:34 |
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Posté - 12 déc. 2023 : 07:32:05
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en son temps, l'AG a du décidé des travaux qui ont généré une assignation... donc le compte doit être déjà créé ... il suffit de continuer .... |
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brennec
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Posté - 12 déc. 2023 : 08:34:39
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Je suis copropriétaire depuis la construction de l'immeuble : aucune AG n'a jamais décidé de travaux, même lors d'une décision de principe.
Ma question reste donc entière : est il possible de créer rétroactivement un nouveau compte travaux appelé bizarrement "jugement du 9/3/2023".
Rambouillet votre réponse semble suggérer que ce n'est pas possible.
J'en tiendrai compte . |
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Posté - 12 déc. 2023 : 09:32:25
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si vous avez un jugement, c'est que à un moment donné, une AG a décidé d'assigner, non ? soit suite à des travaux qui ne convenaient pas, soit suite à une non-conformité dans la réception ou l'utilisation d'un équipement. Donc les dépenses : avocats, experts judiciaires, etc.... étaient déjà une opération exceptionnelle qui devait apparaitre dans les comptes au fil des années. Donc normalement on poursuit.
Maintenant, il faut qu'une AG décide de l'utilisation sachant qu'il y a 2 phases : le remboursement des sommes engagés par les copros pour préfinancer les avocats et éventuellement les experts, et le montant des travaux qu'il faudrait normalement affecter à l'utilisation de la réalisation des travaux préconisés.
Mais si vous en disiez un peu plus ce sur quoi porte le jugement ou l'assignation ce serait plus facile pour répondre.
Pour ma part, noyez cette somme dans le fonds travaux ne me parait pas judicieux, mais tout dépend du jugement : porte-t-il sur une malfaçon ou non ?.... |
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brennec
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Posté - 12 déc. 2023 : 12:30:27
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Oui, il y avait une malfaçon signalée par le prestataire de sécurité incendie.
Oui, il y eu assignation de la DO entre autres pour malfaçon.
Depuis 5 ans toutes les dépenses d'expert, d'avocat, d'huissier ont été réglées sur le budget courant, sans qu'aucun compte travaux ait jamais été ouvert.
Et oui, il est légitime de rembourser les copropriétaires de tout ce qui a été dépensé sur le budget courant en charges d'avocat etc...
Et oui il est aussi nécessaire de prévoir que la somme destinée à faire les travaux demandés pour corriger la malfaçon servira bien à cela et non à boucher un trou dans les dépenses courantes.
Il me semble que c'est l'affectation au fonds Alur qui garantira le mieux que les sommes destinées à ces travaux seront disponibles l'année prochaine lorsque nous auront les devis de réparation.
Mais tout ceci ne répond pas vraiment à ma question initiale. |
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nefer
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 Posté - 13 déc. 2023 : 19:59:49
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bonjour
s'agissant de sommes perçues par le syndicat qui a engagé des dépenses selon la clé de répartition "charges communes générales", ces sommes doivent etre créditées sur le compte bancaire du syndicat en clé CCG
le syndic n'est pas autorisé à créer un autre sous compte |
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brennec
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Posté - 17 déc. 2023 : 12:14:37
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Nefer, merci pour la réponse .
Puis-je savoir quelle base légale ou réglementaire je peux invoquer ? |
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brennec
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7
Posté - 17 déc. 2023 : 17:17:53
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Bon, je crois avoir encore confondu...
mon souci c'est le sort des produits exceptionnels (indemnités judiciaires).
Je pense que c'est un problème comptable.
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Posté - 18 déc. 2023 : 08:11:17
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du point de vue comptable, ces sommes doivent être mises au 718. Elles correspondent à des "remboursements" (le terme est un peu excessif) des sommes exceptionnelles dépensées pour arriver à ce jugement. Ces sommes sont donc rendues aux copros du moment si les comptes sont approuvées.
Là je parle des comptes de type article 700 et autres du même ordre.
Ensuite restent les sommes des travaux qui devraient être réalisés pour remédier aux problèmes techniques. Pour ma part deux solutions :
* soit on les mets sur un compte "1033 autres avances", en attendant de prendre une décision.
* soit, on sait que l'on va se lancer dans les travaux et on le décide dans cette même AG, alors on les mets sur un compte "102xxx dédié"
Si on les mets sur un compte travaux "105", il faudra repasser en AG pour affecter des sommes à des travaux qui devraient être réalisés suite à malfaçons et là pas sur d'avoir la majorité, et alors la malfaçon restera .....
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Édité par - rambouillet le 18 déc. 2023 08:13:04 |
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brennec
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Posté - 18 déc. 2023 : 09:47:55
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Pour les sommes correspondant à des travaux, peut-on les affecter au fonds alur, sachant qu'un architecte va être désigné dès la prochaine AG pour étudier les travaux à faire suite à la malfaçon ? |
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Posté - 18 déc. 2023 : 11:35:16
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perso, je déconseille de les affecter aux fonds alur car ces sommes vont se perdre dans la masse.
Si l'AG décide de désigner un architecte, c'est donc le début d'une opération exceptionnelle pouvant s'intituler par exemple "traitement des malfaçons". IL vous faudra payer cet architecte. Donc dès à présent un compte de charges/dépenses 671 va s'ouvrir. Pour moi il serait judicieux d'ouvrir un compte de provisions "102xxx traitement des malfaçons" sur lequel seraient versées les sommes prévues pour les travaux, sommes issues de ce jugement. Compte sur lequel pourraient aussi se rajouter d'éventuelles provisions supplémentaires appelées par AdF traditionnel |
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brennec
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Posté - 18 déc. 2023 : 12:27:01
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Notre fonds Alur est très maigre, hélas ! aucune chance que la somme affectée se perde dans la masse. Nous voulons au contraire nous assurer qu'une bonne partie de la somme nécessaire à ces travaux de sécurité sera "bloquée" jusqu' à l'année prochaine où nous devrons présenter un PPPT.
Mais je note la proposition du compte dédié, qui exclut tout placement anti inflation.
Merci |
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Posté - 18 déc. 2023 : 14:39:54
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"Mais je note la proposition du compte dédié, qui exclut tout placement anti inflation."
le compte 102 n'est pas un compte bancaire, donc aucun rapport. L'argent au 102 peut être mis sur un compte "50 Fonds placés" |
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brennec
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Posté - 18 déc. 2023 : 16:56:23
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JPM
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Posté - 08 janv. 2024 : 22:25:29
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La Cour de cassation a répondu il y a peu de temps à votre question.
L'article 14-3 de la loi de 1965 précise que les charges et produits du syndicat doivent être enregistrés dès leur engagement juridique.
Un jugement rendu au profit du syndicat génère, dès qu'il est devenu définitif un produit indépendamment du paiement effectif des condamnations. L'enregistrement ultérieur de ce paiement permet de solder l'engagement.
Il n'y a pas besoin d'une décision d'assemblée pour effectuer des opérations comptables prévues par la loi telles que je viens de les indiquer.
Certaines autorités s'amusent à moquer l'engagement juridique. Or vous en donnez un exemple pratique très important. Dans l'affaire évoquée par la Cour de cassation le syndic n'avait pas enregistré dans les comptes de l'exercice en cours le jugement obtenu parce que la condamnation n'avait pas été payée. L'approbation des comptes de l'exercice a été fort justement annulée.
Il manque encore une dizaine d'affaires de ce genre pour que les syndics comprennent qu'il faut respecter la loi et son engagement juridique.
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