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Numero6
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France
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 Posté - 11 juin 2024 : 17:06:06
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Bonjour à la communauté,
Je suis propriétaire d'un local commercial dans une copropriété.
L'AG s'est déroulée en mars et les comptes ont été approuvés.
j'ai donc fait une régularisation des charges, le montant à payer par le locataire était de plus de 800 euros ( augmentation du gaz pour l'eau chaude commune) -
Il a fallu menacer d'aller en justice pour récupérer ce montant - fin mai - (LRAR avec mise en demeure)
les loyers ont été mis à jour des nouvelles provisions pour charges.
Malgré le énième rappel, toujours rien de fait pour la quittance de juin.Il règle le loyer d'avant l'augmentation.
Là le 1er appel de charge vient d'avoir lieu et bien sur il est très important ( 2400 euros )
La provision pour charges a augmenté de 75 euros/mois.( de 150 à 225 euros)
Le local commercial est à + 100 km de mon domicile-
Pas de réponse au téléphone ni aux mails.
Quels sont mes possibilités de faire régulariser les paiements de mon locataire.
merci
cordialement,
N6
rajout : correction de fautes
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Édité par - Numero6 le 14 juin 2024 09:35:16 |
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Posté - 11 juin 2024 : 21:52:59
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Bonjour Numero 6 !
Ravis de vous revoir ! |
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 Posté - 12 juin 2024 : 14:04:49
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"
Il vous faut faire notifier un "Commandement de payer visant la clause résolutoire" par un Commissaire de justice.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 12 juin 2024 : 16:08:30
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je ne vais pas vous apporter une grosse aide, mais compte tenu de votre message dans les courriers que vous allez lui faire, faites bien la différence entre le loyer et les provisions pour charges exemple : "Il règle le loyer d'avant l'augmentation." NON, il règle les provisions pour charges d'avant l'augmentation. (ou alors je n'ai pas compris) |
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nefer
Modérateur
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Posté - 12 juin 2024 : 16:58:53
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Bonjour à nouveau
votre avis d'échéance mentionne t il bien les 2 lignes loyer et provisions sur charges ?
transmettez votre dossier à un commissaire de justice |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 13 juin 2024 : 10:25:49
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Comme vous êtes sur un bail commercial il faut regarder le contenu du bail.
Votre locataire a peut être des difficultés mais sans réponse de sa part de trouver une solution amiable.
Commencer à s'engager dans des frais si en face il ne peut pas payer, ces frais resteront à votre charge. |
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Numero6
Modérateur
France
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6
Posté - 14 juin 2024 : 07:50:14
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Bonjour à tous et merci de vos réponses
@Nefer, la quittance contient bien deux lignes
1.- Loyer principal
2.- Provisions pour charges locatives.
@Ramboulillet
Vous avez raison : c'est bien " il règle les provisions pour charges d'avant l'augmentation." qu'l faut que je note.
Je ne souhaite pas qu'il parte, c'est un petit local qui serait difficile à relouer et régler le problème de préférence à l'amiable dan sun premier temps.
La somme est encore raisonnable mais va grossir au fil des mois mais là prendre un commissaire de justice pour 75 euros....
Bonne fin de semaine
Numero_6
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 juin 2024 : 22:39:52
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donc vous ne délivrez pas de quittance si le montant total n'est ps réglé
vous pouvez délivrer un reçu mentionnant le montant versé et sa date |
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Posté - 20 juin 2024 : 20:01:13
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Bonjour Numero6
Il n'y a aps à chercher à discuter. Soit votre locataire n'a pas la grande forme et l'augmentation des charges le met dans la mouise, Soit il refuse de payer.
Dans les deux cas il faut faire délivrer par un huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire comme deja conseillé plus haut.
Pour un bail commercial il ne faut pas trainer, car si le locataire va au dépot de bilan, c'est l'administrateur judiciaire qui va continuer l'exploitation (ou pas) et théoriquement payer (ou pas) les loyer apres la date de l'ouverture de la procédure, et vous pouvez vous retrouver pendant 6 mois à un an sans loyer, et apprendre que votre bail a été cédé au titre d'un fonds de commerce à un nouveau locataire que vous n'avez pas choisi, en général une agence immobilière et l’administrateur ou le syndic de liquidation se sucrant au passage.
Le cout de l'huissier c'ets quelques dizaines à quelques centaines d'euros selon le montant dû, il sera répercuté au locataire, même sans décision de justice
Il vous faut fournir à l’huissier le bail, et un décompte précis au centime pres de la dette, en identifiant séparément chaque somme
Au cas ou votre locataire est mal en point, c'ets toujours une course de vitesse entre l'obtention de la résiliation du bail et le dépôt de bilna, pour vous il faut absolument que la résiliation du bail en justice (maintenant l'avocat est obligatoire depuis la dernière modification des procédures) se fasse avant le dépôt de bilan.
Inutile de tenir l'huissier en personne au téléphone, au contraire. Quand on envoie un mail ou qu'on utilise sa messagerie sur sa page internet avec les bons termes, en général ca va beaucoup plus vite et les huissiers appliquent les vrais tarifs. S'ils comprennent que vous n'y connaissez pas grand chose, certains d'entre eux profitent de la situation.
La procédure en question comporte des frais tarifés (un texte de loi) et des frais libres (la rédaction du commandement de payer). Pour un avocat, les seconds sont nuls, pour un particulier, ca peut aller jusqu'à 500 euros, mais c'ets irraisonnable, 50 à 100 devraient suffire sauf si c'ets PAris. A la seconde porcédure, on reprend les écritures de la première, et les frais disparaissent |
Édité par - ribouldingue le 20 juin 2024 20:11:28 |
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Posté - 20 juin 2024 : 20:15:14
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Je comprends qu'au bout de trois mois la dette est de 3*75= 225.
N'avez vous pas la possibilité d'appliquer les frais en cas de retard de 40 euros de tête, et n'est-il pas prévu au contrat de bail une pénalité que vous pouvez appliquer?
« La somme est encore raisonnable mais va grossir au fil des mois mais là prendre un commissaire de justice pour 75 euros.... »Le message du commandement d'huissier est que le rappel n'est pas gratuit comme pour le RAR, il coute très cher puisque vous le lui refacturez totalement.
En général ca calme vite |
Édité par - ribouldingue le 20 juin 2024 20:24:20 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juin 2024 : 17:22:52
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Bonjour,
Le sujet aurait été plus à sa place dans le forum Bailleurs.
citation: les loyers ont été mis à jour des nouvelles provisions pour charges.
Il faut bien distinguer le loyer des charges et des provisions pour charges. On ne met pas à jour le loyer à l’occasion de la régularisation des charges ni lorsque les provisions pour charges sont révisées.
Le bail prévoit-il le versement de provisions pour charges ?
Si oui, prévoit-il une révision du montant des provisions ?
Si le locataire n’a pas versé le montant dû au titre des provisions pour charges, il n’y a rien d’autre à faire que de le mettre en demeure.
Eventuellement, vous pouvez ajouter à son arriéré une pénalité si celle-ci est inscrite dans le bail.
Lorsque le montant accumulé le justifie, il n’y a rien d’autre à faire qu’emprunter la voie judiciaire, ce qui peut se faire en référé.
Dans le cas présent, la clause résolutoire n’est pas applicable. Le juge n’acceptera jamais de constater la résiliation du bail alors que le loyer est payé. Si les manquements du locataire à ses obligations se répètent, vous pourriez en fin de bail lui délivrer congé sans offre d’indemnité d’éviction mais il faudrait tout de même que les manquements du locataire soient suffisamment sérieux.
Un commandement délivré par commissaire de justice n’apportera rien de plus qu’une mise en demeure adressée par courrier recommandé. Son coût ne peut être imputé au locataire sans titre exécutoire comme il est dit à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution. |
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Posté - 25 juin 2024 : 11:59:13
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Euh, on ne 'va pas en référé' sans avoir fait délivrer par un huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Sur le fait que le juge ne s'intéresserait qu'aux loyers, non, les remboursements des charges sont un élément essentiel du contrat, et la clause résolutoire vise autant ca que les loyers 'purs'.
Un commandement de payer délivré par un huissier (aujourd'hui devenu par un coup de baguette commissaire de la république) est essentiel, et absolument non équivalent à une mise en demeure.
C'est un acte de procédure. Ne pas respecter la procédure, c'est se mettre soi-même en défaut.
Son cout, s'agissant 'un acte de procédure nécessaire', est forcément imputable au locataire et ce sans décision du juge. Je ne comprends même pas que Ainohi fasse semblant d'ignorer ce point.
EXTRAIT = Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier.
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Édité par - ribouldingue le 25 juin 2024 12:03:24 |
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Posté - 25 juin 2024 : 12:01:20
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Je rappelle que sans clause résolutoire dans le bail, en revanche, l'action résolutoire en référé est impossible, il faut aller sur le fond. Bref, tout l'inverse de ce qu'expose Ainohi. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 25 juin 2024 : 17:28:48
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Prudence avec les avis péremptoires donnés dans l’anonymat d’un forum.
On n’écrase pas une mouche avec un marteau-pilon.
Rappelons le sujet : à la suite d’une augmentation du montant des charges, les provisions pour charges ont été augmentées de 75 € par mois et le locataire traîne des pieds pour s’acquitter de cette augmentation. Toutefois il paie son loyer et une provision mensuelle de l’ancien montant.
Supposons que tout cela soit conforme au bail, en particulier que le bail prévoie une révision des provisions ce qui serait tout de même à vérifier.
Au bout de trois mois, le montant de l’arriéré s’élève à 225 €, au bout de six mois, 450 €. Un commandement de payer visant la clause exécutoire ?
Ne pas se contenter de : les remboursements des charges sont un élément essentiel du contrat, et la clause résolutoire vise autant ca que les loyers 'purs'. Relire d’abord le libellé précis de la clause exécutoire histoire de rester dans les clous par rapport à l’article 1225 du code civil : La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. Surtout qu’en l’espèce il ne s’agit pas d’un manquement à rembourser les charges mais d’un manquement à verser une partie des provisions pour charges. Ce n’est pas la même chose. Il n’est pas dit que le locataire refuse de rembourser les charges locatives sur justificatif.
Supposons que le locataire reçoive au bout de six mois un commandement de payer les provisions en retard, 450 €, puis une assignation et qu’il manifeste suffisamment de mauvais esprit pour n’avoir toujours pas payé le jour de l’audience. Il est fort probable qu’à l'audience il s’engage à payer sa dette dans la semaine et demande au juge de suspendre l’effet de la clause résolutoire comme le prévoit le second alinéa de l’article L145-41 du code de commerce :
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il a les plus grandes chances d’être entendu. Evidemment il sera condamné à diverses indemnités mais le bail ne sera pas résilié.
Si l’on veut vraiment aller au tribunal pour 450 €, autant se contenter de demander le paiement de la dette et des indemnités. Pour cela un commandement de payer n’est pas nécessaire. Une mise en demeure préalable adressée par courrier recommandé suffit.
Son cout, s'agissant 'un acte de procédure nécessaire', est forcément imputable au locataire et ce sans décision du juge. Je ne comprends même pas que Ainohi fasse semblant d'ignorer ce point.
En effet, j’ignore. Je ne vois pas d’où cela peut sortir. Ce que je connais est l’article 111-8 du code des procédures civiles d’exécution d’ailleurs cité par Ribouldingue lui-même :
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Le commandement de payer n’est pas prescrit par la loi pour recouvrer une somme d’argent. Quand le créancier fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’aboutit pas à la résiliation du bail mais seulement au paiement d’une dette qu’il aurait pu recouvrer autrement, il en est pour ses frais. |
Édité par - ainohi le 25 juin 2024 17:32:48 |
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Posté - 25 juin 2024 : 21:46:23
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Pour un bail d’habitation 1989, ce bail d’ordre public ne prévoit pas la possibilité d’une révision des provisions sur charges.
Dois je comprendre que si le locataire a signé son bail depuis 20 ans, le montant des provisions sur charges appelés par le bailleur doivent correspondre à celles de 2004 ?
C’est pas très clair pour moi. Merci !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 25 juin 2024 : 22:24:02
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Dans le contrat-type de contrat de location de logement à usage de résidence principale, sous IV Conditions financières, B Charges récupérables, 2. Montant des provisions sur charges, il peut très bien être stipulé par exemple : « Le montant mensuel est de … à la date de prise d’effet du bail. Il sera ensuite déterminé pour chaque année sur la base du montant des charges constatées au cours de l’année écoulée. »
Si le bailleur ne prend pas une telle précaution, s'il est stipulé simplement Provisions mensuelles, 50 €, vingt ans après le montant des provisions sera toujours de 50 €.
Il n’existe pas de contrat-type pour les baux commerciaux. S’il est stipulé des provisions pour charges, elles doivent être réalistes. Comme pour les baux commerciaux, si l'on ne stipule que 50 € par mois, cela ne changera jamais sauf accord entre propriétaire et locataire.
Le contrat fait la loi entre les parties. Tout le contrat mais rien que le contrat. |
Édité par - ainohi le 25 juin 2024 22:29:00 |
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Posté - 26 juin 2024 : 08:50:50
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Merci pour cet éclairage !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Posté - 26 juin 2024 : 20:55:33
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citation: Si l’on veut vraiment aller au tribunal pour 450 €, autant se contenter de demander le paiement de la dette et des indemnités. Pour cela un commandement de payer n’est pas nécessaire. Une mise en demeure préalable adressée par courrier recommandé suffit. La mise en demeure que le locataire peut fort bien ne pas vouloir recevoir?
En outre le cout du commandement est a la charge du locataire, et en général, mon expérience, c'est qu'après un commandement il ne traine pas
S'il y a possibilité pour retard de paiement selon la rédaction du bail de lui appliquer la pénalité de retard, il comprend en général encore plus vite
L'inconvénient de la mise en demeure, c'est
1/ d'abord qu'il peut ne pas la recevoir,
2/ qu'ensuite elle n'ouvre pas la voie a la résolution du bail au cas ou le locataire est mal en point et ca c'ets souvent assez difficile à savoir, et la il ne faut pas trainer,
3/ et que enfin c'est le bailleur qui la paye, et il peut payer trois ou quatre recommandés de suite de la même manière
Sur le fait que le bail aurait pu etre mal rédigé, que les articles concernant les charges soient mal visés, en effet ça peut fort bien arriver, nous n'avons pas le bail sous les yeux, et en effet si le bailleur n'a pas écrit que la provision est révisable, il n'a qu'à s'en prendre à lui-même.
citation: Le commandement de payer n’est pas prescrit par la loi pour recouvrer une somme d’argent. Je n'ai jamais écrit cela, ce n’est pas très honnête de me faire dire des choses que je n'ai pas dites
Vous le savez très bien en plus.
Le commandement de payer la clause résolutoire est prescrit par la loi en particulier pour viser la clause résolutoire (ici pour non paiement), c'est bien dans ce sens que je préconise de l'utiliser, et évidemment qu'il est alors à la charge du locataire sans que le Juge n'ai a en décider
Vous savez très bien en plus qu'il n’est pas prévu de mécanisme par lequel le juge pourrait désaisir le locataire de cette imputation (hormis évidemment si la réclamation du bailleur est infondé en terme d'impayé) |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2024 20:58:19 |
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Posté - 26 juin 2024 : 21:42:05
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(Ou que le CDT est lui même irrégulier !) Très en vogue en ce moment pour les baux d’habitation avec la modification du délai de 2 mois en 6 semaines sans tenir compte que l’Art. 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Numero6
Modérateur
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Posté - 02 juil. 2024 : 09:15:53
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Bonjour et merci aux intervenants,
Toujours intéressant de lire vos posts
Pour info, je ne souhaite pas utiliser la clause résolutoire ( qui existe bien dans le bail établit par notaire)
En PJ au format pdf , deux extraits de mon bail :
1- relatif à l'augmentation des provisions pour charges ( augmentées tous les ans après l'AG et l'approbation des comptes , ce qui jusqu'à cette année n'avait pas posé de problème)
2.- La clause pénale.
Actuellement , pour mai et juin j'ai envoyé une LRAR (20/06/2024-Recu l'AR) avec des reçus des sommes perçues ( avant c'était une quittance acquittée) avec un avis d'échéance pour le mois de juillet - le loyer est versé vers le 9/10 du mois) dans l' attente donc pour voir si ce versement est conforme à l'avis d'échéance.
bonne journée à toutes et à tous.
Obturatix
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Édité par - Numero6 le 02 juil. 2024 09:17:04 |
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Posté - 05 juil. 2024 : 12:23:25
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En ce cas vous appliquez les majorations prévues par votre 'clause pénale', en fait un paragraphe dans laquelle se mélangent plusieurs items différents dont certains n'ont rien à voir avec la clause pénale. |
Édité par - ribouldingue le 05 juil. 2024 12:35:10 |
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Sujet |
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Le Locataire ne règle pas entièrement son loyer 
