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 Sujet  |
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Philsan
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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 Posté - 16 nov. 2024 : 10:27:25
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Bonjour,
Je vous expose un problème complexe que je vais essayer de simplifier au maximum.
Des copropriétaires ont acheté leur bien dans notre immeuble en 2023. Ce bien est un souplex: 2 pièces au rez-de-chaussée avec une salle de bain, une pièce au sous-sol avec une salle de bain. Ce souplex n'a jamais fait l'objet d'une régularisation auprès de l'AG de copro. Un mois après leur aménagement, les nouveaux copropriétaires signalent au syndic un sinistre car ils ont constaté des infiltrations dans leur pièce au sous-sol. L'historique de leur appartement est la suivante:
- Une trémie a été creusée afin de relier par un escalier un atelier du rez-de-chaussée avec deux caves au sous-sol. On a pas la date exacte de ces travaux, ce serait il y a plus de 30 ans ;
- En 2004, un copropriétaire achète ce bien et fait des travaux sur la façade de notre immeuble avec permis de construire. Il fait aussi des travaux pour changer l'affectation de son bien, cà d un atelier avec caves, en habitation, qui ne sont pas dans le permis de construire, et sans autorisation de l'AG de la copro. Au final, le changement d'affectation n'a jamais abouti. Le bien est toujours désigné comme atelier dans le RCP et la pièce du sous-sol comme caves.
Les acquéreurs ont déclaré faire de leur affaire personnelle la régularisation auprès de la copropriété, des impôts etc. Bref, ça les concerne.
Concernant les infiltrations, les nouveaux copropriétaires déclarent qu'elles sont apparues 1 mois après leur achat. Les jours de grosses pluies, leur pièce au sous-sol est carrément inondée de plusieurs millimètres d'eau. Un rapport d'étude a été commandé par notre ancien syndic pour trouver la cause des infiltrations : il y a une partie du bas du mur pignon qui n'a pas été ravalé et l'eau s'infiltre par le bas.
Ce ravalement est récent, effectué en 2021. Le devis était un ravalement total du mur pignon. Travaux accepté sans réserve à leur réception par le syndic. Il est vrai que la partie basse du mur n'est pas ravalée. Mais en fait, ils ont fait un ravalement par rapport à l'existant: lorsque l'on regarde les photos de ce mur sur plusieurs années, au moins depuis 2008, cette partie basse du mur a toujours été laissée en briques nues. Peut-être qu'il y a une bonne raison pour laquelle cette partie du mur doit faire l'objet d'un traitement spécifique, autre qu'un simple ravalement. L'entreprise de ravalement n'a jamais répondu quand on l'a interrogé. L'assurance décennale de l'entreprise refuse de s'appliquer au motif que les travaux ont été acceptés sans réserve.
On a changé de syndic entre temps car on a estimé qu'il avait mal suivi le chantier, en plus d'être peu réactif face à nos demandes. Notre nouveau syndic se focalise uniquement sur le fait que la situation des nouveaux copropriétaires est irrégulière... Il m'a montré une partie de leur acte de vente ans l'acte de vente dans lequel il est indiqué: "le vendeur déclare: "qu'une partie des travaux ont été réalisés en contravention avec le permis de construire n° XXXX accordé par la mairie de XXXX et les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble qui interdisaient l’aménagement de la cave en habitation pour cause de bien situé en zone inondable."
Je suis tombée de haut car les propriétaires du souplex ne nous ont jamais dit qu'on était en zone inondable (info à vérifier d'ailleurs car je vois rien dans le RCP qui indique une telle chose, ni dans les documents de la mairie annexés à mon propre acte de vente: il est seulement indiqué qu'on est sur une zone de retrait-gonflement des sols argileux à aléa fort, quant à l'inondation, toute notre ville est sujette à inondation des caves par remontée de nappes phréatiques selon le DDRM de notre département).
Le point de vue de notre nouveau syndic c'est que la copropriété n'a pas à assumer la charge des travaux d'étanchéité et d'imperméabilisation de son souplex irrégulier, qu'il a acheté en connaissance de cause, et qu'en réalité il a acheté "un atelier et trois caves." Je suis en partie d'accord avec lui. Mais d'un autre coté, le rapport d'étude dit également qu'il y a des infiltrations provenant du mur pignon dont le ravalement est incomplet, et ce mur c'est une partie commune dont la copropriété doit assumer la charge et l'entretien. D'ailleurs ces infiltrations causent également des dégâts sur une partie du mur de l'entrée de l'immeuble (toile de verre qui cloque), et dans la partie commune des caves où il y a également une partie qui est mouillée (du coté où il y a le souplex).
Je n'ai aucun problème d'inondation dans ma cave ou celles des voisins, qui sont toutes en terre battue et situé au sous-sol, en face du souplex.
Les copropriétaires du souplex commencent à consulter un avocat de leur coté car leur dossier n'avance pas assez vite à leur gout. Leur vendeur a déclaré, dans l'acte de vente, qu'il n'a jamais eu aucun problème que ce soit avec le syndic ou la copropriété, qu’il a constaté aucun désordre d’écoulement, d'infiltration ni aucune remontée d’odeurs. Le bien était loué à une famille avant d'être vendu, les autres copropriétaires qui sont là depuis des années m'ont dit qu'ils n'ont jamais entendu parler de problème d'infiltration provenant du souplex auparavant la vente.
A votre avis, que doit faire le syndic ? Et que doit décider en AG la copropriété ?
Merci de m'avoir lue et désolée pour ce message beaucoup trop long.
Je vous mets une photo du mur litigieux (la veranda c'est le pavillon mitoyen à notre immeuble) et du ravalement incomplet :
[url=https://ibb.co/q12NMkV] [/url]
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nefer
Modérateur
14618 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 16 nov. 2024 : 10:44:38
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bonjour
effectivement la propriété de ce copropriétaire concerne un atelier et 3 caves: c'est la désignation des lots dans votre RDC et c'est aussi ce qui est assuré par le contrat d'assurance de l'immeuble
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Souplex et infiltration d'eau 
