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PROSPER83
Contributeur senior
France
529 message(s)
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 Posté - 10 avr. 2026 : 08:42:04
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Bonjour Ă tous
Exposé du contexte
Notre copro de 210 lots s’apprête, lors de la prochaine AG en mai, à révoquer par anticipation le syndic F… ainsi que le Pdt du CS pour notamment connivence avérée, tous deux ayant, entre autres, conclu, depuis 5 ans, plusieurs avenants de contrats de fourniture d’énergie GAZ (dont un de 245 000 €) et Electricité, sans passer par une AG, sans mise en concurrence obligatoire au-dessus de 1500 €, et sans ensuite communiquer les contrats, ni directement aux copropriétaires ni sur le site extranet du syndic.
Notre copro, avec 14 ascenseurs, dispose d’un contrat de maintenance ETENDU.
Nous venons de recevoir l’ODJ pour la prochaine AG l’ont nous demande de valider les comptes de l’exercice pour 439 386.41 € au lieu des 403 000 € prévu au budget, soit un surplus de 36 386.41 €.
Les seules très succinctes explications données dans le rapport du CS étant que ces dépenses imprévues seraient dues pour 18 043.03 € « liés aux travaux d’ascenseur », et 17 743.37 € pour « des refacturations concernant la distribution de gaz ».
Ma question Ă©tant la suivante :
Sachant que la formulation « sous réserve » n’a aucune valeur juridique, l’AG peut-elle décider de ne valider les comptes qu’à hauteur du budget initialement fixé à 403 000 €, en refusant donc le surplus de 36 386.41 € non justifié par le syndic et le CS, ou doit-elle obligatoirement refuser de valider l’intégralité des 439 386.41 €, risquant de créer ainsi un gros problème au nouveau syndic ?
Merci d’avance pour votre réponse.
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1
 Posté - 10 avr. 2026 : 09:39:59
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citation: pour notamment connivence avérée, tous deux ayant, entre autres, conclu, depuis 5 ans, plusieurs avenants de contrats de fourniture d’énergie GAZ (dont un de 245 000 €) et Electricité, sans passer par une AG, sans mise en concurrence obligatoire au-dessus de 1500 €, et sans ensuite communiquer les contrats, ni directement aux copropriétaires ni sur le site extranet du syndic. Je ne suis pas certain que la connivence soit un motif utilisable ni pertinent, et par ailleurs, ce n'est nullement la connivence qui vous mène à changer de syndic, ici mais divers non respects à la loi et aux obligations du syndicat
En AG on n'élit ni ne révoque de président du conseil syndical, attention à vos qualifications un peu étranges.
citation: l’AG peut-elle décider de ne valider les comptes qu’à hauteur du budget initialement fixé à 403 000 €, en refusant donc le surplus de 36 386.41 Il me semble que vous confondez comptes et interprétations des comptes. Il est extrêmement peu probable que dans vos comptes il existe une somme ou plusieurs sommes faisant 36 386,41€
Vous approuvez des dépenses, sur factures ou justificatifs. Il n'existe pas de facture de 36 386,41€
En soit, que le budget prévisionnel soit différent du budget réalisé, c’est la cas je pense de 99,9% des syndicats, donc absolument pas un justificatif valable de refus, et l’opération de validation des comptes existe précisément pour valider les dépenses réelles, sinon il nn'ay aurait pas besoin réellement de valider
Vous parlez de dépenses supérieures concernant le gaz, il n'est de mystère pour personne en France que les énergies coutent de plus en plus cher, donc le motif n’est pas la, il faut vraiment entrer dans le détail pour comprendre le surcout et pouvoir le contester, ici vous n'énoncez aucune raison.
Concernant les 18 000 euros relatifs aux ascenseurs, le seul motif que les dépenses étaient imprévues ne justifie pas un refus, il vous faut ici aussi proposer une raison de les refuser. |
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Sunbird
Pilier de forums
5109 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 10 avr. 2026 : 09:41:13
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La copropriété prévoit-elle d'assigner le syndic fautif pour indemnisation ? Si oui il ne faut pas valider les comptes, sinon cela ne sert à rien. |
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yapasdequoi
Contributeur actif
France
363 message(s)
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3
Posté - 10 avr. 2026 : 09:42:04
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Bonjour,
D'ici l'AG vous avez le temps de trouver les raisons précises de ces dépassements, le contrôle des comptes est ouvert à tous les copropriétaires :
Article 9-1 du décret 67-223
Modifié par Décret n°2019-650 du 27 juin 2019 - art. 4
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
Ne pas approuver les comptes ne pose pas de problème au syndic... mais aux copropriétaires !
Il serait préférable de débusquer l'erreur (?) le détournement (?) la fraude (?) qui a causé ce dépassement.
Vous pouvez vous faire aider par une association comme par exemple l'ARC (mais ce n'est pas gratuit)
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PROSPER83
Contributeur senior
France
529 message(s)
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4
Posté - 10 avr. 2026 : 10:35:45
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RIBOULUDINGUE
"Je ne suis pas certain que la connivence soit un motif utilisable ni pertinent, et par ailleurs, ce n'est nullement la connivence qui vous mène à changer de syndic, ici mais divers non respects à la loi et aux obligations du syndicat"
"En AG on n'élit ni ne révoque de président du conseil syndical, attention à vos qualifications un peu étranges."
Vous m'avez mal lu:
La connivence est un délit suffisant pour procéder à une révocation anticipée du mandat de conseiller syndical détenu par le Pdt du CS.
Vous m'avez Ă nouveau mal lu :
"Il me semble que vous confondez comptes et interprétations des comptes. Il est extrêmement peu probable que dans vos comptes il existe une somme ou plusieurs sommes faisant 36 386,41€
Vous approuvez des dépenses, sur factures ou justificatifs. Il n'existe pas de facture de 36 386,41€"
C'est le rapport du CS qui mentionne très précisément ces sommes sans en fournir de justification.
"Vous parlez de dépenses supérieures concernant le gaz, il n'est de mystère pour personne en France que les énergies coutent de plus en plus cher, donc le motif n’est pas la, il faut vraiment entrer dans le détail pour comprendre le surcout et pouvoir le contester, ici vous n'énoncez aucune raison"
Il semblerait que vous ayez complétement zappé le fait que le contrat GAZ a été illégallement conclu entre le syndic et le CS, sans mise en concurrence et sans communication dudit contrat.
"Concernant les 18 000 euros relatifs aux ascenseurs, le seul motif que les dépenses étaient imprévues ne justifie pas un refus, il vous faut ici aussi proposer une raison de les refuser.[/"i]
Alors que nous avons un contrat de maintenance ETENDU pour les ascenseurs, c'est au syndic et au CS de nous préciser la nature de ces travaux.
SUNBIRD
"[i]La copropriété prévoit-elle d'assigner le syndic fautif pour indemnisation ? Si oui il ne faut pas valider les comptes, sinon cela ne sert à rien."
Oui. Sur la base de l'arrêt de le Cour d'Appel de ROUEN, du 1er février 2023 n° RG 21/01455 qui a condamné un syndic FONCIA à payer 35000 € de dommages et intérêts à un SDC pour avoir conclu un contrat de fourniture d'énergie sans l'accord d'une AG, et statuant que celui-ci était donc inopposable au SDC, ainsi que du jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, du 6 juin 2025, RG n°23/00291, qui a condamné un syndic CITHYA à la somme de 210 820.80 € d'indemnisation pour avoir souscrit un contrat avec ENGIE sans consultation du CS et sans la mise en concurrence exigée par l'AG.
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Posté - 10 avr. 2026 : 12:41:47
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Vous parlez de 'délit de connivence'.Quelle définition, quel article du code pénal. On est selon vous au niveau du délit, ce qui n'est pas rien.
Le fait d'indiquer des sommes obtenues par différence ne permet en rien de refuser certaines dépenses. Une dépense, c'est une opération justifiée par un document comptable. Le résultat d'une différence, c'est un chiffre.
Aucun syndic en france n'a obligation de respecter les chiffres du budget prévisionnel a l'euro près. Vous échafaudez des reproches sur des chiffres qui ne signifient rien dans le réel.
Il y a surement un problème, je ne conteste pas, mais votre approche ne permet nullement de l'examiner
citation: c'est au syndic et au CS de nous préciser la nature de ces travaux. Euh non, surtout que vous en êtes à l'assignation en justice du sydnic sur plusieurs litiges. Vous avez accès aux comptes, donc vous devez deja savoir ce que sont les dépenses en question, et c’est même essentiel. Je ne parle bien sur pas des différences entre budget prévisionnel et réalisé, qui n'ont aucune valeur, mais des factures que vous devriez mettre en cause.
En outre, vous semblez parler d'un CS qui s’oppose à votre vision des choses, l’essentiel à la prochaine AG c’est bien de vous assurer que malgré ce que déclare ou conseil le CS vous obteniez des majorités.
Si vous voulez faire condamner le syndic pour une mauvaise approche concernant les contrats, c’est en effet possible, et vous risquez quand même d'en etre pour votre argent comme toujours au judiciaire, autant utiliser l'avocat dans la meme opératioin pour attaquer sur les autres points, mais avec des billes. |
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trendy31
Contributeur senior
528 message(s)
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6
Posté - 10 avr. 2026 : 12:53:21
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Prosper83,
Si vous ne validez pas les comptes de l'exercice qui vous sont présentés, vous vous exposez à devoir le faire lors d'une AG ultérieure. Vous pouvez aussi déposer une demande d'expertise judiciaire, mais vous vous engagez alors dans un processus qui risque d'être encore plus long (et pas forcément plus satisfaisant pour vous au final !!).
Ainsi que le dit Ribouldingue, le dépassement du budget n'a rien d'illégal et se produit régulièrement en copropriété, surtout dans de grands ensembles comme le vôtre. Un problème imprévu peut survenir en cours d'année et nécessiter une prise en charge ou une réparation rapide sans attendre la prochaine AG (par exemple une fuite importante ou la renégociation d'un contrat de fourniture d'énergie qui n'a pas été anticipée). Le syndic est alors en droit de traiter le problème car il est responsable du bon fonctionnement et de la conservation de la copropriété, à condition de faire ratifier la dépense correspondante (a priori non prévue au budget) lors de l'AG suivante.
Dans votre cas, ce n'est pas le surplus de dépenses par rapport au budget prévisionnel qui pose problème, mais plutôt certains opérations en particulier pour des questions de non communication ou non vérification des éléments associés (devis, factures, propositions de contrat...).
Les contrats fournisseurs (dont celui associé à la fourniture d'énergie) font partie des documents qui doivent obligatoirement figurer dans l'extranet de la copropriété, vous disposez donc d'un premier point d'attaque vis-à -vis de votre syndic sur ce point.
Les travaux d'ascenseur qui vous paraissent chers reviennent en moyenne
à près de 1300 € par appareil, ce qui n'est pas nécessairement un montant astronomique. Par contre, ils doivent être justifiés (y a-t-il eu par exemple des anomalies mises en évidence par un contrôle quinquennal récent ?) et s'ils ont dû être effectués sans délai, il faut ratifier la dépense indépendamment de l'approbation générale des comptes. Sinon ces travaux auraient dû faire l'objet d'un vote préalable en AG, ce qui vous donne encore un point d'attaque vis-à -vis du syndic.
Les tarifs des contrats de fourniture d'énergie étant par essence très volatils, il est rare que ceux-ci soient validés en AG pour des question de temps. En revanche, on peut tout à fait prévoir une délégation au CS pour la négociation et la conclusion d'un tel contrat en y mettant les barrières nécessaires (durée, prix maximum...). Étant donné que les relations avec votre président de CS semblent compliquées, le syndic n'aurait-il pas demandé uniquement son avis sur le sujet, en se retranchant derrière l'article 26 du décret du 17 mars 1967 ("Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres.") ? Je rencontre à peu près le même genre de situation actuellement de mon côté, ça n'aurait donc rien d'étonnant, surtout si le président et le syndic vous paraissent de mèche. Dans tous les cas, vous pouvez exiger du syndic qu'il prouve un accord quelconque de la part du CS vis-à -vis du contrat en question.
Enfin, les "refacturations" pour la fourniture de gaz doivent être examinées à la loupe. Quelles sont les conditions du contrat ? Même à tarif fixe, n'y a-t-il pas une possibilité d'augmentation liée à une évolution des taxes (qui ne sont pas fixées par le fournisseur) ? Ou s'il s'agit d'un contrat pluriannuel, n'y a-t-il pas une clause de révision tarifaire annuelle ?
Comme le suggère Yapasdequoi, concentrez-vous sur des points précis, ce sera plus facile.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Validation des comptes de l'exercice 
