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LE JURA

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Les réparations à la charge de l’usufruitier
Juridique
Apasec
Publié le: 17 novembre 2005
Page 18
Il arrive assez fréquemment que la propriété d’un bien soit démembrée entre usufruit et nue-propriété. Ce démembrement peut résulter d’une vente, d’un testament. Il arrive souvent aussi qu’il résulte d’une donation : un ascendant donne tout ou partie de son patrimoine à ses héritiers mais conserve l’usufruit d’un bien pour pouvoir continuer à l’utiliser ou à l’habiter, ou pour en percevoir les loyers ou les fermages s’il est loué. La question peut alors se poser de savoir quelles sont les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire lorsque le bien dont la propriété est démembrée nécessite des réparations.

Un premier élément de réponse est donné par l’article 605 du code civil qui stipule : «L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu». Précisons tout de suite que lorsque l’usufruit résulte d’une convention (vente, donation), les parties peuvent valablement convenir d’une répartition des charges différente de celle prévue par la loi (Cass. civ. 9 oct. 1985 : Bull. civ. III, n° 119 ; Cass. 1re civ., 3 juin 1997 : Défrénois 1997, p. 1321). En l’absence de telles stipulations contractuelles spécifiques, voyons comment la loi et la jurisprudence distinguent les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire.

L’article 606 du code civil décide que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien». A partir de là, il a été soutenu en doctrine que les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire sont celles consécutives aux dégradations portant atteinte à la stabilité de l’immeuble ou à la durabilité de la construction ou de l’ouvrage (sauf, rappelons-le, si elles sont dues à un défaut particulier d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit). Même si la distinction entre réparations à la charge de l’usufruitier et celles à la charge du nu-propriétaire est relative pour la raison que nous verrons plus loin, la jurisprudence a eu l’occasion à plusieurs reprises de donner des exemples de cette distinction.

Les tribunaux ont ainsi décidé que constituaient des grosses réparations : les réparations à faire sur un gros mur « dès lors que des lézardes compromettent l’aplomb du mur » (Cassation, 19 juillet 1911) ; la reconstitution d’un vignoble détruit par le phylloxéra (Cassation, 17 juin 1911) ; le renouvellement intégral des zingueries d’une toiture (Cassation, 2 février 1955) ; les éléments de colombage (CA Limoges, 25 avril 1989) ; des travaux de charpente et de couverture, de consolidation des murs et des planchers (CAA Nantes, 4 mars 1997).

En revanche, ont été considérées comme réparation d’entretien : le ravalement des façades (Cass. civ., 21 mars 1962) ; le remplacement de portes, fenêtres et escaliers (CAA Nantes, 4 mars 1997) ; dans leur ensemble, le remplacement de la chaudière et la substitution d’un mode de chauffage à un autre, la réfection de l’ascenseur et la reprise de l’étanchéité (CA Paris, 11 janv. 2000) ; entrent également dans cette catégorie les travaux de peinture, de menuiserie, de rénovation sanitaire, de cloisonnement, d’installations électriques...

Si la distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien conserve un intérêt à certains égards, notamment sur le plan fiscal ou bien à la fin d’un usufruit non viager, l’intérêt de cette distinction devient relatif à d’autres égards pour la raison suivante : alors que le nu-propriétaire peut au cours de l’usufruit forcer l’usufruitier à faire les réparations d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble, la réciproque n’est pas vraie.

En effet, la jurisprudence dominante considère qu’au cours de l’usufruit l’usufruitier ne dispose juridiquement d’aucune action pour contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations dont ce dernier a pourtant la charge. Si l’usufruitier exécute lui-même les grosses réparations il dispose contre le nu-propriétaire d’un recours qui ne peut s’exercer en principe qu’à la fin de l’usufruit (or on sait que beaucoup d’usufruits sont viagers). Ainsi l’usufruitier peut être conduit à effectuer les grosses réparations lorsqu’elles sont nécessaires à l’utilisation du bien. Il peut même s’y trouver contraint si le bien est loué. Si le bien loué nécessite des grosses réparations urgentes, le locataire obligera l’usufruitier à les effectuer et non le nu-propriétaire car, en cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur. Or, dans le cadre d’un bail, le fermier peut contraindre le bailleur à effectuer toutes les réparations autres que locatives.

La situation du nu-propriétaire peut ainsi apparaître comme privilégiée par rapport à celle de l’usufruitier. Mais il ne faut pas perdre de vue qu’à la différence de ce dernier le nu-propriétaire a très peu de pouvoir sur le bien. Alors que l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les fruits (loyers, intérêts), les droits du nu-propriétaire se limitent à pouvoir disposer par exemple ; vendre de la nue-propriété du bien, et à pouvoir s’opposer (sauf autorisation judiciaire) à la vente ou à la location de la pleine propriété du bien. En fait, pendant la durée de l’usufruit, l’intérêt de la nue-propriété reste très limité. Il paraît donc normal de ne pas imposer au nu-propriétaire de lourdes charges en contrepartie, notamment en termes de réparations.

Nicolas Jouan - Service juridique de la FDSEA

Lequel des deux ex ?