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larocaille
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 Posté - 03 juin 2009 : 19:48:24
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Si vous voulez poster des jurisprudences, lisez la fin de ce post.
LES SERVITUDES
Ce sujet vient d'être migré sur ce nouveau Forum.
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Sommaire:
1 - Définitions
2 - Les servitudes dans la loi
3 - Servitude et propriété
. 3.1 - Nue propriété, usufruit et servitude
. 3.2 – Emphytéose, hypothèque et servitude
4 - Les types de servitudes
.4.1 - L'indépendance des servitudes
.4.2 - La stabilité des servitudes
.4.3 - Les servitudes d'utilité publique
.4.4 - Les servitudes légales du Code Civil
5 - Classification des servitudes
.5.1 - Servitudes continues apparentes
.5.2 - Les servitudes continues non apparentes
.5.3 - Servitudes discontinues apparentes
.5.4 - Servitudes discontinues non apparentes
6 - L'acte de servitude
.6.1 Contenu de l’acte de servitude
.6.2 Définition par l'assiette
.6.3 Définition par l'usage
.6.4 Les actes en réitération
7 - Le prix de la servitude
8 - La naissance des servitudes.
.8.1 - La destination du père de famille
9 - L'extinction des servitudes
10 - La servitude de passage
.10.1 - Le désenclavement
.10.2 - De la servitude à la voie
.10.3 - La création d'une voie par servitudes réciproques
1 - Définitions
La servitude est définie, à l'article 637 du Code Civil, comme "une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire". Il s'agit donc d'un droit d'un fonds sur un autre fonds.
Si on pouvait en douter, l'article 686 du même code précise:
"Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds" . Vous noterez au passage que notre Code Civil qui date de 1804 interdisait ainsi l'esclavage qui ne sera pourtant aboli qu'en 1848. C’est aussi vrai que le décret des 4-11/8/1789 avait aboli les servitudes personnelles, ce qui explique les choses.
Dans les textes, les fonds concernés par la servitude reçoivent les appellations de fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) et de fonds servant (celui qui la concède).
La servitude est l'un des six droits réels accessoires attachés à la propriété. Elle ne peut donc remettre en cause la propriété mais elle peut en diminuer la portée. La servitude peut grever le droit de propriété soit par une obligation de faire, soit par une obligation de ne pas faire.
On pourrait penser que la servitude ne concerne que des fonds attenants. Il n'en est rien. Une servitude de puisage peut concerner un fonds très distant du fonds dominant. Une servitude non aedificandi peut concerner des fonds séparés par une route.
2 - Les servitudes dans la loi
Les servitudes sont régies par les articles 637 à 710 du Code Civil.
Parmi ces articles, on trouve ceux relatifs à la mitoyenneté car celle-ci a longtemps été considérée comme une servitude. De nos jours, la mitoyenneté est considérée comme une copropriété.
D'autres textes sont aussi applicables comme par exemple les articles L321-5-1 ou L322-8 du Code Forestier, ou encore l'article L123-2 du Code de l'Urbanisme.
En matière de juridiction, c'est le juge du possessoire qui sera saisi. En première instance, c'est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent. Il faut aussi noter le rôle important que peuvent avoir les différents médiateurs.
Les jurisprudences concernant les servitudes sont extrêmement nombreuses. Elles ne seront donc pas mentionnées dans ce post d'introduction et feront l'objet d'un classement dans des posts complémentaires.
3 - Servitude et propriété
Comme énoncé précédemment, la servitude est un droit réel accessoire de la propriété.
La servitude ne grève la propriété que de ce qu'elle concerne. Par exemple, une servitude de passage n'affecte pas la SHON portée par le fonds servant, ni la surface minimale exigée pour construire.
Il faut cependant rester prudent en veillant, en particulier, à ce que la servitude ne se transforme pas au fil du temps et de l'usage. Une servitude de passage qui se trouverait aménagée avec des éléments de voirie finirait par être considérée comme une voie, ce qui priverait le fonds servant de droits que la servitude ne concernait pas. Dans un tel cas, c'est le caractère définitif des aménagements qui fera dire au juge qu'il s'agit maintenant d'une voie.
3.1 Nue propriété, usufruit et servitude
L'usufruitier d'un fonds dominant dispose du droit d'usage de la servitude. Le nu propriétaire du même fonds peut aussi user de la servitude à condition que cet usage se fasse aux fins nécessaires à sa propriété. Par exemple, un nu propriétaire n'a pas le droit de stationner de manière permanente son camping car sur une servitude de stationnement car il n'est pas en jouissance des lieux.
L'usufruitier ne peut en aucun cas consentir seul une servitude ou la modifier, il faut réunir l'accord de l'usufruitier et du nu propriétaire. Si la servitude est consentie par le seul nu propriétaire, elle n'est pas nulle, elle est juste suspendue en attendant l'accord de l'usufruitier ou la réunion dans une même main de la propriété démembrée . Par contre, l'usufruitier d'un fonds dominant ou servant est tenu aux obligations d'entretien et de maintien de la servitude.
3.2 – Emphytéose, hypothèque et servitude
Un emphytéote a toute qualité pour traiter des actes de servitude. Néanmoins, en fin du bail emphytéotique, deux cas de figure sont à envisager:
- Si le bailleur reprend son bien dans l'état où l'emphytéote le laisse, il reprend par ce fait les servitudes qui y ont été attachées. Au mieux, le bailleur pourra prétendre à une indemnité compensatrice des servitudes.
- Si le bailleur reprend son bien après remise en état d'origine par l'emphytéote, il appartient à ce dernier de se dégager des servitudes. Si l'emphytéote a par exemple consenti un droit de passage à un fonds tiers, il peut se retrouver dans une situation inextricable. Le bailleur pourra en effet l'astreindre à lui verser des indemnités très élevées jusqu'à disparition du trouble, ce qui peut durer très très très longtemps.
Un cas assez proche de l’emphytéose est à signaler, il s’agit de l’hypothèque. Le propriétaire d’un bien sous hypothèque peut concéder une servitude, mais celle-ci sera inopposable au créancier hypothécaire. Il est donc primordial pour le fonds dominant de s’assurer que le fonds servant n’est pas gagé, surtout si l’indemnité versée au fonds servant est conséquente.
4 - Les types de servitudes
L'article 639 du Code Civil spécifie trois origines possibles des servitudes:
- la nécessité naturelle des lieux,
- l'obligation posée par la loi,
- le résultat d'une convention.
Il en résulte deux grands types de servitudes:
- les servitude crées par le fait de l'homme, dites conventionnelles (elles relèvent de l'article 686 du CC)
- les servitudes imposées par la loi, dites légales
Les servitudes légales englobent à la fois les servitudes naturelles (article 640 du CC), les servitudes d'utilité privée (articles 651 et 652 du CC) et les servitudes d'utilité publique (article 650 du CC).
Un point important est qu'une même servitude peut être crée soit de manière conventionnelle, soit de manière légale. Cela pourrait paraître indifférent, mais derrière ce "statut" de la servitude, il y a des droits bien différents. Par exemple, une servitude de passage pour un fonds enclavé peut être crée de manière conventionnelle ou en application de l'article 682 du CC. Si elle est conventionnelle, elle est strictement figée par la convention, mais sil elle est légale (art 682), elle est évolutive, car attachée à une utilité privée. Un peu compliqué... nous y reviendrons par la suite.
4.1 - L'indépendance des servitudes
Lorsqu'une servitude est accordée à un fonds dominant, celui-ci ne peut se prévaloir d'autre chose que ce que l'acte de servitude stipule. Si vous accorder au voisin le droit de planter des arbres, cela ne lui donne pas le droit d'installer une éolienne à la place. De même le droit de passer à pied ne donne pas droit d'enterrer des tuyaux.
Il existe cependant des cas où une servitude peut en cacher une autre. Pour cela il suffit simplement que la servitude accordée ne puisse être exercée normalement sans un autre droit (article 696 du CC). Par exemple la servitude de puisage emporte le passage, car il n'est pas possible d'accéder au puits sans passer.
4.2 - La stabilité des servitudes
Toutes les servitudes conventionnelles sont stables. Cela signifie que le lieu (assiette) où elles s'exercent est toujours le même et pour les mêmes dimensions. Cette assiette est soit explicite (stipulée dans l'acte de servitude), soit implicite (délimitée par l'usage). Seul le fonds servant a la possibilité de déplacer l'assiette d'une servitude en prouvant que celle-ci lui occasionne trop de gène. Il faut en plus que le fonds dominant accepte ce déplacement ou ne soit pas en mesure de prouver que la servitude lui est plus incommode.
Par contre, les servitudes légales peuvent évoluer en fonction des besoins ou de l'usage. Si il est facile d'admettre que la transformation d'une route nationale en autoroute induit des contraintes différentes, c'est beaucoup moins évident pour des servitudes d'utilité privée. Comment admettre que le passage de 3m que vous avez concédé au voisin pour le désenclaver doive maintenant faire 4m? Pourquoi vous demande-t-on encore de faire un effort alors que vous avez déjà fait le nécessaire?
Nous reviendrons sur ce point par la suite.
4.3 - Les servitudes d'utilité publique
Ce sont des servitudes liées aux installations publiques (aéroports, autoroutes, voies ferrées, terrains militaires, etc).
Ces servitudes ont un caractère particulier. Vous êtes le fonds servant, mais qui est le fonds dominant (celui à qui vous devez la servitude) ? Pour répondre à ce vide, l'état a inventé une propriété pour le moins étrange: l'intérêt général.
Lorsque vous êtes assujetti à une servitude d'utilité publique vous rendez donc service à l'intérêt général. En plus l'intérêt général est plutôt radin car au titre de l'article L160-5 du Code de l'Urbanisme ces servitudes ne donnent lieu à aucune indemnisation. On peut néanmoins noter quelques exceptions comme la servitude de rétention des crues.
Ces servitudes doivent obligatoirement être annexées au PLU/POS. Le maire a 3 mois, à compter de la notification préfectorale, pour procéder à cette annexion, faute de quoi la servitude n'est pas opposable dans les procédures d'instruction des autorisations d'urbanisme (décret 2005-116). Néanmoins, pour les autorisations autres que celles liées à l'urbanisme, les restrictions apportées par la servitude sont applicables.
En marge, Il faut signaler que le domaine public n’est pas soumis aux servitudes mais le domaine privé des collectivités publiques y est soumis.
4.4 - Les servitudes légales du Code Civil
Le Code Civil décrit expressément 5 servitudes légales:
- L'écoulement des eaux (article 681)
- Les plantations (articles 671 et 672)
- les distances de construction (article 674)
- Les jours et les vues (article 677)
- Le passage (article 682)
5 - Classification des servitudes
Le législateur a définit des règles différentes pour les servitudes selon qu'elles répondent ou non à deux critères: la continuité (article 688 du CC) et l'apparence - au sens visible (article 689 du CC).
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme (conduites, vues, etc)
Les servitudes apparentes s'annoncent par des ouvrages extérieurs (porte, fenêtre, aqueduc).
En combinant ces deux critères, on peur classer les servitudes en 4 catégories. Afin que vous connaissiez exactement les implications pour chaque catégorie, un résumé télégraphique donne les modalités d'acquisition. Cette liste n'est bien sur pas exhaustive.
5.1 - Servitudes continues apparentes
Acquisition: titre ou prescription trentenaire
- Vues - Droit de vue sur le fonds voisin.
- Oneris ferendi - Obligation de soutien d'une construction (on en trouve encore quelques cas) .
- Egout des toits - Droit d'écoulement des eaux sur le fonds voisin.
- Plantations
5.2 - Les servitudes continues non apparentes
Acquisition: titre
- Tréfonds (adductions, réseaux enterrés)
- Non aedificandi - Interdiction de construire
- Non altus tollendi - Limitation de la hauteur des constructions
- Non confortandi - Interdiction de faire des travaux
5.3 - Servitudes discontinues apparentes
Acquisition: titre
- Passage sur chemin aménagé
- Halage et contre halage - Accès au bord des canaux pour tracter les bateaux.
5.4 - Servitudes discontinues non apparentes
Acquisition: titre
- Passage non aménagé
- Puisage - Droit de prendre de l'eau
- Epandage - Droit d'épandre des effluents sur un terrain.
- Pacage - Circulation du bétail
- Vaine pâture - Droit de faire paître le bétail hors des cultures ou après les récoltes.
- Elagage - Droit de couper les branches.
- Echelage - Droit de poser une échelle ou un échafaudage.
6 - L'acte de servitude
Pour qu'il y ait servitude, il faut qu'un acte authentique établisse cette servitude. Il se peut cependant que la servitude ait une réelle existence en l'absence d'acte authentique si celle-ci a été créée par destination du père de famille. Nous reviendrons ultérieurement sur la destination du père de famille.
Un acte authentique est constitué par l'accord des parties prenantes et la certification par un tiers ayant la qualité requise pour attester que cet accord a été recueilli selon les dispositions légales. La servitude étant un droit accessoire de la propriété, l'acte authentique est la preuve irréfutable de son existence.
Que vous soyez bénéficiaire ou redevable d'une servitude, vous devez apporter le plus grand soin à la rédaction de l'acte qui l'établit.
Il faut, enfin, signaler que les actes authentiques sont enregistrés par la conservation des hypothèques. Cependant ce registre n'a été crée qu'en 1891 et l'inscription des actes n'y a été rendu obligatoire qu'en 1924. De nombreuses servitudes sont antérieures à ces dates.
Une chose évidente mais parfois bonne à rappeler : les dispositions d’une servitude ne peuvent déroger aux règles de droit commun.
6.1 Contenu de l’acte de servitude
Un acte de servitude contient les éléments nécessaires pour définir les parties et désigner le bénéficiaire, le type et l'emprise de la servitude. Il peut aussi intégrer des éléments temporels (limitation de l'usage de la servitude selon les horaires ou selon un mode calendaire).
Les servitudes conventionnelles n'étant soumises à aucune obligation rédactionnelle, on peut y trouver toutes sortes de formulation.
6.2 Définition par l'assiette
Lorsque cela a un sens, il est définit une assiette (superficie) sur laquelle s'exerce la servitude. Cette assiette est très importante pour une servitude conventionnelle car elle permet de déterminer les endroits frappés d'une restriction de construction.
Une servitude ne se limite cependant pas à la simple superficie où elle s'exerce. Outre la dimension temporelle précédemment évoquée, il convient aussi de considérer la servitude dans son élévation (ou profondeur). Par exemple une servitude de passage peut faire l'objet de restrictions du fait qu'elle n'est accessible qu'au travers d'un porche ou sous un couvert végétal dont la hauteur est déterminée. Là encore, il faudra que l'acte ait la précision nécessaire pour éviter les conflits.
6.3 Définition par l'usage
Cette définition de la servitude est généralement ancienne. Elle consiste à qualifier la servitude par l'usage qui doit en être fait. C’est une formulation très dangereuse car elle fait perdre sa stabilité à la servitude, l’assiette pouvant évoluer au fil du temps. Un exemple serait une servitude qui autorise le passage pour rentrer du foin. Il y a 150ans le passage faisait 2m de large pour laisser passer les ânes, aujourd’hui il fait 5m pour pouvoir y passer avec le tracteur.
6.4 Les actes en réitération
On appelle acte en réitération, le fait de mentionner dans un acte de vente l’existence d’une servitude.
Un acte en réitération ne saurait à lui seul servir à créer une servitude. En effet, l’une des parties prenantes à la servitude ne participe pas à l’acte (seuls les propriétaires actuel et futur d’un seul des fonds sont signataires). De plus, un certain formalisme est exigé, l’acte en réitération devant impérativement faire référence à l’acte originel qui a établi la servitude.
Cependant, le juge peut considérer, dans des cas particuliers, que l’acte en réitération constitue un début de preuve. Il faut pour cela que l’acte en réitération soit inclus dans l’acte de vente du fonds servant, laissant ainsi supposer de la non opposition de l’acheteur. Mais cela ne suffit généralement pas et il faudra établir la « possession » passée de la servitude par le fonds dominant ou prouver que la servitude a été créée sans acte (au titre de la destination du père de famille, par exemple).
En cas de doute, il faut consulter un juriste. Il existe en effet des titres recognitifs qui sous leur forme peuvent ressembler à des actes en réitération et vice et versa. Un titre recognitif est la reconnaissance par le fonds servant que la servitude relève d’un acte ancien dont il a eu connaissance et qui a été perdu. L’article 695 du CC reconnaît à l’acte recognitif la même valeur que l’acte initial perdu. Pour imager, le recognitif, c’est l’homme qui a vu l’ours et le réitératif, c’est l’homme qui a vu l’homme qui a vu l’ours.
7 - Le prix de la servitude
La loi indique que la servitude consentie par le fonds servant donne droit à indemnisation, mais elle ne donne aucun moyen d’évaluer l’indemnité.
Pour évaluer l’indemnité, il existe plusieurs méthodes qui découlent de ce qui est induit par la servitude.
Pour le fonds servant, la servitude peut induire soit une perte de jouissance d’une partie de terrain, soit une moins value de la propriété. Tout dépend de la topographie des lieux. Si la servitude « mange » tout votre petit jardin, il est évident que votre préjudice est supérieur à la simple perte de jouissance et c’est toute votre propriété qui subit une moins value.
Pour le fonds dominant, la servitude induit une plus value du fait que des parties non aménageables antérieurement vont le devenir.
Voici donc énoncées les 3 approches possibles. Pour chacune, il faut maintenant évaluer le bénéfice ou le préjudice au plus juste de la réalité et de l’objectif poursuivi par celui qui a besoin de la servitude.
Afin de poser quelques jalons, commençons par le cas d’une servitude légale décidée par le juge au titre de l’article 682 du CC.
Le juge s’embarrasse rarement des plus ou moins values. Généralement il se base sur l’assiette de la servitude. Partant de cette surface et du prix moyen du m² dans le quartier, il détermine la valeur du terrain d’assiette. Puis il applique un pourcentage (30 à 50%) qui représente la perte de jouissance.
Prenons un exemple :
La servitude fait 20m de long sur 4m de large, soit 80m²
Le prix moyen du terrain est de 100€/m². La valeur du terrain d’assiette est donc de 8.000€.
Le juge estime la perte de jouissance à 40%. L’indemnité sera donc fixée à 3.200€.
Si une même servitude est demandée par voie conventionnelle, il est alors possible d’utiliser une autre méthode d’évaluation basée sur les plus values ou moins values que chacun va retirer de l’opération.
Vu du côté fonds servant, on fera, par exemple évaluer la valeur actuelle de la propriété et sa valeur si elle était privée du terrain représenté par l’assiette de la servitude.
Prenons un exemple :
Vous avez une petite maison de 80m² avec un jardinet de 120m². Elle est évaluée à 150.000€.
En acceptant la servitude, la propriété non grevée deviendrait une maison de 80m² avec un bout de terrain de 40m² derrière. Un tel bien est évalué à 120.000€
La moins value est donc de 30.000€.
En appliquant le même calcul que précédemment, vous jouissez de 60% de la servitude, soit 4.800€
La juste indemnité serait donc de 30.000 – 4.800 = 25.200€
C’est tout approximatif mais cela donne une idée.
Dans un cas comme celui là , il faudra aussi évaluer la plus value que va réaliser le fonds dominant.
Continuons dans notre exemple :
Le fonds dominant dispose de 300m² derrière sa maison. Ces 300m² n’ont pas d’accès sur la rue.
Si il bénéficiait de la servitude, le fonds dominant pourrait construire une maison indépendante de 150m² sur ses 300m² de terrain. Une telle maison se vendrait 250.000€.
Pour réaliser son opération, le fonds dominant va devoir apporter son terrain qui vaut (300 x 100) 30.000€ et réaliser 120.000€ de travaux.
La plus value serait donc de 250.000 – 120.000 – 30.000 = 100.000€
Si il veut réaliser cette plus value, il doit vous dédommager de 25.000€, ce qui lui laisse 75.000€ net.
Dans ce cas, on voit que l’indemnité de servitude, même si elle semble très élevée, est tout à fait proportionnée aux enjeux.
8 - La naissance des servitudes
Nous laisserons de côté les servitudes d’utilité publique qui naissent par décision administrative pour satisfaire le fonds dominant insatiable qu’est l’intérêt général.
Les servitudes légales :
Les servitudes légales d’utilité privée naissent par un jugement qui établit la servitude, son assiette, ses modalités d’utilisation et l’indemnité due au fonds servant. Le jugement constitue l’acte de servitude.
Le Code Civil ne prévoit explicitement que le désenclavement (article 682), mais toute autre servitude peut aussi être créée par jugement.
Les juges interviennent souvent pour qualifier ou requalifier des servitudes. Voici quelques exemples qui ont été reconnus par les juges comme étant des servitudes :
- autoriser un voisin à extraire des matériaux pour son usine de briques.
- autoriser un voisin à abattre du bois pour se chauffer,
- interdire à un voisin d’une église d’utiliser son local à un usage sex shop ou de dancing.
- partager l’usage d’un pressoir.
Par contre les juges qualifient de charges et non de servitudes :
- l’obligation faite au voisin d’utiliser des matériaux spécifiques.
- l’obligation pour un voisin de fournir gratuitement du vin.
Les servitudes conventionnelles :
Les servitudes conventionnelles peuvent naître de trois manières :
- l’établissement d’un titre (acte de servitude).
- l’usucapion ou prescription acquisitive.
- la destination du père de famille
Nous ne revenons pas sur l’acquisition par titre qui a déjà été traitée dans le chapitre dédié à l’acte de servitude.
L’usucapion se caractérise par le fait d’user d’un bien sans détenir de titre. Après un usage prolongé et sans contestation, celui qui use du bien a la possibilité de faire acter par le tribunal de cet usage paisible et de demander que le bien lui soit attribué. Etant donné que la durée d’usage requise est souvent de 30 ans (délai de droit commun), on l’appelle aussi prescription trentenaire.
Cependant, la législation sur usucapion est très complexe et met en scène des notions telles la bonne foi, l’utilité, le juste titre (qui n’a rien à voir avec un quelconque document) ainsi que d’autres joyeusetés. Pour résumer, le délai de prescription peut être de 10, 20 ou 30ans selon les circonstances mais il est plus sage de s’en tenir aux 30ans du droit commun.
La destination du père de famille fait l’objet du chapitre ci-dessous.
8.1 - La destination du père de famille
Cette notion nous vient du droit romain et de son « bonus pater familias » (le bon père de famille). L’humanité n’ayant pas l’air de se bonifier avec le temps, le « bon » a disparu.
La destination du père de famille est régie par les articles 692 et suivants du CC. La logique est celle de l’état de fait.
Pour illustrer, imaginons que notre père de famille possède deux maisons sur son terrain. Vu que tout lui appartient, il établit un chemin qui dessert les deux maisons. Ses deux enfants héritent chacun d’une maison puis les vendent, etc., etc. Lors des mutations successives, les actes de vente ne font état d’aucune servitude.
Un propriétaire d’une des maisons décide de fermer le chemin (l’est chez moi, l’est à moi). L’autre propriétaire n’est bien sur pas d’accord et s’oppose à cette fermeture, mais il n’a aucun titre lui permettant d’affirmer qu’il a un réel droit sur le chemin.
Le propriétaire lésé entreprend de remonter le temps et s’aperçoit que le chemin existait du temps où le père de famille possédait les deux maisons. Il va donc revendiquer la servitude au titre de la destination du père de famille. Le voisin ne pouvant prouver le contraire, le juge déclare la servitude acquise.
En résumé, pour pouvoir invoquer la destination du père de famille, il faut que l’état de fait ait été instauré alors que les propriétés étaient réunies dans la même main. Il est préférable, mais non obligatoire, que l’objet de la servitude soit apparent, rendant celui-ci impossible à ignorer. Il appartient à celui qui conteste l’existence de cette servitude de faire la preuve d’une convention contraire.
9 - L'extinction des servitudes
Les servitudes ont un caractère perpétuel parce qu’elles sont attachées aux fonds et non à leurs propriétaires. Cela n’empêche pas leur extinction pour les motifs suivants :
- la renonciation
- le délaissement
- la confusion
- l’impossibilité d’usage
- le déguerpissement
La renonciation est le fait pour le fonds dominant d’abandonner explicitement son droit à la servitude. L’acte de renoncement est unilatéral et ne nécessite pas l’intervention du fonds servant, mais ce ne peut pas être autre chose qu’un acte. Si le renoncement est établi sous seing privé, il appartient au fonds servant d’en demander l’authentification et par là même la publication. La renonciation se fait généralement à titre gratuit. Si la renonciation est faite à titre onéreux (lors d’un contrat de vente), cela constitue alors un rachat soumis aux règles du contrat de vente.
Le délaissement est le fait pour le fonds dominant de ne plus assurer ses obligations vis-à -vis de la servitude. Cela se traduit par le refus d’entretien de la servitude. Pour que le fonds servant obtienne la suppression de la servitude pour cause de délaissement, il faut un jugement. La prescription trentenaire peut aussi être utilisée si le fonds servant prouve un délaissement sur cette période sans discontinuité.
La confusion est le fait de réunir dans une même main des fonds concernés par une servitude (article 705 du CC). Néanmoins, il est admis que la servitude ainsi éteinte puisse revivre lors de la cession du fonds servant.
L’impossibilité d’usage est invoquée par l’article 703 du CC, mais elle est tempérée par l’article 704 qui précise que « les servitudes revivent si les choses sont rétablies ». Tout réside dans le caractère définitif ou non du phénomène qui rend l’usage impossible. Les exemples habituellement cités sont :
- Une source tarie met fin à la servitude de puisage, sauf si elle rejaillit.
- Une servitude de vue n’a plus lieu d’exister dès lors que le fonds dominant a muré ses fenêtres.
Chaque cas entrant dans l’impossibilité d’usage doit donc être analysé. Il est préférable de le soumettre au juge afin qu’il en tire des conclusions définitives.
Un complément qui détaille les modalités pour prescrir une extinction pour non usage trentenaire.
Le déguerpissement est un droit (oui, un droit, et qui date du moyen age) qui permet au fonds servant d’abandonner au fonds dominant l’assiette de la servitude. A priori, un acte authentique unilatéral du fonds servant est suffisant. Dans certains cas, cela peut éviter au fonds servant de supporter des charges sans commune mesure avec son engagement de servitude.
10 - La servitude de passage
La servitude de passage est la plus commune et connue des servitudes. Elle peut indifféremment être légale ou conventionnelle. Sa forme légale est le désenclavement.
Si le passage est aménagé (chemin empierré, etc), la servitude de passage est apparente, sinon elle est non apparente.
Lorsqu’elle est conventionnelle, son assiette est figée, à moins qu’elle ne soit définie par un usage particulier. Cette assiette ne peut être révisée que par modification de la convention ou par un jugement en faisant une servitude légale de désenclavement.
Contrairement à certaines idées reçues, la servitude de passage conventionnelle n’emporte aucune autre servitude.
10.1 - Le désenclavement
Le désenclavement est régit par l’article 682 du CC.
Lorsqu’un jugement de désenclavement est rendu, il en résulte une servitude légale de passage. Cette servitude de passage a la particularité d’emporter une éventuelle servitude de tréfonds sans qu’il soit nécessaire d’établir un acte complémentaire.
Nul ne peut se prévaloir d’un désenclavement si il s’est enclavé lui-même.
Le désenclavement se fait en utilisant le chemin le plus court ou le moins contraignant. Cependant, si l’enclavement est le résultat d’une division, le chemin de désenclavement doit obligatoirement passer par les parcelles issues de la division.
Le désenclavement ou son élargissement peut être constitué de servitudes sur plusieurs fonds.
Lorsqu’on demande un désenclavement, il faut donc joindre à la procédure tous les fonds susceptibles d’y participer et pas seulement le fonds que l’on suppose être en mesure d’accorder la servitude.
10.2 - De la servitude à la voie
Les autorités, en particulier en matière d’urbanisme, ont une fâcheuse tendance à assimiler la servitude de passage à une voie. Lorsque cette assimilation est rendue possible, il en résulte des contraintes supplémentaires pour le fonds servant, telle une obligation de recul. Pour éviter ce piège, il faut être intransigeant avec le fonds dominant afin qu’il ne bitume pas la servitude ou y installe des éléments de voirie.
Dans la même logique, certaines municipalités imposent des largeurs minimales pour les passages par servitudes. Ce genre d’exigence ne semble pas fondé car la loi ne prévoit que la largeur de l’accès (celle du portail). Si vous êtes le fonds servant à titre conventionnel et qu’on vous demande un élargissement de la servitude pour ces raisons, ne lâchez pas un pouce de terrain. Il faut savoir qu’un passage d’un mètre suffit pour qu’un terrain ne soit pas enclavé et donc constructible.
La loi impose que pour être constructible, un terrain doit donner sur une voie de largeur suffisante. Cela ne concerne absolument pas la servitude. En effet, la servitude n’a d’autre objet que de donner accès à la voie. La voie commence donc au bout de la servitude. Pour illustrer un peu plus, si votre terrain et celui de votre voisin étaient en indivision, vous n’auriez aucune obligation autre que la largeur du portail.
10.3 - La création d'une voie par servitudes réciproques
Depuis une quinzaine d’années, dans les petits lotissements, est apparue une pratique consistant à créer la voie d’accès du lotissement par servitudes réciproques.
Cette pratique a de multiples avantages pour le lotisseur et pour les co-lotis :
- la surface vendue par le lotisseur est intégrale,
- les lotis disposent de droits à construire étendus,
- Il n’y aura pas d’ASL,
- la voie ne sera pas cédée à titre gratuit à la commune.
A contrario, on peut se demander ce qui se passera si les co-lotis n’arrivent pas à s’entendre pour l’entretien de la servitude commune. Il faut aussi envisager le cas où la commune aurait besoin de prolonger la voie pour desservir d’autres propriétés.
Le système des servitudes réciproques consiste pour chaque propriétaire à apporter un morceau de terrain à la servitude. On obtient donc un espace constitué de servitudes où chacun est à la fois fonds servant et dominant.
Bon, voilà , c’était un gros tout petit tour au pays des servitudes.
Il manque sûrement plein de choses et vous ne manquerez pas de compléter…
Les discussions dans ce fil pour essayer de comprendre
Analyser le jugements qui paraissent bizares peut permettre de lever un peu le voile. Toute une page de forum pour un peu de clareté.
Les formes de recours en matière de servitudes
Distinguer les actions possessoires et pétitoires.
Les jurisprudences citées dans ce fil:
Ecoulement des eaux de pluie - Aggravation d'une servitude naturelle.
Passage et Compétence des tribunaux - Domaine privé de la commune.
Passage - Elargissement de la servitude.
Servitides en général - Evolution de la jurisprudence le la cour de cassation.
La servitude de sépulture. Oui, ça existe!
Passage - Absence d'acte.
Passage - Servitude sur le domaine privé de la commune.
Passage - Méprise entre servitude et voie.
Passage - Servitude non avérée, méprise avec voie, POS annulé.
Passage - Une sociéte de remembrement ne peut instituer une servitude de passage.
Puisage - Refus manifeste de respecter la servitude.
Non aedificandi - Expropriation de la servitde pour cause d'utilité publique.
Non aedificandi, non altus tollendi - Construction publique au mépris des servitudes.
Non aedificandi, non altus tollendi - Construction d'un immeuble public en violation des servitudes.
Non confortandi - Local édifié en tolérence sur les parties communes d'une copropriété.
Non aedificandi - Faux en écritures publiques.
Non aedificandi - Démolition et astreinte.
Non aedificandi - Absence de réitération de la servitude dans l'acte de vente.
Non aedificandi - Servitude non signalée à l'acheteur.
Non aedificandi - Les arbres ne sont pas des constructions.
Non aedificandi - Servitude accordée avec contre-partie.
Non aedificandi ? - Non rétroactivité d'un acte de servitude.
Non aedificandi - Démolition.
Non aedificandi - Extinction de servitude.
Divers - Transactions d'indemnistion en réparation de servitude.
Puisage - Caractère discontinu de la servitude.
Puisage - Droit de passage induit par le droit de puisage.
Puisage - Destination précise de la servitude.
Puisage - Evolution de la servitude par accord des parties.
Puisage - Pollution.
Puisage - Utilité et extinction.
Puisage - Exception de continuité d'une servitude de puisage.
Droit de Chasse - Institution par acte authentique.
Trefond - Enclavement de tréfond.
Oneris ferendi - Reconnaissance de la servitude.
Altius tollendi - Extiction par prescription trentenaire.
Non altius tollendi - Démolition.
Non altius tollendi - Architecte appelé en responsabilité.
Non altius tollendi - Démolition.
Non altius tollendi - Règles d'un POS/PLU.
Non altius tollendi - Renonciation partielle.
Vaine pature - Rachat.
Halage - Impossibilité d'usage.
Passage - Déplacement de la servitude et prescription trentenaire.
Passage - Enclavement.
Passage - Extinction par impossibilité d'usage.
Passage - Désenclavement.
Passage - Refus du tréfonds en accessoire du passage.
Vue - Grille de séparation.
Pacage et coupes de bois - Persistence sur des terrains devenus communaux.
Passage - Désenclavement par une rivière.
Passage - Désenclavement. Remise en état.
Passage - Désenclavement.
Passage - Elargisement et accès en automobile.
Passage - Désenclavement, Procédure de mise en cause des tiers.
Passage - Enclave volontaire.
Passage - Désenclavement, parcelle inconstructible.
Passage - Usage spécifique, prescription trentenaire.
Surplomb - Le surplomb est un empiétement et il ne peut être légalisé en servitude
Lignes EDF - Pas d'acquisition par prescription trentenaire.
Cimetières - Les servitudes légales qui s'y rapportent.
Pour ajouter les jurisprudences nécessaires qui serviront à expliciter ce sujet tout en permettant au lecteur de trouver ce qu’il cherche, merci d’indiquer sur la première ligne de votre message, encadrés par des tirets, les éléments suivants :
1 L’acronyme JP
2 Le type de servitude
3 Les points essentiels traités par la jurisprudence
La première ligne d’un post de jurisprudence devrait donc ressembler à cela :
JP - passage - père de famille
Enfin, désolé de vous demander encore un effort, décrivez sur quelques lignes en début de votre post ce que stipule la jurisprudence, par exemple :
Le domaine privé communal doit supporter les servitudes.
Merci à tous.
-------------------------
Lire la suite....(Lien mis à jour par numéro6)
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 10 nov. 2010 11:58:35 |
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 Posté - 29 juil. 2009 : 08:13:38
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intéressante précision de la cour de cass, relevée par C.Buffet sur son blog, qui valide l'appréciation souveraine d'une CA s'affranchissant de la distance entre plancher et ouverture pour la qualification de "jour" :Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 mai 2009, 08-12.819, Publié au bulletin
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CCR GE
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 2
 Posté - 29 juil. 2009 : 16:11:53
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Intéressant mais pas anodin ; cela ne risque t ‘il pas de donner des idées farfelues en ces jours de pénuries de logements … sans préjuger de toute appréciation souveraine, bien sûr. |
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3
Posté - 29 juil. 2009 : 16:29:50
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hum...
quel est le rapport entre servitude de vue et pénurie de logements ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
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4
Posté - 29 juil. 2009 : 21:30:38
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Je suis attristé.    
Les servitudes autres que celles explicitement mentionnées par le Code Civil ne peuvent être instaurées que par titre.
Une servitude de jour ne peut donc exister sans acte.
L'instauration d'une servitude par destination du père de famille vaut acte. Mais la destination du père de famille ne peut mener à la constitution d'une servitude non prévue par le Code Civil.
Une servitude de non jour, ne peut tout bonnement pas exister puisqu'il n'y a pas de fonds servant.
L'article 704 qui prévoit que les servitudes puissent revivre fait explicitement référence à l'article 707 sur leur extinction trentenaire. La servitude dite "du père de famille" est décrite par le Code Civil comme "valant titre". L'article 707 est donc parfaitement applicable.
Globalement, l'arrêt revient à confirmer que les jours de souffrance ne sont pas porteurs de servitude, ce qui est strictement exact.
Mais la Cour de Cass aurait pu se dispenser des circonvolutions vaseuses visant à motiver son arrêt qui n'en avait pas besoin. |
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CCR GE
Nouveau Membre
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5
Posté - 30 juil. 2009 : 07:57:48
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Bonjour,
Sur le rapport entre servitude de vue et logement : une cave avec jour à 1.50 m du sol est plus "agréable" qu 'avec jour à 2.60 m, si tant est qu 'il existe des caves avec hauteur de plafond > 2.60m.
Et je vois des trucs à louer ....
Voilà tout "bêtement" ce à quoi j 'ai pensé en lisant cet arrêt et .... c 'est une réflexion d 'étourdie !
Exact, ni l'un ni l 'autre ne créeront une vue ...
Bonne journée 
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diplomate
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6
Posté - 18 août 2009 : 19:26:29
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Bonsoir,
je possède une maison de village a laquelle j'accède par un escalier débouchant sur une terrasse le tout m'appartenant. En face de ma porte, sur la terrasse, la porte de mon voisin et depuis peu un portail pour accéder à son jardin.
Aucune servitude de passage n'est présente dans l'acte de vente du voisin ni dans le mien, ni dans les précedents actes que j'ai réclamés aux hypothèques.
Ces deux maisons appartenaient à la même famille mais apparemment pas à la même personne ( je ne suis remontée qu'en 1850!)
Ce passage était jusqu'à peu le seul moyen pour les voisins d'accéder à la voie publique. Je pense donc que nous étions dans le cas d'une servitude légale, pour enclavement mais sans acte!
Depuis 6 mois, le voisin a ouvert un accès sur la rue depuis son jardin, à côté de mes escaliers. Puisqu'il n'est plus enclavé, suis je en droit de demander au voisin de ne plus passer par ma terrasse mais d'emprunter son nouvel accès?
Merci de vos réponses. |
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diplomate
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7
Posté - 25 août 2009 : 09:34:00
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Bonjour,
Suite de mes réflexions: a moins qu'Emmanuel ou Larocaille ne me contredisent je reste sur mon idée de récupérer ma terrasse en étant dans mon bon droit.
Je pense donc écrire une lettre recommandée à mon voisin lui demandant de bien vouloir désormais utiliser son accès à la voie publique pour rentrer chez lui. Mais il y a deux problèmes:
1. Il n'a pas de porte coté jardin- côté par lequel il devra désormais entrer chez lui-, juste des baies vitrées: faut-il que je laisse un délai pour qu'il modifie ses accès et combien de temps?
2. Sa porte d'entrée est voisine de son nouveau portail ( le tout en limite de ma terrasse): puis-je demander la condamnation définitive cad remplacer la porte par une fenêtre (s' il a acquis un droit de vue depuis le temps...)et son portail par un mur ou sceller les gonds ?
Dernière chose: faut-il que je fasse rédiger la lettre par un avocat ?
Merci de vos réponses |
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8
Posté - 25 août 2009 : 09:39:35
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je vous conseille la lettre d'avocat pour ne pas laisser incidemment de porte ouverte à une autre solution. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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diplomate
Contributeur débutant
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9
Posté - 25 août 2009 : 10:06:21
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merci, j'attendrai donc que mon avocat rentre de vacances.
ps: pas mal le jeu de mot avec porte ouverte... |
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SIMAX
Nouveau Membre
France
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10
Posté - 30 août 2009 : 17:34:39
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Bonjour,
nous nous sentons cernés :
Le terrain à côté de chez nous est actuellement enclavé mais les propriétaires souhaiteraient le vendre en terrain constructible.
En face de chez nous, le terrain n'est pas enclavé ( largeur de 1m50) et ils ont obtenu leur permis de construire.
(affiché sur le terrain fin Aôut).
La mairie a réuni les riverains pour nous signaler la réfection des réseaux d'eaux usés et potable de la rue ainsi que son extension jusqu'au terrain à côté de chez nous en souhaitant nous faire signer une autorisation de travaux (fin Juin).
Dans l'acte de vente de la maison, il y a un arrêté d'alignement qui prévoit un retrait chez nous de 5m50 (en prévision d'une rue de largeur 7m.) et aucune servitude.
Néammoins, une servitude de "pére de famille" d'environ 2m50 existait car les terrains étaient d'anciens vergers.
Comment agir sachant que nous ne souhaitons pas nous opposer aux projets de nos voisins et de la mairie mais ne voulons pas être lésés :
ne rien faire c'est perdre 100m2 de terrain qui sera sûrement à terme déclaré voie public!
Merci |
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11
Posté - 30 août 2009 : 18:55:49
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comment le terrain enclavé l'est-il devenu ?
rien ne vous oblige a accepter une servitude administrative de tréfonds chez vous... et la commune ne pourra pas la mettre en oeuvre si votre terrain est bati.
quant à l'arrêté d'alignement, il ne vaut pas transfert de propriété si le terrain est bati mais vousi mpose simplement de ne pas batir au dela de la ligne.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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SIMAX
Nouveau Membre
France
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12
Posté - 30 août 2009 : 20:15:24
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Le terrain à côté de chez nous est enclavé depuis très longtemps: il s'agissait de terrains agricoles.
Concrétement l'arrêté d'alignement de clôture force la servitude de passage : sur le terrain en face de chez nous il est prévu la construction de 2 maisons avec garage vers notre rue alors qu'une maison y est déjà construite avec accès vers une autre voie (publique).
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larocaille
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Posté - 06 sept. 2009 : 02:06:50
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citation: Initialement posté par SIMAX
Le terrain à côté de chez nous est enclavé depuis très longtemps: il s'agissait de terrains agricoles.
La servitude légale de désenclavement vaut aussi bien pour un terrain agricole que pour un terrain à bâtir.
Pour faire simple, disons que la servitude légale de désenclavement s'instaure par l'usage. Même si le terrain était agricole, ses propriétaires devaient bien passer quelque part pour y accéder... A vous de prouver que cela ne pouvait pas se faire par votre propriété. Mieux, si vous établissez (topographie, témoignages) que l'accès à ce terrain existait via une propriété voisine, vous pourrez opposer au demandeur du passage qu'il dispose d'une servitude légale de passage et que si il l'a abandonnée, c'est qu'il s'est enclavé lui-même.
citation: Concrétement l'arrêté d'alignement de clôture force la servitude de passage : sur le terrain en face de chez nous il est prévu la construction de 2 maisons avec garage vers notre rue alors qu'une maison y est déjà construite avec accès vers une autre voie (publique).
L'alignement est une servitude d'urbanisme qui n'emporte aucunement un droit civil. Le fait que vous deviez reculer votre clôture n'autorise personne à utiliser l'espace que vous avez ainsi laissé libre car le terrain soumis à cette servitude vous appartient.
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Posté - 06 sept. 2009 : 08:18:26
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larocaille
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Posté - 06 sept. 2009 : 17:27:15
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D'après ce que je comprend, la propriété de SIMAX est bâtie, ce qui fait que le plan d'alignement n'est pour l'instant porteur pour lui que des servitudes non aedificandi et non confortandi. La commune n'a aucun autre droit tant qu'elle n'est pas rentrée en propriété de la bande frappée d'alignement, et elle ne peut y consentir aucun droit à des tiers.
Il en va de même pour un emplacement réservé tant que la commune n'en a pas fait l'acquisition.
Il faudrait effectivement que SIMAX nous donne des précisions car d'après ses propos la commune compte récupérer à terme 5,50m sur sa propriété sans frapper d'alignement les propriétés situées de l'autre côté du chemin.
Nous avons, dans le passé, développé les problèmes liés à un alignement unilatéral, qui si je me me souviens est illégal faute de pouvoir justifier de contraintes suffisantes. |
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Posté - 06 sept. 2009 : 19:18:29
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OUi, mais je reste persuadé que lAlignement délivré ne peut résulter d'un plan d'alignement approuvé. Nombreuses sont les jurisprudences en la matière, vous le savez, qui ne permettent pas d'élargissements si conséquents.........
Si donc il n'y a pas de plan d'alignement approuvé, tout autre alignements délivrés doit se faire sur la limite de fait....
Celui-ci serait donc illégal !
Par ailleurs quen est le statut de cette voie de 1,5 m ??????? Surement chemin rural dépendant du domaine privé communal où on ne délivre pas d'alignement !
Il nous manque quelques....données......mais je subodorre...l'emplacement réservé.......et l'alignement illégal !
A suivre |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 27 sept. 2009 : 22:32:51
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une décision très intéressante sur les servitudes discontinues non apparentes... citée par un UInaute ailleurs mais qui a certainement sa place ici :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2009, 08-16.499, Publié au bulletin
les attendus sont sans pitié... mais la lecture attentive des motifs nous amènera peut être à conclure qu'il s'agit d'un cas d'espèce vue la profession du plaignant.
attendons de lire ce qui sortira comme commentaires...
la mention à la connaissance de l'existence de la servitude lors de l'achat reste cependant inquiétante... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 16 oct. 2009 : 10:09:12
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Bonjour,
J'ai expliqué plus haut mes intentions de récupérer la terrasse m'appartenant et sur laquelle passent pour l'instant mes voisins pour entrer chez eux.
Je n'ai pas encore envoyé la lettre d'avocat car j'attendais un document de division de 1974 pour étayer ma position.
Pour résumer: je n'ai aucune servitude de passage dans mon acte de vente. Sur celui de mon voisin il est écrit qu'il possède "un debarras auquel on accède par une terrasse formant voûte sur rue supérieure." dans le descriptif des lots mais rien dans la partie" charges et servitudes"
Ce débarras est depuis longtemps l'entrée de son appartement et il utilise allègrement mes escaliers et ma terrasse pour rentrer chez lui alors qu'il n'est pas enclavé.
Comme ces deux maisons ont fait parti d'un même héritage, j'ai cherché si je pouvais fermer l'accès à la terrasse sans que l'on m'oppose la destination du père de famille.
Les maisons ayant été construites au 18e siècle, c'est un peu compliqué...
Il se trouve que: au 19e siècle les deux maisons reliées au dessus de la rue par cette terrasse formant voûte appartenaient à deux familles différentes ...dont les héritiers se sont mariés et donc les maisons ont appartenu au même couple puis il y a eu division entre les enfants etc...
La terrasse, les escaliers et le débarras de mon voisin sur la terrasse existaient déjà qd la maison appartenait aux 2 familles distinctes. Ce n'est donc pas le propriétaire commun qui a effectué la division créant en toute conscience une servitude puisque celle-ci devait plutôt résulter d'un arrangement entre voisins. Peut-on donc dire qu'il est impossible de m'opposer une servitude de passage par destination du père de famille?
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Posté - 16 oct. 2009 : 22:48:06
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Si j'ai bien lu votre question, les servitudes d'un lot sur l'autre en copropriété (vous semblez y être) sont ......"pratiquement interdit" seule une jurisprudence (un peu bizarre) l'entrevoit.
Allez quand même voir votre notaire, non ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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diplomate
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Posté - 17 oct. 2009 : 11:37:49
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Non, nous ne sommes pas en copropriété, c'est certain: les maisons se font face l'une de chaque côté de la rue. Elles n'ont rien en commun, deux numéros de cadastre différents et aucune parties communes.
Elles sont simplement reliées par une terrasse formant voûte au dessus de la rue qui est comme un plate forme par laquelle on accède aux deux portes des maisons (part un escalier le long de ma maison). Sur mon acte de vente, cette terrasse m'appartient en propre il est inscrit que j'achète "y compris les escaliers et la terrasse formant voûte au dessus de la ruelle" et aucune servitude n' est inscrite.
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Éclairage sur les servitudes 
