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asi77
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 Posté - 05 mai 2011 : 23:22:58
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Titre : "Les prix de l'immobilier en France refléteraient l'existence d'une bulle spéculative"
Source : http://www.lesechos.fr/entreprises-...43136750.htm
Extraits :
citation: Le Centre d'analyse stratégique, placé auprès du Premier ministre, n'a plus guère de doute sur l'existence d'une bulle spéculative sur le marché immobilier français. Aucun autre facteur ne peut expliquer, selon lui, le brutal décrochage par rapport aux revenus des ménages depuis 1998.
citation: Depuis trente ans, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers n'ont progressé que de 30 %, en ligne avec le revenu des ménages. Se penchant sur le phénomène, le Centre d'analyses stratégique (CAS), un organisme de recherche et d'aide à la décision placé auprès du Premier ministre, estime qu'il s'explique par l'existence d'une bulle spéculative. « Si la première phase de hausse [des prix] pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d'intérêt, il semble aujourd'hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français », écrit le CAS dans sa dernière étude.
citation: Mais, au final, tous ces éléments, même additionnés, ne suffisent pas à expliquer, pour le CAS, l'incroyable accélération de la hausse des prix de l'immobilier. Depuis leur point bas de 1998, ils ont été multipliés par 2,5 et leur rapport au revenu disponible moyen des ménages s'est envolé de plus de 60 %, alors qu'il était resté stable pendant plus de trente ans. Comment expliquer qu'on n'observe pas de retour vers les « fondamentaux », en dépit de la crise économique ? Soit parce que les acheteurs sont lourdement subventionnés grâce aux aides publiques (c'est le cas des primo-accédants modestes), soit parce qu'ils sont déjà propriétaires (comme à Paris, actuellement en pleine surchauffe). Ces secondo-accédants compensent en effet la hausse des prix à l'achat par la plus-value de revente de leur ancien logement.
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Posté - 07 mai 2011 : 14:37:46
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Comme c'est souvent le cas, il est utile de se reporter au texte initial et non à l'article qui en est le reflet "déformant", parfois.
L’évolution des prix du logement en France sur 25 anshttp://www.strategie.gouv.fr/IMG/pd...nt-NA221.pdf
Vous citez les Echos,
citation: Depuis trente ans, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers n'ont progressé que de 30 %, en ligne avec le revenu des ménages. Se penchant sur le phénomène, le Centre d'analyses stratégique (CAS), un organisme de recherche et d'aide à la décision placé auprès du Premier ministre, estime qu'il s'explique par l'existence d'une bulle spéculative. « Si la première phase de hausse [des prix] pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d'intérêt, il semble aujourd'hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français », écrit le CAS dans sa dernière étude.
mais prenons connaissance du document du CAS concernant la "bulle" et ses conséquences
citation: page 1 document CAS "Si la première phase de hausse pouvait paraître
cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il
semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé
les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le
marché immobilier français. Il n’est pas impossible
que cette surévaluation soit confortée par les
ménages déjà propriétaires qui sont en quelque
sorte “immunisés” contre l’augmentation, tandis
que les nouveaux entrants connaissent plus de
difficulté.
Dans l’éventualité où une telle bulle viendrait à se
dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins
être relativisés, d’une part parce que l’endettement
des ménages reste limité et d’autre part parce que
le secteur de la construction n’est pas hypertrophié
en France, contrairement à la situation qui prévalait
en Irlande ou en Espagne avant 2008."
citation: page 11 document CAS "Comment expliquer que l’on n’observe pas de retour des
prix vers les “fondamentaux”, en dépit de la crise économique
(les prix de l’immobilier ont déjà retrouvé leur
niveau d’avant la crise) ? En réponse à cette question,
Jacquot(31) formule une hypothèse intéressante : une
déconnexion des prix de leurs fondamentaux serait
d’autant plus probable que la proportion de ménages
propriétaires de leur résidence principale est importante.
En effet, les propriétaires sont beaucoup moins sensibles
à la hausse des prix que les accédants puisqu’ils bénéficient,
lorsqu’ils se portent acquéreurs d’un nouveau
logement, de la plus-value réalisée sur la vente de leur
logement précédent. N’étant pas soumis de la même
manière que les primo-accédants à la contrainte de
revenu et de financement, ils ne jouent pas, comme ces
derniers, le rôle d’une force de rappel. De fait, Jacquot
constate que la hausse des prix des logements a été la
plus forte dans les pays où la proportion de ménages propriétaires
de leur résidence principale était la plus élevée
(Espagne, Irlande, Royaume-Uni) et qu’a contrario on n’a
pas observé de hausse des prix des logements en Suisse
et en Allemagne, deux pays où la proportion de propriétaires
est faible. Ortalo-Magné et Rady(32) ont déjà montré
théoriquement que la volatilité du prix du logement est
d’autant plus forte que le taux de propriétaires est élevé.
Il est par essence impossible de prouver l’existence d’une
bulle : ce n’est que lorsqu’elle éclate que son existence
s’impose à tous. En revanche, il est certain qu’un contexte
d’offre rigide, comme c’est le cas en France, favorise la
persistance des bulles. Dans une telle conjoncture, les
bulles opèrent une vaste redistribution en défaveur des
nouveaux entrants mais elles ne conduisent pas à une
surproduction massive de logements accaparant inefficacement
des ressources productives(33). Par ailleurs,
comme nous l’avons vu plus haut, la dette immobilière
des ménages français demeure modérée et la pratique de
l’extraction de plus-values latentes, courante dans les
pays anglo-saxons, ne s’est pas développée. Le système
bancaire est donc peu exposé à un retournement brutal
du marché immobilier. En revanche, le secteur de la
construction pourrait être impacté pendant le temps de
l’ajustement."
(31) A. Jacquot (complément A) in Mistral J. et Plagnol
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papanoel
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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 2
Posté - 07 mai 2011 : 15:03:54
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Quelle foutage de gueule de la part du gouvernement que de s'interroger
en 2011 sur les raisons de l'existence d'une bulle immobilière.
En France, les acteurs individuels du marché immo, vendeurs ou acheteurs, ne perçoivent les signes de la tendance du marché qu'a travers le nuage de fumée de la communication publicitaire des professionnels concernés. Si la cotation du marché immobilier Français était non truquée et que Mr et Mme Lambda se faisaient leur idée de l'opportunité d'acheter sans attendre qu' à partir de l'évolution réelle du rapport entre l'offre et la demande, ça ferait longtemps que cette illusion d'un prix de immobilier qui ne peut pas descendre aurait explosé. Le gouvernement qui ne veut surtout pas des conséquences économiques de l'explosion d'une bulle immobilière laissera donc le privilège aux notaires aux promoteurs et aux agents immobiliers de rester les grands prêtres qui orientent les croyances populaires au sujet de la tendance du marché immobilier. |
Édité par - papanoel le 07 mai 2011 15:09:09 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 07 mai 2011 : 17:20:25
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Bonjour,
Du père noel
citation: En France, les acteurs individuels du marché immo, vendeurs ou acheteurs, ne perçoivent les signes de la tendance du marché qu'a travers le nuage de fumée de la communication publicitaire des professionnels concernés.
Quand je vais dans une agence immobilière la seule publicité que je vois correspond au bien et à leur prix.
citation: Si la cotation du marché immobilier Français était non truquée et que Mr et Mme Lambda se faisaient leur idée de l'opportunité d'acheter sans attendre qu' à partir de l'évolution réelle du rapport entre l'offre et la demande, ça ferait longtemps que cette illusion d'un prix de immobilier qui ne peut pas descendre aurait explosé.
La cotation est truquée ??
Il ne s'agit pas de bourse mais d'immobilier
Faudrait un peu plus développer car je ne comprend pas ce que vous dites.
A ma connaissance , les prix de l'immobilier de son pas des nuages de fumée , ni des illusions mais plutôt des réalités de vendeurs qui proposent des biens à un prix et ce prix à une réalité le marché , ce marché est défini par la région , la ville , le quartier , la rue , l'état du bâtiment , des charges , l'étage etc ....
citation: Le gouvernement qui ne veut surtout pas des conséquences économiques de l'explosion d'une bulle immobilière laissera donc le privilège aux notaires aux promoteurs et aux agents immobiliers de rester les grands prêtres qui orientent les croyances populaires au sujet de la tendance du marché immobilier.
Pourquoi le gouvernement aurait la possibilité d'orienter la tendance des prix de l'immobilier ???
A ma connaissance l'immobilier est marché privé qui est régit par l'offre et la demande ............
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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Posté - 07 mai 2011 : 21:50:16
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citation: Initialement posté par papanoel
Le gouvernement qui ne veut surtout pas des conséquences économiques de l'explosion d'une bulle immobilière laissera donc le privilège aux notaires aux promoteurs et aux agents immobiliers de rester les grands prêtres qui orientent les croyances populaires au sujet de la tendance du marché immobilier.
Faut pas s'emporter comme ca. Ce sont les acheteurs qui font les prix, vous l'oubliez papanoel. Et tant qu'il y aura un acheteur pour acheter du parpaing au prix de l'or, les prix resterons élevés. Mais bon ca pourrait baisser en 2012, surtout si les taux d’intérêts continuent de flamber. |
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papanoel
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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5
Posté - 08 mai 2011 : 01:32:43
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citation: Quand je vais dans une agence immobilière la seule publicité que je vois correspond au bien et à leur prix
Ce n'est pas le rôle des agences de communiquer sur la tendance du marché: c'est le rôle de leur réseaux ou de leur fédération. L'idée que l'on se fait sur l'opportunité d'acheter malgré un prix élevé ou de consentir à accepter une offre d'achat peu généreuse dépend bien de la perception que l'on a de cette "tendance du marché" dont dépend la pérennité de la valeur du bien que l'on envisage d'acheter ou de vendre.
citation: A ma connaissance , les prix de l'immobilier de son pas des nuages de fumée , ni des illusions mais plutôt des réalités de vendeurs qui proposent des biens à un prix et ce prix à une réalité le marché , ce marché est défini par la région , la ville , le quartier , la rue , l'état du bâtiment , des charges , l'étage etc
Les prix demandés par les vendeurs dépend de leur anticipation
sur la valeur future de leur bien: si je crois a une baisse alors je ne suis pas trop gourmand afin de vendre vite fait. Si je crois a une hausse alors inversement ... La "réalité du marché" dépend bien de la perception
de la "tendance du marché" par les acheteurs et les vendeurs.
citation: La cotation est truquée ??
Il ne s'agit pas de bourse mais d'immobilier
Faudrait un peu plus développer car je ne comprend pas ce que vous dites
En bourse, on oriente ses agissements en fonction de l'évolution transparente du rapport entre l'offre et la demande. En immobilier français, pour juger du bien fondé d'une transaction au prix X à l'instant T, on se réfère à des chiffres produits par des commerçants qui se présentent comme des officiers ministériels pour anticiper le futur prix X' à l'instant T'
citation: pourquoi le gouvernement aurait la possibilité d'orienter la tendance des prix de l'immobilier ???
A ma connaissance l'immobilier est marché privé qui est régit par l'offre et la demande
Avec des chiffres de l'immo issus des données fiscales, il serait plus difficile pour les notaires de présenter leur propagande
à la mode Perval comme la vérité qu'ils sont les seuls à détenir.
citation: Et tant qu'il y aura un acheteur pour acheter du parpaing au prix de l'or, les prix resterons élevés. Mais bon ca pourrait baisser en 2012, surtout si les taux d’intérêts continuent de flamber.
c'est bien cette croyance en un immobilier qui ne peut baisser qui fait que les acheteurs consentent à acheter les parpaings a "prix d'or".
Quand au prix qui dépend de l'offre et la demande: vu le décalage
entre le gros blocage des transactions en 20O9 et la petite baisse des prix qui en a découlé, y a de quoi en douter.
Par définition une bulle résulte de l'explosion d'une illusion haussière. Alors quels que soient les prix atteints, il suffit donc de maintenir cette illusion de hausse perpétuelle a grand coup de communication publicitaire pour démentir l'existence de cette bulle.
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Édité par - papanoel le 08 mai 2011 02:49:58 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mai 2011 : 06:03:34
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Bonjour,
citation: L'idée que l'on se fait sur l'opportunité d'acheter malgré un prix élevé ou de consentir à accepter une offre d'achat peu généreuse dépend bien de la perception que l'on a de cette "tendance du marché" dont dépend la pérennité de la valeur du bien que l'on envisage d'acheter ou de vendre.
Quand vous voulez acheter il y a un prix sur le marché local soit vous l'acceptez , soit vous le négociez , soit vous continuez à louer en espérant une baisse dans les années à venir.
citation: Les prix demandés par les vendeurs dépend de leur anticipation
sur la valeur future de leur bien: si je crois a une baisse alors je ne suis pas trop gourmand afin de vendre vite fait. Si je crois a une hausse alors inversement ... La "réalité du marché" dépend bien de la perception
de la "tendance du marché" par les acheteurs et les vendeurs.
Je vous rejoins sur cet argument mais cela dépend aussi de la situation du vendeur ( divorce , vente rapide pour autre rachat ) et un vendeur à toujours tendance à penser que son bien est le plus beau...
citation: En immobilier français, pour juger du bien fondé d'une transaction au prix X à l'instant T, on se réfère à des chiffres produits par des commerçants qui se présentent comme des officiers ministériels pour anticiper le futur prix X' à l'instant T'
Non , c'est le marché de l'offre et de la demande avec comme critères :
- référence aux biens similaires au alentour
- Situation , exposition du bien
- Etat du bien , qualité des matériaux
L'immobilier n'est pas un marché spéculatif comme la bourse , les prix sont hauts mais ils ne font pas le yoyo comme des matières premières qui fluctuent en fonction de l'indice de méteo d'un pays , d'une intervention militaire , d'une situation géo politique.
citation: Avec des chiffres de l'immo issus des données fiscales, il serait plus difficile pour les notaires de présenter leur propagande
Les notaires ne sont pas les seuls à communiquer , les agences le font aussi même si cela les arrangent bien que les prix soit hauts pour leurs commissions.
Il ne s'agit pas de propagande mais de la réalité des prix.
Comme cela a été écrit , il est connu que le prix du marché immobilier fluctue en fonction de l'augmentation des taux d’intérêts qui renchérissent le cout d'achat générant une baisse de prix.
Philippe
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Investisseur immobilier
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papanoel
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 Posté - 08 mai 2011 : 20:16:05
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citation: citation: En immobilier français, pour juger du bien fondé d'une transaction au prix X à l'instant T, on se réfère à des chiffres produits par des commerçants qui se présentent comme des officiers ministériels pour anticiper le futur prix X' à l'instant T' Non , c'est le marché de l'offre et de la demande avec comme critères : - référence aux biens similaires au alentour - Situation , exposition du bien - Etat du bien , qualité des matériaux
La file traite de la bulle: je ne parle donc pas du bien fondé d'acheter
un bien plutôt qu'un autre situé deux rues plus loin. Je parle
du jugement sur l'opportunité d'investir ou de revendre sans attendre au prix du marché d'aujourd'hui en fonction d'une estimation du prix de demain qui se fonde sur des infos médiatisées de tendance du marché qui proviennent des professionnels qui se nourrissent d'un pourcentage sur le volume des transactions.
citation: L'immobilier n'est pas un marché spéculatif comme la bourse , les prix sont hauts mais ils ne font pas le yoyo comme des matières premières qui fluctuent en fonction de l'indice de méteo d'un pays , d'une intervention militaire , d'une situation géo politique.
Quelle que soient les nuages qui planent au dessus du marché immo, les infos relayées par les médias poussent toujours les acheteurs dans le même sens: si les prix montent c'est le moment d'acheter, si le marché tourne au ralenti c'est le moment de faire des bonnes affaires, si les taux baissent c'est le moment d'acheter, si les taux montent c'est le moment d'acheter avant qu'il ne montent encore... etc etc
citation: Comme cela a été écrit , il est connu que le prix du marché immobilier fluctue en fonction de l'augmentation des taux d’intérêts qui renchérissent le cout d'achat générant une baisse de prix.
Il existe cependant une variable d'ajustement: la croyance des gens sur la tendance du marché. Cette croyance ( qui ne doit pas être baissière pour ne pas faire fuir les acheteurs ) se modèle a grand coup de communication.
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Édité par - papanoel le 08 mai 2011 20:18:54 |
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philippe30
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Posté - 09 mai 2011 : 09:45:02
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A PapaNoel ,
Vous êtes dans votre idée que je respecte , chacun son point de vue mais vos propos me semble très théorique.
Vous avez surement raison , je vous laisse à votre idée.
Philippe
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papanoel
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Posté - 12 mai 2011 : 10:52:48
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citation: Initialement posté par philippe30
A PapaNoel ,
Vous êtes dans votre idée que je respecte , chacun son point de vue mais vos propos me semble très théorique.
Vous avez surement raison , je vous laisse à votre idée.
Philippe
Mes propos relèvent plus de la lapalissade que de la théorie fumeuse:
La loi universelle d'un marché c'est l'offre et la demande. L'offre au prix minimal acceptable, et la demande au prix maximal acceptable dépendent bien d'une notion de "juste prix" établie sur le prix du marché du moment certes, mais cette notion de "juste prix" prend aussi en compte l'idée que l'on se fait du prix du marché de demain.
( d'ou la necessité pour les professionnels "d'afficher" une météo favorable au volume des ventes ) |
Édité par - papanoel le 12 mai 2011 11:00:26 |
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[Les echos] Existence d'une bulle spéculative 
