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DU31
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 Posté - 27 févr. 2004 : 00:54:56
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Bonsoir,
Le syndic d'une copropriété a entreprise une procédure de recouvrement de charges contre un copropriétaire. Il a perdu devant le TGI en première instance, ce tribunal ayant constaté que le syndicat ne justifiait pas la créance. Autrement dit il s'est fait étendre au nom du Syndicat !!
Le syndic n'a pas porté cette décision judiciaire à la connaissance des copropriétaires, pas fier qu'il était. Frais de sommes qu'il a engagées sur le dos du syndicat ????
Puis, quatre mois après, il change son fusil d'épaule et envoie ce jugement aux copropriétaires (qui savent très bien lire) accompagné d'un commentaire mensonger et ridicule, du genre "Je n'ai pu remonter très loin puisque Mr. YYYYY était à jour de ses charges. Regrettant cet état de fait (lequel : que le copr. était à jour ??), j'ai décidé, en accord avec les membres du conseil syndical de faire appel de ce jugement (?). Sur quelles bases ??? Car, à première vue, il a assigné le copropriétaire pour rien !!
Les copropriétaires n'ont pas été consultés pour donner leur aval puisque le syndic les a informés alors qu'il avait déjà interjeté appel quinze jour auparavant . Ils ne connaissent pas non plus le coût de cette procédure.
QUESTIONS :
1°/ Le syndic, dans ce cas de figure, a-t-il le droit de faire appel sans demander autorisation des copropriétaires, et en les mettant devant le fait accompli puisque prévenus quinze jours après sans informations du bien fondé de sa démarche ?
2°/ Le conseil syndical a-t-il le droit de donner son aval au syndic pour une telle procédure en lieu et place des copropriétaires (non informés) alors qu'il n'a qu'un rôle consultatif ?? Pour ce cas de figure ou toute autre procédure.
Merci de vos réponses.
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JPM
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Posté - 27 févr. 2004 : 10:25:04
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Le syndic doit poursuivre le recouvrement des charges impayées et n'a besoin d'aucune autorisation pour ce faire (art D 55)
Il doit établir un dossier très complet justifiant notamment :
> la qualité de copropriétaire (copropriétaire ! pas propriétaire du lot) du débiteur assigné. On peut être propriétaire d'un lot sans être copropriétaire quand l'acquisition n'a pas été notifié au syndic. Le propriétaire non copropriétaire ne doit pas de charges. C'est le vendeur, qui n'est plus propriétaire mais reste copropriétaire, qui est le vrai débiteur des charges.
> le détail de la somme réclamée avec les justificatifs
Il est très fréquent que la demande soit rejetée parce que les justifications fournies sur l'un ou l'autre point sont insuffisantes. C'est en premier lieu la responsabilité de l'avocat qui est en cause car il doit exiger du syndic les pièces nécessaires. Celle du syndic peut aussi être engagée s'il n'a pas fait le nécessaire.
Sur la responsabilité des avocats, deux arrêts au moins de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris l'ont caractérisée et l'Ordre des avocats de Paris a diffusé dans son bulletin des indications très précises sur la constituion de ce genre de dossiers.
Les carences des avocats et des syndics dans ce domaine sont inadmissibles et il ne faut pas hésiter à les faire sanctionner.
Puisque le jugement a été diffusé, vous savez maintenant pourquoi la demande a été rejetée en première instance. Alors pourquoi ?
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 14:10:06
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Bonjour et un grand merci JPM pour avoir répondu à mes 3 sujets.
Le jugement indique que la demande a été rejetée car il est indiqué : "Le syndicat des copropriétaires admet lui-même n'avoir aucun justificatif concernant cet arriéré. Aucun document comptable ni délibération d'assemblée générale concernant la période considérée n'étant produit, et aucune reconnaissance de dette explicite n'est intervenue, force est de considérer que la demande n'est pas justifiée, elle doit être rejetée". Voilà les termes.
Mais mes 2 questions sont bien précises quant au droit du syndic ET du conseil syndical d'avoir pris une telle décision compte tenu du délibéré du Tribunal. Vous n'y avez pas répondu.
Par contre, comment peut-on "sanctionner" les avocats et syndics ? Sur quelles bases ? Pouvez-vous m'indiquer les jurisprudences dont vous faites état ?
Merci encore pour votre soutien. A bientôt....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 23:33:02
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L'appel n'est peut être pas inutile.
Il est possible que, d'une manière incompréhensible, le syndic n'ait pas constitué un dossier correct à l'origine mais qu'il puisse redresser la barre.
Il faut absolument que le conseil syndical vérifie le dossier et assiste à un rendez vous chez l'avocat pour faire le point de cette affaire. Vérifier le dossier ? c'est à la portée d'un copropriétaire normalement avisé : il faut se faire présenter :
> le montant de la demande formulée et son détail : appel 1er trimestre 2002, appel 2e trimestre 2002, etc.
> le compte du copropriétaire en historique pour vérifier ce qui a été appelé et ce qui a été payé, d'ou une différence, en remontant jusqu'à la dernière date à laquelle le compte était à jour
> les pièces justificatives : copie des appels de fonds individuels, PV d'assemblées ayant approuvé les comptes, décidé des travaux, approuvé le compte de ces travaux etc..
Si le syndic n'est pas en mesure de fournir ces indications ou documents, je ne vois pas comment le jugement pourrait être réformé.
Je recherche des indications sur la responsabilité
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 01:30:39
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Bonsoir JPM et encore merci.
Je suis comme vous : je trouve ce comportement incompréhensible et je ne suis pas la seule. Mettez-vous à la place des personnes qui ont reçu cette copie du jugement d'une procédure pour laquelle ils ne connaissent ni les tenants ni les aboutissants et pour cause : le syndic a le droit et le devoir de recouvrer les charges impayées. Mais à mon avis, il fait comme bon lui semble avec son avocat, la complicité du conseil syndical, je dirais même qu'il y a collusion flagrante entre le CS et le syndic. Plus évident on ne peut pas faire !!!
Donc, je ne sais pas si vous avez bien saisi son commentaire sur cette procédure (premier message ci-dessus) mais je trouve que c'est du "n'importe quoi" avec les fonds du Syndicat quand même !!
Donc il est inutile de demander au CS de vérifier car c'est déjà fait depuis longtemps : eux, par contre sont parfaitement au courant des tenants et aboutissants. Entre eux et le syndic c'est la "grand messe"..
Mais comme le CS contrôle la gestion du syndic et que des fonds ont été engagés, ils doivent, à mon avis, rendre des comptes de la gestion du syndic. Idem pour le syndic vis à vis du Syndicat : pour lui c'est une obligation.
Il y a une expression qui m'a paru bizarre dans les termes du jugement, c'est "reconnaissance de dette" : il n'y a pas de reconnaissance de dette en copropriété. Le syndic appelle des charges qui sont budgétisées et les copropriétaires payent. Point. Mais il est vrai que parfois les termes utilisés par les magistrats sont un peu à côté de la plaque.. et même contradictoires.
Donc là, je ne vois pas très bien dans quelle galère le syndic va embarquer les copropriétaires (?). Et surtout en tenant compte du "rejet de sa demande"...
A bientôt et encore merci !!!!!!!!
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JPM
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Posté - 28 févr. 2004 : 11:27:41
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Il peut y avoir reconnaissance de dette en copropriété.
Quant un copropriétaire écrit au syndic :
Cher Monsieur le syndic,
J'ai actuellement quelques difficultés et ne suis pas en mesure de vous payer intégralement le solde débiteur de mon compte soit 1723 euros. Je vous propose de payer ....
Théoriquement le syndic ne peut pas accorder de délai de paiement. Dans la pratique il arrive que soit établi un plan de paiement échelonné. Il est impératif que ce plan fasse référence à une somme en principal due et reconnue par le débiteur. S'il y a défaillance du débiteur, il n'est pas nécessaire de plaider sur le montant de la dette.
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 22:57:39
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Bonsoir JMP
Je ne comprends pas très bien la teneur de votre message. OK la reconnaissance de dettes existe en copr. Je l'ignorais.
Dans le jugement il est indiqué qu'il n'y a pas de reconnaissance de dettes. Alors que voulez-vous dire par "S'il y a défaillance du débiteur, il n'est pas nécessaire de plaider sur le montant de la dette.".
Là, sincèrement, je ne comprends pas. Ou alors j'ai le cerveau un peu brouillé ce soir......
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 03:01:45
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Bonjour JPM,
Ca y est, je crois avoir compris !!!! Si le débiteur ne reconnaît pas la montant réclamé en principal, il n'y a pas lieu de plaider sur le montant de la dette. C'est ça ?
Dans l'affirmative, sur quoi donc les avocats peuvent-ils donc plaider ?? Sur la façon de faire dépenser de l'argent inutilement au syndicat ou de porter préjudice à un copropriétaire assigné par un syndic qui est incapable de justifier la créance ??
Merci de vos lumières à tous........
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 03:04:33
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J'oubliais. En rapport avec ma question initiale : Et le CS : quelle est sa responsabilité pour avoir laisser assigner, vu le résultat (jugement) et tout de même donné son accord implicite pour faire appel à ce jugement ?
Merci par avance encore !!!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2004 : 10:08:57
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Quand un créancier assigne son débiteur, il doit prouver l'existence de la créance et son montant.
Le débiteur peut :
> soit contester l'existence de la dette en son principe même : je n'ai jamais emprunté d'argent à ce monsieur !
> soit reconnaître l'existence de la dette mais contester son montant initial : ce monsieur demande le remboursement de 300 euros. Je ne lui ai emprunté que 200 euros.
> soit reconnaître l'existence de la dette mais contester le solde dû : j'ai bien emprunté 300 euros mais j'ai déjà remboursé 150 euros. Ce monsieur ne peut donc me demander devant le Tribunal 250 euros. Je ne dois plus que 150 euros
Dans ces trois cas, le créancier doit préparer un dossier permettant de justifier sa demande.
Quand il y a établissement d'un accord d'échelonnement des paiements, il faut établir en tête un compte établissant la somme due à la date de l'accord :
X a emprunté 300 euros à Y le 10 octobre 2003. Il devait rembourser le tout le 31 décembre 2003 au plus tard. Il a remboursé 50 euros le 15 novembre et encore 50 euros le 15 décembre 2003. Il restait dû 200 euros le 31 décembre 2003.
X et Y se sont rencontrés le 15 janvier 2004. X reconnait devoir à Y un solde de 200 euros à la date de ce jour 15/01/2004. Il est convenu entre X et Y que ce solde sera remboursé en deux versements de 100 euros le 15 février et le 15 mars 2004.
Si, à nouveau, le débiteur a failli, le créancier peut l'assigner devant le tribunal. Il lui suffit de produire l'accord du 15 janvier 2004. Le débiteur que s'incliner, sauf à prouver qu'il aurait bien fait le remboursement du 15 février 2004 en produisant une quittance.
Si l'échec de votre recouvrement résulte de défaillances dans la constitution du dossier, la responsabilité du conseil syndical ne peut être engagée. Le syndic est présumé savoir comment on constitue un dossier de recouvrement et, a fortiori, l'avocat ne doit pas accepter de présenter un dossier boîteux.
Le syndic peut engager une procédure de recouvrement sans avis du conseil syndical.
Ce que peut faire le conseil syndical, c'est constater l'existence d'une créance importante à l'occasion d'un contrôle des comptes, et demander des éclaircissements au syndic sur le détail de la créance. Il peut prendre contact avec le copropriétaire intéressé pour recueillir ses observations. S'il apparaît que le dossier est embrouillé, il peut approfondir son enquête et consulter un avocat.
L'exemple type est un compte après la vente d'un lot. Le syndic prétend que l'acquéreur doit telles et telles charges et l'acquéreur conteste cette prétention.
Sur un tel point il faut obtenir l'avis d'un conseil averti.
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