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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 11 oct. 2002 : 06:33:32
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Voilà une histoire vraie :
En mi-juin 1992, l'AG de ma copropriété a approuvé un contrat de maintenance du système de contrôle d'accès des parkings (350 places, deux niveaux en sous-sol) et de maintenance des trois portes d'entrée-sortie de ces parkings.
Le contrat était d'une durée de 8 (huit) années renouvelable par tranches de 8 (huit) années par tacite reconduction sauf dénonciation par une des parties (à savoir l'entreprise XX et ''le Syndicat représenté par son syndic, la société NN'') au plus 6 mois avant chaque échéance (chaque échéance de tous les 8 ans donc).
C'est pas mal, non ? de signer pour 8 ans... Admettons que l'AG de juin 92 dormait... (à cette époque je séchais les AG, étant les deux tiers de mon temps en mission à Pampelune et autres lieux pour gagner mon beuf - maintenant, heureux homme, je porte 65 printemps et je viens de prendre ma retraite, ce qui me laisse plus de temps).
Je passe sur le contenu du contrat en question, que je viens de ''découvrir'' il y a peu : chaque deux lignes, je me suis frotté les yeux et/ou arraché mes cheveux ! Le prix, j'ai trop la honte pour en causer. Au passage, je me dis que si pour les installations que j'ai contribué à monter à Pampelune et autres lieux (je dois dire que il y en a de pas trop mal), on avait ramené un contrat de maintenance de 8 ans renouvelable pour 8 ans, on se serait tapé les félicitations du big boss, mais c'est une autre histoire... 9 ans avec paiement d'un acompte de 75 % et une bonne formule de révision de prix de derrière les fagots, ça aurait été une décoration rouge vermeil avec cocktail ministre champagne et petits fours plus la prime, the prime ou le grand cordon du commerce extérieur.
[A signaler que c'est la société XX qui a installé le système de contrôle d'accès, en 1990: lecteurs de cartes aux portes d'entrée et sortie véhicules et aux portes d'entrée piéton, pilote dans la loge, bidouilles électriques et électroniques aux deux bouts et entre les deux...]
Mais, il y a plus :
- le contractant maintenance parkings, la société XX, une SA, s'est déclaré en cessation de paiement début avril 94 (avec accord illico du tribunal de commerce), soit 33,5 mois après la décision de l'AG de juin 1992 et a été mis en liquidation judiciaire 19,5 mois plus tard (nous sommes donc là début décembre 95). Une faillite personnelle a été prononcée par le tribunal de commerce mi-98. La clôture de la liquidation ''pour insuffisance d'actif'' est intervenue au printemps 2000 devant ce même tribunal.
- une autre Sté (une SARL, créée en début 91), la société YY, assure la maintenance des mêmes équipements. Cette Sté a, aujourd'hui (source : documents statutaires consultés au greffe du tribunal de commerce), comme actionnaire majoritaire la même personne que celle qui était majoritaire dans la société XX, dont il était le Président. Le gérant statutaire de la société YY est actionnaire minoritaire dans cette société et était aussi actionnaire minoritaire (bien plus minoritaire) dans la société XX. Ce gérant porte le même nom de famille que le Président - majoritaire majoritaire - de la société XX.
Vous suivez ? Si oui, voici la suite (et si non, la voilà aussi):
- depuis octobre 98 la société YY figure dans les comptes-rendus financiers du syndic comme fournissant des prestations contractuelles pour la maintenance,
- jusque mars 93 la société XX figure comme fournisseur contractuel, pour la maintenance itou,
- les montants débités (xx francs par trimestre sont en gros en ligne de 92 à nos jours ; je vais éplucher de plus près pour dégrossir ce ''en gros''),
- entre ces deux dates, je ne sais pas, car je ne possède pas les comptes-rendus financiers portant sur cet intervalle (je compte me les procurer bientôt chez le syndic),
- dans aucun des PV d'AG entre 93 et 98 (là, j'ai la collection complète) ne figure mention que la société YY a succédé dans ses obligations contractuelles à la société XX.
Attendez, ce n'est pas fini :
- courant 94 (une mention assez vagouillarde dans un compte-rendu de Conseil Syndical, dans un des rares comptes-rendus de Conseil en réalité), on dit que, horreur, on ne va plus pouvoir se procurer de cartes magnétiques de réassortiment,
- de 90 à nos jours, le système marche (des bricoles remplacées de ci de là, de la mini à la maxi, surtout sur les portes et gâches si j'en crois les libellés -souvent elliptiques- des comptes-rendus) ,
- en avril dernier, le syndic réunit à la hussarde le Conseil en faisant venir une société ZZ, nouvelle venue au bataillon, qui dit en choeur avec le syndic et le gardien : voilà le système dont vous avez besoin, prenez le à la prochaine AG car bientôt très très bientôt il n'y a plus de cartes de votre modèle et il est impossible de se procurer des cartes de réassort qui seraient compatibles avec votre vieux truc, il faut tout refaire de A à Z jusqu'au moindre cable (vos chemins decable, ç va) et je viens d'installer ce merveilleux système dans une élégante copro du seizième (nous on est dans le 18, mais propres tout de même : frontière du 17 - que les gens des autres coins du 18 et des autres arrondissements se vexent pas...).
Le Conseil de ce beau mois d'avril, qui regarde l'addition en bas du devis, de l'unique devis, mais s'angoisse d'une rupture de service du système (la voiture bloquée dedans ou dehors, le scooter du grand fils qui sera la proie des sauvageons...), demande des infos complémentaires : combien y a-t-il de cartes en stock activables avec la babasse de la loge ? Mr le Syndic, dites de quoi il s'agit au lieu de venir but-en-blanc avec un commercial de Sté et un devis à prendre ou à laisser, fournissez d'autres devis et revenez nous voir, etc. Le syndic : oui, bien sûr chers amis, vous avez ça dans une paire de semaines (j'assistais à cette séance du Conseil où je représentais mon épouse, empéchée).
- une semaine après, la société YY dit (par écrit au syndic qui copie, pas géné, aux membres du CS) : mais pas de problème, je peux fournir "sous trois semaines" de nouvelles cartes. Le Conseil dit ouf ! Quelques membres du CS téléphonent directement chez YY, qui dit oui oui les cartes vont viendre incessament sous peu, pas de pb (cafouillage toutefois lorsqu'un employé de YY répond à un appel à la place de son patron),
- fin juillet, le syndic affiche une note (au demeurant non datée ni signée): ouh là là, il y a bientôt plus de cartes (combien il en reste, activables, dans les tiroirs, c'est un mystère toujouts pendant...) et la société YY c'est pas sûr qu'elle puisse se procurer des cartes de réassortiment. Dans l'attente, moi je syndic je bloque - sauf cas super-grave avéré - toute cession de cartes pour les gens qui en auraient besoin (ah ces galeux de locataires qui ne rendent pas leurs cartes en partant, il faut se taper le boulot de désactiver leurs cartes à la babasse). Il balance la copie d'une télécopie d'une société ZZ qui dit à YY : ben non finalement je peux pas vous approvisionner en cartes de réassort à installer chez vos clients du 18 et il leur faut de nouveaux lecteurs et des cartes façon 21ème siècle. Re-effroi dans notre chaumière.
- début septembre, le syndic devant le CS : pas possible d'avoir de cartes de réassort, c'est sûr, il faut un nouveau système mais pas besoin, peut être de tout out remplacer, on doit popuvoir sauver quelques vieux cables si ils 'répondent aux normes' [lesquelles normes, il ne sait pas]. Et là, il évoque (mais ne montre pas) trois devis, dont un de la société YY qui propose l'affaire du siècle (voir plus bas quelle est cette affaire du siècle),
- début octobre, YY écrit (dans une proposition pour notre AG qui a lieu dans 1o jours et que le syndic balance en l'état brut : pas de ''fait ressortir les caractéristques et conditions essentielles du contrat proposé'') : moi, YY, le bon spécialiste, en coopération avec la célèbre société KKK, je vous rééquipe à neuf pour moitié moins cher (il écrit ''- 40 % pour le matos, et la main-d'oeuvre ainsi que la mise en service gratos'') que ce que coûte une belle installation sur le marché, et en plus (là pas de réduction) je vous équipe avec des lecteurs de badges toptop sur de nouveaux points (les entrées sur rue, les portes intérieures - personne ne lui avait rien demandé à ce sujet, toutefois déjà évoqué par le syndic [vos vieux barillets sont obsolètes et vos clés sont quasi limées], mais...), je vous offre donc moi YY un nouveau système et je l'étends en intégration (exit les vieux barillets...) précise YY et vous me prolongez de 5 années mon contrat de maintenance (il y a donc un contrat de maintenance se dit votre serviteur en lisant le dossier d'AG...). Dans une annexe à la proposition de YY, la ''proprogation de 5 années'' devient ''reconduction pour 8 années'' (là, ma calculette, comme mon détecteur de vraies-faussesfaites de frappe dans les devis, a calé - surtout qu'avec les années qui ont 12 mois et ne se divisent pas bien par 10 c'est plus compliqué... ; j'ai essayé en comptant sur mes doigts).
Attendez, c'est pas fini :
- en juin (je suis alors tout frais et vif retraité), après concertation avec quelques copropriétaires, je monte un AO pour changer de syndic (la proposition est prête [beaucoup de boulot]et j'ai envoyé il y a quelques jours ma lettre RAR de l'article 10 du décret); dans la foulée je me renseigne sur les mystères de ces choses magnétiques, je contacte quelques fournisseurs (en amont, au milieu ou en fin de la filière), qui me disent en substance :
- certains : ouh là là pour prendre votre installation en charge, il faut que je la teste de A à Z, et, vous savez mon bon monsieur il y a maintenant de bien belles installations sur le marché (retour du spectre de ZZ avec son devis de plomb ; moi, Joseph, tout ce qui existe en matériels et logiciels de contrôle d'accès, je l'ai zappé sur internet en BtoB et ai contacté des fourniseurs de tous poils, du vieux métallier venu au contrôle d'accès au jeune électro-informatico),
- d'autres : pas de problème, votre modèle de carte magnétique (avec la puce idoine et les devices qu'il faut inside) est bien toujours disponible fabriquée qu'elle est par la célèbre firme AAA, mais pour que je puisse faire avec ces cartes AAA, à moins que ce soit des cartes QQQ, il me faudrait le(s) code(s) installateur que XX a introduit au départ dans votre systus et par ce biais dans vos cartes et que logiquement YY a entre ses mains, ou qu'il a substitué lorsque YY a passé le bébé à YY (les plus futés ajoutent : logiquement votre syndic, qui a connu le papa XX et son fiston YY a aussi ce[s] code[s] si c'est un bon syndic ; là je leur dit que c'est justement pas un bon syndic...),
- d'autres encore (variante) : vous, demandez gentillement les données techniques à YY et on pourra rouler ; nous, demander à YY, il va nous envoyer péter et les choses qui fâchent on n'aiome pas trop entre nous,
- un super chef du réseau des cartes BBB, assez sympa, natif du même douar que moi : je vais vous expliquer (et il le fait) comment AAA, et ceci encore plus par le passé que maintenant, donnait aux installateurs la faculté de verouiller les cartes avec des codes ''installateur'', ''site'', ''client'' etc (le vocabulaire est large), comment chez AAA ou chez nous BBB ou CCC on verouille les clients et quand ils sont à point, bien capturés, on les fait changer de système, avec les bons offices des syndics et des préposés ; avec un peu d'astuce, me dit l'homme de BBB, peu de copros résistent d'autant que finalement le coût rapporté à la place de parking est pas terrible (c'est vrai : au plus quelques dizaines d'euros par mois pendant un an) et que le syndic, à peu de frais, devient le héros protecteur des automobiles et des scooters et aussi héros des sympathiques petits vieux [ah, crotte, je vieillis, moi Joseph] qui se disent que décidemment les parkings c'est bien dangereux et que si on y colle des cartes à chaque tournant, des caméras, des capteurs, etc., personne ne sera étranglé par les bougres qui rodent. Bon, d'accord y a Informatique et Libertésss, mais livrer ses allées et venues à l'écran du gardien et à son imprimante, ouais...c'est génant mais il nous garde si bien nos plantes l'été et donne à manger au chat (même les bobos craquent),
On en est là. Le syndic (qui est oiseau sur la branche) fait les couloirs avec son projet de mandat pour se succéder à lui même et courtise les ceusses qui veulent protection maternante (parlez en à vos psys).
Des copropriétaires qui, avec des grâces vers le syndic et le gardien, ont obtenu un deuxième carte pour leur emplacement de parking s'efforcent de passer d'un air dégagé (à mon avis, il faut pas qu'ils s'inquiètent, car il ne doit pas avoir d'état accessible des cartes activées en circulation et lorsque l'on demandera d'y avoir accès, ah merdibus le fichier a été vidé/réinitialisé)
Je n'ai pas envoyé de lettre RAR aricle 10 sur cette question, réservant mon mousquet pour l'AG sur ce sujet (la proposition que je ferai est d'adopter un montant de budget similaire à celui présenté par YY et similaires -mais sans 5 ou 8 années d'abonnement de maintenance-, de faire le tour de la question avec une gamme de propositions étayées et de déléguer le nouveau syndic, sous avis motivé du CS, pour choisir la solution : soit cartes de réassort si YY lâche les codes, soit changer les lecteurs et cartes magnétiques).
A oui, un autre truc, dans les histoires d'accès and Co : dans la foulée, entre deux grappes de nouveaux lecteurs et de nouvelles cartes une proposition pour emplacer pour 1900 euros et des bretelles une porte simple de 70 de large en verre (porte de loge) : batitel et batiprix donnent, avec verre et serrurerie toptop, un prix moitié moindre. C'est une différence de ce type que l'on rencontre pour les équipements contrôle d'accès nouveaux que l'on prpopose chez YY et autres... Qui dit pigeon ?
Qui peut me donner son point de vue sur cette belle histoire ??? Ou me dire si une aventure de ce tabac a été vécue par ailleurs ??? Si on peut pas s'échanger des noms de boutiques sur le site (ce que j'admets), on se fait en off un contact par mail et bigo : OK ??
SVP, ce serait mieux de recevoir vos infos dans les jours qui viennent, car notre AG [qui -ce n'est pas drôle- se tient pour statuer sur les comptes de l'exercice 2001/2001 clos le 30.09.01, il y a plus d'un an, et adopter le budget de 2001/2002 administrativement clos depuis ce 30.09 dernier : on est dans la cavalerie lègère, façon si j'avance pas c'est que je recule] est dans 10 jours. Qui bat ces retards ?? J'ouvre le concours.
En milieu de semaine quivient, je vais chez le syndic (journée de l'article 18-1 de la loi), je demande, parmi d'autres choses (il y a une palanquée d'autres choses, je vous en causerai peut-être un jour dans le livre La-Copro-Pour-Les-Nuls, livre que nous ferons bien sûr tous ensemble) :
a) à voir la section 'contrats en cours' du carnet d'entretien pour connaitre sous quel régime opère présentement YY en héritage (??) du contrat de XX et démekker les cycles de 8 ans. La situation sera sans doute surréaliste parce que tout me laisse à penser qu'il n'y a pas de carnet d'entretien (à moins que le syndic en ait bricolé un sur une feuille volante, ou qu'il en bricole un dans les prochains jours si il tombe sur ce sujet...),
b) à voir le contrat et les factures de l'année de YY
Joseph-Jacques TOISON
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 15 oct. 2002 : 13:16:25
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bonjour,
Pour le portail je ne sais pas... mais si vous elisez votre syndic tous les ans alors il n'a plus aucune autorité ni pour convoquer une assemblée générale ( celle qui viens) ni pour lever des fonds.
Elire un nouveau syndic dans ces conditions... Un copropriétaire mauvais payeur ( et coucheur) pourra toujours invoque la nullité ( pendant 10 ans) de l'assemblée d'octobre 2002 pour refuser une décision que vousprendrez dans 2 3 voir 9 ans ...
A bon entendeur salut et bonne chance
Gilles |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 15 oct. 2002 : 14:32:09
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Bonjour, Joseph 
Désolé, je ne peux vous venir en aide, 
mais si - et je l'avoue honteusement  - vous m'avez fait rire JAUNE-, mais rire tout de même, j'avais un conseil à vous donner c'est de vou débarasser de votre syndic (qui comme le dit "BAR" n'est (effectivement) plus que votre ''syndic virtuel'').
Attention, tout de même aux frais (adminsitrateur judiciaire + mission d'avocat = 3 201 €).
Pour ce qui concerne la norme de votre système de fermeture, rapprochez vous des grandes institutions et notamment de l'ADIL, Promotelec, association de défenses consommateurs, qui pourront vous donner les coordonnées des bureaux d'études spécialisés de votre secteur qui, seuls, pourront répondre sur ce sujet de conformité ou non.
Amicalement, 
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 oct. 2002 : 01:53:53
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Merci à BAR et à KIM de s'être intéréssés à notre affaire et de leurs réponses.
AG hier : houleuse !... (ouverte, en lambinant, à 18h30 et qui s'est finie à 23h45..., le syndic et ses quelques affidés, dans la salle et au bureau d'AG, ayant tout fait pour lasser les personnes présentes).
Résultats :
- Comptes 2000/2001 (présentés 13 mois après la clôture d'exercice du 30.09.01...) : ils n'ont pas été approuvés.
Lors de la journée de vérif. des comptes chez le syndic avant l'AG, avaient - de plus - été vues quelques perles... quelques jolies perles, sans fioritures. Certaines d'entre elles ont été montrées en AG, et il en reste en stock.
- Quitus : il n'a pas été donné non plus
- Budget 2001/2002, alors que l'exercice en question (01.10.01 - 30.09.02) est clos : il n'a pas davantage été approuvé [mais les appels sont faits, ce qui est bien pour éviter un blocage des services généraux)
Jusque là c'était tout bon... Le soleil d'Austerlitz était au zénith.
Et puis, patatras :
- Renouvellement du CS et du syndic ou à défaut nomination d'un autre (nous avions déposé une candidature, sélectionnée sur appel d'offres avec un très bon dossier, non contesté par quiconque - sauf par le syndic et 2 membres pachydermes du CS sortant) : le syndic et ses lieutenants, grâce notamment à une inversion des points de l'O du Jour, plus en brandissant le spectre d'un changement des membres du CS et de syndic [" maintenant je vais bien m'occuper de votre copro, j'avais des problèmes d'informatique car je me prépare à bien bien bien faire surtout avec cette nouvelle compta de la loi SRU, je serai au top, maintenant c'est promis je viens régulièrement sur la copro, je réponds aux lettres, etc, etc "), sont arrivés à faire passer une prolongation de mandat du syndic.
Nous sommes arrivés, grâce aux moins craintifs, à limiter les dégats : mandat jusqu'au 31.03.03 au plus tard, qui est la date limite légale de présentation des comptes de l'exercice 2001/2002 clos le 30.09.02 ; en séance le syndic a laché 15 % sur ses honoraires [merci pour le personnel... ; il a fallu faire préciser si c'était sur le HT ou sur le TTC..].
Bien sur, du coup, on a eu que peu d'opposants élus (ou réélus) au CS du syndicat principal et aux CS des syndicats secondaires ; c'est déjà ça...
- les propositions du syndic pour les parkings ont, heureusement, été repoussées (et nous avons fait passer le coût d'une expertise indépendante des fournisssuers pour son système de contrôle d'accès, que le syndic voulait faire remplacer à grands frais en poussant des devis d'entreprises : l'étape suivante est qu'il va falloir encore se garder des manips et s'assurer que l'expert en est bien un et non un sous-marin des vendeurs de matériels et logiciels poussés en avant par les soussous).
- les propositions pour d'autres travaux : repoussées également. Dont un changement de porte de loge, soit-disant, selon le syndic, pour qu'elle soit plus facile à ouvrir pour les vieilles dames et les vieux messieurs) : prix d'un devis syndic (un seul devis...) : 2,3 fois le prix des fournissuers contactés par ailleurs (dont le site Batitel).
Ce fut le dernier point de l'AG.
J'ai tout de même (on n'abjure pas la bonne éducation de sa môman...) serré la louche du syndic, miraculé [lorsque ses comptes n'ont pas été approuvés et son quitus pas donné, il était un peu vert ; à la fin, rose comme un heureux nouveau-né]. Et aussi la louche d'un pachyderme, l'autre ayant décampé.
Au total, c'est un échec.
Nous aurions sans doute du plus "travailler" tous les membres sortants du CS. Les éléphants du CS (qui n'ont rien foutu, mais qui ont de grosses trompes) ont braillé en disant que l'on avait violé leur pouvoir (comme si il y avait là un pouvoir !) en enclenchant sans eux une recherche d'un nouveau syndic [et en insinuant que nous sommes "intéréssés" par le nouveau syndic présenté... Quand je pense que, dans toute notre recherche, et lors des discussions avec les candidats, nnous n'avons eu qu'un café - pas très bon d'ailleurs - tiré d'un distribueur d'un cabinet + un verre d'eau tiédasse : ça fait l'injure à pas cher...].
Ben oui, passer par leur auguste avis de ces pachydermes, c'était l'enlissement garanti au premier marigot.
Bon, on va pas baisser les bras. Et travailler avec les nouveaux élus, et aussi avec les anciens non pachydermés (il y en a, de plus en plus libres de leurs jugements et pertinents : informer, être clairs, ne pas laisser raconter des fables, répondre à toute désinformation, même si c'est usant).
A court terme, collègues des forums, deux questions :
- a) quand des comptes n'ont pas été approuvés, le syndic doit-il les présenter à nouveau pour approbation à la plus prochaine AG ???
Répondez moi sur ce point, essentiel.
- b) je cherche coordonnées et références d'experts ou bureaux d'étude topotop pour diagnostiquer l'embrouillamini du système de contrôle d'accès des parkings [voir mon premier message] sur lequel le syndic (+les pachydermes et les gens apeurés par eux) pousse, jusqu'à présent sans succès, avec à la clé de jolies dépenses [avec de toute façon un facteur prix de 2 à 3 sur les devis des entreprises que le syndic présente). En AG, le syndic a dit qu'il n'y avait pas d'expert...
Merci de vos indications de pistes. Ce n'est pas moins essentiel.
Joseph-Jacques
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