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blec
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38 réponses |
 Posté - 06 févr. 2003 : 08:05:55
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Dans le cadre d'une copro horizonatle, nous avons mandaté un géomètre pour une refonte (nouveau calcul des charges, mise en conformité loi SRU).
Le géomètre constate alors que le COS a été dépassé; il semble que des travaux d'aménagement et d'agrandissement menés ces 10 dernières années n'ont pas fait l'objet d'autorisation (de la mairie).
Ceci étant du aux précédents propriétaires de ces lots, quel problème cela peut-il poser en terme d'enregistrement du modificatif?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 09:19:18
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Il faudrait avant toute chose que les propriétaires actuels des lots soient informés de cet état de fait, afin qu'ils puissent agir contre leurs vendeurs (ceux qui ont réalisé ces extensions ne pouvaient pas ne pas savoir qu'il agissait dans l'illégalité, il y a donc eu dol) en annulation de vente ou réduction du prix. A moins que ces travaux ne soient suffisamment anciens pour ne plus être susceptibles de démolition sur décision administratives. Si les extensions sont modestes, aussi, il faut savoir que pour des immeubles déjà construits et ayant été habités, il est autorisé un dépassement de SHON de 5m² par logement pour la réalisation de pièces d'hygiène ou la cloture de vérandas, balcons... Ces 5m² peuvent être cumulés par une partie des logements (exemple : copro de 10 logements, 3 extensions de 25, 15 et 10m² sont licites mais empêchent les autres d'en profiter). Si vous rentrez dans ce cadre, il conviendrait peut-être de prévoir ne indemnisation par les copropriétaires en infraction (car ils le restent du point de vue de la copropriété; par ailleurs cette tolérance ne permet pas pour autant de s'exonérer d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux).
Thoveyrat |
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blec
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 12:44:32
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| Merci pour ces détails, mais nous sommes dans le cas où les travaux ont été réalisés il y a plus de 3 ans (> délai de prescription). Toutefois, dans le cadre de le refonte de copropriété, le géomètre nous dit que cela peut poser des problèmes, en particulier, d'un point de vue foncier (surtaxe). Est-ce le cas et comment est calculée cette surtaxe? |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 21:36:18
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Il me semblait que le délai de prescritpion était de dix ans...
Par ailleurs, ces extensions privent les copropriétaires qui n'ont pas agrandi leur maison de la possibilité de le faire, si un jour le COS augmentait. Il y a aussi un problème de ce côté-là.
Thoveyrat |
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blec
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 08:02:43
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La prescription est de 3 ans par rapport à l'état et de 10 ans par rapport à la copropriété. Si quelqu'un peut me confirmer celà?
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 11:34:55
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N’avez-vous pas ouvert une boîte de Pandore ? Le recalcul des tantièmes n’est en aucun cas une obligation dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété, sauf si celui-ci est antérieur à 1965 et que les tantièmes ne sont pas conformes à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965… Ne vous êtes-vous pas fait fourguer une prestation qui n’était pas obligatoire ?
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blec
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 12:06:45
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Le recalculs des millièmes est justifié et voulu par l'ensemble des copropriétaires. Nous savions que toutes les modifications effectuées ces 10 ou 15 dernières années n'avaient pas fait de l'objet de modificatif, les millièmes de certains lots sont à +/- 50% de ce qu'ils devraient être !
Notre but est de clarifier la situation pour que chacun paie les charges en fonction de ce qu'il possède réellemnt.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 19:19:05
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Alors c’est volontairement que vous avez ouvert une boîte de Pandore…
La situation est très complexe : l’état descriptif de division déposé au cadastre lors de la création de la copropriété ne correspond plus à la réalité, d’où des risques des copropriétaires des pavillons concernés par rapport à la taxe foncière, avec une prescription de 10 ans, et par ailleurs il y a l’infraction de la copropriété dans son ensemble (en tant qu’indivision propriétaire notamment du terrain) par rapport à la réglementation de l’urbanisme et en particulier du COS…
A cela s’ajoute un problème interne : en copropriété horizontale, les droits à construire correspondant à la SHON « résiduelle » (SHON autorisée par le COS – SHON utilisée) sont propriété indivise des copropriétaires comme les parties communes : ceux qui ont construit sans autorisation de l’assemblée se sont en quelque sorte approprié un bien collectif, au détriment des autres !
Si vous voulez rétablir la situation, il vous faut malheureusement affronter ce problème, et soit faire remettre les choses dans leur état antérieur (aux acquéreurs de se débrouiller avec leurs vendeurs et ainsi de suite…) soit leur faire acheter à l’indivision les droits usurpés (comme une vente de partie commune !), en faisant en sorte de panacher les deux méthodes pour faire rentrer la SHON réelle utilisée dans le cadre du COS…
Le tableau des tantièmes est alors une bluette par rapport à ce chantier !
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