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kily
Contributeur senior
55 réponses |
 Posté - 15 mai 2003 : 17:09:49
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Bonjour à tous,
Excusez-moi, c'est un peu long mais je suis obligé afin que les personnes voulant m'aider aient une idée plus complète.
Le propriétaire m'arnaque sur les charges locatives, et ce depuis 3 ans le long desquels il n'a jamais voulu mettre à ma dispostion les décomptes, factures et nature des dépenses. Malgré plusieurs mises en demeure, convocation devant le médiateur, le propriétaire ne s'est pas exécuté et ne s'est pas présenté à la convocation du médiateur. Alors, je l'ai convoqué devant le TI et l'audience est dans 15 jours.
Son avocat vient de m'adresser les décomptes des charges composés des deux documents suivants:
- Des "Relevé de Charges" ou "Appel de fonds" (Appel d'avance) pour chaque trimestre, composés des colonnes : N° Lot, Nature Lot, Intitulé des Dépenses, Montant à Répartir, Base Immeuble, Base Lot et
Quote-Part.
- Des "Etat des Charges de Copropriété" pour chaque trimestre composés des colonnes : Désignation des Dépenses, T.V.A Incluse, Montants Détails, Montant Repartis et Dont Récupérable.
Je précise que la colonne "Dont Récupérable", et toutes les autres colonnes d'ailleurs, concerne toute la copropriété (composée de 2 immeubles : Bat.1 et 2, de 5 étages chacun).
Je loue dans le bat.2 un appartement de 70m2 au 2ème étage dont le numéro du lôt est 105 et un garage portant le n° de lôt: 51 situé au niveau -1. Il ya un autre Parking au RDC et une Cave (niveau 0) appartenant au propriétaire mais qui ne font partie du bien que j'ai loué. Le Bat.2 dans lequel je suis, possède 2 entrées à par celle du garage. Une parmi ces deux entrées conduit directement au
RDC(nivau 0) mais elle est condamnée.
L'autre porte avec digicode par laquelle on rentre est située au 1er étage (niveau 1) on y accède via un escalier commun avec le bât. 1.
Le propriétaire n'a pas voulu payer le Syndic (ou l'Administrateur de biens qui tient les comptes et gère la copropriété), car ceci est un service payable à part.
Par conséquent, les documents que j'ai sous la main ne font pas apparître les quote-part pour les charges récupérables que je devrais payer. La colonne "quote-part" du document "Relevé de Charges" ou Appel d'avance, concerne les montants globaux à répartir entre copropriétaires sans distinction entre ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas.
Aussi, la colonne "Dont Récupérable" du document "Etat des charges de Copropriété" n'indique que les montants "bruts" à récupérer des locataires des 2 immeubles.
Je n'arrive pas à déchiffrer ces documents. Particulièrement, pour l'eau où en plus de : "Consommation Eau Froide" et "Eau Froide Compteurs" qui sont des sous-rubriques de la ligne "Charges Générales" dans le document "Etat des Charges de Copropriété" (ECC), il ya également dans le second document " Relevé de Charges" (RC) des lignes E.F dont je ne sais pas la nature. Par exemple, pour le 1er trimestre 2001 celle-ci contient: "E.F au 25/03/01 4 m3 C" dont le montant est porté directement dans la colonne "Quote-Part". Les autres colonnes la concernant sont vides dans ce document.
A noter aussi que j'ai un un compteur individuel pouvant être prélévé à distance par Radio.
Pour le 1er trimestre 2001, voici le tableau d'un "Relevé de Charges"
suivi de celui "Etat des Charges de Copropriété":
N°_LOT--NATURE_DEPENSES---MONTANT_A_REPARTIR--BASE_IMMEUBLE--BASE_LOT
17 CAVE charges générales---------94307.80---------------10000----------1
---------charges ESC/ASC----------5120.26----------------1000-----------1
---Total du Lot 14.55
23 PARK charges générales----------94307.80-------------10000----------19
---------charges garages------------3525.02--------------1020-----------19
---------charges ESC/ASC------------5120.26-------------1000-----------8
---Total du Lot 285.80
51 PARK charges générales----------94307.80-------------10000---------47
--------charges garages------------3525.02--------------1020----------47
--------charges ESC/ASC------------5120.26--------------1000----------19
----Total du Lot 702.96
105 APT charges générales----------94307.80--------------10000---------173
---------charges compteurs----------20960.95--------------63------------2
---------charges Bat.2--------------2609.75---------------1000----------48
---------charges ESC/ASC------------6225.87---------------1000----------17
---------E.F au 25/03 4m3 C ----------------------------------------------------78.20
----Total du Lot 2606.26
A noter que le montant 78.20 F correspondant à la ligne E.F est situé dans la colonne "quote-part" que j'ai pas pu réprésenter ici mais qui n'est rien d'autre que le MONTANT_A_REPARTIR X BASE_LOT/BASE_IMMEUBLE pour chaque ligne dans chaque lôt.
Les montants indiqués dans les colonnes du document "Etat des Charges de Copropriété", sont résumé dans le tableau qui suit:
DESIGNATION_DES_DEPENSES-----MONTANT_REPARTIS------DONT_RECUPERABLE
charges générales-----------------------94307.80--------------46256.19
charges compteurs----------------------20960.95--------------16126.26
charges Bat.2--------------------------2609.75----------------2609.75
charges garages------------------------3525.02----------------3525.02
charges ESC/ASC complet---------------6225.87----------------5080.90
A noter que pour chacune de ces lignes contient des sous-lignes ou rubriques, mais je n'ai apporter ici que leurs totaux, car chacune. La ligne "charges générales par exemple, contient plusieurs sous-rubriques (élect. parties communes, nettoyage parties communes, consommation eau froide, eau froide compteurs, fournitures, etc.)
Le problème est que le propriétaire dans un document EXCEL qui'il m'a adressé, multiplie par des tantièmes comme bon lui semble. Par ex. :
- Il multiplie "les charges générales" indiquées dans la colonne
"DONT RECUPERABLE" par 240 (somme des BASE_LOT des charges générales dans chaque Lot, même ceux que je ne loue pas!) et divise par 10000. Or ça devrait-être, à mon sens, multiplié par 173 au lieu de 240, et donc pas d'addition, pas de charges récupérables pour les lôts que je ne loue pas. Qui a raison?
D'ailleurs, pourquoi il ya charges générales pour chaque Lôt alors que dans le document ECC il n'y a pas de charges générales d'indiquées pour les lôts n° 51 et 23 et 17? Il ya juste une ligne appellé "charges générales qui contient des sous-rubriques comme j'ai indiqué plus haut.
- Charges Bat.2 est multiplié par 68 alors que ça devrait être plutôt
48. Qui a raison?
- Charges ESCALIER/ASCENSEUR (qui apparait à la fois dans tous les
Lots) est multiplié par 93/1000 (somme de : 17/1000 + 48/1000 + 19/1000 + 8/1000 + 1/1000) alors que pour moi elle devrait
être multiplié par la BASE_LOT séparement pour chaque Lot. Qui a raison?
- Le Syndic qui établie les factures, refuse de m'apporter aucune
précision sous prétexte qu'il ne peut donner des informations qu'au
propriétaire, en me disant que tout est indiqué dans les relevés :
base immeuble, base lôt, etc. Sinon, il faudra que le
propriétaire paye pour faire ce travail à sa place et à la mienne. Est ce qu'il a le droit? Est ce que le droit lui obligne de me donner tous les détails de calcul, les factures, etc. sachant que lepropriétaire refuse de me les procurer.
- Il ya des charges générales globales visiblement négatives dans le document RC alors que ce signe négatif n'apparaît pas devant le montant récupérable d'aucune sous-rubrique du document ECC. Comment il faut faire dans ce cas? Inversement, il ya des sous-rubriques (Eau Froide Compteurs par ex.)dans le document ECC qui est négative, mais cette rubrique n'apparait pas comme telle dans le document RC (elle est incluse dans les charges générales), comment faire dans ce cas?
Merci d'avance.
Kily
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