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la présidente de notre conseil syndical vient de s'apercevoir qu'il y avait 5 celliers dont l'existence nous était inconnue (mais pas pour tout le monde car occupés par des copropriétaires) ; il a été demandé à ces copropriétaires de fournir leur acte éventuel de propriété ; ces lots sont nominativement inscrits sur le plan cadastral de la copropriété et ont des tantièmes attribués dans le règlement de copropriété comme les autres lots. Or, à ce jour, il n'apparaît nulle part dans les comptes du syndic que les charges afférentes ont été payées par les occupants ; idem pour les impôts locaux ; Dans le cas où les occupants sont réellement propriétaires de ces lots peut-on leur réclamer le paiement des charges correspondantes et le remboursement des impôts locaux et ce d'une manière rétroactive ? Dans le cas où ils ne sont pas propriétaires, peut-on en plus leur réclamer le paiement d'un loyer au bénéfice de la copropriété ? Enfin, est-ce normal que le syndic qui est chargé entre autres de faire la répartition des charges, ait laissé cette situation perdurer pendant des années ? merci de vos bons conseils. Ezao
Il est incroyable que ce genre de situation se produise... Il doit exister chez un notaire un plan de la copro avec la localisation des lots et leurs numéros. Pour les noms des propriétaires, il suffit d'aller au cadastre. Ensuite, les copropriétaires sont bien redevables des charges, mais la rétroactivité est plus complexe, car le syndic a mal fait son boulot (il ne leur a jamais adressé d'appels de cahrges.)
Que faut-il entendre par « 5 celliers dont l’existence était inconnue ? » Passe encore que les temples d’Angkor aient disparus dans la jungle, mais des celliers dans un immeuble, je n’ose y croire ! Mais c’est vrai que des comptes de copropriété puissent être plus touffus qu’une végétation tropicale. Par bonheur, votre présidente, hardie exploratrice, a fini par les retrouver sur le plan cadastral de la copropriété. (« Dr Livingston I presume ? »). Je ne vois pas très bien de quoi il s’agit, mais des traces de ces celliers furtifs ont aussi été conservées dans l’état descriptif de division et c’est le principal.
Au fait, elle avait une commission rogatoire votre présidente ? Et d’abord, montrez-moi la carte grise de votre véhicule. Il est bien à vous ?
Bon, maintenant que les celliers perdus ont été retrouvés, essayons d’y voir clair. Une copropriété est composée d’un ensemble de lots, auxquels correspond pour chacun un certain nombre de parties communes. Comme on est amené à faire diverses dépenses pour la gestion et l’entretien des parties communes de l’immeuble, il a été prévu pour chaque type de dépense (ou charge) une grille de répartition, enregistrée dans le sacro-saint Règlement de Copropriété, contenant pour chaque lot des coefficients, dits tantièmes, en proportion desquels on impute les dépenses au propriétaire, ce dernier seul étant digne d’intérêt, les autres locataires ou squatters étant superbement ignorés. Un individu auquel on décerne le titre de syndic tient un registre de tous les propriétaires des lots, celliers compris, et leur envoie trimestriellement la facture savamment composée de l’addition de leurs quotes parts des divers types de charge. (Oui, je sais, les comptes provisionnels annuels, mais c’est pour simplifier). Si l’on rapproche toutes ces factures, dites encore appels de fonds, on retrouve, à moins que le susdit syndic n’appartienne à la classe honteuse des foutriquets, un total des tantièmes, pour chaque catégorie de charges, égal au total figurant au bas de chaque grille de répartition du règlement de copropriété, et le total des dépenses engagées au cours du trimestre par la copropriété.
Il est de saine gestion de contrôler ce que fait le syndic et si l’on soupçonne des celliers de s’envoler, on peut s‘employer à vérifier que la somme des appels de fonds envoyés aux copropriétaires correspond bien à la somme des dépenses. Si elle est inférieure, c’est que des celliers se sont envolés, on les rajoute alors sur les appels de fonds de leurs propriétaires. Je ne vois d’ailleurs pas très bien comment ce serait possible, la comptabilité en partie double respectant la loi de Lavoisier. Mais sait-on jamais. Plus probablement, si des propriétaires de celliers ne paient rien, c’est que d’autres paient pour eux. Mais à chaque copropriétaire de vérifier que les numéros de lot et les tantièmes afférents dont le syndic les gratifie correspond bien à ce que mentionne l’acte de propriété délivré par le notaire. Si un conseil syndical zélé et dévoué peut éventuellement le faire pour eux, rien ne l’y oblige. Maintenant si le syndic, ayant par malchance reçu le sobriquet de Foutriquet, avait domicilié son cabinet Cour du Roi Pétaud, il pourrait être nécessaire de reconstituer la liste des copropriétaires et des lots qu’ils possèdent en interrogeant le bureau des hypothèques pour le prix de 2 euros par lot. Il faudrait alors reprendre les comptes depuis la dernière fois qu’ils ont été approuvés. Aucune révision n’est possible postérieurement à l’approbation des comptes par l’assemblée générale.
Quant aux impôts demandés au syndicat pour les parties communes de l’immeuble, ce sont des charges de copropriétés comme les autres qui n’ont pas à faire l’objet d’un traitement particulier.
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Posté - 15 mai 2003 : 22:28:04
