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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 28 mai 2003 : 00:14:29
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Il es acquis qu'on peut rechercher la responsabilité personnelle d'un président de séance (en même temps d'ailleurs membre du conseil syndical) lorsque ce président décide unilatéralement (et dans le cas concerné, de façon assez frauduleuse) de ne pas mettre à l'ordre du jour un point prévu à l'AG.
D'autant plus grave qu'il s'agissait de la possibilité de nommer un nouveau syndic.
En plus, le libellé était sous la forme d'un vote bloqué" : "Renouvellement ou nomination du syndic", alors que j'avais demandé la rectification dans les 6 jours.
Jusqu'à présent, j'ai désespérément cherché des jurisprudences à ce sujet et je n'ai rien trouvé. Quelles pourraient être les "sanctions" pour ce président de séance, si on décidait de lui faire faire un petit détour par le TGI ?
Elisabeth
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 01:05:49
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Bonjour,
Je crois comprendre que vous avez fait ajouter un additif à l’ordre du jour qui modifiait la question relative à la nomination du syndic. Est-ce bien cela ?
Si vous pouviez reproduire exactement les termes de la question telle que l’a traitée le président et ceux de votre additif, j’y verrais plus clair.
Les syndics ont pour habitude de formuler les points à l’odj de cette façon lorsqu’on les met en concurrence :
a. Renouvellement du cabinet X..
b. En cas de non-renouvellement du cabinet X, nomination d’un nouveau syndic.
Il n’y a aucune raison que le sortant bénéficie d’une priorité. Il faut exiger que la question du mandat de syndic soit formulée comme celle concernant des gros travaux :
Désignation du syndic pour une période de … à compter du …parmi les candidats suivants :
- Cabinet X …
- Cabinet Y …
Si vous pouviez apporter la preuve que des manœuvres ont empêché l’examen de votre demande et donc ont entaché d’irrégularité le renouvellement de votre syndic actuel, vous pourriez contester cette décision devant le président du TGI, qui, s’il vous suit invalidera le mandat de votre syndic, et nommera un syndic provisoire, peut-être le même provisoirement reconduit, qui convoquera une nouvelle AG pour nommer le syndic. L’opération serait bien sûr à vos frais avancés. Vous pourrez ultérieurement attaquer votre président de séance pour lui faire supporter tous ces frais, plus ceux de la convocation de la nouvelle AG, plus des dommages-intérêts naturellement.
Vous aurez besoin d’un procès-verbal. Dès la fin des deux mois faites-le exiger en référé avec astreinte.
Pour la prochaine AG, il vous faudrait un maximum de moyens de preuves, peut-être un huissier, ce qui vous permettrait de réagir avant même que le PV soit notifié.
Quant à la jurisprudence ! On verra plus tard, je commence à avoir sommeil et vous connaissez mon penchant pour les jurisprudences.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 13:08:30
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A la réflexion, personne ne sera en mesure d'apporter des preuves incontestables et tout devra être apprécié à partir de témoignages. Donc, si vous pouvez obtenir des témoignages de plusieurs copropriétaires corroborant vos observations sur l'irrégularité de la tenue de l'assemblée, vous devriez avoir de bonnes chances de faire invalider, si ce n'est toute l'assemblée, du moins la décision de nomination du syndic, et ce, avant réception du procès-verbal. Le seul fait que votre syndic soit toujours en place est en soit une attestation suffisante que la décision, irrégulière selon vous, a été prise et a reçu un début d'exécution.
Pour la prochaine assemblée, vous pourriez venir avec un huissier, à qui vous auriez donné un pouvoir au cas où quelqu'un aurait le mauvais goût de prétendre l'empêcher d'entrer dans la salle et, si possible, le faire désigner comme secrétaire de séance. De toutes façons, même s'il n'est pas secrétaire, son procès-verbal aura valeur probante.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 22:00:57
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Le contrat du nouveau syndic présenté était-il joint à la convocation. S’il n’était pas joint vous pouvez dénoncer une irrégularité.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 16:33:56
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Lors de ma première intervention sur ce forum, j'ai relaté ce qui s'est passé lors de notre dernière AG :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3527
Je précise donc que, pour éviter des frais de recommandé supplémentaires,j'avais envoyé une LRAR, bien avant l'envoi des convocations, en demandant que soit mis à l'ordre du jour, en deux points bien séparés :
le renouvellement du syndic
la nomination du syndic.
Quand la convocation est arrivée, le syndic avait groupé sous un seul point :
"Renouvellement ou nomination du syndic
Le mandat du cabinet X étant échu, celui-ci présente à nouveau sa candidature pour l'exercice à venir. Ses honoraires seraient d'un montant de Y € TTC".
Il avait quand même fait parvenir à tous le contrat du syndic proposé.
Mais comme en 2002, son contrat n'était pas joint.
Remarque en passant : la dernière AG où il avait été élu (même formulation dans l'ordre du jour) avait eu lieu le 7 février 2002 et les convocations ont été envoyées début mars 2003, donc déjà, je pense qu'il n'était plus habilité à convoquer une AG.
Suite à cette première convocation, j'ai immédiatement envoyé une LRAR au syndic demandant qu'il rectifie et qu'il mette 2 points bien séparés.
Il n'a pas envoyé de nouvelle convocation. Il n'en a même pas touché un mot lors de l'AG. Personnellement, j'ai été tellement déboussolée et paniquée par le raz-de marée, que je n'ai même pas signalé ce point (je crois d'ailleurs qu'on m'aurait ri au nez, d'attacher une telle importance à ce petit détail et de "pinailler" ainsi), que je n'ai pas pensé à émettre des réserves. De toutes les façons, même si j'avais émis des réserves, je pense qu'il ne l'aurait pas noté dans le PV (d'ailleurs pas encore notifié au bout de 10 semaines). Sur 3 AG tenus, le seul PV qu'il ait été capable de produire est limité à un strict minimum.
Pour compléter ce que j'avais mentionné dans l'URL citée plus haut, je dois préciser que si la présidente de séance avait eu l'"intelligence" de lire la lettre du syndic proposé, après les votes, rien n'aurait pu lui être reproché. Elle savait qu'une très grande majorité allait voter pour le syndic en place,
et donc le point "Nomination du syndic" tombait de lui-même.
Je précise que le président du CS et la présidente de séance avaient fait de très lourdes pressions sur le syndic proposé (qui a d'ailleurs toutes les faveurs du président du CS, dont un appartement est géré, avec toute satisfaction par ce syndic). Malheureusement, le président du CS est entièrement "manipulé" par la présidente de séance. Ils avaient donc demandé au syndic de renoncer à sa candidature. Celui-ci, en accord avec moi, a accepté, vu le climat délétère de la copropriété, de renoncer à candidater, tout en précisant dans sa lettre, que si, néanmoins, les copropriétaires décidaient de le nommer, il assumerait la charge.
Notre conseil syndical est complètement incohérent ; ils avaient décidé de ne pas renouveler le syndic en 2003. Ce qu'ils n'ont pas fait. Mais ils sont fermement décidés à ne pas le renouveler au plus tard en 2004.
Allez-y donc comprendre quelque chose !
Dans les messages qui ont suivi ma première intervention, quelqu'un précisait que seule la personne ayant fait rajouter un point à l'ordre du jour'était habilité à le retirer. Donc, là encore, il y a une irrégularité.
Il est manifeste qu'en annonçant aux copropriétaires avant les votes , que le syndic renonçait à candidater, ils ont induit les copropriétaires en erreur, le but manifeste étant de maintenir le syndic en place.
De toutes les façons, il y a une quantité d'arguments pour virer par un moyen ou un autre ce syndic :
pas de comptabilité depuis bientôt 3 ans
pas de contrat de syndic joint
délais de convocation non respectés
non-respect du règlement de copropriété
etc.....etc.....etc...etc...etc....
et j'en passe et des meilleures !
Il y a une telle accumulation d'irrégularités et d'incompétences que ses 3 AG pourraient être annulées et ses mandats pourraient aussi être invalidés sauf peut-être le premier.
Concernant les témoignages :
histoire de savoir : les copropriétaires qui témoigneraient auraient-ils droit à l'anonymat. Si non, peu de copropriétaires auraient sans doute le courage de témoigner.
"Vous aurez besoin d’un procès-verbal. Dès la fin des deux mois faites-le exiger en référé avec astreinte" (P.F. Barde):
Y-a-t-il des frais ? L'astreinte, ce sont des sous ? Ils sont pour qui ? 
Et voici pour le début de la suite de mes péripéties : une LRAR est en partance, signée par la copropriétaire comptable et moi-même, à destination de la présidente de séance où nous lui annonçons que nous allons faire annuler en justice les 3 AG et lui signalons que le mandat du syndic est caduc depuis belle lurette. Nous lui conseillons vivement d'obtenir très rapidement la démission du syndic dans l'intérêt de tous les copropriétaires, afin éventuellement d'essayer de régler tous ces problèmes à l'amiable.
Je lui ai joint quelques documents juridiques, en particulier sur la responsabilité du président de séance et des membres du conseil syndical.
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 17:58:48
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Bonjour,
A mon sens votre demande d’inscrire deux points séparés, d’abord le renouvellement du syndic actuel, ensuite, la nomination du nouveau syndic, était une erreur et la rédaction de la convocation était en fait en votre faveur. Votre rédaction tend à donner à votre syndic une priorité qui ne lui est pas due. Le mandat du syndic expire. Qui allons-nous désigner ? On examinera les différentes candidatures comme on examine les diverses propositions des entreprises que l’on a consultées pour exécuter des gros travaux.
En s’abstenant de joindre son contrat à la convocation, il a contrevenu aux dispositions des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 et sa désignation est irrégulière.
Donc, les motifs d’annuler sa nomination ne manquent pas.
C’est un peu regrettable que vous n’ayez pas le PV, mais après tout, vous avez suffisamment en main de quoi faire constater la nullité de son mandat. Je crois que vous pouvez foncer.
Si le syndic démissionne sans convoquer de nouvelle AG, vous devez provoquer une nouvelle AG convoquée par un syndic provisoire nommé par ordonnance du président du TGI. Si votre syndic convoque une AG, la validité de cette dernière est contestable, puisque la validité de son mandat est contestée. Donc, autant passer par le pdt du TGI, et il ne serait même pas nécessaire que votre syndic démissionne au préalable.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 14:29:06
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P.F. Barde :
J'avais demandé qu'on corrige et qu'on mette les 2 points séparément, mais cela n'a pas été fait. J'ai demandé cela tout simplement, parce que j'ai vu dans de nombreux sites que ce libellé était vivement conseillé ; peut-être ai-je même trouvé ce conseil dans les fameuses "recommandations".
Si je comprends bien, vous suggérez qu'on mette les deux syndics sur le même plan : qu'on vote pour l'un puis pour l'autre et qu'on fasse ensuite le décompte des tantièmes, le gagnant étant celui qui a le plus de tantièmes. Il est vrai que cela aurait peut-être laissé une chance au remplaçant, puisque certains n'avaient pas osé voter contre le renouvellement, devant le raz-de-marée en sa faveur.
Votre proprosition m'étonne, car elle va à l'encontre de tout ce qui est préconisé. Et légalement, qu'en est-il ?
Si votre proposition peut s'appliquer, je pense que c'est très intéressant, car cela donnerait même beaucoup d'eau à mon moulin. En effet, aucun vote n'a été fait concernant la nouvelle candidature. Donc, il serait encore plus facile de prouver que la présidente a refusé de délibérer sur un point de l'ordre du jour ????
Puisque le PV ne mentionnera aucun vote pour le deuxième candidat.
Qu'en pensent les autres ?
Nulle part, je n'ai vu cette façon de procéder.
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 17:05:37
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Bonjour,
C’est vrai que l’usage s’est établi de procéder comme vous le décrivez et les syndics font tout pour qu’il en soit ainsi. Ils sont en bonne place pour le faire puisque c’est eux qui rédigent les convocations et, après tout, c’est de bonne guerre. Mais c’est une habitude qui ne repose sur aucune obligation légale et qui donne une sorte de priorité au sortant à laquelle il n’a aucun droit. Le mandat du syndic arrive à expiration à la date fixée par l’assemblée générale et reprise dans le contrat de mandat, qui est bien souvent la date de la tenue de l’assemblée générale. Cette expiration arrive ipso facto et il n’y a pas de procédure particulière à suivre. La loi n’en prescrit aucune. Le syndic quittant n’a aucun droit postérieurement à cette date d’expiration. Il est donc sur un pied d’égalité avec tout autre éventuel candidat à la fonction.
Lorsqu’on décide d’entreprendre un ravalement, pour lequel on a recueilli trois propositions de marché, on ne prévoit pas d’abord un point portant sur l’entreprise A, puis, au cas où l’entreprise A n’aurait pas été acceptée, l’examen des propositions des entreprises B et C. On débat sur l’ensemble des trois propositions et, lorsqu’une tendance s’est dégagée, sur l’entreprise B par exemple, le président conclut en soumettant aux voix une formule telle que : «Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de passer le marché des travaux de ravalement de la façade avec l’entreprise B conformément à sa proposition de marché n° … du … pour un montant maximal de … , proposition reproduite et jointe à la convocation de la présente assemblée ».
Il me semblerait sain de procéder ainsi pour la désignation du syndic, quitte à bousculer les habitudes.
La façon dont les débats doivent être menés ne fait l’objet d’aucune disposition légale. Beaucoup de gens voulant absolument que tout soit codifié, s’il est impossible de débattre correctement en raison de querelles de procédures, il peut être nécessaire que l’assemblée fixe de telles règles préalablement à l’examen des autres décisions à prendre et que cela soit prévu dans l’ordre du jour. Dans le cas du ravalement donné ci-dessus en exemple, l’assemblée pourrait décider de votes préalables à l’issue desquels ne serait retenue qu’une entreprise suivi du vote final de ratification comme décrit ci-dessus.
Rien n’empêche de procéder ainsi pour le syndic.
Le cas du Val d’Azur II est différent du cas général exposé ci-dessus. En l’occurrence le mandat de syndic n’expirait pas. Il fallait donc avant de nommer un nouveau syndic révoquer le premier pour des raisons légitimes et sérieuses, d’où la nécessité d’un premier vote de révocation suivi d’un vote de désignation d’un nouveau syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 18:20:20
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Bonjour à nouveau,
Je viens de relire les différents messages de ce sujet. Je persiste à penser que la solution du recours en annulation de l’assemblée n’est pas à écarter, quoique celle préconisée par Valazur, d’attendre une prochaine assemblée, voire d’en provoquer une, doive elle aussi être examinée. Au total, il y a trois possibilités : attendre la prochaine assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2003, faire convoquer à bref délai une nouvelle assemblée pour révoquer le syndic en place, faire annuler la dernière assemblée par la voie judiciaire et en conséquence prononcer l’irrégularité de la nomination du syndic en place.
La première solution est la plus simple. Mais il faudra que vous patientiez.
La deuxième solution est plus rapide et vous épargnera des frais de justice. La demande de convocation devra émaner du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires réunissant au moins un quart des voix (article 8 du décret). Si le syndic ne convoque pas l’assemblée dans les huit jours, le président est habilité à le faire. Si ce dernier est sensible aux pressions, peut-être reculera-t-il. De toutes façons, si vous manoeuvrez dans ce sens, vous reconnaissez implicitement la validité des assemblés passées et la nomination du syndic en place. Le risque que vous soyez désavouée par l’assemblée n’est pas nul et en ce cas vous serez pour longtemps déconsidérée. Ce risque est à évaluer en sondant la détermination des différents copropriétaires. Par la suite, vous pourrez peut-être attaquer l’ancien syndic dans le but d’obtenir des dommages-intérêts en raison de sa mauvaise gestion passée, mais vous ne pourrez pas l’attaquer sur la régularité de certains de ses actes que vous aurez implicitement validés.
La troisième solution est la plus radicale. Elle ne doit être décidée que si vous êtes sûre de la solidité de vos motifs et après avis d’un avocat, que vous devriez consulter sans tarder si vous poursuivez dans cette intention. Il vous indiquera également le montant prévisible de la procédure. Celle-ci est en fait assez simple et ressemble à un référé. Elle est assez rapide quoiqu’on pense souvent, car il ne s’agit pas d’obtenir un jugement du TGI, ce qui prendrait effectivement un certain temps, mais seulement une ordonnance du président du TGI. L’avocat devrait être en mesure d’estimer le temps nécessaire à cela avant que vous preniez votre décision.
Je vois plusieurs avantages à utiliser cette voie. Si, après consultation d’un avocat en qui vous avez confiance, vous êtes persuadée de détenir des éléments suffisants pour avoir gain de cause, le risque d’échec est minime. L’ordonnance consistera à nommer un administrateur judiciaire ayant pour première mission de convoquer une assemblée générale et de gérer la copropriété par intérim. Si vous avez de la chance, l’administrateur désigné pourrait être le syndic que vous envisagez de faire nommer. Par la suite vous pourrez assez facilement poursuivre votre précédent syndic en responsabilité, la reconnaissance des fautes ayant conduit à l’annulation des assemblées et de son mandat étant déjà revêtue de l’autorité de la chose jugée. De plus, il devrait logiquement vous restituer les honoraires reçus pour le temps où son absence de mandat aura été reconnue. Ce sera évidemment l’une des choses à exiger. Enfin, si une ou deux personnes garderont une rancune tenace envers vous, les tièdes ne pourront que reconnaître le bien-fondé de votre combat en constatant les changements qu’apportera le nouveau syndic que les turpitudes de votre ancien syndic auront été mises au jour. Ils apprécieront aussi les condamnation au versement d'indemnité et au remboursement des honoraires. Evidemment, si votre avocat est dubitatif, mieux vaut privilégier la solution plus douce préconisée par Valazur.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 22:23:36
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En réponse à P.F. Barde :
Concernant la 1ère solution, elle devait être appliquée cette année. Au dernier moment, avant l'AG, le CS a changé d'avis et malheureusement, notre Bonnie malfaisante a dressé tout le monde contre moi pour maintenir en place notre guignol.
Je pense que c'est très risqué de s'en tenir à cette solution pour l'AG 2004 (désolée pour les redites) : quand notre Bonnie annonce publiquement que Mr Parfait (cela ne s'invente pas ! mais son cabinet n'est pas connu sous ce nom) a été très gentil de nous prêter 7000 € pour payer les travaux, je pense que l'an prochain, elle nous dira qu'on ne peut pas laisser tomber le monsieur, maintenant qu'il a payé très cher un comptable pour faire la comptabilité (c'est l'engagement qu'il a pris) ; mais les engagements non tenus sont légion.
Donc à mon avis, solution à exclure absolument. On en sera alors à 3 ans et demi de "dégâts".
Deuxième solution :
sera mise en oeuvre par le syndic X qui doit prendre la suite et qui va tenter d'une part de faire comprendre au président du CS (qu'il connaît de longue date) qu'il s'est fait mener par le bout du nez par notre Bonnie. Il va également lui confirmer que c'est un véritable désastre, car il aura pris connaissance des dossiers au travers de ma visite et de celle de la copropriétaire comptable. X est un fin stratège et je lui fais confiance pour arriver à un résultat. Personnellement, je connais évidemment les procédures pour faire convoquer une AG etc... mais je vais rester en retrait. Je ne bougerai pas et surtout je n'entamerai aucune action en justice tant que X ne sera pas nommé.
Si malgré tout, X se retrouve devant un président de CS têtu et fanatisé par une Bonnie déchaînée et que ceux-ci n'auront pas compris que notre menace d'agir en justice est sérieuse, alors nous n'aurons plus le choix. Et nous arriverons à la troisième solution.
Pour l'avocat, X peut fournir un avocat de toute confiance. Les motifs sont aussi nombreux que solides. Il est bien évident que je n'irais pas en justice pour une broutille. Et si la Bonnie ne se met pas en campagne pour mettre en route la révocation, je crois que la seule solution sera effectivement l'administration judiciaire. Dès que les copropriétaires entendent parler d'administrateur judiciaire, c'est la panique et il est fort possible que cet argument soit très efficace !
Si on arrive à cette solution, je me demande encore s'il faut essayer de faire nommer X tout de suite comme administrateur (autant de mois gagnés pour la gestion de la copropriété ?). Sinon, X connaît très bien l'administrateur qui est généralement nommé dans notre ville.
Ce n'est qu'une fois X nommé, que celui-ci essaiera petit à petit d'amener les copropriétaires à l'idée qu'il sera peut-être nécessaire de faire appel à la justice.
Question subsidiaire : j'avais été vertement "tancée" par le conseil syndical, quand j'avais commencé à dénoncer les carences du syndic et que je suis allée prendre conseil auprès du syndic X. On m'a fait comprendre que je n'avais pas à divulguer à l'extérieur les problèmes de la copropriété. Ils vont sans doute me faire le même reproche maintenant que le syndic X est au courant de tous les détails. Que peut-on leur rétorquer ?
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 22:27:23
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Pour Valazur :
comment peut-on savoir qu'un syndic a été condamné pénalement ou qu'il a des affaires en cours en justice ? Comment avoir cela noir sur blanc ? Cela me permettrait de lui faire une bonne publicité dans la copropriété.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2003 : 13:00:09
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Je ne sais pas si le syndic d'Elisabeth est un bon, moyen ou mauvais syndic.
S'il apparait opportun dans l'intérêt supérieur de la collectivité, d'en changer il est préférable de préparer correctement l'opération pour l'assemblée de 2004 plutot que de s'embarquer dans une procédure qui risque de ne pas aboutir avant trois ou quatre ans. Elle ne serait justifiée que s'il existe des faits graves et prouvés. Mais alors il serait sans doute possible d'aboutir plus rapidement par d'autres moyens : ainsi dans l'hypothèse de détournements, de collusions très significatives avec des fournisseurs ou entrepreneurs, etc.
Les observations de Barde présentent l'intérêt de mettre en lumière le problème de la rédaction de la question posée au sujet du renouvellement du mandat du syndic ou de la désignation d'un nouveau syndic.
En principe l'expiration du mandat du syndic en place pose effectivement la double question. Dans la pratique, quand la majorité des copropriétaires est satisfaite du syndic en place, et qu'il en est de même du conseil syndical, il est vrai que la question inscrite est : renouvellement du mandat du cabinet X pour une durée de ...
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent alors demander l'inscription d'une question complémentaire : " à défaut de renouvellement du mandat du cabinet X, nomination d'un nouveau syndic : candidature du cabinet Y (proposition de contrat jointe). La demande d'inscription doit être accompagnée du projet de contrat qui doit être diffusé avec la lettre de demande d'inscription. Il peut y avoir plusieurs propositions de syndics.
Cette procédure est conforme à la loi. Elle impose logiquement l'examen en premier du renouvellement ou non du mandat du syndic en place.
Question : si le renouvellement est adopté à la majorité requise, doit-on néanmoins soumettre au vote le second volet ?
Juridiquement ? non, puisque le poste est pourvu et qu'il ne peut y avoir deux syndics.
Pratiquement ? en principe non, puisque les copropriétaires qui ont voté pour le syndic en place ne devraient pas ensuite voter pour un autre candidat. Mais allez donc savoir avec une assemblée de copropriétaires ?
C'est au Président de séance qu'il appartient d'éclairer les copropriétaire sur le sens de vote qu'ils auront à emettre lors du premier scrutin. Il peut et doit le faire sans influencer : fâites votre choix dès maintenant : si vous préférez le changement, votez non au renouvellement.
Et c'est avant ce premier scrutin que le débat doit en fait porter sur les deux propositions. On est content du syndic en place, mais l'autre est moins cher, il est plus près de l'immeuble, il est ceci, il est cela. Oui mais le syndic en place, on le connait, avec l'autre on part dans l'inconnu, etc. etc. Si ce débat est objectivement mené, les copropriétaires doivent être en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause.
Mais c'est, à mon avis, le renouvellement du syndic en place qui doit être évoqué prioritairement. Les copropriétaires éclairés le rejetteront ou l'accepteront.
Ce qui est plus grave, et qui arrive de temps à autre, c'est en fin de compte une double insuffisance de majorité !!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 11:46:03
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La bénédiction de Valazur ensoleille cette journée pluvieuse !
Aucun lien précis avec ce qui précède, mais je signale quand même un arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2002 (publié au Bulletin 567) qui casse sans renvoi un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 13 octobre 1999. Deux enseignements à tirer :
Un positif : les propos contenus dans des lettres circulaires diffusées par une association auprès de plusieurs copropriétaires de résidences différentes, imputant à une société, syndic de ces copropriétés, des faits mettant en cause la compétence de celle-ci, son honnêteté et l'accusant de transgresser les lois et règlements, constituent des diffamations.
Un négatif, ou mieux restrictif : ces abus de la liberté d'expression relèvent de la loi du 29 juillet 1881 et de la procédure particulière qu'elle prévoit. Ils ne peuvent donc être réparés sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. Les régimes procéduraux différent quant à la compétence juridictionnel, au délai de l'action et aux possibilités et modes de preuve des faits allégués.
Mutatis mutandis, la solution est applicable aux sites Internet et forums. Elle justifie la prudence de leurs responsables (la voix de la raison de Valazur). A cet égard une balade sur certains sites est instructive.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 22:29:27
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Pour Valazur,
il me semble qu'il y a une erreur un peu plus haut. Pour renouveler le mandat du syndic, article 25 et non 24 ?
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 00:56:40
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Oui, c'est la majorité de l'article 25 - avec éventuelle application de 25-1.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 11:17:13
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Pour Valazur
Il y a des solutions variables pour ce qui est de l'identification possible d'une personne visée dans un livre, un article ou tout autre publication. Elles dépendent aussi de la dimension du "cercle des initiés" et du pouvoir incitateur de l'article.
" le syndic du 1215 rue Truc Chose poursuivi pour harcèlement moral des membres du conseil syndical" : dans la ville concernée, il est facile d'identifier le syndic mais il n'est pas certain que cela passionnera le public
" Une interview du secrétaire général de 'Syndics sans limites' : le syndic du 1215 rue Truc Chose confie toujours les travaux de plomberie à l'entreprise YYY : pas de mise en concurrence depuis 5 ans ! " . Cela, ça paie ! C'est percutant ! Tout le monde va aux nouvelles. On peut suivre le semaine suivante : La société YYY (qui est installée à 300 mètres de l'immeuble) intervient aussi chez plusieurs membres du CS ! et dans l'entreprise d'un membre de la commission 'comptabilité' du CS ! etc., etc.
Pour en rester à un site Internet + Forum, qu'il s'agisse d'UI ou d'un autre, de gestion immobilière ou d'autres sujets, la règle semble simple : Polémique prudente : oui ; Des noms : jamais, qu'il s'agisse de professionnels ou autres.
Il est évident que la règle ne s'applique pas s'il s'agit de contester l'avis de l'auteur d'un article juridique ou technique. Il est au contraire indispensable de préciser qu'on ne partage pas l'opinion de M. Untel. Il ne peut s'en formaliser. C'est la règle du jeu.
La publication des décisions de jurisprudence est désormais anonyme. Cette nouvelle règle pose des problèmes techniques car la plupart des fichiers de jurisprudence informatisés comportent depuis des années des clés "noms des parties". Il était courant de désigner des arrêts importants par le nom d'une parties. Tous les juristes de droit privé ont connu l'arrêt d'extension de la portée de l'art. 1384 du Code civil comme étant l'arrêt Jandheur sans autre précision.
La question générale est de savoir si un media est un moyen d'information (éventuellement de débat) ou un pilori.
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