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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 03 juin 2003 : 21:18:16
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Bonjour,
Voila ma situation:
Je dois signer l'achat d'une maison le 7/07, hier je reçois par courrier, la convocation du notaire et une lettre d'information de la Direction de l'urbanisme de la Mairie de TORCY me signalant que des mouvements de terrains avaient détériorés des maisons de mon lotissement.
Ces mouvements ont fait l'objet depuis 1992 de 3 arrêtes interministériels de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle par mouvements de terrains différenciels, mais le 2 octobre 2002 pour un nouvel arrêté (car des cas ce révèlent les uns apres les autres) ,la commision interministérielle à émis un avis défavorable à la reconnaissance de catastrophe naturelle.
A ce jour la procédure est toujours en cours.
A un mois de la vente, quel est mon recours?
Que me conseillez-vous ? l'annulation ou pas ?
peut etre une petite négociation du prix ?
c'est à vous
Merci d'avance
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 01:44:56
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Si vous le pouvez sans trop y laisser de plumes : arrière toute.
A vous d’apprécier.
Vous pouvez craindre que des troubles de jouissance ne soient jamais convenablement compensés tandis que vous empilerez les copies d'arrêtés et d'expertises pendant des années.
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 08:43:47
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Citation :
Si vous le pouvez sans trop y laisser de plumes : arrière toute.
A vous d’apprécier.
Vous pouvez craindre que des troubles de jouissance ne soient jamais convenablement compensés tandis que vous empilerez les copies d'arrêtés et d'expertises pendant des années.
merci pour votre réponse, mais peut on cassé la vente pour ce motif sans pénalité ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 11:29:43
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Oui, si vous pouvez prouver que le vendeur avait connaissance du problème et ne vous l'a pas signalé.
Thoveyrat |
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 12:33:41
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Citation :
Oui, si vous pouvez prouver que le vendeur avait connaissance du problème et ne vous l'a pas signalé.
Thoveyrat
c un probleme sur le quartier mais il l'a peut etre jamais rencontre pour l'instant .
Donc contenu du risque met-il possible de quand meme casser la vente.
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 12:53:21
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LOLOS83,
Vous devriez suivre les conseils de Joseph.
Un immeuble n'est pas une moulin à café. L'achat d'un immeuble s'inscrit dans le temps. Il convient d'agir maintenant, et non lorsque la maison aura disparu sous terre.
Selon les circonstances et l'importance des désordres en cause, il serait peut-être possible de se servir du levier des vices du consentement pour ne pas poursuivre plus avant ce projet d'acquisition.
Dans la mesure où les désordres ne sont pas conjoncturels, mais structurels, ils devraient pouvoir être valablement relevés. La stabilité du terrain constitue une qualité substantielle. Les qualités substantielles ne sont pas seulement matérielles. Elle sont également fonctionnelles. Et la stabilité du terrain doit assurer la pérennité de la construction et la fonction d'habitation de celle-ci.
Par ailleurs, il convient de savoir si ces désordres étaient connus du vendeur et si vous en avez été informé.
Le vendeur est la partie la mieux placée pour connaître les caractéristiques de ce qu'il vend.
Il doit informer l'acquéreur de ces éléments.
C'est l'obligation précontractuelle de renseignement qui est ici en cause.
Selon les circonstances, il serait alors possible d'invoquer l'erreur (art. 1110 C. civ.) ou le dol (erreur provoquée ; art. 1116 C. civ.), éventuellement via la notion de réticence dolosive.
Le cas échéant, l'angle d'attaque pourrait être celui de l'avant contrat.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 13:13:01
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Citation :
LOLOS83,
Vous devriez suivre les conseils de Joseph.
Un immeuble n'est pas une moulin à café. L'achat d'un immeuble s'inscrit dans le temps. Il convient d'agir maintenant, et non lorsque la maison aura disparu sous terre.
Selon les circonstances et l'importance des désordres en cause, il serait peut-être possible de se servir du levier des vices du consentement pour ne pas poursuivre plus avant ce projet d'acquisition.
Dans la mesure où les désordres ne sont pas conjoncturels, mais structurels, ils devraient pouvoir être valablement relevés. La stabilité du terrain constitue une qualité substantielle. Les qualités substantielles ne sont pas seulement matérielles. Elle sont également fonctionnelles. Et la stabilité du terrain doit assurer la pérennité de la construction et la fonction d'habitation de celle-ci.
Par ailleurs, il convient de savoir si ces désordres étaient connus du vendeur et si vous en avez été informé.
Le vendeur est la partie la mieux placée pour connaître les caractéristiques de ce qu'il vend.
Il doit informer l'acquéreur de ces éléments.
C'est l'obligation précontractuelle de renseignement qui est ici en cause.
Selon les circonstances, il serait alors possible d'invoquer l'erreur (art. 1110 C. civ.) ou le dol (erreur provoquée ; art. 1116 C. civ.), éventuellement via la notion de réticence dolosive.
Le cas échéant, l'angle d'attaque pourrait être celui de l'avant contrat.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
ok je vais informé mon notair que je finaliserai pas cet achat,
mais ai je droit a une indemnité ?
merci d'avance
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TR
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2318 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 13:23:37
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Il vaudrait même mieux faire appel à un avocat s'il s'avère que les choses "tournent mal" (vendeur réticent par exemple). Vous n'auriez droit à indemnité qu'en cas de dol (vendeur vous ayant sciemment caché ce vice).
Thoveyrat |
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 14:13:13
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Citation :
Il vaudrait même mieux faire appel à un avocat s'il s'avère que les choses "tournent mal" (vendeur réticent par exemple). Vous n'auriez droit à indemnité qu'en cas de dol (vendeur vous ayant sciemment caché ce vice).
Thoveyrat
pourquoi cela tournerait mal ,puisque on m'informe d'un probleme apres les délais légaux de resiliation,donc on a bien affaire a un vice caché, non ?
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 14:46:31
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Un conseil : si vous arrivez, de manière extra-judiciaire, à vous dégager de votre situation actuelle, il n'est pas nécessaire d'en rajouter (perte de temps, d'énergie, demandes reconventionnelles, etc...).
J'ajoute que les éléments que je vous ai indiqués ne sont que des pistes qui ne correspondent peut-être pas à votre cas.
Tout est fonction des faits de l'espèce.
Et ce sont les réflexions que j'ai eues à la lecture de votre message.
Suivez également le conseil de Thoveyrat si la voie amiable ne suffisait pas. Les intérêts en jeu justifient l'avis d'un avocat.
Attention LOLOS83 : la vente n'ayant pas été encore conclue, on ne peut se situer sur le terrain de la garantie des vices.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 05 juin 2003 : 21:25:30
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bon un peu de nouvelles:
j'ai donc appelé la mairie qui m'a confirmé que la commune été sur un sol argileu et qu'en période de sècheresse les terrains bougés.
A la suite de la mairie ,j'ai contacté le vendeur qui m'a confirmé qu'il avait fait effectuer des travaux de consolidation sur sa maison lors du 1er arrété ministériel.
il doit me montrer les factures demain.
Maintenant la situation est plus clair.
Par contre si j'avais su qu'il y avait tous ces problêmes de mouvements de terrains je n'aurai pas acheté ou alors le prix n'aurai pas été le même.
Met-il possible de sortir de la vente sans frais ?
ou alors si je peux pas le faire,le prix est-il encore négociable ?
par avance merci pour vos réponses.
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 00:41:25
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Il semble que vous n'ayez pas eu connaissance de caractéristiques essentielles.
Lisez les deux articles du Code Civil qu'indiquait un message ci-dessus (1110 et 1116). Mais je vous conseille de commencer par lire les articles 1108 et 1109 pour mieux vous situer, et de lire aussi, s'agissant des conséquences, l'article 1117.
Le tout est au lien suivant (via le Guide Juridique du site UI), ne vous prendra pas longtemps à étudier et est compréhensible par un non juriste : http://www.universimmo.com/accueil/unijur080.asp
Et considérez sérieusement le conseil de Thov de consulter un avocat si l'affaire ne se dénoue pas simplement.
Demain, lorsque le vendeur vous ouvrira son dossier, essayez de faire en sorte d'avoir une preuve, ou un début de preuve, que des caractéristiques essentielles (les travaux faisant suite au 1er arrêté ou d'autres éléments) ne vous étaient pas connues lorsque vs vs êtes engagé. Vous avez déjà à votre dossier la lettre de la Mairie (qui se couvre ?).
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 07:32:25
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Il me semble aussi que le conseil de Valazur est très judicieux : fuyez, et même à moitié prix, n'achetez pas cette maison car vous ne savez pas si vous aurez un toit sur la tête dans quelques années! Les mensualités de crédit, elles, seront toujours là, et même, comme il y aura eu destruction du bien et que vous n'aurez pas les moyens de reconstruire (l'assurance vous reprochera probablement de ne pas l'avoir avertie du risque, et pourrait bien vous refuser toute indemnisation), elle considèrera que la totalité du capital restant dû est exigible, avec une pénalité de 8%...
Thoveyrat |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 10:55:28
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Il ne faut peut-être pas s'affoler autant : il se trouve que nous connaissons la région et que des problèmes de rétractation suivis de gonflements de terrains argileux se soient produits dans tout le secteur, notamment à proximité des bords du plateau et du coteau descendant sur la Marne : des désordres se sont produits sur de très nombreux immeubles mal fondés pour le type de terrain (semelles filantes au lieu de pieux) : la consolidation est définitive et fiable avec des "micropieux" correctement calculés : il suffit de faire vérifier par un ingénieur structures la qualité de la consolidation effectuée et la couverture des garanties attachées à ces travaux (ils sont assortis de la garantie décennale : il faut vérifier l'assurance de l'entreprise et la souscription par votre vendeur d'une police "dommages-ouvrage") ; si tout est en règle, vous n'avez aucun motif de "casser" la vente et vous risqueriez alors de perdre votre dépôt de garantie...
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 22:52:55
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tout s'arrange les travaux ont été réalisé par une société en régle.
mais bon pas super cool de la part du vendeur de nous avoir caché le probleme.
encore merci pour votre aide.....
BRAVO UI
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 22:53:11
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tout s'arrange les travaux ont été réalisés par une société en régle.
mais bon pas super cool de la part du vendeur de nous avoir caché le probleme.
encore merci pour votre aide.....
BRAVO UI
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 06:41:12
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1.- Sur ce coup là, je ne dis pas bravo à UI, ni merci, en minuscules [Thov] ou en majuscules [Lolo83] (qui m’a fait la remarque, il y a peu, que j’étais quelque fois un peu sévère même envers UI ?).
Je dis : attention et attention.
Et je conseille toujours à Lolos83 de se retirer de son projet de la meilleure façon qu’il peut financièrement (il devrait pouvoir le faire, et on l’espère pour lui).
2.- Les constructions sur sols argileux à argiles plus ou moins gonflantes (c’est le cas, notamment, de certaine régions de la vallée de la Marne – marne = terre, sol et sous-sol constitué principalement d’argiles à fort pouvoir de rétention, en eau), seront toujours sujettes à des risques élevés de désordres, sauf à aller chercher des ancrages profonds (mais qui ne pourront jamais éviter de façon certaine des problèmes de cisaillement de pieux, même établis profonds et sans grandes semelles) ou à opérer sur un sous-sol stabilisé par reconstitution déblai-remblai plus ou moins sophistiquée.
Je me limite ici à deux références documentaires – professionnelles : Qualibat et SMABTP - , qui sont à l’édification (si je puis dire…) des constructeurs ou acquéreurs de logements individuels :
* www.qualitibat.com/ftp-files/fond-mouv.pdf
(un message vous demandera si ce document téléchargeable est de source sûre parce qu’il est au format pdf : il l’est – et je l’ai repassé à l’antivirus Norton, donc pas de souci qu’il vous gonfle ou dégonfle l’ordi…).
* http://www.smabtp.fr/WebFondation/WEB_P_INFO_FONDATION.NSF/SSS/PRVN2?OpenDocument
Ceux qui sont pressés regarderont simplement les photos et les schémas…
Lolos83 (qui sera évidemment seul à décider au bout du compte) pourra approfondir, si il le désire, auprès par exemple du CSTB, du CEBTP, du BRGM (je conseille d’afficher le document – qui est au format pdf également, et vérifié comme l’autre : www.brgm.fr/Fichiers/SIRNAT/sirnat28.pdf ), ou encore à la DDE ou auprès d’architectes spécialisés, toutes sources qui ne lui donneront jamais que des avis, pas des garanties…
Dans les fiches de « pathologie du bâtiment » éditées par Le Moniteur ( http://www.lemoniteur-expert.com/ ), les trois premières fiches du catalogue sont celles consacrées à cette question : curieux, n’est-ce pas ?
Voir aussi le mémoire (DEA - 2000) d’un jeune Ingénieur des Mines, de la très distinguée Ecole des Mines de Paris, Paul Mengual, mémoire qui - au delà de l’étude d’une situation locale (cf. la référence PACA de Valazur mentionnée plus haut sur le sujet) – comporte une vue sur tous les éléments scientifiques et techniques en jeu (déjà bien connus des agronomes depuis des lustres et des lustres depuis qu’ils tripotent les argiles) ainsi que les aspects juridico-assuranciels du sujet (UI : tout ce que vous voulez savoir sur les argiles…) : « influence de la composante climatologique dans l'apparition de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et la réhydratation des sols » à : www.cindy.ensmp.fr/~mengual/ (Pôle de Recherche et de Formation sur la Gestion des Risques et des Dangers de l'Ecole des Mines de Paris)
3.- Par ailleurs, on peut retenir les cinq éléments suivants :
• les constructions modernes à ossatures en béton sont plus rigides donc plus fragiles : elles jouent moins, elles cassent plus ; les constructions individuelles sont de loin les plus exposées : elles pèsent moins (la barque, le paquebot) sur des tréfonds gonflés et/ou rétractés, ou plutôt successivement gonflés et rétractés.
Lorsque les constructions individuelles sont entourées de terrasses et de végétation, comme le sont davantage les constructions contemporaines, les risques sont hautement multipliés (plus d’asymétries hydriques au droit du bâti et de ses abords, et donc plus de mouvements micro-locaux des terrains d’assiette et de leurs sous sols).
• une garantie dommage ouvrage n’a absolument aucune réelle pertinence en l’espèce, car elle porte sur 10 ans. Or, les grands cycles climatiques, hydrologiques et géotechniques locaux qui – au delà des variations interannuelles souvent déclencheuses spécialement si il y a des épisodes humides et secs marqués qui s’enchaînent - sont à l’origine des gonflements ou rétractations des sous-sols et des casses dans la durée, ont des amplitudes – au demeurant incertaines et donc imprévisibles- supérieures à cette durée de 10 ans. La cata, c’est la 11ème année…
Je fiche mon billet aux aminches de UI qui fréquentent les bords de Marne (la guinguette quelquefois, tout de même, aux beaux jours ?) que pas un professionnel sérieux (= non impliqué dans la vente, de près ou de loin, ou fournisseur des vendeurs…) écrira que les consolidations sont « définitives et fiables ». Définitives jusqu’au prochain désordre, oui, même si des mesures curatives peuvent s’avérer réductrices de risques.
• selon les statistiques du CSTB, de l’AQC et de la CCR, les mouvements argileux sont au second rang (derrière les inondations) des déclarations d’état de catastrophe naturelle (la zone de la maison de Lolos83 en est à son troisième arrêté en 11 années… ; à chaque arrêté, on cherche à classer le moins possible bien évidemment, sinon cela coûte trop chéro aux systèmes d’assurance et de réassurance et aux pouvoirs publics !). Les élus minorent le truc au final, obligés.
• en région parisienne, Seine et Marne en tête, des maisons ont pu être construites sur des sites d’anciennes marnières (dont l’exploitation a cessé depuis plus de 50 ans, et dont la trace a été perdue dans les zones d’expansion urbaine récente (ce ne sont pas les agriculteurs vendeurs des terres qui les auront signalées !) : situation bien différente des anciennes carrières de gypse de Paris qui furent cartographiées dès l’origine et sont suivies par une structure spécialisée – je suis à Montmartre et donc concerné…) ; et les anciens toits ou parois de ces marnières peuvent plus ou moins s’effondrer, même loin des puits d’explotation qu’elles concernaient : plouf plus ou moins accusé garanti pour le lotissement en tout ou partie.
• injecter un litre de coulis de ciment en sous œuvre, c’est du 2 ou du 3 euros HT le litre hors mise en place du chantier et forages (un mètre cube, c’est 10 000 litres…), et l’on peut créer des points durs qui sont pires si c’est un bricolo qui s’occupe de la chose. Un m3 d’ouvrage en sous œuvre, c’est 5 à 10 et 20 fois plus cher, plus encore pour des pieux profonds au-delà de quelques mètres.
Mengual donne pour le début des années 90 des coûts de réparation des désordres de 150 000 F en moyenne pour des pavillons (soit du # 35 000 € en valeur 2003, et du 70 à 100 voire 150 000 € pour les cas extrêmes), hors les coûts des nuisances supportées par les occupants.. Mais rien n’est impossible et l’on ne va pas arrêter de construire…
4.- Lolos83, votre vendeur n’est pas « cool » ou pas, sympa ou pas sympa, il cherche à vendre, c’est tout… Que l’entreprise qui est intervenue – et dont il vient de vous révéler l’existence - soit « en règle » (en règle de quoi ?), c’est bien le minimum… Quelle a été son intervention ? Elle a réparé la maison, ou le tréfonds a été traité ?
5.- On sait maintenant construire des structures modernes sur des sous sols argileux pas trop graves, ce que l’on ne savait pas faire (encore bien faire) il y a encore dix ans… La cartographie des zones sensibles est à peu près maintenant cernée (voir le document du BRGM dont le lien est ci dessus).
Vous me direz ‘‘ Mais qui et quoi vous permet d’être ainsi assez affirmatif ? ’’. Bon, je dois avouer que j’ai passé la moitié de ma vie professionnelle à construire des machins, surtout de l’industriel (et l’industriel c’est du bâtiment aussi, et souvent d’abord), l’autre à en financer dans différents pays et donc sur différents sites géophysiques plus ou moins arrosés, et que j’ai vu pas mal de trucs… Par exemple (mais ce n’était pas une installation dans laquelle ma boîte avait des intérêts directs), une installation agro-alimentaire et les habitations qu’elle possédait dans la région que vous dites qu’il a fallu reprendre en sous œuvre (et pour partie démolir/reconstruire). Et aussi la lecture critique du mémoire – que je viens de découvrir pour répondre à ce sujet - du jeune Mengual… Par ailleurs, j’ai un peu d’origine briarde.
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LOLOS83
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 12:09:17
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Merci joseph pour toutes ces informations,
en ce qui concerne les travaux ,un expert est passé pour déterminer ce qu'il y avait a faire.
L'assureur a meme fait vérifier les fondations au cas ou il aurait pu ne pas rembourser.
Puis les travaux ont été realise par SUD-OUEST SONDAGES ,la facture a été de 150000 franc.
Dans mon compromis une pénalité de 17000 € est prévu au cas ou une parti ce désistée,alors je vais faire confiance a la qualité des travaux réalisés (il y a 6 ans) car je ne suis pas cresus.
Ce qui me reste en travers de la gorge c le fait qu'il m'en informe au dernier moment ,ce conseille lui a été donné par ORPY.....
MERCI ENCORE LES AGENCES IMMOBILIERES.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 13:55:23
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150 000 F, ce qui n'est pas rien, est pile dans la moyenne citée plus haut.
Vous avez l'ensemble des éléments. A vous de prendre la décision.
Si vous décidez de ne pas poursuivre votre acquisition, vous avez je pense de larges chances de ne pas avoir à abandonner le montant de 17 000 €, mais pour en être un peu certain il faudrait comme déjà conseillé montrer votre dossier à un avocat pas trop manche.
Le projet de loi « Prévention des risques technologiques et naturels et réparation des dommages » déposé par la ministre Roselyne suite à la catastrophe AZF contient une article 30 qui est comme suit et qui rendrait votre affaire sans bavure (c’est pourquoi il faut voir un bon avocat pour déterminer si votre dossier peut s’inscrire dans le cadre de la législation existante, notamment les dispositions du code civil déjà évoquées sur ce sujet relatives au consentement en situation d’information imparfaite que vous avez donné) :
Citation :
Article 30
Il est inséré, au chapitre V du livre II du titre Ier du code de l'environnement un article L. 125-5 ainsi rédigé :
« Art. L. 125-5. - I. - Les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones exposées à des risques naturels et technologiques prévisibles, notamment celles couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, sont informés par le vendeur de l'existence de ces risques.
« Un état des risques se fondant sur les informations publiques disponibles rassemblées par le préfet est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente.
« II. - Les locataires de biens immobiliers situés dans les zones mentionnés au I sont informés par le bailleur de l'existence de ces risques. L'état des risques prévu au I ci-dessus est annexé au contrat de location.
« III. - Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II ci-dessus sont applicables, ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
« IV. - Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu, pour autant qu'il connaisse l'existence et l'importance des dommages, d'en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire.
« V. - En cas de non respect des dispositions qui précèdent, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
« VI. - Un décret en Conseil d'État fixe les conditions d'application du présent article. »
Mais ce texte n’est pas encore adopté (« ah bon, au ministère on n'sait pas m'dire »).
Voir sur la progression du texte à l’AN et au Sénat (« ah bon, y a les deux, j’croyais juste qui y avait deux chambres dans c'truc », vient de dire Roselyne – les Guignols, vous suivez ?) le lien suivant : http://www.senat.fr/dossierleg/pjl02-116.html
Si je vois d’autres choses, j’émettrai un autre message (sérieux).
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