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helene
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26 réponses |
 Posté - 06 juin 2003 : 16:12:25
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Bonjour à tous.
Je suis en train de lire le contrat de bail pour un logement que je vais prendre mi-juin. Il est mentionné dans le contrat, aux Conditions Générales, paragraphe Clauses Particulières, que "des frais de clôture du compte forfaitaires de 30,49€ seront prélevés sur la caution". Je me demande bien quelle est la licéité de tout cela. C'est une clause qui n'existe pas sur mon bail actuel (je compare les 2).
De plus, je cite: "toutes sommes impayées à leur exacte échéance (au 10 de chaque mois) seront majorées de 15% de façon ferme et définitive". C'est-à-dire que j'aurais une lettre de frais de relance de 4.57€ (ils ont tout prévu) si mon chèque ne leur est pas arrivé le 10. Sachant la vitesse à laquelle travaille la Poste dans ma ville, j'ai intérêt à surveiller ça de près. Pouvez-vous me dire à quel point c'est légal de prévoir une majoration de ce type?
Enfin, je souhaiterais avoir une petite précision sur le délai qui nous est accordé de faire des réserves après l'état des lieux; en effet, je lis dans la Conditions Générales: "toutes réserves seront émises pour toute pièce ou toute installation non vérifiée et restent à la charge du locataire durant 60 jours après sa date de responsabilité, ou durant 5 jours après l'entrée du locataire entrant qui aura ce délai pour vérification". En gros, ça veut dire que j'ai quoi exactement comme temps pour vérifier par ex. que toutes les prises marchent ou que les robinets ne fuient pas??
Merci de m'éclairer sur ces clauses.
Hélène
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 19:16:06
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Les deux clauses sont largement abusives.
Je suppose que votre location s'effectue par l'intermédiaire d'une agence. Or, la première clause relative aux frais de clôture de compte est contraire à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : votre contrat de bail ne lie que votre bailleur et vous-même. Le mandat de gestion s'exerce entre le bailleur et l'agence. Il n'y a donc aucun contrat entre vous et l'agence, de ce fait, cette dernière n'est pas autorisée à vous facturer une quelconque prestation (article 66 de ladite loi).
Concernant la majoration de 15%, elle est assimilable à une clause pénale. Or, la Commission des Clauses Abusives indique dans le paragraphe 32 de ses recommandations référencées 00-01 concernant la location des locaux d'habitation que les clauses pénales ne doivent pas être à la charge exclusive du preneur (c.a.d du locataire). Vérifiez si votre bailleur accepte de s'exposer lui-même à l'application de clauses pénales en cas de manquement de sa part. Ce serait très étonnant 
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 20:59:39
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Ce qui est exposé ci-dessus me donne l'occasion de faire la suggestion suivante (j’y avais déjà pensé à l’occasion d’un autre sujet il y a quelque temps) :
* UI pourrait ajouter à son Guide Juridique [ dont l’adresse est : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp ] un lien sur le site officiel de la Commission des Clauses Abusives (CCA) :
http://www.clauses-abusives.fr/
* Dans le chapeau de présentation de ce lien, seraient répertoriées, avec leurs numéros et titres, aussi bien les Recommandations que les Avis de la CCA qui concernent le domaine immobilier au sens large du terme.
* Parallèlement l'expression « Clauses abusives » serait introduite dans le ‘Lexique pour les Nuls’ du site, à la lettre C de ce lexique [ http://www.universimmo.com/lexique/unilex000.asp?lettre=C ]
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TR
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2318 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 22:31:04
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Il semblerait que l'affaire des soixante jours signifierait que le bailleur aurait soixante jours après le départ du locataire pour constater des dysfonctionnements et les lui facturer!!!
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 23:32:09
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Cette clause est abusive en ce sens d'une part qu'elle est déséquilibrée, d'autre part et surtout parce qu'elle retirerait toute valeur à l'EDL, qui fait foi dès lors qu'il a été établi. Les installatiions non vérifiées lors d'un EDL sont réputées en bon état. On se demande où des rédacteurs de baux vont masturber leurs neurones pour inventer cela...
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 08:52:43
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Ooooh! Monsieur Toison! Pensez-vous aux rosières qui pourraient lire les échanges sur ce forum?
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 juin 2003 : 09:58:40
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Alors on va dire mastiquer, ce qui ne fait que changer que deux lettres sur neuf si on joue au scrabble avec les rosières (jeu dans lequel elles excellent, je présume).
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helene
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 19:06:11
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Bonjour à tous et merci de vos réponses. En résumé, dites-moi si je me trompe:
-l'agence n'a pas le droit de majorer le loyer de 15% après le 10 du mois car c'est assimilé à une clause pénale et en effet je ne pense pas qu'il y ait une clause exposant en contrepartie mon proprio en cas de manquement à ses obligations. Voir recommandation 00-01 de la commission des clauses abusives.
-la clause relative aux frais de clôture de compte est contraire à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : je n'ai de rapport qu'avec mon proprio et à part les frais d'agence de départ, bien distincts du DG, je ne dois rien à l'agence. D'ailleurs, je ne vois toujours pas pourquoi des frais 'administratifs' seraient prélevés sur un DG, ce n'est pas une réserve dans laquelle l'agence doit pouvoir se servir !
-La clause des 60 jours est abusive car déséquilibrée, et surtout parce qu'elle retire toute valeur à l'EDL, qui fait foi quand il est établi. Les installations non vérifiées lors d'un EDL sont réputées en bon état. Cela voudrait dire aussi que, moi entrante, j'ai 5 jours pour vérifier, mais comme les locataires sortants viennent tout juste de partir, si je trouve une chose qui ne va pas, l'agence ira leur imputer la faute.. éventuellement.
Donc, pour résumer, les trois clauses sont abusives.
Je signe le bail et fais l'état des lieux le 13-06. Comment leur faire comprendre (cette agence n'a pas l'air très facile) que je ne veux pas ces clauses dans mon bail?
Peut-on rayer des lignes dans un bail ? (Il me semblait que oui, vous seriez fort aimable de confirmer). Je ne vais pas leur faire réécrire, de toute façon.
Que puis-je dire s'ils me disent qu'il refusent de signer si je supprime des clauses, même abusives?
Merci beaucoup de votre aide et collaboration.
Hélène
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TR
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2318 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 21:12:26
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La seule clause qui vous sera opposable, sera celle des cinq jours, sauf d'ailleurs pour les appareils de chauffage pour lesquels elle reste d'un mois après le début de la saison de chauffe. Il vous faudra donc vous armer d'un papier, d'un crayon et de patience, pour examiner la maison sous toutes les coutures dès la remise des clefs, pour établir un "état des lieux complémentaire" que vous enverrez à l'agence dans ce délai de cinq jours, par recommandé AR bien entendu.
L'agence tentera peut-être (sûrement!) de refacturer cela aux locataires précédents mais elle n'en a pas le droit et vous pourrez le faire savoir auxdits locataires si vous arrivez à retrouver leurs coordonnées (par les voisins par exemple).
Pour le reste, afin que tout soit bien clair, vous pourrez envoyer un pli recommandé AR pour préciser que ces clauses ne vous sont pas opposables.
Thoveyrat |
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helene
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 19:27:59
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Vous croyez que je peux raisonnablement signer ce bail puis envoyer un pli RAR pour signifier que ces 3 clauses sont contraires aux textes en vigueur avec référence?
Si oui que devrais-je précisément citer dans ce courrier?
Merci
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 22:04:00
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Vous pouvez signer ce bail, et ensuite contester les clauses litigieuses (sauf celle des cinq jours), sans qu'il y ait de formalisme précis à remplir. Vous n'êtes pas obligé de citer les textes, ni même d'envoyer cette lettre; cela vaut mieux, c'est tout.
Thoveyrat |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 00:38:50
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Helene,
Le résumé que vous publié hier me semble parfait.
Je suis d'accord avec l'avis de Thoveyrat. Vous n'êtes même pas obligé d'écrire à votre agence. Votre silence ne saurait valoir validation de ces clauses et vous pourrez les contester au moment du litige. Cependant si vous choisissiez d'écrire cette lettre, il est judicieux d'étayer ses arguments avec les références légales : c'est étonnant de voir à quelle vitesse les agences lâchent du lest lorsqu'elles comprennent que le locataire connaît parfaitement ses droits.
Cordialement
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 00:58:01
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Citation :
[font=Arial]
D'ailleurs, je ne vois toujours pas pourquoi des frais 'administratifs' seraient prélevés sur un DG, ce n'est pas une réserve dans laquelle l'agence doit pouvoir se servir !
/font=Arial]
Vous avez tout à fait raison : le dépôt de garantie a pour objet de prémunir le bailleur contre les manquements du locataire (carence de paiement du loyer et/ou des charges, dégradation du logement...). Le fait de déménager ne constitue pas encore - fort heureusement - un manquement à ses obligations.
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bprudhon
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1422 réponses |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 15 sept. 2003 : 18:12:02
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Je me suis intéressé à l'état du droit relatif aux clauses pénales portant intérêt de retard lors de non payement des loyers à échéance.
1°- Il me semble utile de rappeler que les recommandations de la commission des clauses abusives ne sont pas créatrice de droit positif.
2°- Je n'ai encore jamais réussi à trouver de décision des juges du fond reconnaissant le caractère abusif de telles clauses....a contrario j'ai un grand nombre d'arrêt refusant de l'admettre...
3°- La jurisprudence ne s'est jamais réferrée en la matière à la réciprocité des clauses pénales dans le bail d'habitation comme la commission des clauses abusives le fait.
Je suis donc beaucoup plus mitigé sur le sort d'une telle clause.
Si vous avez trouvé une jurisprudence étayant votre raisonnement merci de me la faire parvenir.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 15 sept. 2003 : 21:57:06
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En termes de jurisprudence, je ne sais pas et je suis étonnée de ce que vous écrivez.
En termes de droit, je n'ai pas le Code civil sous la main, mais il y a un ou des articles portant sur les clauses léonines. Or, une condition en partie indépendante de la volonté du contracteur (à moins que l'agence accepte d'être payée par virement), qui produirait des pénalités sans aucune réciprocité (par exemple : pénalités pour régularisation tardive des charges), me semble en être une, assez clairement. C'est d'ailleurs le sens des recommandations de la Commission des clauses abusives. Peut-être faut-il arriver au tribunal avec la recommandation sous le bras, pour permettre au juge de la consulter...
Thoveyrat |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 16 sept. 2003 : 08:45:28
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Tout d'abord la jurisprudence relative à ces clauses est énoncée sous 1152CC.
Ensuite, sachez que le régime juridique des clauses léonines est d'applicabilité restreinte, il concerne le droit des sociétés et uniquement les relations entre associés dans la répartition arbitraire des bénéfices, on ne peut pas parler de clause léonine dans la relation entre professionnel et consommateur. En l'espèce on parle de clause abusive.
Enfin comme je vous l'ai dit les recommandations n'ont pas de portée juridique, le juge n'a pas à les suivre et c'est ce qu'il fait d'après la jurisprudence actuelle.
Deux décisions de la 3e chambre sont citées dans le Memento Lefebvre 2003, gestion immobilière, n. 9336 et dans le RJDA. Il s'agit des arrêts des 22 novembre 1995 et 8 janvier 1997 (RJDA 2/96 et 3/97). Voir aussi le Bulletin de la Cour de cassation Civ. III n° 8 et n° 240. Des décisions de 2003 confirment cette jurisprudence....
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 16 sept. 2003 : 16:16:51
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La commission des clauses abusives est un organe fonctionnan,t dans le cadre du ministère chargé de la consommation ; ses missions sont définies clairement sur une page du site cité par joseph toison (pour lui nous précisons que nous le recevons 5 sur 5, dans le cadre d'un "toilettage" à venir de ces parties du site - qui sont par contre sauf erreur ou omission tenues à jour comme vous avez pu vous en rendre compte...).
En fait, les clauses dénoncées comme abusives par cette commission sont justement celles qui ne sont pas contraires à la loi : elles créent simplement des déséquilibres anormaux dans les contrats, et elles posent justement problème dans la mesure où les juges, quand ils sont saisis d'un litige concernant leur application, sont obligés de les valider...
C'est par conséquent normal que les tribunaux ne suivent pas les avis de cette commission : ils ne le peuvent simplement pas et s'ils le font en première instance les cours d'appel et la Cour de cassation sont là pour les rappeler au droit...
L'application des avis de la commission par les prestataires ne peut être que volontaire, ou être imposée dans le cadre du respect d'un label comme c'est le cas pour les contrats de syndic dans le label Qualité-France...
Par contre, le label gestion locative ne prévoit aucune obligation de ce type concernant les clauses abusives des baux vis à vis ...des locataires...
Concernant les deux clauses citées :
- la première constitue une clause pénale, valable mais comme pour toute clause pénale, aucune somme ne peut être réclamée qui n'ait fait l'objet d'une décision judiciaire !
- le seconde peut être tournée le moment venu par un état des lieux rigoureux qui mentionne une vérification exhaustive et détaillée... Il faut simplement prendre le temps de le faire !
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 21:09:51
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Colino m'a envoyé un mail privé concernant la validité des clauses pénales dans les baux d'habitation et me demandait si j'avais des références de jurisprudence pour étayer mes arguments. Je réponds par le biais du forum pour que les contributeurs qui le souhaiteraient puissent également apporter leur analyse éclairée...
Citation :
1°- Il me semble utile de rappeler que les recommandations de la commission des clauses abusives ne sont pas créatrice de droit positif.
D'accord avec vous, elle ne fait que donner un avis ou une recommandation, et donc elle interprète le droit en fonction de texte de loi pré-existants (heureusement d'ailleurs...)
Citation :
2°- Je n'ai encore jamais réussi à trouver de décision des juges du fond reconnaissant le caractère abusif de telles clauses....a contrario j'ai un grand nombre d'arrêt refusant de l'admettre...
J'avoue que je n'en ai pas trouvé qui vienne confirmer la position que j'ai soutenue sur ce fil. Cela étant, les références que vous citez ne démentent pas pour autant mes arguments. En effet, la lecture des arrêts que vous mentionnez dans votre message suivant (22 novembre 1995 - pourvoi n°94-11971 et 8 janvier 1997 - pourvoi n°95-10339) montre que l'argumentation de la défense auprès des juges du fond s'articulait sur les dispositions de l'alinéa i) de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Par cette disposition, est réputée non écrite par force d'ordre public, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble... Effectivement, la jurisprudence a été constante pour constater que les clauses pénales n'étaient pas assimilables à des amendes, mais - encore une fois - ce n'est pas ma base argumentaire pour contester leur validité. D'ailleurs, vous l'aviez bien perçu puisque vous l'avez abordée en dernier lieu :
Citation :
3°- La jurisprudence ne s'est jamais réferrée en la matière à la réciprocité des clauses pénales dans le bail d'habitation comme la commission des clauses abusives le fait.
Exact, donc on ne saurait présager de la position qu'aurait la cour de cassation sur ce point. En exigeant la réciprocité, la commission des clauses abusives ne crée pas du droit, elle ne fait que reprendre le principe ennoncé par l'article 1152 du code civil : "Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite."
A propos des clauses abusives, avez vous entendu parler de la décision du TGI de Nanterre de ce jour concernant les clauses jugées abusives des contrats d'abonnement à Orange ? (Certes, nous nous éloignons fortement des baux d'habitation, mais je n'y résiste pas) Citation :
Le TGI a jugé "illicite" la clause contenue dans l'article 12-3 (paragraphe 2), qui prévoit «un minimum de perception pour participation aux frais de gestion de dossier», en cas d'impayé. Dans son jugement, le président du tribunal rappelle que «la loi du 9 juillet 1991 interdit les frais de gestion appliqués aux consommateurs en dehors des frais de recouvrement». En conséquence, cette clause est déclarée "nulle".
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 21:19:59
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Merci mille fois Sybarite, d'avoir exhumé cet article!
Quant à Orange, figurez-vous que si tout va bien je travaillerai dans quelques jours pour un de leurs prestataires de services en centre d'appel, je vais déguster...
Personnellement, je conteste des pénalités réclamées par EDF et France Telecom suite à des non-distributions ou des retards de courriers, et je me demande si cette jurisprudence s'applique...
Thoveyrat |
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