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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 15 juin 2003 : 23:28:02
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Bonsoir,
Je viens de découvrir votre forum qui me semble particulièrement actif, et je ne résiste pas à l'envie de vous soumettre la question qui m'obsède actuellement.
La réfection des peintures de délimitation des emplacements de parkings privés (c'est à dire loués avec les appartements, et à usage privatif)et de leur numérotation constitue-t-elle une charge récupérable ?
Je précise bien qu'il s'agit d'une réfection périodique d'entretien et non du traçage initial; et que de plus les parkings font partie des lots loués.
En fait mon dilemme est le suivant, très logiquement, il s'agit d'entretien courant (même s'il ne se produit que toutes les x années) et ceci, bien que la description précise de la charge n'apparaisse pas dans la liste des charges récupérables.
Je penche donc pour le caractère récupérable de cette charge au motif qu'il s'agit d'un entretien courant réalisé sur une partie de la chose louée donc directement utilisée au bénéfice des locataires.
Mais vos avis et vos connaissances me seraient utiles.
Merci d'avance.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 23:57:11
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Ce n'est pas une charge récupérable, au motif qu'elle ne figure pas sur la liste des charges de cette nature du décret de 1987 (voir le texte sur le Guide Juridique du site, via la page d'accueil) qui les décrit et les limite. Il s'agit au demeurant d'un élément patrimonial.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 15:13:25
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Je comprend votre avis mais dès lors que la dépense est réalisée sur le bien loué utilisé à titre privé, elle semble naturellement pouvoir être considérée comme une charge locative.
Elle n'a pas le caractère de travaux indispensable pour parvenir à la location, mais constitue bien un entretien courant d'un bien privatif.
Pardonnez moi aussi mon avis sur votre système "all included", mais je partage l'avis d'un de nos collègues bailleur qui indique le risque de conflit avec la CAF qui vous demande de certifier le montant du loyer "HORS CHARGES" sur les déclarations que vous signez pour l'obtention des allocations logement. C'est somme toute facile de faire participer la CAF sur des montants comprenant les charges dès lors que le loyer est considéré charges incluses.
Cela a sans doute le mérite d'éviter les conflits avec les locataires tant en ne dissociant pas les charges qu'en leur permettant de percevoir un montant supérieur, mais ne peut que vous exposer à la sanction prévue pour fausse déclaration dans le but de percevoir un avantage indu.
Pour ma part, avec l'expérience de la gestion de 26 appartements depuis plus de 20 ans, je ne prendrai jamais un tel risque qui peut avoir des conséquences pénales que je ne souhaite pas.
Je reste néanmoins un farouche défenseur des droits des locataires, et considére en effet qu'un bon propriétaire engendre dans la plupart des cas un bon locataire.
Je crois qu'en fin d'année je ferai trancher mon problème par les locataires eux-mêmes. (environ 400 ? à partager en 26, ça ne devrait pas poser de problème insurmontable) Et puis d'ici là la liste des charges récupérables sera peut-être actualisée. Les bilames, pistons et autres composants des appareils de chauffages ont disparu avec l'électronique, et il était temps que la réactualisation soit mise à l'ordre du jour.
Merci de votre participation.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 15:55:38
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Chaburette,
Vous pouvez consulter le rapport Pelletier disponible depuis le 11 juin sur le site du Ministère du logement. pour rappel, Maître Pelletier, President de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat a été chargé par le gouvernement d'établir un disgnostic et des recommandations sur la répartition des charges entre locataires et bailleurs.
Par ailleurs, je rejoins Joseph Toison sur le caractère non récupérable de la remise en peinture des parkings. Et selon les conclusions de Me Pelletier, ces charges devraient rester à la charge du bailleur même après révision du décret de 1987.
On peut d'ailleurs faire l'analogie avec les revêtements muraux ou de sol dans les logements qui sont à la charge du bailleur sauf dégradation anormale de la part du locataire entrainant une vetusté acrue (mais on se situe dès lors dans les réparations locatives et non les charges).
Cordialement.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 18:26:02
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Merci Sybarite pour l'info de la mise en ligne du rapport PELLETIER.
J'en ai pris connaissance avec beaucoup d'intérêt, et je dois dire qu'il me satisfait tout autant qu'il semble faire l'unanimité des Associations de locataires ou de propriétaires.
Il semble ouvrir la porte au classement par analogie des charges non visées expressément, tout en actualisant la liste. De même il met fin a beaucoup d'hypocrisies, et en cela il sera le bienvenu.
Enfin, (je n'ai pas la même lecture que vous), il semble conforter mon raisonnement ci-dessus relatif à ma question initiale.
Nouvelle Rédaction proposée :
V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments
d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et
espaces verts, aires et équipements de jeux)
l. Dépenses relatives
- à l'énergie,
- aux fluides, fournitures et produits consommables utilisées pour l?éclairage, le nettoyage, l?exploitation, la maintenance courante préventive ou corrective la sécurité et la sûreté.
2. Exploitation, nettoyage, maintenance courante préventive ou corrective de tous les espaces extérieurs et de leurs équipements et des matériels nécessaires.
Et puis si l'ensemble des partenaires est de bonne foi, il permettra des ajustements personnalisés.
J'en attend la traduction rapide par décret
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 juin 2003 : 01:10:40
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Chaburette,
1.- Si le texte Pelletier est suivi, la "réfection des peintures de délimitation des emplacements de parkings" dont vous faites état ne sera pas sans doute davantage une charge locative, puisqu'il semble qu'elle ne puisse pas relever de l' « exploitation, nettoyage, maintenance courante préventive ou corrective de tous les espaces extérieurs et de leurs équipements et des matériels » que liste ce texte au V.2 de la proposition de la nouvelle liste, ni des dépenses de « fluides, fournitures et produits consommables utilisées pour l’éclairage, le nettoyage, l’exploitation, la maintenance courante préventive ou corrective la sécurité et la sûreté » du V.1 de cette même proposition.
Il s'agit bel et bien – selon mon analyse - d'un élément patrimonial à caractère non courant, donc du non-récupérable.
2.- Quant à une attestation à établir à la demande de la CAF qui serait demandée dans la formule "all included", il n'y a certainement pas lieu de faire une déclaration qui ne soit pas exacte. On déclarera la réalité : "loyer = tant, charges = néant". Aussi simplement que cela.
A la CAF de gérer cela avec sa propre réglementation, qui n'est pas opposable au bailleur qui fait du "all included", régime que rien n'interdit.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 22:11:52
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Bonsoir Joseph,
Je n'ai pas exactement la même analyse que vous concernant le passage relatif à :
2. Exploitation, nettoyage, maintenance courante préventive ou corrective de tous les espaces extérieurs et de leurs équipements et des matériels nécessaires.
Si la rénovation des traçages de délimitation ne constitue pas une maintenance courante préventive ou corrective, qu'est-ce que c'est ?
On verra bien, et puis là non plus on n'en est pas à un seau de peinture près.
Pour ce qui est de la CAF, c'est vrai qu'elle est assez grande pour se débrouiller seule pour l'analyse des renseignements recueillis. Mais pour ce qui me concerne, je ne m'y risque pas, surtout que le changement de système devrait s'effectuer sur une durée trop longue (départs successifs des locataires).
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 21:47:04
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Je continue à penser que ce n'est pas de l' "Exploitation, nettoyage, maintenance courante préventive ou corrective". A vous de voir au final.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 22:29:22
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Je partage l'analyse de Joseph Toison, essentiellement par analogie avec les peintures et papiers peints des logements, dont la réfection est à la charge du bailleur sauf usure anormale.
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 22:39:16
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Egalement analogie avec la plaque indicatrice du numéro de l'immeuble, etc...
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