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Mickaël
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 16 juil. 2003 : 15:30:17
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Bonjour,
Je pense investir dans un appartement. Prix 81 K€. Frais achat : 4 K€. Loyer annuel : 5 K€.
Est ce une rentabilité satisfaisante ? Existe t'il des stats concernant la rentabilité moyenne ? Se calcule t'elle sur la base du prix net ou sur la base du prix plus les frais d'acquisition.
Merci par avance.
Mickael
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jacintho
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 16:22:51
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ça fait 6% brut donc à peu près 4% net c'est donc dans la norme
est-ce votre seul investissement ou bien d'autre à venir
le raisonnement n'est pas le même dans tous les cas
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Mickaël
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 16:30:23
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L'objectif est d'en faire un autre dans 5 ans
Citation :
ça fait 6% brut donc à peu près 4% net c'est donc dans la norme
est-ce votre seul investissement ou bien d'autre à venir
le raisonnement n'est pas le même dans tous les cas
Mickael |
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jacintho
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 21:21:58
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pour moi il n'y a que 2 règles :
soit c'est une affaire et alors il n'y a pas à hésiter
soit c'est le cours du marché et il vaut agir comme si on achetait sa résidence principale : prix honnête, situaton avantageuse, ca répond à mes besoins ( donc éventuellement au locataire ), revente aisée (au cas ou...),
bref, si on "sent bien" le produit, je crois que c'est bon signe
en discutant avec des clients qui ont un gros parc immo, on peut parier sur ces 2 règles ( affaire ou produit que l'on sent bien )
voila c'est mon humble avis, et pour l'instant ca marche ...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 22:09:27
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il ne faut pas oublier les charges de copropriété, l'entretien du logement, la qualité du bien sans oublier votre tranche d'imposition et le régime juridique de votre patrimoine.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 23:10:15
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J"ajouterais à la liste que donne Nefer : les taxes diverses à la charge du bailleur, les impayés toujours possibles, etc.
Ainsi, par exemple, un mois de loyer non perçu chaque trois années vous fera baisser votre rentabilité brute de 0,163 points (5K€/12/3/[81+4]).
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 17 juil. 2003 : 18:16:07
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bonjour, investissez vous en fonds propres ou comptez vous leverager un peu votre achat? La rentabilité nette après frais financiers sur un bien de ce type peut fortement chuter. d'autre part il me semble difficile de calculer une rentabilité nette de l'investissement sans connaitre les charges mensuelles et d'autres variables telles la taxe fonciere Comment la calculez vous?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 juil. 2003 : 18:26:24
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Bonjour,
Pourriez vous définir le terme de "leverager" que je rencontre pour la première fois et que Monsieur Rey et ses comparses n'ont pas jugé digne de figurer dans le Petit Robert?
Cordialement
P.F. Barde |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 17 juil. 2003 : 18:36:22
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Excusez moi pour ce terme franglais je voulais simplement signifier "s'endetter"
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Mickaël
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 juil. 2003 : 17:05:40
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Bonjour,
Je souhaite emprunter 100 % de la somme. Le cout des intérêts est bien entendu important. Cependant, il s'agit d'un logement neuf pour lequel je penses opter pour le régime Robien. L'économie d'impôt vient contre balancer ce coût. De toute manière je n'ai pas le choix car je n'ai pas les capitaux disponibles. Tout l'intérêt du " leverage ".
Mickael |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 18 juil. 2003 : 17:57:45
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81000 € à 15 ans aux taux actuels (fixe) vous donnent des mensualités de 610 euros environ. Avec un loyer annuel de 5 K€, vous aurez 417 € par mois. Etes vous sur que la difference de 200 €/mois est comblée par l'amortissement Besson?
Sans compter les charges, les travaux, la taxe foncière, la CRL...
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 18:48:07
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Citation :
Excusez moi pour ce terme franglais je voulais simplement signifier "s'endetter"
Un peu de rhétorique : en anglais leverage - francisé par SRU en "leverager" - ne signifie pas emprunter au sens strict mais d'obtenir un effet de levier (d'où le terme leverage) grâce au processus d'endettement.
Deux principaux effets de levier :- Optimisation des bénéfices : Lorsque le taux de rendement de l'investissement est supérieur au taux d'intérêt de l'emprunt, on a intérêt à aller au maximum de sa capacité d'endettement pour maximiser la rentabilité des fonds propres investis
Exemple pratique :
J'achète 1000 € une machine outil qui me donnera un cash-flow annuel de 500 € pendant 3 ans. Bénéfices = 500 €, soit un rendement des capitaux propres de 33% sur 3 ans si j'ai financé moi-même cette machine.
J'achète la même machine mais avec une mise de fonds de la moitié donc 500 € et un emprunt bancaire de 500 € à 3,5% sur 3 ans : j'obtiens toujours 500 € de cash-flow duquel je retire 35,40 € d'intérêts d'emprunt, soit un bénéfice de 464,60 €. La rentabilité de mes fonds propres passe à 93% sur trois ans. (je vous fais grâce des coefficients d'actualisation, de la valeur vénale du bien au delà des trois ans et de l'impact de la variation d'IS selon le financement)
- Acquisition d'une société par le biais d'une holding fortement endettée : c'est le montage dit du Leverage Buy Out (LBO) qui fut très en vogue dans les années 80 mais qui a été, depuis, remplacé par d'autres systèmes comme celui de la dette mezzanine par exemple.
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