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je viens de recevoir mes charges pour le trimestre il s'ajoute à mes charges des frais de procédures pour des copropiétaires qui ne paie pas leurs charges.
est-ce normale que je paies des frais pour chacun d'eux ?
C'est la copropriété qui engage des actions envers les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges.
Vous êtes copropriétaire, donc vous êtes redevable des frais engagés par la copropriété pour récupérer ces charges, dans la limite des millièmes correpondants à vos lots.
Elizabeth a raison, la loi du 10 juillet 1965, depuis sa modification introduite par la loi SRU met à la charge du copropriétaire débiteur les frais entraîné par les procédures de recouvrement, ce qui est une dérogation par rapport au droit commun. Toutefois le juge peut en décider autrement.
Ce principe posé, comme il serait naïf de s'attendre à ce que le copropriétaire poursuivi en paiement de ses charges s'acquitte de bonne grâce de ces frais sur simple demande benoitement présentée par le syndic, ce dernier ne peut faire autrement qu'en faire supporter l'avance à la copropriété. Il peut le faire de façon parfaitement visible en portant ces dépenses en comptabilité comme des charges qui apparaîtront sur l'état des dépenses. Mais il peut le faire de façon plus occulte en imputant ces frais directement sur le compte du copropriétaire débiteur : ils n'apparaissent alors plus sur l'état des dépenses mais ont cependant été prélevés de la même manière sur la trésorerie de la copropriété. Cette seconde façon de faire, plus conforme aux voeux de bien des copropriétaires qui ne se rendent pas bien compte qu'en fait, d'une façon ou de l'autre, ce sont eux qui ont payé, est beaucoup moins satisfaisante. Le relevé de compte que vous avez reçu témoigne d'une certaine clarté de gestion.
Vous venez de recevoir vos charges trimestrielles. Or le système des charges trimestrielles est désormais prohibé (Réforme SRU).
Vous ne devez donc recevoir que des appels provisionnels établis en fonction du budget prévisionnel préalablement adopté. Dans ce budget doit exister un poste frais de contentieux avec un montant. Il est alors inutile de demander par ailleurs un préfinancement propre à une action en recouvrement.
Un copropriétaire débiteur peut (avec une relative mauvaise foi dans beaucoup de cas), se prévaloir du non-respect de la nouvelle organisation du préfinancement des charges.
Il est interdit au syndic de débiter directement au débiteur des frais de recouvrement, serait-ce de simples frais de relance. Le nouveau régime SRU permet d'obtenir du juge une indemnité particulière correspondant aux frais exposés par le syndicat pour le recouvrement postérieurement à la mise en demeure. On ne sait pas encore très bien si les honoraires d'avocat et ceux du syndic entrenet dans le cadre de cette disposition nouvelle ou restent dans le cadre de l'indemnité prévue par l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
En toute hypothèse le syndicat doit assurer la charge initiale des frais de recouvrement. Il n'est remboursé éventuellement de tout ou partie de ces frais qu'après décision judiciaire rendue.
Si la procédure de recouvrement n'est pas terminée en fin d'exercice, les frais avancés par le syndicat doivent figurer dans les charges à répartir de l'exercice. Le remboursement éventuel figurera dans les comptes de produits de l'exercice suivant.
Dans un premier temps, vous devriez demander à votre syndic de respecter sans délai les nouvelles règles de préfinancement par provisions. Cela est d'autant plus nécessaire que le recouvrement des provisions bénéficie d'une procédure spéciale et de la possibilité d'une déchéance du terme pour les provisions suivantes. Plus précisément si le débiteur n'a pas payé la provision du 1er trimestre de l'exercice, il peut être condamné à la payer mais, en outre, à payer en même temps les trois suivantes. Ici encore le juge peut prononcer cette sanction complémentaire mais n'est pas tenu de le faire.
Ce que vous dites est incontestable. Malheureusement je crains que ce soit loin d'être entré dans les moeurs. Avant que cela soit bien admis par certains syndics et certains copropriétaires, moult et moult mètres cubes couleront encore sous les ponts.
Il faut dire que tout est fait pour que cette réforme SRU, dans laquelle il y a de bonnes choses, entre en vigueur dans des conditions déplorables. De 1965 à 1967 (le décret), on pensait avoir battu les records mais de 2000 à 2006, si tout va bien, on aura fait mieux. Encore a-t-on la chance d'éviter les normes anglo-saxonnes, le PCG étant inapplicable à la copropriété.
Pour l'application de la loi de Robien on recherche des inspecteurs vérificateurs d'ascenseurs totalement indépendants de toute entreprise du secteur (un ancien de chez X.. ou Y.. est-il indépendant ???) C'est certainement pour pouvoir en trouver que l'on a relancé la politique d'emploi des "seniors". Il faudra aussi autoriser le cumul retraite-emploi pour les intéressés.
Les experts termites/plomb/légionnelles/superficies/autres insectes xylophages et ondes de relais de téléphone mobile songent à une extension de leurs activités mais, pour les ascenseurs, il faut dire que c'est plus difficile de frimer. On connaît ou on ne connaît pas.
Doit-on alors frémir quand on pense que le régime des associations syndicales, vieux de plusieurs siècles, va être réformé par ordonnance, ou au contraire se réjouir d'une éventuelle cohérence ?
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Posté - 26 juil. 2003 : 12:32:39
