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Bonjour! Copropriétaires d'un ensemble avec piscine dont le syndic provisoire n'a toujours pas convoqué d'AG plus de 16 mois après livraison des premiers appartements, nous sommes donc confronté à l'absence de reglement interieur de piscine, alors que cette piscine est maintenant en fonctionnement depuis plus de 2 mois. Bien evidemment, ce vide entraine les abus en tous genres: 10 personnes presentes pour 2 bracelets théoriquement détenus (mais pas vérifiés, et d'ailleurs par qui?), baignades a toute heure de la nuit, clés de la piscine distribuées aux parents et amis qui donc viennent se baigner totalement librement... Nous recherchons donc des exemples de reglement de piscine collective de copropriété, afin de mettre en place des regles de base, ni excessives, ni trop laxistes...Merci!
Il est a priori anormal que le syndic provisoire n'ait pas convoqué une première assemblée. C'est la première question à régler et il faut inscrire à l'ordre du jour la question relative à l'adoption d'un réglement de jouissance de la piscine opposable aux copropriétaires, aux locataires et aux personnes qui les accompagneraient de manière régulière.
Il devrait y avoir un embryon de réglementation dans le règlement de copropriété. Il est nécessaire que vous connaissiez le statut administratif exact de votre piscine compte tenu du nombre d'utilisateurs, et donc de copropriétaires + famille. Le syndic doit détenir des documents sur ce point. Il faut tenir compte également de la loi Raffarin sur les piscines privées, bien que le décret d'application ne soit pas sorti à ma connaissance.
Quant à un modèle de réglement de jouissance : bonne question. Il est possible de partir d'un règlement de piscine publique car, sur beaucoup de points les problèmes sont les mêmes : tenue, interdiction de jeux sur les abords, surveillance des enfants, etc. Mais il y a aussi des questions propres à un immeuble collectif. Les horaires d'utilisation doivent être précisés. Le système des bracelets est classique mais attention, dans certains immeubles il est lié au peiement d'une redevance particulière. Et parfois même le retrait des bracelets est stipulé en cas de retard de paiement des charges de copropriété, ce qui est interdit par la jurisrudence. Sur cette question les avis pratiques sont partagés.
Concernant l'AG non tenue 16 mois après la réception des appartements, il y a 2 moyens d'obliger le syndic à la tenir :
1 - Obtenir 25% minimum des voix des copros, envoyer au syndic ces signatures en le menaçant de faire éxecuter cette demande par le procureur du TGI s'il ne tient pas une AG le + rapidement possible. 2 - Le président du conseil syndical, en raison de sa fonction, peut demander lui-même au syndic de tenir une AG dans les + brefs délais. Si le syndic n'obtempère pas, même action qu'au § 1.
Profiter de cette AG pour élire un syndic qui tiendra les AG dans les délais légaux en remplacement du vôtre qui visiblement s'en f..... Sans m'avancer, je crois que la loi SRU oblige un syndic à tenir une AG au plus tard 6 mois après la fin de l'année (contrat de syndic de 01 à 12/2003 --> AG au plus tard juin 2004)
Sachant que ce délai est très long, il est recommandé de tenir l'AG au plus tard 2 mois après l'échéance. En effet un AG tenu en juin ne fait que valider des dépenses et des contrats qui ont déjà 6 mois ! À confirmer.
Quant à la piscine, il y a, je suppose le réglement de copropriété qui doit en parler. Reste à savoir qui surveille, qui y a accès, pourquoi certains font-ils venir ou donnent-ils des passes à leurs amis, le sujet abordé en AG sera sans doute houleux. Amicalement
Lorsqu'il existe un syndic provisioire, il doit convoquer une assemblée générale dans l'année suivant la création de la copropriété (article 7 du décret).
Création de la copropriété ? Il faut qu'il y ait deux copropriétaires au moins mais, dans les immeubles en VEFA il faut aussi que l'immeuble soit achevé et deux lots au moins livrés. Un acquéreur en VEFA n'est pas copropriétaire au sens de la loi de 1965 avant livraison et "réception" du lot.
Si l'assemblée n'a pas été convoquée régulièrement, l'immeuble se trouve sans syndic. Il faut recourir à la procédure de l'article D 47 : requête au Président du TGI (et non au Procureur) pour désignation d'un administrateur judiciaire chargé de convoquer l'assemblée et de gérer jusqu'à désignation d'un syndic. Cette requête peut être présenté par un seul copropriétaire.
Il ne peut y avoir d'intervention du président du conseil syndical car il n'y a pas de conseil syndical puisqu'il n'y a pas eu de première assemblée !
Dans le régime courant, l'assemblée annuelle doit être convoquée dans les six mois de la clôture de l'exercice (La clôture est en principe le 31 décembre mais peut être le 30 juin). Le délai de deux mois est évidemment souhaitable mais les syndics professionnels ne peuvent pas convoquer toutes les assemblées de leurs immeubles dans ce délai très court. Les comptes ne sont pas établis le 2 janvier et les conseils syndicaux ne les vérifient pas toujours très rapidement.
On peut dire qu'il est hautement souhaitable que les assemblées soient tenues avant fin avril. Il n'y a personne en mai et juin est bien tard surtout s'il faut organiser une seconde assemblée.
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Posté - 09 août 2003 : 21:45:06
