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Je prête une grange, qui sert maintenant d'entrepôt d'objets divers pour un Brocanteur. Le fisc considère donc désormais ce local comme commercial (taxe foncière en conséquence). Comment pouvons-nous, mon locataire et moi régulariser la situation au plus simple (le loyer sera à hauteur de la taxe foncière).
S'il ne sert que d'entrepôt, et pas de surface de vente, vous pouvez signer un bail professionnel, qui ne nécessite pas à son expiration de verser un pas-de-porte si vous voulez récupérer le local... Vous pouvez même signer tous les 23 mois un bail précaire (en fait, je ne sais pas s'il est possible de signer plusieurs baux précaires d'affilée pour le même local).
Il semble que, en application des dispositions de l'art. 1er, 1°, du décret du 30 septembre 1953, le statut des baux commerciaux ne soit pas applicable en l'espèce. En effet, le statut est applicable aux locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et s'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. Les deux conditions sont cunulatives, de telle sorte que si vous n'êtes pas par ailleurs le bailleur du local où le brocanteur exploite principalement son fonds, le contrat de location que vous envisagez de coclure ne risque pas d'être soumis au décret de 1953. D'autre part, ne s'agissant pas d'un local à usage d'habitation principale, ou mixte, les dispositions de la loi de 1989 ne sont pas, non plus, applicables. Au fond, le bail devrait être soumis aux dispositions du C. civil relatives au droit commun du louage de choses (art. 1713 et s. C. civ.). Et vous disposez d'une large latitude pour organiser vos rapports avec le preneur. Ceci étant, le bail aura des implications fiscales (revenus fonciers, au titre de l'I.R.P.P., contribution sur les revenus locatifs et C.S.G.). Dans votre situation, le commodat (prêt à usage) pourrait être envisagé. Certes, la gratuité est de l'essence du commodat (ce qui le distingue du louage de choses), mais il n'est pas interdit au prêteur de stipuler que le commodataire paiera une somme, par exemple en relation avec l'usure de la chose. Dans ce cadre, la somme pourra correspondre au montant de la taxe foncière. Sur le commodat, cf. art. 1875 et s. du C. civ. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
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Posté - 14 sept. 2003 : 18:19:19
