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L'article 26 de la loi du 10/07/1965, dans son antepénultième alinéa énonce que "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété".
Cela signifie-t-il qu'il est impossible de modifier le règlement de copropriété, par exemple en y ajoutant une clause limitant la possibilité de "céder" (et pas "louer") sa "chambre de bonne" à un autre copropriétaire?
Merci pour votre attention.
Je sais que ma question est compliquée, mais c'est pour ça qu'elle mérite d'être posée...
A priori, l'antepénultième alinéa de l'article 26 de la loi du 10/07/1965 n'a pas de rapport avec le fait de céder sa chambre de bonne à un autre copropriétaire.
Pour pouvoir vous répondre de façon circonstanciée, pourriez-vous nous dire si vous souhaitez bien vendre onéreusement votre chambre de bonne à un autre copropriétaire et si votre chambre de bonne fait l'objet d'un lot spécifique dans l'état de division de la propriété.
La jurisprudence considère comme illicite une décision de l'assemblée générale portant atteinte au droit qu'a un copropriétaire de disposer de son lot en vertu de l'article 9.
Le principe a été posé par l'arrêt Cass. civ. 17/07/1972 avec une très grande force puisqu'il mentionne que la destination elle-même de l'immeuble ne saurait justifier une restriction au droit de disposer, notamment en ce qui concerne le libre choix de l'acquéreur.
L'application de ce principe est demeurée stricte à ce sujet et les clauses du règlement de copropriété prévoyant un droit de préemption au profit des autres copropriétaires, interdisant la vente d'une fraction accessoire à un "étranger à l'immeuble", etc. demeurent réputées non écrites.
Ces clauses, insérées à titre de modification du RC par une décision de l'assemblée sont frappées de la même prohibition mais il a été jugé pendant longtemps qu'elles portaient effet lorsque la décision de l'assemblée n'avait pas été contestée dans le délai légal. Ce couperet de l'article L 42 al. 2 a disparu maintenant et un copropriétaire peut contester la décision à tout instant.
La rigueur du principe a été atténuée dans le cas des divisions techniques de lots pour vendre (division d'un appartement de 4 pièces en deux appartments de 2 pièces) mais la jurisprudence reste confuse en ce domaine.
NOTE : on oppose la division technique à la division juridique d'un lot de type ancien groupant plusieurs fractions (appartement, cave, chambre individuelle). Cette division juridique est toujours possible t même souhaitable puisqu'elle assure la conformité avec les règles de publicité foncière.
Je vous précise que je n'entends pas vendre ma chambre de bonne (je n'en ai pas) mais que j'aimerais savoir si nous pouvions (plusieurs copropriétaires et moi-même) insérer dans le réglement de copropriété une clause limitant la cessibilité de ce type de chambres aux autres copropriétaires, ceci afin d'éviter les divers désagréments consécutifs à l'occupation plus ou moins régulière de ces locaux par des familles...
Il me semble que ces clauses sont envisageables lors de l'élaboration du règlement intérieur, à de très strictes conditions (tenant principalement au standing de l'immeuble), mais l'article 26 antepénultième semble implicitement s'opposer à ce qu'une telle clause soit imposée par une AG à un copropriétaire désireux de vendre son lot...
Je vous précise enfin que les "chambres de service" visées dans le règlement de copropriété sont des lots distincts qui étaient affectés à l'origine à certains appartements.
En limitant la vente aux copropriétaires de l'immeuble, vous créez un préjudice car il y aura moins de concurrence à la vente, donc prix moins cher.
Donc, je partage l'avis de JPM quant au fait que cette clause portera atteinte au droit qu'a un copropriétaire de disposer de son lot en vertu de l'article 9.
J'ai répondu à la question dans la mesure où elle ne laisse place à aucune controverse : la jurisprudence est constante et ferme.
Qu'elle soit entièrement conforme aux intérêts bien compris de la communauté, c'est une autre affaire, dans laquelle la réduction éventuelle de la valeur me semble moins importante que la tranquillité de l'immeuble.
C'est bien sur le dos des copropriétaires que certains "investisseurs" ont constitué des parcs de chambres individuelles détachées de leurs fractions principales.
Qu'il y ait eu des clauses trop restrictives, bien d'accord ! Que les chambres du 7e étage fassent l'affaire des étudiants, encore d'accord ! Mais les abus ne sont pas toujours du même côté.
On ne peut pas toujours dire que les copropriétaires abusent quand ils veulent légitimement sauvegarder leur mode de vie, serait-il bourgeois. Bo seulement, pas bobo !
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Posté - 16 sept. 2003 : 11:01:03
