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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
 Posté - 24 sept. 2003 : 08:55:15
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Syndicat à l'abandon, copropriété de même. Syndic véreux, élu local (important pour la suite), qui dispose de la copropriété, du bâtiment, des fonds et des personnes comme il l'entend (millièmes faux, charges à la tête du client, employés fantômes, etc.)
Vient s'ajouter au joli tableau un Conseil syndical inexistant, du moins jusqu'au jour où j'ai mis les pieds dans la la résidence. Bon...
Les contacts avec les membres du CS sont devenus un peu conflictuels car je "formalise" trop à leurs yeux. Le président n'est joignable que par lettre mais il ne répond pas.
Une première tentative de me présenter au Conseil syndical s'est soldée par un échec (demande faite lors d'une AG qui n'était pas annuelle) car leur façon de comprendre est qu'il faut attendre son tour quand la question du renouvellement se posera, soit: l'année prochaine. C'est une façon de me rejetter, car ils ont déjà fait une campagne de diffamation contre moi et cela continue.
En attendant j'ai une question: les réunions du Conseil Syndical sont elles secrètes? A-t-on le droit de participer aux délibérations, ne serait-ce qu'en écoutant, histoire de se faire sa propre idée ou son propre compte-rendu?
Aussi, on peut le voir autrement: Puis-je poser des questions au Conseil syndical pour qu'elles soient débattues et en avoir un compte-rendu? Les compte-rendus étant faits sur du papier à entête de l'agence V.I. cela serait un moyen de prouver que le contenu est la responsabilité du syndic. L'importance? C'est que, en tant qu'élu il veut nous exproprier une partie de notre terrain pour poser des trucs pour la Mairie, sans autre protocole ni indemnité...
Bref, peut-on activer un Conseil Syndical défunt et favorable à se laisser faire, par le biais des demandes et des questions-réponses? Ou si vous préférez: Ont-ils le droit de ne pas répondre, de ne pas me laisser écouter leurs réunions ou de ne pas en rendre compte?
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 12:46:59
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Dans votre cas, une seule solution:
Rassemblez tous les éléments (écrits, CR d'AG s'il y en a,...) confirmant vos dires, allez voir un avocat pour demander au tribunal de mettre votre copro sous administration judiciaire provioirement, le temps de tout "nettoyer".
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Hector
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 16:20:38
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Je suis exactement dans la même situation.
- Un syndic pas clair,
- Un président de conseil syndical un peu trop copain avec ce dernier et très accroché à son poste, non résident dans l'immeuble et le plus petit copro de l'immeuble en plus avec moins de 0,5% des tantièmes,
- Un conseil syndical absent ou souriant (distribution de fleurs le samedi, petits travaux privatifs offerts,...),
- Une majorité de copropiétaires trop débordés et totalement démunis quant aux problèmes de copropriété: "Même si c'est cher, qu'est-ce qu'on peut y faire ?"
Les budgets sont royaux alors que l'immeuble est sordide.
Pour les travaux, les mises en concurrence passsent toujours par le syndic et le prestataire le mieux disant est toujours 2 fois plus cher que des offres en direct. Mais, nous dit-on, c'est normal c'est pour s'assurer de la qualité des travaux...
Après étude minutieuse de la situation, j'en suis réduit au porte à porte du soir avec explication de texte des budgets. C'est épuisant car il faut toujours que j'explique d'abord pourquoi le CS me montre du doigt...
Plus encore que la situation en elle-même, je trouve choquante la réaction des gens qui une fois informés, ont peur d'utiliser leur pouvoir de sanction. "Ca ne se fait pas !!". L'homo coproprietarius est-il l'ultime reac de service ?
J'ai dû attaquer le syndicat de copropriété en justice pour faire bouger les choses. Cela va prendre du temps. Je garde espoir néanmoins...
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 17:56:42
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Selon les copropriétés les personnalités peuvent être très diverses : dans les unes la moindre peccadille du syndic (il n'y a que ceux qui ne font rien qui ne commettent ni faute ni erreur) provoque menace de révocation et contestation du montant des charges, dans les autres on accepte n'importe quoi par ignorance et lâcheté. Le copropriétaire sensé agira évidemment très différemment selon la catégorie de sa copropriété.
Pour Tourloup, il faut patienter, car on ne peut de droit assister aux réunions du conseil syndical que si l'on en fait partie. Le secret n'est pas une obligation, mais n'est pas interdit non plus. Je ne me hasarderais pas à suggérer une conduite à tenir dans l'imprécision de vos doléances.
La mise sous administration judiciaire n'est envisageable qu'en cas de carence et non en cas de faute de gestion.
Citation :
exproprier une partie de notre terrain pour poser des trucs pour la Mairie, sans autre protocole ni indemnité...
Cela me semble un peu gros et fort heureusement impossible. Si véritablement il doit y avoir expropriation, ce sera au terme d'une procédure de déclaration d'utilité publique, après enquête publique, et ce n'est pas le maire qui a le pouvoir de décision. De toutes façon, l'expropriation ne peut être faite sans indemnité et l'assemblée serait obligatoirement consultée sur le montant de celle-ci. Le syndic-maire a beau être véreux, il y a quand même des lois dont il ne peut s'affranchir, lesquelles sont dans l'ensemble à peu près respectées par une administration de l'Etat qu'il ne peut entièrement contrôler et des juges qui viennent remettre les choses en bon ordre quand des administrés ronchons les sollicitent, ce qui arrive assez souvent. S'il s'agit d'une cession amiable, le notaire ne manquera pas de demander le PV d'assemblée pour vérifier que cette cession se fait dans les règles, à moins qu'il ne soit pourri lui aussi. Mais, même s'il en était ainsi, vous auriez motif pour les traduire devant le tribunal correstionnel, ce qu'ils ne souhaitent vraisemblablement pas, sauf à imaginer que procureur, juges d'instruction et président du tribunal ne fassent eux aussi partie de la mafia.
Bref, vos accusations demandent à être précisées et vos propos gagneraient à plus de nuance.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 23:41:43
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La nuance va de pair avec la brutalité des faits. Quand on vous tape au gourdin vous ne répondez pas au cure-dents, ou alors vous n'avez rien compris. Je crois avoir compris pas mal de choses et dans le cas présent le Roi est nu, je ne vais pas me mettre une culotte devant les yeux pour l'habiller.
Les faits: Conseiller municipal d'un village de montagne, station de ski par ailleurs, le syndic pose une question aux gentils copropriétaires, du style "Les containers de tri sélectif doivent être posés dans toute la commune, votre terrain (en fait un parking) nous convient pour le faire. Nous allons le faire" Le nombre de participants effectif à cette AG était de 5 personnes et même avec des mandats improbables (pas nominatifs, du style 'au conseil syndical') la majorité n'est pas atteinte même à l'article 25. Le seul petit problème est que l'endroit est plutôt mal choisi: à raz du torrent, à côté du pont et du côté porteur du courant. Les containers sont des monstres de 3 m. de diamètre et 5 m. de profond, il y en a 3, voir 4 à poser. Affaissement du terrain, fragilisation de nos propres fondations, risques d'inondation, etc.
C'est en ces termes que j'ai adressé une lettre AU MAIRE, qui ne m'a pas répondu, malgrè que je lui signalais de la place un peu plus bas.
Cette lettre était entre les mains du syndic le jour de l'AG et il en a fait tout un plat, m'accusant d'entraves diverses et proposant encore une fois à l'approbation de l'AG l'installation sur notre terrain sans autre précision. L'AG n'a rien dit, moi non plus car cette question n'était pas à l'ordre du jour et d'ailleurs le document il l'a gardé, pas de vote, pas de conclusion, pas de consultation du Conseil Syndical. Toujours pas de compte-rendu un mois et demi après.
Cette action reviendra de facto à une expropriation et à une installation dangereuse et préjudiciable pour notre copropriété. Je précise que des containers sont déjà installés très précisement à 45 m. de notre entrée et que 30 m. plus bas on pouvait installer les fichus containers... sans compter que c'est un résident prestigieux et un soutien politique. Les odeurs et la présence des conteneurs seron déplacés plus haut, sur nos terrains, quitte à déplacer des lignes électriques pour faciliter la manoeuvre des camions-benne, alors que devant les banquiers, point de fils ni de poteaux.
Enquête publique? Expropriation? Pourquoi faire alors qu'il peut le faire en catimini et que personne ne comprendra rien. Si un seul ou deux comprennent on leur rétorque que l'AG l'a approuvé et comme c'est signé par le syndic cela ne peut être que vrai. Il compte beaucoup sur les 2 mois après l'AG pour intériner tout et valider n'importe quoi.
Ma question maintenant se réduit à ceci: Bien qu'une décision municipale ait été prise pour installer des moyens de tri sélectif, peuvent-ils le faire sur des terrains privatifs, alors qu'il ne manque pas de terrains communaux le long des voies. Cette décision doit correspondre à un plan et pas à des coups de tête d'un élu (syndic et chargé de mission conteneurs dans l'équipe municipale...)
Je regrette, mais ceci n'est qu'une partie d'une saga pitoyable aux problèmes multiples crées par une gestion irrespectueuse des biens et des personnes. Le nuancier s'épuise entre le noir et le gris.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 00:27:19
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Si j'ai bien compris il a été proposé au syndicat la cession amiable d'un bout du terrain commun pour installer un dépôt communal de containers ? Ces containers ne sont pas à la seule destination de votre immeuble mais sont utilisables par d'autres immeubles.
Votre syndic est conseiller municipal et a été chargé par la mairie de régler l'affaire ? A cela rien d'irrégulier dans le principe.
La cession devait être approuvée au moins à la majorité de l'article 26. Le bout de terrain était un parking (collectif ou privé ?).
Si le parking était collectif, on pouvait prétendre à la nécessité d'une décision unanime.
S'il était privé, il fallait l'accord du propriétaire (pour le droit de jouissance privative) en même temps que celui du syndicat (pour le terrain support). L'hypothèse est peu vraisemblable.
L'adoption de la proposition semble avoir été irrégulière. Mais personne n'a agi en nullité de la décision ? A-t-elle été exécuté matériellement (construction du local) et juridiquement ? Sur ce dernier point : par un acte administratif ou par un acte notarié ?
Dans ce dernier cas il est curieux que le notaire soit demeuré silencieux sur la majorité obtenue.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 09:37:07
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La commune ne peut absolument pas utiliser d'autorité un terrain privé, hors quelques cas de servitudes légales telles par exemple le passage de lignes électriques, mais le projet en question n'en fait pas partie. Il lui faut donc, comme l'a dit JPM, avoir obtenu un accord du propriétaire concerné, en l'occurence la copropriété, qui décide en assemblée, à la double majorité de l'article 26, voire à l'unanimité. Pour être valable, la question devait être inscrite à l'ordre du jour. Ce n'est pas le cas. A supposer que le PV d'assemblée que vous attendez fasse état d'une telle décision, vous pourriez vous y opposer sans aucune difficulté, même au-delà du délai de deux mois. Comme justificatif de votre contestation vous n'auriez qu'à produire la convocation. Cela vous imposera évidemment de prendre un avocat.
N'attendez pas pour agir que des travaux soient entrepris. Si jamais vous constatez une ouverture de chantier avant diffusion du PV, intentez un ecours par référé. Car si on peut faire détruire un ouvrage privé construit dans l'illégalité, c'est pratiquement impossible pour un ouvrage public : tout au plus vous obtiendrez des indemnités.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 09:55:07
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JPM Président !!
Ce calme dans la tempête est la trempe d'un capitaine. Merci d'avoir compris.
Une chose semble en décalage: Au mois de janvier la "question" (car elle n'en était pas une) est venue en assemblée sous la forme de lecture d'un courrier de la Communauté des communes, donc très loin de nous, indiquant la nécessité de la pose des containers dans la commune. Il ne nous était pas demandé, nous copropriété, de manière spécifique dans la lettre, de faire ou de céder quoi que ce soit; c'est l'interprétation du syndic.
Je précise que la lettre personne ne l'a vue. Elle ne faisait pas partie de la convocation, pas l'objet d'une question et pourtant le résultat fait partie du compte-rendu. Toujours le jeu pervers du 'pas contesté après 2 mois: c'est acquis'
Un puissant banquier habite un peu plus bas et aurait besoin de ces containers pour ses employés-résidents. Le conseiller municipal-syndic n'allait pas l'indisposer en écorchant la belle pelouse devant l'entrée arrière. Il n'allait pas non plus laisser ces monstres inesthétiques et parfois malodorants sous leurs fenêtres, il a donc choisi de le mettre dans la copropriété qui lui sert de torchon depuis des années et qui par hasard se trouve un peu plus haut.
C'était donc la deuxième fois, en août, que cette "question" revenait sur le tapis, cette fois pour m'accabler et redemander acquittement à l'AG. Voilà pour l'historique.
Sur les éléments: C'est un parking, ou disons terrain qui sert de parking COLLECTIF. Il n'y a pas de tracés, ni de découpes, ce n'est qu'une partie accessible du terrain de la copro près de la route.
Je suis content d'entendre la majorité minimum requise. Le plafond est trop bas quand j'entends le doux mot d'unanimité pour le collectif.
Ne confondons pas mes critiques de l'individu politique à qui j'ai affaire, avec un rejet général de la fonction politique. Je serai plutôt ravi que tout le monde en fasse un peu plus. Mais quand on parle politique, cela ne va presque jamais de pair avec la bonne gestion des affaires et quand cela va de pair avec la magouille de bas étage (ce n'est même pas intelligent sa façon de faire), c'est plus fort que moi: il faut que je le fasse savoir.
Concluons en disant que la chose n'est pas encore faite. Je peux surement agir avant qu'elle ne se fasse. Pendant ce temps-là nos affaires n'avancent pas et c'est son but. Merci de vos précisions.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 13:27:31
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La formule "Pas contesté après deux mois, c'est acquis" ne vaut que pour les questions sur lesquelles l'assemblée a pu valablement délibérer. Contre une décision prise alors qu'elle n'était pas prévue dans la convocation, vous pouvez introduire une action en nullité pour irrégularité de tenue de l'assemblée, ce qui porte le délai à dix ans à compter de la notification du PV. Vous n'avez pas à faire juger de la légalité de ce qui a été décidé ni à faire constater une insuffisance de majorité, mais simplement à faire constater que l'assemblée ne pouvait délibérer et donc qu'elle ne pouvait décider.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 00:57:01
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Monsieur Le Barde,
Quel doux air à mes ouïes vous me chantates-là.
Par deux fois c'est un couplet, que dis-je: un refrain!
Mes amis, je vais de ce pas obtenir la lettre en question et vous tiendrais au courant de son... refus probable, de la part du syndic, comme tant d'autres choses (liste des copropriétaires, nature du compte bancaire, contrat de l'employé d'immeuble, etc.)
Oh, que cela me démange de vous en donner le contenu, cela doit être d'un tordant. Alertez les publicitaires, ça va attirer du monde! |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 26 oct. 2003 : 23:53:21
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Eh!, vous devinez quoi?: Le syndic dit Non! et refuse même de me donner copie de la lettre en question, pourtant poliment demandée.
La raison? "Il doit faire autre chose avec"
La chose, mes amis, reste à imaginer.
Toujours pas d'autres nouvelles ni compte-rendu depuis deux mois après l'AG. Pourtant je lui ai signalé son obligation de le faire dans les deux mois qui suivent, mais.. |
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fotausyndic
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 27 oct. 2003 : 15:30:41
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Politicien et Syndic ? Véreux ? désolé mais c'est presque drole  Peut etre devriez vous vous rappeler les subventions mise en place par l'ADEME pour éviter les désagréments liés au stockage et ramassge du tri-selectif ou peut etre là encore votre "élu" s'est il "goinfré" au passage... mouarf-mouarf...
Place 0 Gestionnaires... |
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runoe
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 31 oct. 2003 : 12:05:26
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Si les conditions sont remplies pour que la décision de pose de conteneurs sur un emplacement collectif (je veux dire appartenant collectivement aux copros, et non pas à la collectivité) soit prise à l'unanimité, pourquoi ne pas provoquer une AGE en mettant cette question à l'ordre du jour ?
Votre seule opposition suffirait (et vous découvririez peut-être soudainement quelques alliés...)
Quelque chose s'y oppose dans la loi ou le décret sur la copropriété ? Ce serait un moyen de ne pas courir après une lettre que vous aurez du mal à obtenir (et pour en faire quoi, au fait ?), et de ne pas avoir à assigner (à vos frais je pense), avec le risque que tout soit mis en place avant d'obtenir une décision judiciaire, en plus aléatoire, car sans être véreux les magistrats de première instance font aussi quelques erreurs.
Edité par - runoe le 31/10/2003 12:09:00 |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 nov. 2003 : 12:29:03
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Reste un seul petit problème avec ce syndic-politicien (non-élu qui plus est), c'est qu'il fait les choses sans rien dire à personne, puis libre à vous de vous démerder pour démontrer qu'il a eu tort.
Il sait qu'il a les mains libres: Les résidences de montagne ne sont habitées que deux semaines par an par les vrais proprios, les locataires saisonniers et les gens de passage ne sont pas là pour voir les défauts de gestion, surtout à ce niveau-là qui reste du domaine de l'invisible; certains ne viennent plus depuis des années dans leur appart.
Pour ceux qui sont un peu plus sur place, ils sont favorables au syndic et le lui rendent bien en signant des comptes-rendus d'AG pour le moins loufoques. Les charges ne sont pas élevées, sauf que nous logeons, chauffons et éclairons gratuitement un de ses employés qui ne fait pas grand chose pour nous. Le poste le plus cher c'est... vous l'avez deviné: l'administration de l'immeuble. Je n'oserai pas dire contrat de syndic car il n'a pas pris la peine de le renouveller depuis que son père l'a signe en 1.985. Et vogue le navire! |
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