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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 24 sept. 2003 : 11:30:59
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J'ai déjà fait état sur le forum d'un sinistre touchant les parties communes et privatives d'une copropriété. Le rapport d'expertise indique que le sinistre est du à une ancienne fuite d'eau (5-7ans), pour cette raison l'assurance indique qu'elle ne prendra pas en charge le cout des travaux, soulignant qu'il était de la responsabilité du syndic de l'époque de réagir pour mettre fin à cette fuite.
Le syndic bénévole (qui a démissionné en 2001) peut-il être poursuivi pour ses manquements ??
bp
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 16:14:56
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Ancienne fuite d'eau ou fuite d'eau ancienne ?
Ancienne fuite d'eau : elle a eu lieu en 1993 ; elle a duré un mois et la réparation de la fuite a eu lieu mais les effets à terme n'ont pas été pris en considération ; par exemple une poutre en bois humidifiée n'a pas été laissée à l'air libre pour séchage et le mérule a provoqué son pourrissement ; elle s'esrt affaissée il y a peu de temps.
Fuite d'eau ancienne : elle dure depuis 5 / 7 ans . Vous parlez de mettre fin à cette fuite ; ce serait donc le cas à retenir ; mais 5 / 7 ans ??? C'est quand même long.
Pour apprécier la position de la compagnie (qui est peut être contestable) et l'éventuelle responsabilité du syndic, il faut en savoir un peu plus sur les faits eux-mêmes (les anciens et les actuels).
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 17:20:10
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L'assurance se basant sur le rapport de l'expert considère que la cause du sinistre (effondrement d'une partie de façade) n'est pas accidentelle puisque les poutres sont pourries depuis longtemps (suite à des infiltrations vieilles de 5-7ans). L'assureur indique que c'était au syndic de préserver la structure il y a 5-7ans lorsque des infiltrations commencaient à pourrir la poutre. Mais en cas d'infiltrations d'eau non visibles le syndic peut difficilement réagir !!
Le pourrissement a du s'amplifier à cause d'une fuite d'eau (plus récente) provenant d'une partie privative (mauvais branchement) dont ni le locataire ni le copropriétaire n'étaient assurés.
Dans ce contexte l'argument (cause non accidentelle) de l'assureur est-il valable ??
bp |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 09:46:06
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Oui, l'argument de l'assureur est valable.
La responsabilité est celle du syndicat des copropriétaires.
La responsabilité est celle du syndic dans le cas où l'on établit qu'il a commis une erreur de gestion.
Cordialement.
Z.Juto |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 14:00:48
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Merci zjuto pour votre réponse,
Si l'argument de l'assureur est valable, la responsabilité du syndic en place il y a 7ans (date à laquelle des fuites ont commencé à pourrir la structure d'après l'expertise) peut elle être engagée ??
Par ailleurs, pouvez vous me confirmer que les conséquences de ce sinistre sur des parties privatives (décollement de faience, descellement de meubles, fenêtre, etc ...) sont à prendre en charge par la copropriété et non pas l'assurance du copropriétaire lésé ??.
bp |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 14:53:47
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Vu la probable ampleur des dégâts, et le montant de remise en état des embellissements intérieurs (parties privatives : murs, faïences, peintures, meubles, etc...), pour ce type de cas c'est habituellement l'assurance de la copropriété qui prend en charge...
(sous réserve de plus amples informations)
Cordialement,
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 15:09:32
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Maelle il faut lire tous les posts, voyez plus haut ce qu'il est dit!!!!!
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 16:29:09
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Oui, l'assurance de copropriété n'indemnisera pas (vétusté, etc...). Donc, la copropriété devra financer les parties communes dégradées mais aussi les conséquences causées dans les parties privatives concernées. Pouvez vous confirmer ?
bp |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 18:24:20
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Aulde,
Je me suis probablement mal exprimée, mais je parlais de l'indemnisation des reprises d'embellissements intérieurs, pas de la suppression de la cause qui bien entendu ne sera pas prise en charge par l'assurance copropriété, effectivement l'argument de la vétusté est celui le plus fréquement opposé par l'assurance...
Je dis simplement que dans les cas de ce type auxquels j'ai eu affaire, nous avons réussi à obtenir indemnisation pour remise en état des parties sinistrées, ce qui est déjà bien...
Chaque cas est particulier, et seule une connaissance complète du dossier permet parfois de trouver la faille (bien que vos explications soient claires, bprudhon)j'ai appris à ne pas tirer de conclusion définitives sans avoir tous les détails...
A bientôt,
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 09:54:58
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Malheureusement l'assurance de copropriété reste inflexible. La responsabilité du syndic antérieur (qui aurait du prenre des mesures pour que ce genre d'incident n'arrive pas) peut-elle être engagée ???
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 11:47:51
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L vrai problème est ici que les syndics devraient connaître ce genre de risque : infestation prévisible des bois humidifiés.
Mais de fait, les meilleurs syndics ne peuvent pas tout savoir et la formation professionnelle technique des syndics en est à ses balbutiements. Les jeunes étudiants ont d'ailleurs le plus profond mépris pour la formation technique... et plus généralement pour la gestion des syndicats.
D'ou l'intérêt de l'intervention de l'architecte du syndicat à l'occasion de certains sinistres. Mais les assureurs pourraient bien se manifster aussi dans l'information appropriée des syndics dans de telles crconstances.
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 12:44:49
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Pouvez-vous avoir accès aux archives de l'ancien Syndic ? Courriers de l'époque signalant le désordre au Syndic, éventuelles déclarations à l'assurance, devis, expertises ou avis d'hommes de l'art, évocation du problème sur un procès-verbal d'AG...
Quand exactement cette expertise a-t-elle été réalisée ?
Quelles sont les conclusions de l'expertise quant à la provenance des infiltrations responsables du pourrissement des poutres ?
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 12:45:22
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Je crois qu'il y a une confusion entre prise en charge par l'assurance, et représentation des intérêts par une assurance. C'est pourquoi la question vous gratte encore un peu.
Dans le cas que vous exposez, nulle assurance ne prendra en charge les dégâts puisqu'il s'agit à la source de vétusté et non d'une cause accidentelle. C'est un premier point.
En revanche, de votre point de vue d'assuré, et observé depuis vos parties privées, c'est une cause extérieure de dégâts, qui survient fortuitement, et sans que vous ayez la possibilité d'agir de façon directe sur la source des désordres.
Partant de ce constat, il est possible que votre assureur (selon le contrat) se substitue à vous et réclame l'indemnisation au syndicat des copropriétaires fauteur des désordres.
Mais la bataille n'est pas gagnée pour autant. Que votre assureur se fasse votre avocat ou que vous agissiez directement, il faut d'abord démontrer la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La tâche est facilitée par le fait qu'il s'agit pour le coup d'une responsabilité dite "responsabilité sans faute". Toutefois, le syndicat des copropriétaires vous objectera :
- que vous êtes membre du syndicat des copropriétaires et que si vous aviez été plus vigilant, le problème aurait pu être traité plus tôt.
- que vous avez acheté en l'état un lot comprenant un actif et un passif.
- que vous ne pouvez vous prévaloir d'une situation théorique d'entretien parfait de l'immeuble, et que le dégât est une conséquence normale de la vie et du vieillissement d'un immeuble.
- que vous avez en vertu de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 une obligation de laisser accès aux parties privées pour l'exécution des travaux communs, ce compris les démolitions d'éléments privés portées à votre charge s'il ont été ajoutés après la mise en copropriété de l'immeuble.
Et de charmants voisins vous rétorqueront en assemblée qu'"une copropriété, c'est pas la sécu"; on ne peut pas toujours demander à la collectivité de porter les responsabilités à sa place.
Et je prends la liberté de rajouter une petite citation :
"La gamelle, la gamelle, tout ce qui les intéresse c'est la gamelle".
Cordialement (="avec le coeur").
Z.Juto |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 13:47:35
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Tout d'abord merci pour vos réponses toujours instructive.
Citation :
Dans le cas que vous exposez, nulle assurance ne prendra en charge les dégâts puisqu'il s'agit à la source de vétusté et non d'une cause accidentelle. C'est un premier point.
On en est là effectivement !
Je dois rajouter que l'assurance du copropriétaire lésé (qui d'ailleurs assure aussi la copropriété!) l'indemnise de 400euros pour les dégâts causés chez lui.
Naturellement, cette indemnité est bien inférieure aux couts réelles des réparations à prévoir.
Je suppose onc que la différence devra être prise en charge par le syndicat des copropriétaires. Ai-je raison ???
l'assurance ne prendra pas en charge les dégats causés dans les parties communes en se basant sur le rapport d'expertise qui stipule que les poutres ont pourri suite à un DDE intervenu il y a qques années. Ma question est : Le syndicat peut il assigner le syndic de l'époque pour obtenir un dédommagement??? Si oui, à quelles conditions ?. C'est maladroitement dit mais je pense que vous voyez ce que je veux dire.
Merci pour votre aide
bp |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 13:56:53
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Il faudra prouver qu'il y a eu erreur de gestion...
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 15:18:34
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Erreur de gestion ?? Un syndic n'est t-il pas tenu d'assurer la préservation de la copropriété qu'il a en gestion ?? En cas de DDE, d'infiltrations d'eau dans une façade dont il sait qu'elle est ancienne, constituée de poutres en bois, n'est-il pas ds l'obligation de prévoir les conséquences à venir (qui dit bois infiltré, dit pourrissement, et effondrement in fine). Ce n'est tout de même pas aux copropriétaires de combler les lacunes d'un syndic ds ce domaine.
Cf post de JPM :
Citation :
Il vrai problème est ici que les syndics devraient connaître ce genre de risque : infestation prévisible des bois humidifiés.
Mais de fait, les meilleurs syndics ne peuvent pas tout savoir et la formation professionnelle technique des syndics en est à ses balbutiements. Les jeunes étudiants ont d'ailleurs le plus profond mépris pour la formation technique... et plus généralement pour la gestion des syndicats.
D'ou l'intérêt de l'intervention de l'architecte du syndicat à l'occasion de certains sinistres. Mais les assureurs pourraient bien se manifster aussi dans l'information appropriée des syndics dans de telles crconstances.
Donc, je réitère ma question : la responsabilité du syndic n'est-elle pas en cause de fait dans ce cas précis et ne doit-il pas être poursuivi par voie judiciaire pour manquements dans la mission qui lui était confiée ??
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 16:06:18
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Sur la dernière intervention de Juto :
L'article 9-2 ne prévoit malheureusement l'obligation de laisser accès à une partie privative que pour les travaux qu'il vise de manière exhaustive.
Dans les autres cas, si le propriétaire renacle, il faut assigner devant le Juge des référés TGI qui peut ordonner dans un premier temps une mesure d'instruction pour vérifier qu'il est absolument nécessaire de pénétrer dans la partie privative. S'il est possible de bénéficier d'un autre moyen d'exécution, même plus onéreux, la demande est rejetée.
Il est d'ailleurs nécessaire d'agir de même quand il y a difficulté d'application de l'article 9-2 mais, si les conditions sont réunies, le Juge ne peut que déférer à la demande.
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