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Notre syndic nous informe qu'un nouvel appel de fond va avoir lieu pour des travaux votés en AG. Nous avons déjà une provision pour travaux futur.
Ces travaux sont le résultat d'un raccordement des eaux usées sur la descente des eaux de pluies effectué par un locataire.
Apparemment, le propriétaire de l'appartement laisse ses locataires effectuer des travaux sans aucune vérification de conformité. Notament une chape ciment sur des structures bois qui maintenant s'affessent
Le syndic à assigné la propriétaire, qui se retourne maintenant contre son locataire, qui lui même à fait venir la sécurité publique de la ville.
Celle ci nous oblige a effectuer des travaux plus important qu'initialement prévu, et déclare l'immeuble en état de péril non imminent.
1 - le syndic est t-il a même de nous demander cete provision qu'il a déjà ? 2 - que peut-on faire a l'encontre de ce propriétaire et/ou du syndic ? 3 - peut on inclure dans le RC, une clause de vérification des façons lors de travaux de refection dans les lots 4- lors de la réfection d'un lot au premier étage (chape de ciment ...) le local commercial citué en dessous à vu son plafond descendre de quelques centimètre, cela peut il constituer un précédent ?
j'espère avoir été suffisemment précis ... merci d'avance de votre aide
1. Les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par une décision administrative doivent être décidées par l'assemblée générale. Le syndic n'a pas pouvoir pour agir de son propre chef sauf urgence ce qui n'est pas le cas puisque le péril n'est pas imminent. Cela doit être soumis à l'assemblée que le syndic doit convoquer sans attendre la réunion de l'assemblée annuelle. Lorsque assemblée décide de travaux, elle doit aussi décider de leur financement. Si cela n'a pas été fait, c'est à l'initiative du syndic qui peut demander les fonds nécessaires. Mais il ne peut demander plus que le coût de ces travaux. Si le montant des travaux n'a pas été arrêté par l'assemblée, il n'y a pas eu réellement de décision de travaux par l'assemblée mais une simple intention qui doit être confirmée et précisée. Les provisions ne peuvent être employées que sur décision de l'assemblée. Celles-ci n'ont peut-être pas été explicitement affectées par l'assemblée aux travaux de plomberie en voie d'exécution.
2. Une assignation ayant été lancée contre le copropriétaire responsable, il semblerait que le nécessaire soit fait. Cette assignation doit avoir été autorisée par l'assemblée. La procédure doit être suivie de près par le conseil syndical. Le syndic a de plus l'obligation d'informer l'assemblée des actions judiciaires en cours ou abouties.
3. Une telle résolution, affectant les modalités d'usage des lots devrait être prise à l'unanimité. On peut douter de l'efficacité d'une telle clause car une autorisation préalable d'exécuter des travaux affectant les parties communes est déjà requise par la loi (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Une telle autorisation n'a de toute évidence pas été demandée ce qui engage la responsabilité du copropriétaire qui a laissé faire son locataire (lequel ne l'a d'ailleurs peut-être pas informé de ce qu'il entreprenait, mais il en est tout de même responsable).
4. Je comprends mal cette question. Si un copropriétaire a déjà outrepassé ses droits sans réaction du syndicat, cela n'autorise pas pour autant d'autres copropriétaires à faire de même mais révèle cependant une certaine négligence. Le mauvais état de l'immeuble et l'inertie du syndicat à entreprendre des travaux pourraient peut-être fournir un argument au locataire et à son bailleur pour atténuer leur responsabilité dans la mise en place d'équipements nécessaires à l'habitabilité les lieux. Mais cela ne saurait totalement les exonérer : on ne se fait pas justice soi-même.
Les différents désordres qui affectent votre immeuble nécessiteraient peut-être un diagnostic sérieux entrepris par un architecte.
Une action judiciaire étant exercée, cela entraînera des frais, dont très probablement des frais d'expertise. L'assemblée devra voter un budget en conséquence, ce qui est parfois oublié.
Avez-vous un conseil syndical actif ? Si oui, vous devriez le consulter. Si non, il y a urgence pour en constituer un.
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Posté - 30 sept. 2003 : 22:17:51
