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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 08 oct. 2003 : 07:57:25
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Prados, j'ai l'impression, que vous parlez comme l'avocat du diable, en fermant les yeux sur ce qui est fondamental pour les hommes de loi. Les textes sont ainsi ! A ce compte là, cela signifie que n'importe qui peut se mettre vendeur de biens, au même titre que vendeurs de betteraves. Il est important d'avoir un peu de professionnalisme dans ce bon métier qui est de vendre ce qui appartient aux autres !
Oui, les virgules ont leurs importances, cela fait parti de l'essentiel travail que doit accomplir l'agent immobilier pour gagner ces 10 % de façon honnête.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 01:39:47
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Bregpatek,
Je ne suis pas un homme de loi. Cela doit etre pour cela que je ne regarde pas les virgules.
A force de regarder les virgules, certains se font attraper pour "abus de droit", notamment en matiere fiscale.
Il ne faut oublie que les lois ont des finalites, et c'est l'esprit de la loi qui doit, en principe, etre retenu.
Prados |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 09:01:18
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Prados,
Alors tout va bien, si c'est l'esprit de la loi qui doit être retenu, cette formule est valable pour tous. On ne s'empresse pas d'envoyer un demi compromis en lettre AR au mandat, quand on vient d'apprendre qu'un aquéreur potentiel pourrait faire capoter l'affaire. La loi est valable dans les deux sens, sa souplesse d'emploi aussi !!
Le mandat est nul et non avenu; je sais que l'agent immobilier "s'asseoit" dessus tout cela, mais je me répète, si on veut vendre ce qui est à autrui, il faut en avoir les facultés; ce métier mérite probablement quelques réformes.
Quelle est la formation et le diplome qui prépare au métier ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 09:01:20
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Les meilleurs contrats sont les accords verbaux fondés sur la confiance comme cela se pratique dans certains secteurs d'activité où les intervenants se connaissancent et obéissent à des lois strictes et non écrites : il en était jadis ainsi des ventes de bestiaux sur les foires (une poignée de main et un verre vidé sur le bistrot de la place matérialisaient le contrat), ou en encore aujourdhui chez les diamantaires d'Anvers. Plus largement, de telles pratiques informelles ne sont pas rares dans les transactions en bourse : le banquier ou la société de bourse se satisfait bien souvent d'un ordre par téléphone qui ne laisse aucune trace, ce qui n'est possible que si l'intermédiaire est certain que le client ne se dérobera pas à la parole donnée, même si son opération est malheureuse. Il n'y a là pas de virgule perverse et tout engagement est irrévocable.
Les lois sur la consommation ont pour but la protection du particulier supposé se trouver en position de faiblesse face au commerçant. Elles peuvent donner au particulier retors la possibilité de faire tomber le commerçant dans un piège, mais ce n'était assurément pas l'intention du législateur.
Cordialement
P.F. Barde |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 14:40:39
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P.F.Barde,
Une fois de plus, je partage entièrement votre avis.
Vous êtes pragmatique, je le sais de part vos messages réguliers.
Et c'est bien du pragmatisme qu'il faudrait avoir pour résoudre beaucoup de problèmes de la vie de tous les jours.
Notamment celui traité dans ce sujet.
Prados |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 19:25:30
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Messieurs les agents immobiliers,
Ma question du départ n'est pas une question de moralité, mais de loi.
Il n'est pas question de jouer sur les 2 tableaux quand cela vous arrange !
La réponse est ici, et j'espère qu'elle servira à tous ceux qui souhaieront vendre, tant bien que mal ,les biens d'autrui:
Démarchage à domicile. Nullité du contrat.
Jugement n° RG 893 / 97 du 24 juin 1998
En application de l'article L. 121-23 du Code de la consommation, le contrat de vente par démarchage à domicile doit, à peine de nullité, comporter la mention de la faculté de renonciation de 7 jours offerte au client.
En vertu de l'article L. 121-24 du même code, ledit contrat doit comporter un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de cette faculté de renonciation.
Enfin, l'article R. 121-5 du code précité impose que sur ce formulaire il soit mentionné que lorsque le délai de 7 jours pour exercer la faculté de renonciation expire un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, il faut expédier ce formulaire le premier jour ouvrable
En vertu de l'article L. 121-28 du même code, cette infraction est sanctionnée pénalement ; dès lors il faut considérer que cette disposition est d'ordre public, auquel il ne peut être dérogé, y compris par celui à qui la protection légale s'adresse.
En foi de quoi, la société X. ayant omis de respecter les dispositions d'ordre public susvisées, il convient de constater que le contrat conclu avec Mme M. est atteint de nullité et qu'il ne peut servir de fondement à une demande de paiement. Il convient de débouter la société X. de sa demande en paiement.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 oct. 2003 : 21:14:19
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Bregpatek,
Ce que vous mentionnez dans votre message est tout à fait normal et ne surprend pas : il s'agit de l'application des dispositions bien connues du Code de la Consommation en matière de démarchage. Dans mon message supra du 06.10.2003, j'écrivais ce qui suit en vous indiquant précisément la consistance des articles pertinents L 121-21 à L 121-33 du Code de la Consommation (on ne me tiendra pas rigueur, je l'espère, de me citer moi-même) :
Citation :
Le démarchage à domicile est régi par les dispositions des articles L 121-21 à L 121-33 du Code de la Consommation ( http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimplePartieCode?commun=CCONSO&code=CCONSOML.rcv ). La proposition faite selon ce mode de la signature d'un contrat de vente relève de ces dispositions notamment pour ce qui est du délai de rétractation.
Bregpatek,
Reste à voir si le mandat qui vous fut proposé résultait bien d'un démarchage au sens des articles précités du Code de la Consommation. Je ne pense pas que le seul fait qu'il ait été signé à votre domicile et non dans les bureaux du mandatire, ce qui nécessiterait preuve, puisse prouver, en soi, le démarchage.
Je pense toujours - en tenant compte de ce que vous avez indiqué depuis - que, pour votre cas, la question reste, pour que vous puissiez vous prévaloir avec succès des dispositions correspondantes devant le tribunal et donc emporter votre cause, que vous puissiez apporter la preuve - et la charge de la preuve vous incombera au départ - que le contrat que vous avez signé relève bien du démarchage à domicile. Hors ceci, je ne pense pas que vous puissiez espérer quoi que ce soit.
Je vous conseillerais à ce stade de consulter un avocat, avec l’ensemble des pièces de votre dossier en mains.
A toutes fins utiles, je vous signale que vous pouvez disposer d'une consultation gratuite d'évaluation de votre dossier et d'orientation auprès de la Maison de la Justice et du Droit la plus proche de votre domicile :
http://www.justice.gouv.fr/publicat/mjdb.htm
http://www.justice.gouv.fr/region/mjdanten.htm
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Julion.R
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 18:31:43
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Je découvre ce site, riche de faits, dont celui ci similaire au mien.
Après lecture attentive, je pense qu'il n'est pas utile de consulter un avocat, cela serait de l'argent gaspillé. J'ai eu un cas pratiquement identique au votre, il y a obligation Messieurs les vendeurs d'avoir une partie détachable pour pouvoir se rétracter ! Ce manquement est inadmissible de la part d'un professionnel! Le mandat est nul.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 18:36:19
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Julion.R,
La partie detachable n'est valable qu'en cas de demarchage a domicile.
Comme Joseph le dit si bien dans son message plus haut, encore faut-il pouvoir prouver que le contrat a ete signe suivant les regles du demarchage a domicile, et non tout simplement a l'agence, ou le vendeur s'est rendu de son plein gre.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 oct. 2003 : 20:54:39
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Julion R,
Bregpatek fait état de la vente d'un immeuble, s'agissant du mandat dont il pourrait rechercher d'en faire prononcer l'absence de la validité. Il y a dès lors fort à parier que, s'il soumettait sa cause à la justice, que celle ci relève du TGI et non du TI, et donc nécessite le ministère d'un avocat. Par ailleurs, le cas n'est pas fort clair. C'est pourquoi, je pense que vous êtes un peu rapide en disant que le cas ne mérite pas la consultation d'un avocat et qu'il y aurait, si on y faisait appel, gaspillage d'argent (je précise que je ne suis pas un fanatique des recours aux avocats pour un oui ou pour un non).
L'analyse du cas - tel que rapporté par Begpatek - ne laisse entrevoir une possibilité que soit prononcée une nullité judiciaire que la situation dans laquelle le contrat aurait résulté d'un démarchage à domicile, et - comme souligné - il convient au demandeur de le prouver pour pouvoir la faire valoir valablement. Au demeurant, le seul fait que le contrat ait été signé dans les locaux du mandant (ce qui est la situation présente suivant ce qu’a indiqué Bragpatek) ne suffit pas à établir qu'il y a eu démarchage.
On peut de plus faire observer, me semble-t-il, que le démarchage à domicile ne peut représenter qu’une situation rarissime dans les pratiques commerciales d’un agent immobilier s’agissant d’un mandat de vente (il faudrait en effet que l’agent immobilier candidat mandataire ait eu connaissance externe préalable du fait que le mandant ait envisagé une vente pour le bien précis concerné par le contrat et décrit dans son corps, et lui ait adressé ou remis à domicile, de son chef, une offre de mandat à cet effet).
Bregpatek nous donnera, si il en est d'accord, des nouvelles. Cela serait intéréssant.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 01:09:30
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Le démarchage est une activité fréquente de la part des agents immobiliers qui volontiers font du porte-à-porte et du démarchage téléphonique. Ceux qui font paraître des annonces dans De particulier à Particulier reçoivent plus d'appels d'agents immobiliers que de particuliers.
L'élément essentiel caractérisant la vente sur démarchage est la signature de la commande au domicile du client. Aussi je pense que le fait que le mandat ait été signé au domicile du vendeur apporte une présomption de démarchage et qu'il reviendrait à l'agent immobilier de prouver le contraire, par exemple que son mandant est venu le solliciter au préalable à l'agence, ce qui risque de ne pas être facile.
Cordialement
P.F. Barde |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 10:05:54
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Bonjour à tous,
Effectivement, nous revenons précisement à la faiblesse du mandat.
D'une part, le mandat comporte la signature de mon lieu dit, à 25 km du lieu de l'agence où je n'ai jamais mis les pieds (et d'autre part je ne sais pas à quoi elle ressemble !), et comme j'ai du déjà le dire, d'autre part signature de cet acte dans notre cuisine en présence de mon épouse et agent immobilier, qui depuis ne travail plus pour cette agence. Il me semble vraiement impossible, de la part de cette agence de dire le contraire!!
JJe pense que R Julion veut dire que ce n'est pas la peine de se faire des cheveux gris, car le cas du flagrant délit est clair.
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Julion.R
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 17:30:46
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Je souhaitais simplement dire qu'il n'avait pas de souci à se faire, et qu'au contraire, la situation est en défaveur du professionnel, ou assimilé professionnel; Le mandat est signé ailleurs (comme cela semble être le cas)et dans une autre ville où exerce le mandataire. Le cas aurait probablement plus délicat si les 2 parties habitaient au même endroit. D'autre part, il semblerait que d'autres éléments ont aussi grande importance dans cette transaction, comme l'état amiantaire... Je pensais que tout mandat devait avoir une partie détachable ?
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