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Le syndic me réclame à nouveau 2200 euros de travaux dont je ne connais pas l'origine exacte. Il s'agirait de travaux urgents effectués à des dates différentes pour une somme rondelette au total. Le syndic n'a pas répondu à un premier courrier dans lequel je lui réclamais une copie des factures, je ne dispose que du nom des entreprises et d'un montant correspondant. Je n'ai pas trouvé trâce dans mes archives d'une résolution lui laissant la possibilité d'engager des travaux sans limitation de montant et ces travaux n'ont pas été rapportés lors des dernières AG. En conséquence je lui prépare une lettre recommandée en lui demandant sur quelles résolutions i se base pour me les réclamer. J'ai lu récemment dans une revue qu'une copropriétaire avait été dispensee du paiement de travaux urgents car le syndic n'en avait pas fait mention lors d'une AG. De plus, je ne sais s'il s'agit de travaux vraiment urgents qui peut me le prouver, car je soupçonne une connivence entre un memebre du conseil syndical qui n'a d'ailleurs pas été élu puisque les personnes se sont présentées et le syndic a décidé qu'elles avaient été élues sans vote. Merci à ceux qui sont plus compétents que moi de me dire si après ce courrier de mise en demeure qui risque fort de rester sans réponse, je peux présenter l'affaire au TGI seule, car je n'ai pas trop envie de payer un avocat, de plus la gestion étant opaque je ne sais si je dispose de toutes les informations et je ne voudrais pas aller au tribunal pour perdre. Je ne suis pas procédurière dans l'âme, mais j'en ai assez de ces procédés louches, que le pouvoir soit confisqué par deux personnes de la copropriété qui veulent faire des travaux à tout va sans en parler aux autres, par exemple j'ai payé 13 000 f pour mise au norme de canalisations et à part moi personne n'a demandé le branchement.
1) Quelle que soit la nature de l'affaire, vous ne pouvez agir sans avocat devant le TGI, dans une procédure au fond (normale). Vous pouvez théoriqument le faire en référé, mais dans la pratique c'est impossible sans un minimum de pratique juridique.
2) Dans votre affaire : Il y a une assemblée chaque année qui a pour objet, entre autres, de prendre une décision sur l'approbation des comptes de l'exercice précédent.
Avant cette assemblée, les copropriétaires à titre individuel ont la possibilité de vérifier les factures au cabinet du syndic.
Si les sommes concernées sont incluses dans les comptes d'un, ou plusieurs exercices approuvés, vous devez payer.
Si elles sont dans les comptes du dernier exercice, non encore approuvé, vous pourrez vérifier les factures, identifier les travaux et formuler vos observations à l'assemblée. Il est toujours bon dans ce cas de les faire précéder d'une LRAR au syndic avec copie au CS.
Enfin : ces sommes représentent apparemment votre quote part pour plusieurs interventions. Elles apparaissent bien dans des comptes avec mention de leur nature et de leur objet.
2) Dans votre affaire : Il y a une assemblée chaque année qui a pour objet, entre autres, de prendre une décision sur l'approbation des comptes de l'exercice précédent.
Si je comprends bien , l'approbation des comptes concerne la gestion, or dans le cas présent il s'agit de travaux non pas de gestion courante mais dits "urgents" effectués apparemment sans concurrence. Je n'ai pas accordé le quitus au syndic, mais pour moi le quitus ne concerne ces travaux ou bien je me trompe complètement. J'ai reçu cette note sans préavis, et je crains fort que cela continue, ce n'est pas admissible que je puisse devoir faire face à des notes aussi importante sans être informée au préalable, comment voulez vous gérer un budget familial devant de tels abus. Dans l'article que j'ai rapporté, la copro avait obtenu gain de cause car les travaux n'avaient pas fait l'objet d'une résolution, j'ai l'impression d'être dans le même cas de figure, mais vous semblez me dire que je n'ai aucun recours. Pourtant, cette situation ne peut continuer et nous payons c'est la porte ouverte à tous les abus, alors que depuis presque un an l'interphone ne marche plus et là pas de travaux urgents alors que cela devient insupportable, pour m'avertir que l'on vient chez moi il faut téléphoner au préalable. Je pense tout de même alors que nous avons payé des sommes très très importantes de travaux en peu de temps, que l'on ne peut continuer à ponctionner les familles dans le flou et avec des méthodes d'intimidation, car le syndic se sent fort car il agit de concert avec deux copros qui y trouvent leur compte. De plus, comment savoir si ces travaux ont été exécutés dans les parties communes, je peux tout imaginer .
Travaux urgents, ils peuvent entrer dans la gestion courante ou être de nature exceptionnelle. Quand il y a une fuite importante, le remplacement d'une canalisation même sur trois étages relève de l'entretien courant. Si la tempête arrache 10 m² de toiture, le syndic tient de l'article D 37 le pouvoir de faire bâcher, mais doit ensuite tenir une assemblée urgente pour décider les travaux de toiture.
Dans le premier cas le coût du remplacement de la canalisation apparaît dans le compte de charges ordinaires.
Dans le second les appels apparaissent dans les comptes individuels mais le compte général du chantier peut être présenté dans un document annexe.
Donc question : les coûts de travaux que vous contestez figuraient-ils ou non dans un (ou plusieurs) comptes de charges soumis à l'approbation de l'assemblée.
Vous avez refusé le quitus. Les autres copropriétaires l'ont-ils donné ? Avez vous reçu la notification par LRAR du PV de l'assemblée en question ? Etes vous encore dans le délai (2 mois à compter de la 1ere présntation de la LRAR) pour contester.
Ou s'agit-il de travaux récents et postérieurs à cette dernière AG ?
"Travaux urgents, ils peuvent entrer dans la gestion courante ou être de nature exceptionnelle." Donc question : les coûts de travaux que vous contestez figuraient-ils ou non dans un (ou plusieurs) comptes de charges soumis à l'approbation de l'assemblée. Vous avez refusé le quitus. Les autres copropriétaires l'ont-ils donné ? Avez vous reçu la notification par LRAR du PV de l'assemblée en question ? Etes vous encore dans le délai (2 mois à compter de la 1ere présntation de la LRAR) pour contester.
Ou s'agit-il de travaux récents et postérieurs à cette dernière AG ?"
--------J'ai repris les documents transmis par le syndic quelques jours après l'AG annuelle, ces travaux apparaissent comme travaux hors AG, avec simplement le nom des entreprises et la somme correspondantes. Je lui prépare une lettre dans laquelle je lui rappelle ses obligations d'information et de convocation d'une AG. D'ailleurs une nouvele AG a eu lieu en septembre pour des travaux mineurs d'interphone et rien n'a été évoqué concernant ces travaux. Nous ne sommes pas les euls à ne pas avoir accordé le quitus, car les sommes à payer gênent beaucoup certaines familles qui ne savent plus comment faire face. Dans ma lettre je fais référence aux articles 18 de la loi de 1965, article 37 du décret de 1967 et à l'article 21 de la loi SRU car nulle part mention d'un montant à partir duquel le conseil syndical doit être consulté, de plus je ne vois jamais trace de concurrence. J'ai aussi relevé que depuis 18 mois le mandat du conseil syndical avait pris fin et que depuis il n'avait été réélu à aucune AG. En fait, plus c'est gros mieux ça passe comme disais récemment un internaute, tout semble se passer dans l'oubli des réglements mais nous sommes plusieurs à ne pas accepter de marché de dupes. Mais je me demande quand même comment cela va finir. [/quote]
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Posté - 15 oct. 2003 : 20:21:11
