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J'ai récemment acheté un appartement ancien. Je me suis aperçu que cet appartement était constitué de la réunion de deux lots (anciennes chambres de bonnes), ainsi que d'un couloirs et d'un WC qui relevaient, quant à eux, des parties communes de la copropriété. L'annexion a été "autorisée" par le syndic, 30 ans et 6 mois avant que j'achete cet appartement, mais les conditions posées par le réglement de copropriété ne se trouvaient pas réunies et l'annexion des parties communes n'a jamais été validée par l'AG des copro.
Question: suis-je propriétaire de mon couloir et de mes toilettes; autrement dit, le vendeur de l'appartement a-t-il pu devenir le propriétaire de ces parties communes au bout de 30 ans ?
Vous bénéficiez bien de la prescription acquisitive. Cependant, pour que cela soit officialisé vous devrez soit apporter la preuve que les parties communes ont été accaparées depuis plus de trente ans, ce qui ne sera pêut-être pas facile, soit obtenir une décision d'AG recoinnaissant l'effet de la prescription, ce qui ne sera peut-être pas non plus très facile. Dans l'immédiat, je pense qu'il vaut mieux ne rien faire tant que la question n'est pas soulevée, mais vous constituer une preuve en faisant établir un plan de votre appartement et de son accès par les parties communes pour attester que vous détenez bien à titre de propriétaire les parties communes concernées. Toutefois, il vous faudra encore attendre entre dix et vingt ans pour qu'elle fasse effet.
Il ne faut pas faire de "juridisme" proclame toujours un syndic connu, de grande qualité, mais qui se cass parfois la figure en sautant des obstacles plus larges qu'il ne croyait.
Que faire ici ?
L'art. 2240 du Code civil énonce qu'on ne prescrit pas contre son titre. Ici le titre est le règlement de copropriété. Si le RC fait bien apparaître les parties litigieuses comme communes, tant dans le texte que sur les plans, le principe s'applique. A s'en tenir là : pas de prescription acquisitive.
Ceci étant, elle a été admise dans certains cas (Cass. civ. 26/05/1993 RDI 1993 411).
Il faut toutefois constituer un dossier et ce n'est toujours facile. Il faut en particulier prouver la date à laquelle l'appartement a été constitué à partir de parties différentes. A cet égard " l'autorisation " du syndic peut être utile. La prescription abrégée peut même jouer dans certains cas.
Si vous pensez que les copropriétaires sont d'accord pour entériner la situation, c'est la meilleure piste. Il faut monter un dossier blindé et l'aide d'un notaire compétent est nécessaire. Remarque incidente : le notaire n'a peut-être pas été prudent quand il réalisé la vente à votre profit.
Consolation : vous n'êtes pas le seul dans cette situation. Je connais même un appartement dont la salle à manger est juridiquement un lot privatif figurant toujours au fichier hypothécaire au nom d'une personne qu'il n'a jamais été possible de retrouver.
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Posté - 27 oct. 2003 : 20:08:10
