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Je signale la mise en ligne sur le site du Sénat (au lien http://www.senat.fr/rap/r03-022/r03-022.html ) d’un rapport portant le titre « Logement : pour un retour à l'équilibre », établi par un des membres de cette assemblée : Rapport d'information No 22 (2003-2004) - Commission des Affaires Economiques et du Plan du Sénat par M. Marcel-Pierre CLÉACH, Sénateur UMP de la Sarthe.
J’en reproduis ci-dessous le résumé des propositions.
Un certain nombre de ces propositions ont déjà été formulées par ailleurs, notamment dans le rapport Pelletier sur les charges récupérables, ou sont contenues dans le PLF 2004.
S’agissant de sujets fréquemment débattus sur les forums dans les dernières périodes, on peut noter les propositions suivantes :
• création d'un fonds de garantie contre les risques d'impayés locatifs et amélioration des procédures contentieuses et d’exécution pour les décisions de justice dans le cas des locataires de mauvaise foi n'assumant pas leurs obligations locatives ;
• confortation de la TVA à 5,5 % pour les travaux d'amélioration et de réhabilitation ;
• mise en place d’un statut législatif relatif à la location meublée.
Citation :III. PROPOSITIONS POUR UNE REDYNAMISATION DU MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ
A. AMÉLIORER LES RAPPORTS BAILLEURS/LOCATAIRES
1. Améliorer la sécurisation du paiement des loyers
Faire connaître aux bailleurs les dispositifs existants (assurances locatives, dispositif « Locapass » du 1 % Logement) par une large procédure d'information et privilégier les mécanismes de concertation et d'accompagnement social (fonds de solidarité pour le logement).
Mettre en place une réflexion sur la création d'un fonds de garantie contre les risques d'impayés locatifs, qui pourrait également indemniser de manière plus efficace les bailleurs victimes de l'inexécution des décisions de justice.
Améliorer l'efficacité des procédures contentieuses et assurer une exécution plus systématique des décisions de justice dans le cas des locataires de mauvaise foi n'assumant pas leurs obligations locatives .
2. Simplifier et clarifier la jurisprudence sur les charges
Prévoir une évolution régulière, en concertation avec les organisations représentatives de locataires et de bailleurs, de la liste des charges locatives récupérables et permettre d'élargir cette liste par accord collectif local.
Revoir les règles de récupération des frais de gardiennage.
Aligner à cinq ans la durée de prescription pour les réclamations relatives aux paiements indus de charges pour les locataires.
3. Modifier à la marge les dispositions de la loi de 1989
Supprimer l'interdiction pour le bailleur de demander une copie des papiers d'identité aux candidats à la location.
Préciser la réglementation relative à la caution.
4. Permettre une sortie définitive et progressive de la loi du 1er septembre 1948
Rendre les baux de la loi de 1948 non-transmissibles aux héritiers majeurs.
Prévoir un dispositif de sortie de la loi de 1948 en six ans.
Conditionner strictement la sortie des logements au respect des critères de décence et en fonction l'âge et des ressources des locataires.
B. RELANCER LA DYNAMIQUE DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS
1. Vers un allègement de la fiscalité immobilière
Faire prévaloir la stabilité fiscale.
Supprimer progressivement la contribution sur les revenus locatifs.
Améliorer l'amortissement des biens immobiliers en relevant la déduction forfaitaire.
Organiser une forte diminution des droits de mutation à titre gratuit en cas de succession/donation si le logement est maintenu dans le secteur locatif en contrepartie d'un engagement sur le loyer et les ressources du locataire.
2. Orienter l'épargne vers l'immobilier
Créer un plan d'épargne immobilier, dont les fonds seraient dédiés à la construction de logements locatifs, qui bénéficierait d'avantages fiscaux en contrepartie d'engagement sur les ressources des locataires et le niveau des loyers.
Développer une offre locative pour les revenus intermédiaires en adaptant les prêts locatifs.
C. AGIR SUR LA QUALITÉ ET LA QUANTITÉ DU PARC
1. Permettre le développement d'un parc locatif privé à loyers maîtrisés
Créer un conventionnement privé de solidarité qui exonérerait le bailleur d'impôts sur les revenus locatifs perçus pour un logement sur cinq possédés en contrepartie de plafonds de ressources et de loyers répondant aux critères du parc HLM (critères du prêt locatif à usage social).
Développer la formule du bail à réhabilitation.
Conforter la TVA à 5,5 % pour les travaux d'amélioration et de réhabilitation.
Permettre aux organismes HLM de faire de la gestion pour le compte de tiers.
2. Intensifier la lutte contre la vacance des logements
Mettre en place un plan de lutte contre la vacance.
Favoriser les actions locales de lutte contre la vacance, sur le modèle de la politique menée à Paris par la SIEMP.
Donner aux maires la faculté de consulter le fichier des logements vacants.
Supprimer la taxe sur les logements vacants, imposition inefficace et de faible rendement.
3. Vers une évolution du statut du secteur des locations meublées
Donner un statut législatif à la location meublée.
Renforcer les obligations contractuelles dans le cadre des baux d'habitation.
Réfléchir à une limitation des avantages fiscaux accordés à ce secteur.
Idée stupide allant encore dans le sens de la déresponsabilisation.
Il existe depuis longtemps des assurances contre les impayés locatifs. Elles devraient suffire. En effet pourquoi faudrait-il obliger tous les bailleurs à diminuer le rendement de leur capital pour se prémunir contre un risque qu'ils acceptent de prendre ou qu'ils estiment nul ? L'obligation d'assurance ne se justifie que si son défaut fait courir un risque à des tiers. Le conducteur d'automobile doit être capable d'indemniser les victimes d'un accident dont il serait responsable. Les personnes détenant des fonds d'autrui : notaires, huissiers, syndics de copropriétés etc doivent souscrire à une garantie financière pour éviter à leurs clients le risque de perdre les fonds confiés. Mais le défaut de paiement d'un locataire ne cause de préjudice à personne d'autre qu'au bailleur qui doit rester libre de la façon dont il administre son bien tant qu'il ne risque pas de nuire à des tiers.
Un tel fonds de garantie sera en fait alimenté par les locataires bons payeurs (car le coût de la garantie sera évidemment répercuté sur le loyer), qui vont se cotiser pour payer le loyer des autres.
Un tel fonds de garantie ne serait justifié que s'il était constitué au profit de bailleurs sociaux qui auraient obligation d'accepter des locataires de sovabilité douteuse. Mais un tel fonds devrait être alimenté par celui qui imposerait l'obligation, l'Etat ou les collectivités locales.
Je vois le risque : les locataires du secteur privé, qui paient déjà fort cher leur loyer font devoir subvenir aux défaillances des cas sociaux. S'il faut le faire au titre de la solidarité nationale, d'accord, mais que cela soit financé par l'impôt, ce sera plus équitable et, d'un certaine façon, plus transparent. Evidemment, ce serait ajouter aux dépenses de l'Etat : mieux vaut organiser des ponctions obligatoires mais à caractère non fiscal, ce sera plus élégant dans les comptes de la nation.
A propos de ce fonds, il avait été question de l'utiliser également en qualité de séquestre des dépôts de garantie versés par les locataires.
Après un haut le corps à la lecture de cette proposition, on songe à la réflexion qu'elle ne serait pas stupide.
Les propriétaires conservant le dépôt de garantie ne sont pas toujours en mesure de le restituer avant une nouvelle location. La conservation des dépôts de garantie par les gestionnaires professionnels n'est pas non plus une bonne solution puisqu'elle pose d'une autre manière le problème de la rémunération des fonds déposés, alors que les locataires réclament le versement d'intérêts sur les dépôts de garantie. Il faut noter que la masse financière des dépôts de garantie, si l'on y comprend ceux des baux commerciaux, est assez importante.
On a donné sur le site des indications sur la rémunération des fonds perçue par certains professionnels. On en parle toujours à propos des copropriétés mais la gestion locative u contribue pour beaucoup.
La crainte à avoir : l'importance des frais de gestion. Les organismes de ce genre ont la mauvaise manie de vouloir s'installer dans des immeubles luxueux et d'avoir 50 salariés pour un travail qui en réclamerait une dizaine au mieux.
Pourquoi faudrait-il toujours que les "bons locataires" payent pour les mauvais?
Dans ce cas, cela revient à dire qu'en tant que bailleur, je ne prendrais plus la peine de sélectionner mes locataires puisque, de toute façon, le loyer sera garanti. De plus, les locataires ne payeront également plus leur loyer, ou bien un système de type bonus/malus va t'il être instauré.
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Posté - 28 oct. 2003 : 22:24:29
