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pinchoman
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 04 nov. 2003 : 13:47:50
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Bonjour à tous !
Lors d’un achat immobilier (maison) visité par l’intermédiaire d’une agence (suite à une annonce avec à la fin de la visite la signature du bon d’indications et de visites).
Revisité plus tard par l’intermédiaire d’une autre agence ( suite à une autre annonce avec toujours à la fin de la visite la signature du bon d’indications et de visites).
Et enfin visité par l’intermédiaire du propriétaire ( qui a effectué un mandat simple avec toutes les agences) suite à une annonce passée sur internet.
Peut-on acheter le bien directement au propriétaire (qui propose un prix plus intéressant que les deux agences) sans avoir à payer des frais d’agences ?
Et dans le cas ou il faille payer, qui doit payer les frais : vendeur ou acheteur?
Merci de votre aide.
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pinchoman
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 18:50:26
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Bonjour,
Dans cette affaire, l'agence ne m'a pas présenté au vendeur. J'ai simplement répondu à une annonce passée par lui (mandat simple pour sa part).
Je pense donc que je suis dans mon droit suite au texte ci-dessous concernant les commissions des agents:
Droit à rémunération de l'agent immobilier:
En l'absence de mention relative à sa commission dans le contrat de vente, l'agent immobilier ne peut percevoir les sommes prévues dans le mandat de vente et le bon de visite.
Les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ainsi que la jurisprudence, exigent la réunion de quatre conditions pour que l'agent immobilier ait droit à sa commission :
• la détention d'un mandat écrit comportant certaines mentions obligatoires (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 73) ;
• la présentation du client par l'agent immobilier (D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 77) ;
• la réalisation effective de l'opération par le mandataire ;
• et l'exigence de disposer d'un écrit unique constatant l'accord des parties (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, al. 6).
Un agent immobilier avait reçu mandat de vendre une villa, la commission étant stipulée, par le mandat et le bon de visite signé par l'acquéreur, à la charge de ce dernier. Après réalisation de l'affaire, l'acquéreur ne verse à l'agent que la moitié de la commission, et celui-ci l'assigne en paiement du solde. La cour d'appel fait droit à cette demande, car en signant le bon de visite, l'acquéreur avait reconnu être informé des conditions de la vente et de cette clause, qui était, par ailleurs, claire. La Cour de cassation censure cet arrêt, au motif que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, de commission ou rémunération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge à la fois dans le mandat et dans l'écrit constatant l'engagement des parties (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 73). En effet, ni le bon de visite, ni le mandat ne peuvent fonder l'obligation de l'acquéreur si le contrat de vente est muet sur la commission, car un bon de visite ne régit que les rapports entre vendeur et agent, et ne peut valoir accord de la part de l'acquéreur, car il ne constitue pas de sa part une manifestation de volonté certaine et non-équivoque.
Cet arrêt s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui considère qu'aucune commission n'est due lorsque les parties ne se sont pas engagées dans un seul et même écrit. La Cour de cassation avait d'abord estimé lorsque le mandat stipule que la commission est à la charge du mandant, qu'il n'est pas nécessaire de reprendre cette clause dans le compromis de vente dès lors que la commission est réclamée uniquement au mandant (Cass. 1re civ., 14 juin 1984, nº 83-12.556 : Bull. civ. I, nº 198). Ensuite, elle a adopté une conception plus rigoureuse, en décidant qu'aucune commission ne peut être versée lorsque les exigences des articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret de 1972 ne sont pas respectées, et que la charge de la commission n'est pas reprise dans l'acte de vente, quel que soit celui sur qui elle pèse (Cass. 1re civ., 27 mai 1997, nº 95-13.608 : Bull. civ. I, nº 168).
Un bon de visite, document par lequel un acquéreur reconnaît avoir pris connaissance d'un bien à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, ne peut fonder à lui seul le droit à commission de l'agent immobilier (Cass. 1re civ., 6 oct. 1993, nº 91-18.231 : Bull civ. I, nº 266), car il ne répond pas aux exigences posées par les articles 1 et 6 de la loi du 6 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
(Cass. 1re civ., 3 avr. 2002, nº 99-20.206, nº 559 P+B)
pinchoman.
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