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Plus de précisions seraient utiles. Si l'immeuble est équipé de détecteurs, il est de bonne gestion d'en assurer l'entretien et le syndic est fondé à engager les dépenses nécessaires à cet entretien, si celles-ci s'intègrent dans le budget voté par l'AG. Peut-être aurait-il dû prendre contact avec le CS, tout dépend de l'importance de la dépense et des usages qui se sont établis au sein de votre copropriété. Mais, a priori, légalement rien ne permet d'affirmer qu'une facture est injustfiée au simple motif que le syndic a commandé une prestation de son propore chef. Si la dépense dépasse le seuil fixé fixé par l'AG, il devait au préalable consulter le conseil syndical. C'est la seule contrainte légale.
Consulter le CS, ne signifie d'ailleurs pas se soumettre à ses directives : il ne s'agit pas d'une autorisation préalable comme cela est très souvent perçu. Le syndic conserve l'entière responsabilité de sa gestion et donc l'autonomie des décisions. Dans la pratique, évidemment, le plus souvent le syndic agit en accord avec le CS, le contraire serait la manifestation de relations conflictuelles très préjuduciable à la copropriété.
Contrôler le syndic est indispensable. L'assister et le contrôler, c'est encore mieux. Cela ne signifie pas réduire le syndic à un rôle d'exécutant pour la moindre chose. Si l'on a cette conception des rôles respectifs du syndic et du CS, il faut alors pour être cohérent, adopter pour le syndicat la forme coopérative.
Le syndic n'a pas consulté le CS pour l'execution de ces travaux. Le montant fixe en AG pour la consultation du CS est de 0 euros. Avant tout travaux - non urgent - et - si une vie humaine n'est pas en danger - , il doit nous consulter ce qui n'a pas ete fait.
Ceci dit , je pense qu'on prendra en charge cette facture dans la mesure ou il s'agit d'elements de securité mais le syndic sera prevenu du fait qu'il a engage des travaux sans consultation. C'est ma vision mais pas celle des autres membres du CS. On doit se voir Lundi matin pour faire le point car suite à l'ag un nouveau CS est elu.
Une telle position n'est à mon sens pas raisonnable. Elle entretient un climat de suspicion malsain, elle ne va pas toujours dans le sens de l'économie et enfin elle comporte des risques.
Un bon syndic, il en existe, sait parfois lorsque nécessaire prendre des initiatives et passer du temps pour chercher des solutions optimales à certains problèmes sortant de la routine. S'il doit être constamment sur ses gardes et se justifier en permanence il fera en sorte de rester strictement dans le cadre de son contrat sans faire aucun zèle. Pour toutes les petites interventions il fera appel systématiquement à l'entreprise agréée par le CS, (et tant pis si elle n'est pas disponible, on attendra, les autres sont plus chères, la facture risque d'être refusée), exécutera sans discuter les consignes de celui-ci sans aucunement chercher à donner son avis, en n'ayant qu'un impératif : éviter de tomber dans un piège. Qu'est-ce qu'une urgence ? Pour certains copropriétaires, une panne d'antenne de télévision est une urgence. Pour un syndic prudent à qui on ne fait pas confiance, l'urgence risque de se limiter à l'incendie. Conséquences possibles : une panne de minuterie, qui se répare normalement dans les 36 heures pourra durer plus d'une semaine, pour peu que le président du conseil syndical ait pris quelques jours de vacances et n'ait pas pu répondre au syndic le consultant avant de dépêcher l'électricien. Même chose pour une fuite sur une canalisation : le syndic attendra l'autorisation du CS pour agir, et tant pis si le dégât des eaux s'aggrave, l'assurance paiera, la sinistralité fera augmenter la prime de l'assurance, aucune importance, on aura respecté les règles.
Le temps passé par le syndic pour consulter le CS pour la moindre chose doit être assez important : nul doute qu'il en tient compte dans la négociation sur ses honoraires.
D'ailleurs ce n'est pas le syndic qui se chargera de la maîtrise des dépenses car le CS se fera fort de toujours trouver une solution moins chère de sorte qu'il laissera celui-ci agir, faisant ainsi une bonne partie du travail du syndic et s'en plaignant d'ailleurs.
La fixation à 0 euro du seuil de consultation est d'ailleurs absurde et dénonce un fâcheux état d'esprit.
Il est souhaitable de redresser certaines pratiques des syndics (professionnels et bénévoles) mais il faut aussi faire le ménage dans les conseils syndicaux.
Saluons au passage ceux qui se cantonnent dans leur rôle,ce qui leur permet d'effectuer sérieusement les missions qui leur sont confiées. On ne parle jamais d'eux.
Ma copro à moins de 10 ans et est petite . Il n'y a pas grand chose à faire. Et si des réparations sont à faire c'est le CS qui s'en occupe ( changement d'ampoule, changement de minuterie ( eh oui c'est arrivé , il y a 4 ans mais maintenant c'est une entreprise ) ) Changement de code ( y'en a deux ) ...), Repositionnement de l'antenne TEle lors de la tempete de 99, on s'est aussi occupé de l'optention du certificat suite au premier decret concernant l'amiante (contact entreprise , reception des devis choix du prestataire ) et on a fait bien d'autres choses encore ...
On pourrait passer en gestion autonome mais le probleme il faudrait plus de monde au sein du CS pour s'occuper du batiment ( 1 personne pour la gestion ( syndic bene ) + qq personnnes ( personnes distinctes pour le CS . Et là ca coince . Donc on garde le syndic mais on le surveille.
Et les travaux à zeros euros nous a peut-etre sauve d'un syndic très verreux au debut de la gestion de la copro ( En proces actuellement ... ) qui n'est pas celui actuel .
Alors comprennez ma féfiance face à ces syndics . Autant je n'ai pas trop de soucis de communication avec eux. Au moins un coup de fil et un courrier tous les dix jours en moyenne . LE CS est bien consient qu'il doit etre joignable . Et on a les pieds surterre: Si une fuite d'eau arrive , et que la reparation est faite sans l'accord du CS , ca passe , on va pas raler au prix du M3 d'eau ! J'espère qu'avec toutes ces années au CS j'ai encore du bon sens.
Meme avec ses conditions , on est face à ce probleme de facture non commande .
Pour ce seuil à zero euros , je pense le faire changer . J'y ai deja pensé mais pas tout de suite .
D'accord, Harpe : les petits immeubles ont leurs habitudes.
Le mieux est de respecter officiellement les principes élémentaires et de convenir par ailleurs avec le syndic de certaines pratiques, sans violer pour autant les règles importantes. La pratique est courante et les syndics ne sont pas idiots.
Un système de détection d'incendie dans un petit immeuble, cela n'est pas fréquent. Puisque vous posez la question dîtes nous quel est l'objet de la facturation litigieuse. On répondra plus clairement.
Non, Il ne s'agit pas des extincteurs . une societe ( trouvee par moi-meme à " l'époque ") continue de les entretenir à ce jour. RAS à ce sujet.
Il s'agit des systèmes de detection incendie placés au plafond et qui detecte la présence de fumée.
Je pense que je vais convaincre les autres membre du CS pour regler cette facture après tout il s'agit de la securite de tout le monde en cas d'incendie.
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Posté - 07 nov. 2003 : 01:54:37
