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je posséde un immeuble avec plusieurs locataires ; jusqu'à maintenant je répartissais les charges entre le nombre d'appartements; suite à un litige,( ces appartements sont répartis en studio ,T1, T2 et T3) comment dois je calculer ces charges? est ce en fonction de la superficie? du nombre d'habitants par appartement? merci pour votre réponse, c'est urgent.
Pourquoi n'établiriez-vous pas un règlement de copropriété avec l'aide d'un notaire.
Vous êtes seul propriétaire actuellement, mais vous pourriez faire un état descritif de division: EDD. Cela pourrait vous permettre également par la suite de vendre par lot.
Pour la question proprement dite, vous êtes libre de définir les ratios: charges générales en fonction de la superficie, charges individuelles en fonction d'un quota basée sur les occupants: consommation d'eau par exemple.
Attention, une répartition ne peut être fondée sur le nombre d'occupants comme l'avance Virafada, le nombre d'occupants étant un critère n'ayant aucune objectivité, et qui de plus est insaisissable (et qui, si l'on voulait le saisir, impacterait la vie privée des locataires).
Elle ne peut être fondée que sur des éléments objectifs liés à la consistance des lieux, tels que la superficie, le nombre de pièces principales, etc., et sur des comptages objectifs de consommations particulières pour ce qui peut relever des charges telles que l'eau du logement, son chauffage, etc.
On peut rappeler que le mode de répartition doit être spécifié dans le cadre de la justification des charges, comme le prescrit l’article 23 de la loi de 1989.
Citation :Article 23
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; 3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. [NB : c’est le décret 87-713, dont le lien figure ci dessous]
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Si Mesange est seul propriétaire, je trouve excessif de luis suggérer de passer par un notaire pour faire un réglement de copropriété. La répartition des charges entre les locataires peut se faire sur différentes bases. L'important, c'est qu'elle soit constante et incontestable. La surface est le critère le plus objectif. Le nombre de personnes peut varier, la durée de séjour de chacun peut être différente, et c'est incontrôlable pour le propriétaire. Mais au fait, que prévoit le bail signé entre Mesange et ses locataires pour la répartition des charges ? Si rien n'est prévu, je vous suggère de proposer un avenant à vos locataires fixant le mode de répartition des charges sur la surface habitable.
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Posté - 15 nov. 2003 : 11:39:18
