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J'ai signé fin octobre un contrat d'acquisition d'un appartement. Il a été convenu avec le vendeur que les travaux votés avant la signature seraient à la charge du vendeur, ce qui est normal. le contrat a donc été rédigé dans cet esprit, lu et signé donc avec l'accord des deux parties.
3 semaines après, nous avons reçu un courrier du syndicat de copropriété, disant que les travaux votés avant la vente mais non encore appelés et qui "n'étaient ni liquidés ni exigibles seraient à la charge de l'acquéreur". De plus il ajoutent qu'un courrier aurait été envoyé au notaire du vendeur indiquant que : "les conventions particulières prises entre cédants et cessionnaires, sont inopposables au syndicat des copropriétaires ".
Je signale que nous n'avions pas connaissance de ce courrier.
Ma question : Le syndicat peut-il passer outre les accords entre vendeur et acquéreur ? Sur quelle base juridique ?
Les conventions particulières prises entre cédants et cessionnaires sont en effet inopposables au syndicat des copropriétaires. Le syndic n'a à connaître, pour appeler des fonds lorsque ceux-ci sont devenus exigibles, que la personne qui est copropriétaire à la date d'exigibilité. Légalement, la position du syndic est incontestable. Elle découle tout naturellement de la loi du 10 juillet 1965 qui ne prévoit d'appel de fonds qu'aux copropriétaires (or lorsqu'on a vendu on n'est plus copropriétaire) et d'un principe de base du code civil selon lequel les conventions particulières sont inopposables aux tiers, principe lui aussi tout naturel : Paul et Jacques peuvent convenir ce qu'ils veulent entre eux, mais cela ne doit pas créer d'obligation pour Alphonse qui n'a pas été consulté.
On peut cependant s'interroger. Car il est très simple pour le syndic de percevoir du vendeur, normalement par l'intermédiaire du notaire, les dettes non encore exigibles que celui-ci convient de payer par avance en les faisant prélever sur le montant de la vente, ce qui libère l'acheteur et ce qui est tout bénéfice pour la trésorerie du syndicat.
Le problème peut se poser si le vendeur prend à sa charge des frais non encore exigibles mais ne veut pas s'en acquitter tout de suite : il doit alors s'arranger avec l'acquéreur et le syndic aurait tort de se compliquer la tâche alors qu'il n'y est pas tenu, d'autant plus que le syndicat ne dispose plus de sûreté sur le vendeur.
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Posté - 16 nov. 2003 : 12:33:41
