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Profitant de l'échafaudage installé lors du ravalement de la façade de notre immeuble, des travaux de menuiserie ont été réalisés sur les lucarnes des logements sous les toits. Ces travaux ont-ils un caractère privatif ou sont-ils à supporter par l'ensemble des copropriétaires au même titre que les travaux de ravalement ?
Je tiens à préciser que ces travaux ne faisaient pas partie du cahier des charges, ils sont intervenus en cours de ravalement en travaux supplémentaires.
C'est précisément un autre point que nous tentons de comprendre : Le cahier des charges a t-il été particulièrement mal établi pour avoir omis ce "poste" s'il devait effectivement être traité en meme temps et/ou dans le cadre du ravalement.
Je vous suggérerais de questionner votre syndic et le CS ainsi que de regarder dans votre RC pour voir si les fenêtres/lucarnes en question sont parties privatives ou non (il n'y a pas en la matière de présomption "légitime" comme l'indique Virafada ci dessus).
Il est fréquent que, lors des travaux de ravalement, l'on profite du chantier et de son échafaudage pour des réfections d'éléments privatifs en façade, ce qui est tout au bénéfice des copropriétaires intéressés, qui ne supportent pas alors de frais d'échafaudage). Ces réfections là sont alors à la charge des copros concernés, en fonction de ce que dit le RC.
Si ces travaux complémentaires n'ont pas été votés et n'avaient pas un caractère indispensable et urgent, il n'ont pas à être payé par les copropriétaires. Le syndic doit vous justifier ces travaux. Si la demande émane des propriétaires des appartements concernés, c'est une faute du syndic, à lui de s'arranger avec les copropriétaires. Quant aux lucarnes, commes toutes les fenêtres, elles sont parties privatives, même si leur remplacement ou une mise en peinture à l'initiative du propriétaire doit être soumis au vote en AG.
La question des ouvertures extérieures, en façade, ou en toiture, reçoit une réponse voisine de celle des balcons qui a fait, il y a peu, l'objet d'une discussion sur les présents forums. Il convient de se reporter, en premier lieu, au règlement de copropriété qui est susceptible de régler le sort de ces fenêtres ou ouvertures. Il y a alors lieu d'appliquer scrupuleusement les clauses en questions. En effet, les art. 2 et 3 de la loi de 1965 sont simplement supplétives de volonté. Le règlement de copropriété peut légitimement classer ces ouvertures au titre des parties communes ou des éléments strictement privatifs. A défaut de clause particulière, il faut faire jouer les dispositions des art. 2 et 3 de la loi. Mais les difficultés surgissent. Certains auteurs considèrent les fenêtres comme des accessoires des façades. Elles sont donc communes. D'autres mettent l'accent sur l'utilisation exclusive des fenêtres par chaque copropriétaire. Elles sont donc des éléments privatifs. Force est cependant de reconnaître que la jurisprudence considère généralement les fenêtres comme des éléments privatifs. La répartition des dépenses suit, ainsi, le caractère de cette qualification. A l'analyse, une telle qualification est sujette à critique. Elle laisse de côté la distinction possible entre le dormant ou l'ouvrant. Elle met l'accent sur l'usage de l'élément en question (usage exclusif visé à l'art. 2 pour les éléments privatifs) au détriment de l'utilité (utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d'entre eux, visée à l'art. 3 pour les éléments communs). Et les ouvertures ont une utilité collective, celle de maintenir le clos de l'immeuble). Elle est la source de conflits dans les copropriétés, notamment lors des opérations de ravalement. La question est susceptible de cristalliser les passions et de mettre obstacle à la réalisation d'un ravalement. Il est justement permis de regretter le système de la loi de 1938. Il existait une présomption de "communauté". S'il n'était pas possible de classer tel ou tel élément en tant que partie privative, soit par volonté (règlement de copropriété), soit par nature (élément, en soi, privatif), l'élément en question était alors réputé commun. J'ai la faiblesse de penser que cette disposition "balai" était, sur le plan pratique, bien utile. Lorsque les fenêtres sont des éléments privatifs, il convient néanmoins de respecter les obligations de voisinage qui peuvent découler du règlement de copropriété et de la loi de 1965 (harmonie). Les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble doivent en effet être votés à la majorité de l'art. 25 b). Rien ne s'oppose à l'utilisation, sans frais, d'un échafaudage installé au profit du syndicat par un copropriétaire pour lui permettre la mise en peinture de ses fenêtres privatives. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
Je reconnais là l'homme de l'art dont la prose ne se limite pas à aligner des liens, mais au contraire à bien expliquer en long en large et en travers les choses.
Encore merci pour toutes vos interventions où la substantifique moelle est conséquente...
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Posté - 19 nov. 2003 : 01:18:34
