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A travers les lectures sur le forum, il est apparait toujours difficile de calculer la réelle rentabilité d'un bien. Bien qu'étant bailleur, je ne sais pas du tout si mon investissement est rentable. Pouvez-vou m'aidez en m'indiquant comment calculer :
Pour ma part , pour calculer, je prend en compte: - Un prix d'achat : P - Un Loyer : L - une taxe foncière : TF - Un raffraichissement annuel : RA - des charges Proprétaires : CP - remboursement d'emprunt : R
PS ; Je ne compte pas mon apport initial : AI mais j'ai idée que cela doit avoir un impact car si je l'avais placé....Ni le nombre d'année d'emprunt (N)
La formule que j'applique est (12*L - TF - CP -R- RA)/(P) = % de rentabilité
Ainsi par exemple si Achat = 150000 Loyer = 1000 R=950 R+CP+TF+RA=1200 avec emprunt sur 7 ans ( apport 90000)
La rentabilité serait donc (12000-1200)/(150000) = 7%
Pouvez -vous me dire si mon calcul totalement empirique est faux et ce que j'oublie ?
Merci d'avance de votre aide qui déterminera si je continue à investir dans ce secteur difficile mais tellement riche de sensations...
Il me semble déjà que dans votre calcul vous ne prenez pas en compte les impôts. Avez-vous également pris en compte les frais de notaires?
Quoi qu'il en soit, à mon avis, la rentabilité d'un investissement dans l'immobilier n'est calculable qu'à la fin, lorsque l'on a revendu le bien.
Mon principe de calcul, qui peut être effectué avant la revente, est de comparer l'investissement immobilier à un investissement financier. En quelque sorte je me pose la question: combien aurais-je sur mon compte épargne à tant de pourcents si j'y avais placé chaque euro que j'ai dépensé pour mon investissement locatif. Je compare la valeur de ce compte épargne fictif avec celle - réelle- de mon investissement immobilier.
Pour calculer la valeur réelle de mon investissement immobilier, j'estime le prix du bien si je devais le revendre, et je retranche le capital que je dois encore à la banque.
Pour calculer la valeur du compte épargne fictif, j'ai créé un petit programme, dans lequel on rentre chaque dépense et la date de cette dépense (par exemple paiement de l'apport, des frais de notaire, des travaux, des impôts imputables à l'investissement), le taux d'intérêt du compte, et le programme renvoit la valeur du compte au jour présent. Je fais plusieurs calculs avec différents taux d'intérêts jusqu'à ce que les deux valeurs -virtuelles et réelles- coïncident. J'obtiens alors la rentabilité de mon investissement.
Il me faut donc estimer le surplus d'impot supplémentaire lié à la location !!! Ce n'est pas simple.
Sinon votre calcul parait bien lorsqu'on veut revendre mais je recherche plutot une formule qui m'indiquerais la rentabilité (hors impot donc) avant d'acheter en fonction de paramètres que j'estimerais (loyer, prix d'achat,...)
Gardez de toute manière à l'esprit que tout calcul prévisonnel est soumis à plusieurs aléas (travaux imprévus, impayés de loyers, hausse des impôts, etc...).
C'est pout cela qu'avant d'acheter prenez une bonne marge. Si vous tombez sur 5-6% avant impôts et en optimisant tous les autres paramètres (pas d'impayés, des travaux de rafraichissements tirés au minimum, etc...), alors posez-vous la question de savoir si cet investissement est vraiment intéressant par rapport à une assurance-vie par exemple.
Un autre calcul sur lequel vous pouvez vous baser, est celui d'estimer le coût mensuel de votre investissement immobilier, et de comparer encore une fois avec un placement financier. Allez par exemple sur le site www.meilleurtaux.com, rubrique "calculettes financières" puis "optimisez votre épargne". Comme montant initial vous mettez votre apport, puis votre cout mensuel sur le nombre d'années de votre crédit. Vous rentrez un taux de l'ordre de ceux des assurances-vie (4-5%). Si le prix de l'appartement que vous souhaitez acheter est inférieur au capital que vous auriez accumulé, posez-vous des questions.
Dans votre cas, une charge mensuel de 250 euros sur 7 ans avec montant intial de 90000 euros à 5% donne un capital final de 151826 euros. Si vous parvenez donc à dépenser moins de 250 euros par moi vous êtes gagnant par rapport à un placement financier de 5%.
Pour des raisons d'imprévus pendant toute la durée de votre investissement (impayés, travaux de rafraichissement travaux de copro, sinistre...), il est difficile d'estimer la rentabilité du bien ex ante. Votre formule est en effet une évaluation grossière mais néanmoins realtivement fiable des flux futurs auxquels vous pourrez vous attendre. N'oubliez pas la CRL (2.5% de vos loyers) dans vos charges et les frais annexes dans votre Prix P (notaire + séquestre).
La question de la comparaison avec d'autres placements financiers se pose en effet à partir du moment où votre apport est conséquent. 7% mois avec peu de risques pris en compte la question se pose vraiment de savoir si vous ne feriez pas mieux de placer en SICAV ou assurance vie. L'intérêt du placement immobilier est qu'il permet de pratiquer un effet de levier très important dans votre calcul de rentabilité. Votre rentabilité sur capitaux investis est d'environ 7.5% après prise en compte de vos impôts et de la CRL. La rentabilité sur capitaux investis d'une personne se faisant financer à 100% est infinie. Ce qui ne veut pas dire que tout le monde devrait s'endetter pour un investissement immobilier mais plutôt qu'il est important de bien définir vos objectifs à l'achat d'un bien immobilier. Pourquoi par exemple ne pas diminuer l'apport afin de diversifier vos placements et par la meme réduire le risque...
La remarque de SRU est des plus pertinente. Trop souvent, on calcule le rendement locatif par rapport au chiffre d'affaires généré - c'est à dire les loyers - ou au prix d'achat.
lsls dit d'ailleurs dans son message qu'il ne tient pas compte de son apport initial alors que c'est, justement, le point essentiel de la détermination de la rentabilité.
La comparaison de rentabilité entre un produit immobilier ou un produit de placement doit se déterminer par la formule : (somme actualisée des cash-flows / Fonds propres investis) auquel il convient d'ajouter éventuellement le prix prévisionnel de revente (actualisé lui aussi) au terme de la période d'investissement envisagé.
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Posté - 26 nov. 2003 : 19:33:16
