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 le locataire doit partir.
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yanbroutin
Contributeur débutant

11 réponses

Posté - 27 nov. 2003 :  13:18:15  Voir le profil
Bonjour, mon locataire ne me paie pas sa taxe d'enlevement d'ordures menageres, et ne veut pas faire la revision annuelle du chauffe eau (inscrit dans le bail).je lui ai pourtant demande deux fois par lettre recommandee ( la deuxieme avait un accuse de reception ).
Je voudrais me separer de ce locataire dont le bail finit au 31 juillet 2004.
Pouvez vous me donner la conduite a suivre, pour le faire partir au pls vite.
merci d'avance.

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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 28 nov. 2003 :  06:02:26  Voir le profil
Ce n’est qu’en cas de « motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant » que le congé peut être délivré dans votre situation : cf. article 15 de la loi de 1989.

Pour faire valoir un(des) motif(s) avec succès, il faut que vous ayez préalablement mis en demeure votre locataire de façon formelle en lui disant qu’un congé lui sera délivré si il ne remplit pas ses obligations (lettre RAR avec indication de 'mise en demeure' dans le texte). Il est indispensable dans la mise en demeure de joindre photocopie de l'avis de TEOM en indiquant le montant dû et de viser la clause du bail sur la révision du chauffe-eau, et de mentionner ceci dans le texte de la LRAR, faute de quoi la portée de votre mise en demeure n'aurait guère de poids.

Faute de cette étape préalable, le locataire obtiendrait aisément gain de cause devant le tribunal s’il contestait le congé que vous lui feriez tenir.

Citation :
Article 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - …



Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )


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Joulia
Pilier de forums

14807 réponses

Posté - 28 nov. 2003 :  18:22:05  Voir le profil  Voir la page de Joulia
Joseph, peux-ton qualifier de "motif serieux" le fait qu'il ne paie pas la TEOM ?
Legitime : certes mais s'il paye regulierement son loyer, je me demande si un juge acceptera ce conge vu le montant de la TEOM versus loyer et charges annuelles.

De plus Yanbroutin, je me demande si la revision annuelle serait un motif suffisant. Il me semble ! (helas je ne peux pas confirmer par un texte de loi) que s'il fait une revision du chauffe-eau pour la sortie des lieux, ca suffit. Apparemment le fait d'entretenir les appareils et de fournir les factures ne serait pas une obligation annuelle...
Est-ce que d'autres internautes peuvent confirmer ou infirmer`?

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am77
Pilier de forums

1169 réponses

Posté - 30 nov. 2003 :  06:55:57  Voir le profil
La TEOM fait partie des charges récupérables. Payer les charges fait partie des obligations incombant au locataire. Je pense donc qu'il s'agit d'un motif sérieux pour résilier le contrat.

Quant à l'entretien du chaffe-eau, il est dicté par des impératifs de sécurité. L'assurance du locataire n'acceptera sans doute pas de le couvrir si l'entretien prescrit n'est pas effectué. Et l'absence d'assurance est une cause sérieuse de résiliation.

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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 30 nov. 2003 :  17:20:10  Voir le profil
Mon opinion est que pour que l'on puisse être dans le cas du « motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant » de l'article 15 de la loi de 1989, il faudrait - comme dit plus haut - que le locataire de Yanbroutin ait été mis en demeure de façon claire et ne se soit pas exécuté. Un tribunal saisi pourrait d'ailleurs dire qu'un congé donné par Yanbroutin ne serait valide que si, dans un délai qu'il fixerait, le locataire ne s'exécutait pas en fin de compte.

Autrement dit, je pense que le titre du sujet (« le locataire doit partir ») est loin d’être acquis dans son « doit »…

Ne pas oublier non plus, s’agissant du paiement des charges (ici la TEOM), l’article de la loi de 1989 :

Citation :
Article 24

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.




Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )


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