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Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 29 nov. 2003 : 14:23:11
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Un membre de notre Conseil Syndical a été élu pour une période de 3 ans comme suppléant lors d’ une AG tenue en 2000. Depuis deux autres AG ont eu lieu. En 2002, le bureau a de nouveau été désigné lors de l’AG , tous les membres avaient démissionné (sauf 3 dont cette personne).
Aujourd’hui, le nouveau Syndic prétend que cette personne n’est qu’un « observateur » puisqu’il est le père du copropriétaire, et ne le compte plus dans les effectifs.
En a-t-il le droit, puisque sa nomination n’a pas été contestée dans le délai de 2 mois suivant l’AG ?
Merci de votre aide, et félicitations aux animateurs pour ce site qui mérite vraiment le détour!
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 29 nov. 2003 : 16:26:54
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Donkishotte,
En visant le bureau, vous semblez vous rapporter au bureau de l'assemblée du syndicat des copropriétaire qui font l'objet d'une désignation à l'occasion de chaque assemblée. En vertu des règles de la représentation (fondée sur le mandat), les membres du buraau peuvent ne pas être des copropriétaires "en titre".
S'agissant des membres du conseil syndical, ceux-ci sont nécessairement désignés parmi les copropriétaires et etc. (art. 21 al. 5 de la loi de 1965). Ce texte vise les représentants légaux (ceux des personnes morales dont il est question, ainsi que ceux des incapables), ce qui exclut les représentants conventionnels. Le texte vise également le conjoint. Le père du copropriétaire en question en saurait donc être légitimement membre du conseil syndical, même à titre de suppléant.
Quant à la durée du mandat de membre du conseil syndical, il demeure légitime jusqu'à son terme. La révocation ou la démission est néanmoins susceptible de l'abréger (en plus des causes naturelles).
La position des membres suppléant est décrite dans l'art. 25 du décret de 1967.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 nov. 2003 : 18:45:58
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Je crois que Donkishotte a utilisé le terme de bureau au lieu de conseil syndical. Comme un certain nombre de membres avaient démissionné, je pense qu'il y a eu de nouvelles élections, lors de l'AG 2002.
Combien y-avait-il de membres au conseil syndical ?
Par ailleurs, l"observateur" était-il copropriétaire au moment où il avait été élu membre du conseil syndical ? Et ne le serait-il plus, son fils étant éventuellement devenu copropriétaire à sa place ?
Si le fils a toujours été copropriétaire, son élection n'était sûrement pas légale et il n'a rien à faire au conseil syndical.
Je crois que le message de Donkishotte manque de précisions.
Je profite de l'intervention de Valazur, pour reposer la question qui suit, certains avaient donné leurs avis, mais y auraient-ils d'autres arguments ?
La question : l'ordre du jour comportait ma révocation. Avant le vote de ce point, j'ai démissionné oralement, mais je n'ai jamais envoyé de lettre de démission. Il me semble qu'une démission doit obligatoirement se faire par LRAR.
Par ailleurs, j'ai fait la bêtise de démissionner avant de demander les justifications à ma révocation. L'ordre du jour doit-il indiquer en quelques mots les raisons de la révocation ?
Evidemment, suite à ma démission précipitée, ma révocation n'a pas été justifiée.
Elisabeth |
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Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 29 nov. 2003 : 21:56:37
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Bonsoir et merci pour vos réponses,
Effectivement, j'ai mentionné bureau mais il s'agit bien du Conseil Syndical.
Cette personne n'était pas et n'est toujours pas copropriétaire, le bien appartient à son fils. Sa nomination date du premier Conseil Syndical (appartements en location et mis en vente en 1996). Il s'est présenté et a été réélu à chaque AG où la nomination du Conseil Syndical était à l'ordre du jour. Personne n'a jamais contesté jusqu'à ce jour.
N'hésitez pas à m'interpeller si je ne suis pas assez clair, mais notre copropriété est dans une très mauvaise situation. Le Syndic a désigné une seule personne pour le représenter , en ignorant totalement le Conseil Syndical prétextant que plus d'un quart des membres ne faisait plus partie du Conseil. Nous étions 7 titulaires + 2 suppléants élus à l'AG de 2002. 2 ont démissionné début 2003, dont le Président, le Syndic a immédiatement désigné son correspondant. Depuis, malgré nos protestations il prétend que le Conseil Syndical n'est plus normalement constitué!
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 nov. 2003 : 23:35:02
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Sous réserve d'autres interventions, effectivement, quand plus du quart des membres du conseil syndical démissionne, celui-ci n'est plus normalement constitué. Il faut convoquer une AG avec de nouvelles élections. Et ensuite, lors d'une réunion de conseil syndical,il faut élire un président puisque celui-ci était démissionnaire.
Il n'y a jamais de "représentant" du syndic ni de "correspondant" du syndic. Il y a un conseil syndical avec à sa tête un président, le syndic devant en certaines occasions consulter cette instance.
Pour revenir au non-copropriétaire élu conseiller syndical, au fait le fiston vient-il accompagné de son papa en AG ? Si oui, le "papa" n'est absolument pas habilité à assister à l'AG si son fils est déjà présent. Il pourrait être présent en tant que mandataire d'un autre copropriétaire.
Vous dites que votre copropriété est dans une très mauvaise sitution. De quoi s'agit-il exactement ? Le monsieur en question serait-il responsable de cette situation ?
Ou bien ce monsieur est-il utile et efficace pour la copropriété ? Si oui, il pourrait être un espèce d'"invité permanent" du conseil syndical qui est en droit de s'adjoindre les services et les compétences de toute personne qui pourrait être utile à la copropriété.
Mais il n'a aucun droit d'être conseiller syndical en titre.
Pour Valazur :
A votre avis, puis-je considérer que j'ai subi un "préjudice moral" suite à cette demande de révocation ?
Egalement, pourrait-on considérer que la copropriété a subi un "préjudice matériel" dans la mesure où j'étais la seule personne dans la copropriété à défendre les intérêts des copropriétaires et à dénoncer les irrégularités, carences et illégalités du syndic ?
Tout ceci au cas où nous devions finir par aller au TGI. Certains conseillers syndicaux ayant la tête plutôt dure et souffrant d'une maladie qu'on pourrait nommer "immobilisme" devant l'ampleur de la tâche.
Et puis :
Citation :
Si la démission a été notifiée, même sans écrit, difficile de revenir en arrière
pour la petite histoire : ma chère voisine qui "manipule" les copropriétaires et qui "régente" toute la copropriété avec les dégâts maintes fois mentionnés, avait démissionné oralement et avec grand fracas lors de l'une des dernières AG. Aucune mention dans le PV. Et peu de gens se souviennent certainement de cet épisode.
Et voici donc une dame qui a allègrement réintégré, de sa propre initiative, le conseil syndical ! Y en a qui ne se gênent pas !
Elisabeth |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 03:00:36
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Elisabeth,
La loi, ainsi que le décret, sont nuets sur la question que vous posez directement de savoir selon quelles modalités intervient la démission des membre du conseil syndical.
Quelques éléments de réponse peuvent cependant être déduits de la nature juridique du lien qui existe entre les membres du conseil syndical et le syndicat.
Se fondant sur les dispostions de l'al. 2 de l'art. 22 du décret, selon lesquelles le "mandat" ne peut excéder trois années renouvelables, on pourrait considérer que les membres du conseil syndical sont liés par un contrat de mandat (ou du moins, que règles qui leur sont applicables relèvent du droit commun de ce contrat), à l'instar de la situation du syndic.
Pour deux raisons, cette vision n'emporte pas ma totale adhésion.
- Le terme mandat ne se rapporte pas seulement au contrat spécial qui porte ce nom. Il vise, plus généralement, une fonction de nature élective. Tel semble bien être le cas en l'occurrence. L'al. 2 de l'art 22 du décret a pour seul objet de fixer la durée de la fonction des membres du conseil syndical.
- La contrat de mandat a pour objet de permettre de conclure un ou plusieurs actes juridiques. Or le conseil syndical (et donc ses membres) a deux missions essentielles : celle d'assister et celle de contrôler (art. 21 al. 1 de la loi). De telles missions ne supposent nullement que des actes juridiques soient conclus.
Il en résulte que les membres du conseil syndical ne sauraient être tenus pour des mandataires du syndicat.
Le seule hypothèse où un mandat (au sens technique) peut être conféré au conseil syndical est celle de l'art. 25 a) de la loi.
Toujours est-il que le conseil syndical représente, néanmoins, le syndicat.
Si le contrat de mandat suppose la représentation, la représentation n'implique pas nécessairement l'existence d'un contrat de mandat.
Comme les membres du conseil syndical ne représentent pas le syndicat en vertu d'un contrat de mandat, il convient de trouver autre chose.
Il me semble que l'on peu avoir recours à la notion de commission, au sens de confier à quelqu'un une mission. Il s'agirait alors d'un contrat innomé par lequel le syndicat confie aux membres du conseil les missions définies à l'art. 21 al. 1 de la loi. Certaines dispositions de la loi (art. 21) et du décret (art. 22 et s.) régissent l'exécution de ce contrat. Quant à désignation et à la révocation, elles relèvent des disposition de l'art. 25 c) de la loi. Pour le reste, il faut s'en remettre au droit commun des contrats, à défaut d'indication particulière du règlement de copropriété ou de règles adoptées dans les conditions de l'art 25, concernant l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical.
. S'agissant de la forme de la démission, la représentation du syndicat par les membres du conseil syndical suppose la confiance réciproque. La démission peut intervenir à tout moment. Et la renonciation n'est soumise à aucune condition de forme. Il suffira que le "représenté" en ait connaissance. La démission tacite pourrait même être admise. L'absence d'écrit ne pose qu'une simple difficulté de preuve.
. S'agissant de la révocation, pourvu qu'elle obéisse aux conditions de majorité requises (elle doit donc être expresse), elle peut intervenir ad nutum (i.e. sans motif), à tout moment. Aucune responsabilité ne peut, en soi, en résulter.
Qu'il s'agisse de la révocation ou de la démission, elles doivent toutefois s'exercer dans les limites de l'absence d'abus dans l'exercice de ces droits.
Ainsi que le note très justement Valazur, on n'a jamais vu un cas de responsabilité du syndicat pour révocation d'un membre de conseil syndical.
Plus généralement, les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat. Leur mission étant gratuite, la responsabilité obéira à un régime très léger. Dans l'accomplissement de leurs missions, ils sont seulement tenus à la prudence et à la diligence dont ils font preuve dans la conduite de leurs propres affaires.
Leur responsabilité, à l'égard du syndic, est de nature délictuelle. L'exercice de la mission de contrôle ne doit pas être abusive. Le cas échéant, leur responsabilité est susceptible d'être engagée. Il faut convenir que les membres du conseil syndical devront alors vraiment avoir "forcé la dose".
Donkishotte,
Pour ma part, au regard de l'application de l'art. 25 du décret, j'arrive à un total de six membres pour votre conseil syndical, par rapport à sept, initialement. Il est donc toujours valablement constitué. Sept, moins les deux démissionnaires. Puis le remplacement du premier démissionnaire par le suppléant. L'autre suppléant n'ayant aucune qualité pour remplacer le second démissionnaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 21:59:49
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Qui peut me répondre : comment peut-on mettre de côté certains menbres élus au CS à la dernière AG (ou pas) qui malheureusement s'avèrent par la suite invisibles dans leur rôle de CS mais extrêment individualistes sur un cas précis qui leur est cher et particulier bien sûr. J'ai plusieurs exemples dans plusieurs résidences et je pense que beaucoup d'internautes doivent penser comme moi.
En deux mots , comment peut-on les virer du CS ?
hcor |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 23:46:08
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En pratique, la révocation, dans les conditions de l'art. 25 de la loi.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 15:11:03
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merci Antoine,
et si lors de nos réunions on oubliait d'en prévenir un ? pour une fois, une erreur... Quelle pourrait être les conséquences de cette réunion entre nous après tout ??
hcor |
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