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 Sujet  |
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philam
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 04 janv. 2004 : 11:42:56
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Bonjour,
Peut-on vendre un appartement dans un immeuble qui va subir des travaux de coproprietes importants sur plusieurs années ?
Si oui, ces travaux seront à la charge du proprietaire vendeur ou du futur acheteur ?
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 janv. 2004 : 12:38:04
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Bonjour,
Je ne vois pas pourquoi vous ne pourrez pas vendre un bien même si des travaux importants vont avoir lieu (tant que l'immeuble n'est pas razé).
Si l'acquéreur potentiel est d'accord pour vous acheter votre logement, alors que vous lui avez bien spécifié quels vont être les travaux lourds réalisés, vendez sans soucis.
De plus, l'acquéreur potentiel peut avoir accès au carnet d'entretien de l'immeuble et ainsi se rendre compte par lui même.
Cependant, ne lui cachez rien.
Cordialement.
Jeff |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 04 janv. 2004 : 17:35:20
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Bonsoir Philiam,
Le tout est de savoir si les travaux sont déjà votés en assemblée générale ou pas.
Dans un cas, il y a une clause à mettre dans l'acte de mutation, dans l'autre cas, il y a juste une information auprès de l'acquéreur.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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jay_hope
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 16:11:06
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je ne suis pas tout à fait d'accord avec la réponse formulée, selon mon syndic il existe une jurisprudence qui fait que les travaux sont à la charge de l'acheteur même s'il est spécifié sur le contrat de vente que les travaux sont à la charge du vendeur, c'est en tout cas ce qu'avance mon syndic devant mon refus de payer les travaux votés avant que j'achète mon studio ! là il y a litige et apparemment personne sur ce site pour répondre à la question : y a t il une jurisprudence qui fait que les travaux sont désormais à la charge de l'acquéreur ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 20:18:28
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Lorsqu'un syndic ou un quidam vous dit " ..il a une jugement, un arrêté municipal qui dit que ..." pour appuyer ses dires, répondez lui "et bien envoyez-moi copie de ce que vous affirmez ...". et si c'est en AG vs ajoutez " dès réception dans les jours qui viennent je m'engage à diffuser votre documents aux copropriétaires."
Votre syndic (tient, encore un professionnel ! ...) affirme cela parce qu'il n'a sans doute pas bien renseigné le notaire sur les tvx, sur les fonds qui devaient être versés par le vendeur, qu'il n'a pas fait l'opposition nécessaire auprès du notaire.
D'une façon générale, les travaux votés par une AG (on dit que le montant défini est rendu "liquide") sont à charge de celui qui est copropriétaire lorsque le montant des travaux est rendu "exigible" par le 1er appel de charge.
Le seul fait que des travaux soient votés par l'AG et un montant défini, ne suffit pas à les rendre opposables au vendeur si ces fonds ne sont pas appelés, rendus liquides.
Dans votre cas, si les travaux ont été votés ET appelés avant votre achat, et qu'aucune mention ne figure dans votre acte de mutation suivant laquelle ces travaux seraient à votre charge, vous n'avez pas à en supporter les frais.
Par contre, si ces travaux ont été votés avant votre achat et que le 1er appel de fonds est fait APRES votre achat, je ne vois pas comment vous pourriez ne pas le régler, ..... sauf à mettre en cause le vendeur pour vous avoir caché ces travaux dont aucune mention n'est rapportée dans l'acte de mutation.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 22:20:46
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Bonsoir Philam,
Votre question initiale Philam était de savoir qui supporte le coût des travaux de copropriété entre le vendeur où l'acquéreur.
Soyons un peu plus précis.
Si les travaux ne sont pas encore votés par une Assemblée Générale, le vendeur peut informer de la possibilité d'éventuels travaux à venir.
Si ces travaux sont votés en AG, le coût sera payé in fine par la personne (vendeur ou acquéreur) mentionnée dans l'acte devant notaire.
En revanche, concernant le syndicat des copropriétaires, il lui appartient normalement d'appeler via son syndic les appels de fonds travaux :
- aux dates prévues par l'AG ce qui rend la somme "liquide et exigible" ;
- aux personnes ayant la qualité de copropriétaire au moment de ces appels.
Il est vrai que cette pratique qui devrait être rappellée dans le modificatif au décret de 1967 à venir est loin d'être généralisée chez les syndics.
En somme, le syndic devrait appeler les travaux votés aux acquéreurs et ces derniers doivent payer le syndic et en demander le remboursement aux vendeurs si c'est bien prévu dans l'acte chez notaire.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 23:18:20
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La réponse de Clémouel est très claire et parfaitement exacte. Elle exprime les règles applicables actuellement, sous réserve de ce qui pourra être dit pour l'avenir par le décret à paraître.
On peut simplement ajouter que, dans certains cas, s'agissant de travaux votés non exécutés au moment de la vente, le notaire verse au syndic les fonds représentant la quote-part du vendeur estimée dans la note de renseignement. Les appels de fonds ultérieurs sont émis au nom de l'acquéreur mais le syndic doit faire le nécessaire pour créditer le compte de l'acquéreur par prélèvement sur la provision versée par le vendeur. C'est une gymnastique un peu astreignante mais elle est nécessaire pour la bonne tenue de la comptabilité.
Si le syndic porte en bloc au crédit de l'acquéreur la provision versée, l'acquéreur aura un solde créditeur et ne paiera pas les appels de charges.
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jay_hope
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 15:57:49
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ce qui veut dire en clair que les travaux ayant été votés avant l'acte d'achat et les fonds exigibles après l'achat, je dois payer le syndic et me faire rembourser le tout par le vendeur. Si ce dernier a déménagé rien ne protège donc l'acheteur. C'est un peu fort et pas très juste puisque bien des acheteurs n'incluent pas ces frais supplémentaires dans le montant des frais lors de l'achat du bien.
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jay_hope
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 16:09:34
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ce qui veut dire en clair que les travaux ayant été votés avant l'acte d'achat et les fonds exigibles après l'achat, je dois payer le syndic et me faire rembourser le tout par le vendeur. Si ce dernier a déménagé rien ne protège donc l'acheteur. C'est un peu fort et pas très juste puisque bien des acheteurs n'incluent pas ces frais supplémentaires dans le montant des frais lors de l'achat du bien.
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jay_hope
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 16:11:21
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ce qui veut dire en clair que les travaux ayant été votés avant l'acte d'achat et les fonds exigibles après l'achat, je dois payer le syndic et me faire rembourser le tout par le vendeur. Si ce dernier a déménagé rien ne protège donc l'acheteur. C'est un peu fort et pas très juste puisque bien des acheteurs n'incluent pas ces frais supplémentaires dans le montant des frais lors de l'achat du bien.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 00:55:59
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Je doute qu'un vendeur ne s'honore pas d'un contrat signé chez un notaire qui a une force probante importante qui plus est.
D'ailleurs, rien n'empêche les notaires de séquestrer sur le prix de vente le montant des travaux.
Voilà au moins une pratique qui déchargera les syndics de copropriété d'une suspicion de la part de beaucoup de copropriétaires.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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grandbabu
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 18:53:40
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Faut-il vraiment s'occuper soi-même de récupérer les fonds?
Des travaux avaient été votés dans mon immeuble, avant que je n'y achète mon logement. Et le syndic avait oublié de les provisionner sur l'ancien proprio. Il me les a réclamés pendant des mois et j'ai toujours refusé : je lui ai écrit de s'adresser à l'ancien proprio via le notaire… et j'ai finalement eu gain de cause. je n'ai rien payé. et je doute fort que ce soit le pur effet de la bonté de mon syndic!
Grandbabu
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gdelteil
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 04 févr. 2004 : 09:22:48
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Pouvez-vous me donner une précision. Quand les travaux ont été votés avant la signature du compromis de vente et qu'un appel de fonds a été fait par le syndic, est-ce la totalité du cout des travaux qui est à la charge du vendeur ou seulement la prmeière fraction qui a déjà été "appelée " ?
Merci d'avance.
Gérard Delteil
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COG64
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 16 févr. 2004 : 09:48:28
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J achète actuellement un appartement
Je passe le compromis de vente devant un agent immobilier le 23 février 2004 ---- le 4 mars 2004 il y aura l'AG de la copropriété avec des des décisions importantes concernant des travaux ---
Je vais signer mon acte définitif 1er mai ou 1er juin 2004
Qui va payer les travaux de l'AG du 4 Mars 2004
merci de me repondre rapidement et si possible les textes officiels
Guy |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 20:55:31
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d'autres internautes répondront mieux que moi , mais moi néophyte, je viens vous donner mon expérience
Il faut que les travaux soient votés , ok, MAIS budgetés et si possible datés. Donc a la charge de celui qui est propriétaire à cette date, d'AG
Pour cog64, je pense que le copropriétaire veut vous donner le pouvoir ? Dans votre cas je le refuserai car les travaux votés, budgétés seraient pour vous. Ou alors vous négociez bien à la baisse votre future acquisition
Pour le reste je confirme qu'il faut être vigilant dans le cabinet du Notaire
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 01:06:20
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Citation :
je ne suis pas tout à fait d'accord avec la réponse formulée, selon mon syndic il existe une jurisprudence qui fait que les travaux sont à la charge de l'acheteur même s'il est spécifié sur le contrat de vente que les travaux sont à la charge du vendeur, c'est en tout cas ce qu'avance mon syndic devant mon refus de payer les travaux votés avant que j'achète mon studio ! là il y a litige et apparemment personne sur ce site pour répondre à la question : y a t il une jurisprudence qui fait que les travaux sont désormais à la charge de l'acquéreur ?
Bonjour,
Cette jurisprudence peut-elle vous aider ? :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=136357&indice=1&table=INCA&ligneDeb=1
A+
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 23:15:13
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Bonsoir,
Je vois que ce lien ne renvoie pas directement au pourvoi dont ci-dessous n° que vous recherchez sur LEGIFRANCE dont lien ci-dessus pour avoir la totalité du texte :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 25 septembre 2002 Cassation
N° de pourvoi : 00-22630
Inédit titré
........
Attendu que pour condamner M. X... au paiement d'une certaine somme incluant pour un montant de 5 260,56 francs la quote part de ce copropriétaire dans les travaux de reprise du ravalement, le jugement retient que le ravalement a été voté et réalisé antérieurement à la vente, qui, en raison de malfaçons, doit être repris et que son coût total est de 87 676 francs, suivant estimation de l'architecte de l'immeuble, que l'acte de vente de M. X... au profit de l'actuel propriétaire prévoit expressément que les travaux de ravalement restent à la charge exclusive de M. X..., observation étant faite que Mme Y... ne sera pas subrogée tant activement que passivement dans la procédure actuellement existante intentée par le syndicat contre la société ayant effectué le ravalement de l'immeuble et que toute indemnité à recevoir suite à cette procédure ou toutes charges ou frais pour cette même procédure bénéficieraient ou incomberaient à M. X..., que ce dernier doit donc supporter sa quote part définie par l'architecte de l'immeuble, soit 5 260,56 francs, sous réserve du vote de l'assemblée générale approuvant le devis de l'architecte ;
Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le jugement relève que les travaux de reprise n'étaient pas encore approuvés par l'assemblée générale et, d'autre part, que le syndicat est un tiers au contrat de vente, dont les stipulations ne concernent que les rapports entre l'acquéreur et le vendeur, le Tribunal a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 31 août 1999, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 11e arrondissement ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris 10e arrondissement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 22 rue Alphonse Baudin à Paris 1er aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 22 rue Alphonse Baudin à Paris 1er à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille deux.
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Décision attaquée : tribunal d'instance de Paris 11e arrondissement 1999-08-31
Titrages et résumés (Sur le 1er moyen)
COPROPRIETE - Lot - Vente - Charges auxquelles le copropriétaire vendeur doit faire face - Charges liquides et exigibles au moment de la vente.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 20.
Décrèts cités : Décret 1967-03-17 art. 5-1.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 00:28:01
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Merci à DU31 d’apporter cette jurisprudence qui devrait aider à tordre le cou à un vieux canard : il n’y a pas de règle disant que les travaux votés sont à la charge de l’un et les travaux non votés à la charge de l’autre.
Malheureusement, les jurisprudences ne pas toujours faciles à lire par qui n’est pas familiarisé avec l’extrême concision des arrêts de la cour de cassation. Dans l’exemple cité, il n’est pas clair de déterminer qui de X ou de Y est le vendeur et qui est l’acheteur et je parierais volontiers que nombre de visiteurs du site ont compris exactement le contraire de ce qui est écrit. La seule chose à retenir est : « Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le jugement relève que les travaux de reprise n'étaient pas encore approuvés par l'assemblée générale et, d'autre part, que le syndicat est un tiers au contrat de vente, dont les stipulations ne concernent que les rapports entre l'acquéreur et le vendeur, le Tribunal a violé les textes susvisés », ce qu’il faut comprendre comme suit.
D’une part, en ce qui concerne le syndicat, tout ce qui est exigible est la charge du copropriétaire à la date d’exigibilité des fonds, de sorte que des travaux votés par le vendeur peuvent très bien être appelés à l’acheteur. Car, en raison du principe que les conventions particulières ne sont pas opposables aux tiers, le syndicat n’a pas à se préoccuper de ce qui a été convenu dans l’acte de vente duquel il n’est pas partie.
D’autre part, en ce qui concerne les vendeur et acheteur, c’est à eux de s’entendre sur qui assumera les dépenses. L’usage veut que ce qui a été décidé antérieurement à la vente soit à la charge du vendeur, mais cela n’est qu’un usage et doit de toutes façons être clairement stipulé dans l’acte de vente.
Cordialement
P.F. Barde |
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