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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 07 janv. 2004 : 11:00:23
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Bonjour,
De très nombreux intervenants posent des questions sur le fonctionnement du CS, qui doit faire quoi, et les frais de fonctionnement...qui convoque ..., alors que l'adoption de règles de fonctionnement est prévue par les textes : l'art.22 du décret du 17.3.1967 précise bien que si ces règles n'existent pas dans le R de C, il faut les faire adopter par l'AG à la majorité art.25.
Trop de copropriétés n'ont pas de règles de fonctionnent du CS, ni dans le RdC ni adoptées spécifiquement.
Je propose donc le modèle ci-dessous, tout en précisant que ces règles doivent fixer un cadre, mais pas faire du décorticage de pattes de mouche sur 5 pages !
Règlement de fonctionnement du conseil syndical
Proposition à faire adopter par l’assemblée générale (art.22 décret du 17.03.67, maj.art25)
1- Composition du conseil
le Conseil Syndical sera composé au moins de trois membres et au maximum de … membres, de préférence en nombre impair.
L’assemblée générale pourra, si elle le juge à propos, désigner un ou plusieurs membres suppléants dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
En cas de cessation définitive des fonctions des membres titulaires, les membres suppléants siègent au Conseil au fur et à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection, s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.
Un conseiller syndical absent à trois réunions successives sera considéré comme démissionnaire.
2- Fonction spéciale des membres
Le Conseil Syndical élit un(e) Président(e) parmi ses membres, à la majorité de ceux-ci, pour la durée qu’il fixe. A défaut le président demeure en fonction pendant toute la durée de son mandat de conseiller syndical sauf révocation prononcée à la même majorité.
Le Conseil Syndical peut également désigner des membres pour occuper une fonction particulière (vice-président, secrétaire, trésorier, etc ..) ou pour traiter un problème spécifique. Dans ce dernier cas le ou les membres désignés auront directement affaire au syndic en cas de besoin.
Le conseil syndical peut se faire assister par toute personne de son choix.
3- Convocation
Le Conseil Syndical se réunit à la demande du président au moins une fois tous les…mois / trimestres
Il peut également être réuni à toute époque à la demande de l’un de ses membres.
La réunion du Conseil est de droit lorsqu’elle est demandée par son président ou l’un de ses membres.
A moins qu’ils ne l’aient décidé autrement les conseillers syndicaux seront convoqués valablement par lettre simple. Ils peuvent exprimer par écrit le souhait d’être convoqués par lettre recommandée avec avis de réception.
Le syndic peut être convoqué par le Conseil Syndical pour des réunions de travail.
Les frais de convocation sont des frais d’administration générale.
4- Votes
Les avis ou rapports du Conseil Syndical sont adoptés à la majorité simple à la condition que la moitié au moins de ses membres soient présents ou représentés. En cas de partage des voix celle du président sera prépondérante.
Les délibérations du Conseil Syndical sont constatées par des procès-verbaux portés sur un registre ouvert à cet effet signés par les membres ayant assistés à la réunion. Copies de ces procès-verbaux. sont délivrées par le Président du Conseil Syndical sur demande qui lui en est faite par les copropriétaires.
Le Conseil Syndical ou l’un de ses membres ne peut prendre aucune décision engageant le syndicat sauf mandat particulier qui lui aurait été expressément donné par l’assemblée générale.
5- Frais du Conseil Syndical
Les dépenses exposées par les membres du Conseil Syndical dans l’exercice de leur mandat leurs sont remboursées par le syndic sur justifications.
Le Conseil Syndical devra être assuré pour la responsabilité civile de chacun de ses membres.
Les honoraires des Techniciens par qui le Conseil Syndical peut se faire assister (techniciens du bâtiment, architectes, conseillers juridiques, comptables, associations d’aide aux copropriétaires, etc …) ainsi que les frais de fonctionnement dudit conseil sont payés par le syndic dans le cadre des dépenses générales de l’administration de l’immeuble (suivant des modalités à définir ici).
6- Accès aux documents
Le président du Conseil Syndical devra fournir à tous les membres du Conseil qui lui en feront la demande copie des documents concernant la gestion de la copropriété, à charge pour lui de les demander au syndic et sur les comptes de la copropriété au cours de l’exercice écoulé.
7- Compte rendu d’activité
Le Conseil rend compte à l’assemblée générale de ses activités de contrôle et d’assistance du syndic ainsi que celles de surveillance générale du fonctionnement du syndicat. En outre, son président ou ses membres désignés rendent compte de l’exécution des missions et délégations que l’assemblée générale aurait pu leur donner.
A vos plumes.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 14:35:43
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La question semblant présenter un intérêt pour certains lecteurs, je me permets, à la suite de l'intervention de Gédehem, de vous livrer le document que j'ai commis, il y a un certain temps, déjà, pour régler cette difficulté qui s'est présentée dans plusieurs copropriétés qui m'intéressent.
Manque de chance, mon truc tient en cinq pages (aérées, néanmoins) !
Gédehem va penser que je coupe en quarante les c******* de mites !
On peut constater que certaines différences existent.
Sur le fond, je ne pense pas que l'on puisse légitimement tenir l'absence réitérée d'un membre pour une démission implicite.
Pour le reste, je me suis efforcé de rendre les règles aussi souples que possible afin de ne pas décourager les éventuelles bonnes volontés (pas de quorum ; majorité simple des présents ; pas de formalisme ; limitation de la responsabilité aux comportements les plus graves ; pas d'assurance responsabilité ; pas d'entrave à m'exécution du mandat du syndic ...).
Tout peut être modifié en fonction de l'objectif qui est recherché.
Voici mon truc :
ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT DU CONSEIL SYNDICAL
IMMEUBLE SIS A (VILLE) - (ADRESSE)
I. -COMPOSITION ET DESIGNATION DU CONSEIL SYNDICAL
Article 1 : Le conseil syndical comprend au moins trois membres.
Article 2 : Les membres du conseil syndical seront désignés par le syndicat des copropriétaires réunis en assemblée générale suivant les modalités prévues à l’article 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
A cette occasion et suivant les mêmes modalités, sera également désigné au moins un membre suppléant.
A défaut, lorsqu’il apparaîtra qu’il est impossible de parvenir à la désignation des membres du conseil syndical, il y aura lieu, à la diligence du syndic, ou de tout copropriétaire, de procéder à une désignation judiciaire.
Article 3 : En cas de vacance des postes de membre du conseil syndical, qui ne saurait résulter que d’une décision expresse de démission, les membres suppléants, à mesure des vacances et dans l’ordre de leur élection, siègeront au conseil syndical jusqu’à la date d’expiration du mandat des membres titulaires qu’ils remplacent.
Article 4 : Les membres du conseil syndical sont rééligibles, suivant des modalités identiques à celles de leur désignation.
II. -DUREE DU MANDAT DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
Article 5 : Les membres du conseil syndical sont désignés pour une durée de trois années.
III. -REVOCATION DU MANDAT DES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
Article 6 : Les membres du conseil syndical seront révoqués suivant les mêmes modalités que celles valant pour leur désignation.
Article 7 : La révocation des membres du conseil syndical ne pourra résulter que d’une décision expresse.
IV. -ORGANISATION DU CONSEIL SYNDICAL
Article 8 : Le conseil syndical élit en son sein son président, à la majorité des deux tiers.
Article 9 : Les résolutions du conseil syndical sont adoptées à la majorité des deux tiers des membres présents.
Article 10 : Le conseil syndical se réunit au moins deux fois par an. Une première fois, environ six mois avant la tenue de l’assemblée générale annuelle, afin d’une part d’examiner le suivi des décisions prises lors de la précédente assemblée générale et d’autre part pour envisager les décisions à prendre lors de l’assemblée générale suivante.
Une seconde fois, un mois environ avant la tenue de l’assemblée générale pour d’une part émettre des vœux concernant la mise en œuvre des décisions pouvant être adoptées lors de l’assemblée générale suivante et d’autre part vérifier les comptes du syndic.
Le conseil syndical se réunit alors à la diligence de son président.
La convocation des membres du conseil syndical n’obéit à aucun formalisme, pourvu qu’elle soit dénuée d’équivoque et quelle s’accompagne des éléments d’information nécessaires.
Article 11 : En outre, et selon les mêmes modalités, le conseil syndical se réunira à tout moment à la demande de son président, de l’un de ses membres, ou du syndic.
Article 12 : Le conseil syndical procède, à sa convenance, pour l’accomplissement de sa mission, à la répartition des tâches entre ses membres.
Article 13 : Le conseil syndical se réunit sans qu’il y ait lieu de procéder nécessairement à la convocation du syndic.
Article 14 : Si la présence du syndic est nécessaire, celui-ci sera convoqué et assistera à la réunion du conseil syndical.
Article 15 : Le conseil syndical se saisit de toute question qu’il désire examiner.
Article 16 : En vue de la réunion du conseil syndical il sera établi un ordre du jour.
Toutefois, en tant que de besoin, le conseil syndical pourra délibérer sur toute question qui ne serait inscrite à l’ordre du jour.
Article 17 : Lors de chaque réunion, le conseil syndical procède à la désignation de son secrétaire, à la majorité des membres présents.
Article 18 : A l’occasion de chaque réunion du conseil syndical, son secrétaire établira un procès-verbal.
Les originaux des procès-verbaux seront conservés par le président du conseil syndical qui assurera, ainsi, la conservation des archives du conseil syndical.
En cas de désignation d’un nouveau président, les archives du conseil syndical détenues par le précédent président seront nécessairement transmises au président qui lui succède.
Une copie de chaque procès-verbal de réunion du conseil syndical sera communiquée au syndic.
V. -GRATUITE DES FONCTIONS DE MEMBRE ET DE PRESIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Article 19 : Les fonctions de membre et de président du conseil syndical ne donnent lieu à aucune rémunération, quelle qu’en soit la nature.
Article 20 : Toutefois, les frais exposés par les membres et le président du conseil syndical, pour l’accomplissement de leur mission, leur seront remboursés, à condition qu’un justificatif puisse être produit. Les sommes en cause constituent des dépenses d’administration de la copropriété.
VI.- L’OBJET DU CONSEIL SYNDICAL
A.- Conseil et assistance
Article 21 : Le conseil syndical a toute faculté d’initiative lui permettant de donner des avis au syndic et au syndicat des copropriétaires, soit spontanément, soit lorsqu’il est consulté.
Article 22 : Sur toute décision importante relevant de son pouvoir propre, le syndic recueillera l’avis du conseil syndical.
Article 23 : Le conseil syndical recevra communication, par le syndic, de toute question devant être débattue lors de l’assemblée générale.
Article 24 : Le conseil syndical informe le syndic de toute difficulté se présentant dans la copropriété.
Article 25 : Pour tout contrat ou marché d’un montant dépassant le somme arrêtée par le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical sera obligatoirement consulté.
De même, pour tout contrat ou marché d’un montant dépassant la somme arrêtée par le syndicat des copropriétaires et pour lequel une mise en concurrence est nécessaire, le syndic devra recueillir l’avis du conseil syndical.
Article 26 : En cas d’urgence, lorsque le syndic, de sa propre initiative fait procéder à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et que, en vue de l’ouverture de ce chantier et de son premier approvisionnement, il désire obtenir le versement d’une provision, dont le montant ne serait toutefois être supérieur au tiers du devis estimatif des travaux, sans qu’au préalable l’assemblée générale ait délibéré, il devra obligatoirement prendre l’avis du conseil syndical.
B.- Contrôle de la gestion du syndic
Article 27 : Le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndic, la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et les contrats.
Article 28 : Le conseil syndical surveillera l’élaboration du budget prévisionnel et en suivra l’exécution.
Article 29 : Le conseil syndical veillera à l’exécution, par le syndic, des décisions adoptées lors des assemblées générales, sans retard injustifié.
Il informera, à cette occasion, le syndic de toute difficulté pouvant se présenter.
Article 30 : Le conseil syndical suivra les procédures engagées par le syndic au nom du syndicat.
VII. -RAPPORTS ENTRE LE SYNDIC ET LE CONSEIL SYNDICAL
Article 31 : Le conseil syndical prend connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces, documents, correspondances et registres se rapportant à la gestion de l’immeuble et, plus généralement, à l’administration de la copropriété.
Article 32 : Il recevra en outre, sur sa demande, tout document intéressant le syndicat des copropriétaires.
Article 33 : Dans le cadre de sa mission de contrôle, le conseil syndical confiera à un ou plusieurs de ses membres le soin d’exercer les investigations nécessaires. Elles se dérouleront dans les bureaux du syndic ou tout autre lieu arrêté d’un commun accord.
Article 34 : Le conseil syndical prend connaissance, chez le syndic, avant la tenue de l’assemblée appelée à connaître des comptes, de toutes pièces justificatives des charges de copropriété.
Article 35 : Le conseil syndical n’intime pas d’ordre au syndic. Les avis du conseil syndical ne le lient pas.
Article 36 : Le syndic rendra compte de sa gestion devant le conseil syndical qu’il réunit périodiquement.
VIII. -RAPPORTS ENTRE LE CONSEIL SYNDICAL ET LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Article 37 : Le conseil syndical rend compte de sa mission. A cet effet, lors de l’assemblée générale, il présente au syndicat des copropriétaires un rapport sur l’activité du syndic.
Article 38 : Il pourra présenter toutes observations sur la gestion du syndic, à la condition qu’elles soient dûment motivées.
IX. -POUVOIRS DU CONSEIL SYNDICAL
Article 39 : Sous réserve de l’application des dispositions de l’article 25 a) de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical ne prend aucune décision.
Article 40 : Conformément aux dispositions de l’alinea 2 de l’article 27 du décret 67-223 du 17 mars 1967, le conseil syndical peut se faire assister, pour le bon accomplissement de sa mission, de tout technicien de son choix. Ses honoraires constituent des dépenses d’administration de la copropriété.
Article 41 : Sans préjudice, par ailleurs, de l’application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le conseil syndical peut à tout moment, par la voix de son président, demander au syndic la convocation d’une assemblée générale.
Article 42 : Sans préjudice, par ailleurs, de l’application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le conseil syndical peut notifier au syndic un ordre du jour complémentaire pour la tenue de l’assemblée générale.
X.- RESPONSABILITE DU CONSEIL SYNDICAL
Article 43 : Le conseil syndical engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, son mandant, uniquement pour les fautes graves qu’il aurait pu commettre dans le contrôle de la gestion du syndic ainsi que pour le cas de collusion frauduleuse avec celui-ci.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 20:37:45
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Bonsoir,
je viens de lire (très, très rapidement) les idées de Gédéhem et d'antoine Gaudin et je " tique" sur certains articles de l'un ou de l'autre :Citation :
Le conseil syndical engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, son mandant, uniquement pour les fautes graves qu’il aurait pu commettre dans le contrôle de la gestion du syndic ainsi que pour le cas de collusion frauduleuse avec celui-ci.
Sans oublier :Citation :
Le conseil syndical peut se faire assister par toute personne de son choix.
Les avis ou rapports du Conseil Syndical sont adoptés à la majorité simple à la condition que la moitié au moins de ses membres soient présents ou représentés. En cas de partage des voix celle du président sera prépondérante.
Les textes le disent ... Quant à la voix du président, elle est toujours considérée comme étant prépondérante puisque seul le président pout convoquer une AG (par exemple)
D'une part, je vois assez mal quelqu'un signer ce document qui revient à dire :"Je jure d'être honnête ....".
D'autre part, les tribunaux sont très indulgents (vous remarquerez que je n'ai pas dit laxistes) vis à vis des conseillers syndicaux défaillants.
Autre remarque, l'article 25: Citation :
Pour tout contrat ou marché d’un montant dépassant le somme arrêtée par le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical sera obligatoirement consulté.
De même, pour tout contrat ou marché d’un montant dépassant la somme arrêtée par le syndicat des copropriétaires et pour lequel une mise en concurrence est nécessaire, le syndic devra recueillir l’avis du conseil syndical.
Ce sont là des dispositions votées en AG.
Je vais relire ce document à tête reposée mais je crois que vous demandez aux membres du CS des choses qui ne sont pas de leur ressort ou du moins dont ils n'ont pas à décider seuls.
Amicalement
Colette (www.lesaintjames.org) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 23:00:20
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Excellentes interventions de Gédehem et Gaudin. Il faut poursuivre ce sujet pour parvenir à un document qui serait un modèle intéressant pour tout le monde.
Les observations de Colette sont également très judicieuses. N'oublions qu'il s'agit seulement de précisr les règles de fonctionnement. Il est inutile de rappeler les dispositions légales existantes, surtout en les modifiant quelques peu.
Il ne me semble pas opportun de traiter de la responsabilité des membres du conseil syndical ni même de rappeler ses missions qui sont précisées par le statut. Et bien entendu il ne peut y avoir de trésorier du conseil syndical, puisqu'il n'a pas de trésorerie.
Mais tout cela n'est que broutilles et je pense que la fusion des deux modèles ci dessus, plus d'autre suggestions ou observations aboutirait à un document intéressant.
J'ajoute que le forum y trouverait une nouvelle justification, ce qui n'est pas négligeable. La confection en commun, dans le même esprit, de quelques modèles de résolutions d'assemblée, pour des travaux importants, aiderait sans doute les syndics bénévoles et même professionnels.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 janv. 2004 : 23:49:04
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Quelques éléments à la suite des interventions précédentes.
Il ne me semble pas superfétatoire de rappeler dans un tel document les règles qui résultent, en soit, de la loi de 1965, de même que de décisions adoptée par le syndicat.
Il convient, en effet, de parer à tout excès de zèle du conseil syndical. L'expérience montre que l'élection a parfois des vertus similaires à celles des vapeurs alcooliques.
Les éléments pléonastiques ont au moins un intérêt didactique.
La voix du président n'est certainement pas prépondérante (pour départager une égalité) au prétexte qu'il serait le seul à pouvoir convoquer une assemblée.
Le président n'est pas le seul à pouvoir convoquer une assemblée. De toutes façons ce pouvoir n'implique pas le poids que Colette donne au président.
En outre, aucune disposition de la loi ou du décret ne prévoit le caractère prépondérant de la voix du président.
Il convient donc, le cas échéant, de le prévoir expressément. Ceci étant, je ne suis pas favorable à cette solution. Le président devrait avoir un rôle d'impulsion. Certes est-il primus inter pares, mais, pour autant, il ne devrait pas bénéficier d'un poids particulier par rapport aux autres membres du conseil syndical. Comme pour tous, il lui revient de savoir défendre son dossier, sans avoir à recourir à ce genre d'artifice. De plus, ce procédé risque de créer un mauvais climat au sein du conseil.
Une remarque concernant l'intervention de Colette.
Je crois y déceler une contradiction, dans la mesure où, dans une première partie du message, les remarques concernent le caractère superfétatoire d'un certain nombre d'articles, alors que, in fine, le même message met en exergue des prérogatives qui seraient extérieures aux attributions du conseil syndical.
A la relecture des propositions qui précèdent, je ne vois rien de tel. Chaque proposition, soit tacitement, soit expressément, prend bien soin d'indiquer que le conseil syndical ne prend aucune décision. Rien ne peut être plus clair.
Par ailleurs, je suis preneur concernant les dispositions qui s'écarteraient des dispositions légales ou règlementaires. Je modifierais mon truc en conséquence.
Je lis dans mon art. 43, "son mandataire". Je vais m'empresser de changer la formule, qui ne me satisfait pas. En effet, le conseil n'accomplit aucun acte juridique. Le mieux est encore de supprimer cette expression. Pour ma part, en effet, je pense que c'est en vertu d'une commission (action de confier à quelqu'un une mission) que le conseil syndical exerce son office. Mais je ne vois pas d'expression adéquate dénuée d'équivoque reprenant ce terme de commission.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 00:02:50
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Très intéressante, la proposition d'Antoine, mais comme JPM je tique sur les clauses qui ne font que reprendre des dispositions légales.
C'est un peu comme dans les contrats de syndic qui vous en mettent 5 pages de dispositions qui ne sont que la reprise, certes parfois détaillées, des missions du syndic fixées par la loi.
Cela me semble inutile puisque c'est la loi.
Il s'agit ici des règles de fonctionnement, de l'organisation interne du CS, qui sont à définir. Ses missions et pouvoirs c'est la loi qui les fixent, donc pas la peine d'y revenir.
Démissionnaire celui absent à 3 réunions du CS ? Je ne vois rien là de contraire aux textes, à leur esprit : les conseillers syndicaux qui comprennent qu'au CS il faut bosser un peu et ne viennent plus, je ne vois pas pourquoi on les trainerait. Bon c'est vrai, se pose alors le problèmes ssi 3 sont considérés comme démissionnaires dans un CS de 9 : il n'y aurait alors plus de CS régulièrement constitué. Mais une telle clause ne sera sans doute jamais appliquée, elle est là juste pour dire que si on est candidat au CS, élu, et qu'ensuite on ne vient plus, faudra pas venir représenter sa candidature le coup d'après. C'est de la dissuasion ...pas nucléaire mais passive.
Le trésorier ? Ben c'est comme pour le (la) secrétaire qui s'occupe de la paperasse, des PV, de la doc. , etc ... : Y'a des frais de fonctionnement, des achats fait par les membres du CS, des frais engagés par eux. Qui c'est qui qui va ramasser les tites factures des uns et des autres, en faire un état récap., tenir un petit cahier de compte avec juste 2 colonnes, et en fin de mois envoyer les factures et copie du récap. au syndic avec le détail de à qui il faut faire les chèques ?... c'est qui c'est ? gagné : le trésorier.
Bon bien sur, si on est 5 types au CS et qu'il y en a 2 qui bossent, pas la peine de trésorier.
Mais si on est 15 conseillers, faut bien se structurer, non ?
Et c'est aussi, avec en quelque sorte la constitution d'un bureau bien que je ne le mentionne pas, une façon de fonctionner plus collégiale, pour éviter par exemple que le Pdt du CS concentre tout entre ses mains ou entre celles de 2 copains. C'est aussi dans l'esprit de la structure collective du Syndicat.
(pardon pour le style ..... dans un forum aussi sérieux !)
Je retiens avec grand intéret la proposition de JPM. L'élaboration d'un modèle de règles de fonctionnement simples qui permettent de dire qui fait quoi et comment serait très important.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 00:49:07
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Gédehem,
Je comprends parfaitement votre souci d'éjecter les membres qui n'en b******* pas une. Ceci étant, la mission des membres du conseil légitimement désignés est instituée (ou institutionnelle). De près, ou de loin, aucune disposition de la loi ou du décret n'indique que l'absence pourrait être tenue pour une démission implicite ou tacite. L'art. 25 c) prévoit la désignation et la révocation. La démission implicite ne saurait s'évincer de cette disposition.
Par ailleurs, le document dont nous débattons, a pour objet, selon vos propres termes, le fonctionnement et l'organisation interne du conseil syndical. Or la démission implicite n'intéresserait pas seulement l'ordre interne du conseil syndical. Elle est susceptible d'intéresser le syndicat lui-même, ne serait-ce que sur la question de savoir qui est encore membre du conseil syndical.
Plus généralement, je ne crois pas, justement, que les règles d'organisation et de fonctionnement du conseil syndical intéressent seulement les rapports au sein dudit conseil. Il ne serait pas alors nécessaire de prévoir de telles modalités (soit dans le règlement, soit par document séparé). La clarté a vraisemblablement une vertu pédagogique pour tous les membres du syndicat. Chacun est saisi du document dont nous débattons, lors de son éventuelle adoption.
En outre, si j'en juge par mon expérience, beaucoup de copropriétaires se méprennent sur le rôle du conseil syndical. Rappeler les règles légales n'est pas nécessairement inutile.
Mais ce qui nous oppose n'est pas très important. Je pense qu'il s'agit davantage d'une différence d'éclairage.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 00:51:32
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Je viens de relire rapidement le projet d'Antoine. C'est vrai qu'il y a des trucs qui ne collent pas.
Par Ex :
L'art.34 n'est pas cohérent avec l'art.31 . TOUS les documents que demandent le CS doivent lui etre envoyés. Quelle différence s'il s'agit de controler les comptes ... qu'un bon CS controlera tout au long de l'année, chaque trimestre par ex.
Ce sont les copropriétaires qui sont concernés par la clause de l'art.34, pas le CS.
Art. 35 " les avis (du CS) ne lient pas le syndic". Et l'avis (écrit)préalable du CS pour des dépenses qui dépassent un montant fixé par l'AG ? art. rédigé avant loi SRU, sans doute.
Antoine (vous permettez que je vous appelle Antoine ?) ne voyez là que des remarques constructives et non des critiques.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 01:45:51
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Gédehem,
Je vous en prie, appelez-moi Antoine !
Effectivement, j'ai dû rédiger ce truc il y a plus de quinze ans.
Ceci étant, l'objet de l'art. 31 est plus large que celui de l'art. 34 relatif aux pièces comptables. Mais la rédaction de cet art. n'est pas satisfaisante. Il va falloir la corriger. Demain il fera jour !
En revanche, je ne changerais rien à l'art. 35, à moins d'être persuadé du contraire. En dépit d'un avis opposé du conseil, le syndic a le devoir d'agir, ne serait-ce que dans l'hypothèse où la securité des personnes et des biens est en cause. Autre exemple : le pouvoir de direction et de contrôle du personnel du syndicat relève des pouvoirs du syndic qui peut, et qui doit, selon les circonstances, ne pas suivre les avis du conseil. En cas d'urgence, le syndic dispose également d'un pouvoir propre de nature discrétionnaire.
Quant aux avis pour les marchés ou contrat dépassant tant, ils sont visés à l'art. 25, me semble-t-il.
Naturellement, la rédaction de ces articles, et des autres, est perfectible.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 01:32:57
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De retour d'une assemblée, une de plus, je reviens sur la rédaction de l'art. 34 qui était mauvaise. J'espère être encore à peu près frais.
Ceci conviendrait-il : "A l'occasion de la vérification des comptes, le conseil syndical prend connaissance, chez le syndic, de toutes pièces justificatives des charges de copropriété (éventuellement énumérer la nature des pièces précédé de l'adverbe notamment" ?
Pour Gédehem.
Si, effectivement, du temps où le système des charges réelles trimestrielles était appliqué, je vérifiais tous les trimestres les charges, ce n'est plus le cas maintenant. Je m'efforce, néanmoins, d'effectuer une vérification intermédiaire. Ceci étant, l'essentiel est la vérification des comptes de l'année, avant la tenue de l'assemblée. Comme j'ai oublié ce que j'avais vérifié avant (en dépit des notes que j'avais prises) il me faut reprendre l'ensemble de l'exercice comptable. Je suis peut-être le seul, mais je regrette le système précédent qui, en définitive, m'était plus commode. Les syndics m'assurent que c'est la même chose. Peut-être, mais nous ne devons pas alors avoir la cervelle faite de la même manière !
J'ajoute une différence entre l'art. 31 et l'art. 34. Le premier article vise les copies. L'art. 34, relatif aux seuls éléments comptables, vise exclusivement la consultation des pièces. Je suis prêt à parier que certains conseils syndicaux seraient susceptibles d'exiger la photocopie de la totalité de ces pièces.
En dernier lieu, j'avais présenté mon truc comme prévoyant des majorités simples. Et, en relisant, je m'aperçois que des majorités qualifiées sont prévues (2/3). Je me suis trompé en réalisant mon "copier-coller" (Joseph va me dire que la maîtrise de cette technique n'est pas encore terrible ! Bonjour Joseph !). En effet, j'ai communiqué la mouture qui m'avait été demandée pour une autre copropriété que celles qui me concernent et pour laquelle des majorités qualifiées devaient s'imposer.
Il suffit de remplacer "à la majorité des 2/3" par "à la majorité des membres présents".
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 01:45:04
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Antoine, Pour v/ article 34, pourquoi ne pas reprendre le libellé de l'article 18-1 de la loi de 1965 : il n'y a pas que les pièces comptables ! Et 18-1 contient un très joli "notammnent"...
Si je n'ai pas trop la flemme, il faudra que je reproduise pour ce sujet un réglement de CS. A+ donc.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 08:58:09
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Très interessantes, ces contributions.
Mais elles me laissent un gout un peu amer pour 2 raisons.
D'abord, et nous le savons tous, dès qu'on veut descendre dans le détail des choses, avec pourtant la volonté d'être très précis, on n'en fini pas de discuter sur la place de la virgule qui peut changer le sens de la phrase.
Ensuite, et il me semble que c'est un point qui me semble capital, parce que l'art.22 D.17.3.1967 précise bien que les règles dont il s'agit ici sont celles " ...relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical,..." règles fixées ou modifiées par l'AG à la maj. art.25 de la loi.
Il me parait donc primordial pour les membres d'un CS ou pour des copropriétaires d'une copro dépourvu de ce règlement du CS, définissent tout d'abord quelle structuration, quelle organisation de leur CS en rapport avec la structure du Syndicat (nombre de lots, nombre de menbres du CS, commission envisagées.. etc ...). Si on est 15 au CS, ne faut-il pas comme un petit bureau ? (Pdt, V-Pdt, secrét. Trésorier, ce dernier en charge aussi des questions comptables et financières du Syndicat).
Ensuite, une fois dressée cette structure, comment fonctionne t-on ?.. qui convoc les réunions, comment, les règles de majorité, ...etc..
Nous avons bien là le cadre prévu par la loi, les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du CS. Ma proposition s'inscrit dans cette démarche.
Maintenant, et je crois que c'est effectivement important car trop de candidats au CS ne savent même pas à quoi il sert (!), il est pertinent de rappelé en préambule, ce peut être les 2 premiers articles, le rôle du CS, sa mission, et surtout l'étendu de son pouvoir de contrôle, qui est d'après les textes sans limite.
Et sur ce dernier point, je voudrais rappelé l'art.17 de la loi qui dispose que l'exécution des décisions de l'AG est confiée " .. à un syndic placé SOUS le contrôle d'un conseil syndical". (le "éventuellement" prévu en 65 n'a plus lieu d'être, le CS étant obligatoire depuis 1985)
C'est ce SOUS qui me parait très important, dans la mesure ou il y a bien là la volonté de subordonner la gestion du syndic à la surveillence constante du CS ( que je préfère parfois appeler "Conseil de surveillance" (toujours CS), tt le monde comprenant mieux "surveillance" que le "syndical".
Et l'art.21 de la loi ne dit pas autre chose : il précise bien toute l'étendue de la mission du CS que je résume ainsi : RIEN (et rien c'est rien !) NE PEUT ECHAPPER A LA SURVEILLANCE ET AU CONTROLE DU CS, que ce soit sur la gestion du syndic, sur la façon dont il exécute le mandat de gestion qui lui a été confié, mais aussi sur le fonctionnement général du Syndicat prévu par les textes (trop souvent oublié !)
(Sur ce dernier point, je suis toujours surpris par la passivité des CS lors des AG : la mission de surveillance et de contrôle du CS ne s'arrête pas aux portes de la réunion de l'AG !).
Pour en revenir au sujet de ce forum, encore une fois parce trop de CS n'ont aucune règles de fonctionnement, l'élaboration de règles d'organisation et de fonctionnement simples, à la fois précises mais ouvertes, avec le rappel de la mission générale de surveillance du CS, me parait particulièrement important.
Ma proposition initiale, qui ne demande qu'à être enrichie mais sans la rendre pointilleuse, s'inscrit dans cette démarche.
A vous lire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 11:09:44
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Je ne comprends pas votre amertume !!
Le règlement de copropriété doit comporter des dispositions relatives à l'existence du CS et à sa mission. Sur ce point les dispositions légales doivent être reproduites, éventuellement dans le cadre de l'adaption art. 49. Les copropriétaires, membres éventuels du CS, sont donc parfaitement informés du rôle du CS, de ses pouvoirs, de ses obligations, etc.
Ce qui manque dans la plupart des cas, ce sont les règles de fonctionnement. Ce sont bien ces règles qu'il faut établir, adopter, et insérer dans le règlement de copropriété.
Aux articles nn à nnn du RC, il faut ajouter les articles relatifs au fonctionnement. Il est possible d'établir un extrait du RC pouvant constituer une brochure d'information à l'intention des membres du CS.
Vous avez raison de regretter que beaucoup de copropriétaires ignorent le rôle exact du CS et de son président (trop souvent considéré comme concierge de l'immeuble ou gestionnaire sur place). Nous revenons au problème de l'information des copropriétaires, et du manque d'intérêt qu'ils portent à cette information.
Conclusion : pas d'amrtume? Je crois que sur ces points nous sommes tous bien d'accord.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 12:12:24
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OUI OUI, nous sommes bien d'accord sur le principal : IL FAUT établir et faire adopter par une AG les règles de fonctionnement du CS, lequel peut éventuellement, de façon succinte, rappeler les principales dispositions de l'art.21 de laloi, lequel devrait être détaillé dans le RDC.
Ma crainte (amertume que j(ai employé ne convient pas, c'est vrai !), c'est que à vouloir faire un règlement pour le CS on s'embarque dans un truc compliqué où les puristes (il en faut) et les procéduriés (ils sont parfois très utiles aussi)vont se livrer à des joutes qui peuvent être sans fin. Mais c'est juste une crainte.
Ceci dit, ces règles du CS sont à adopter ou à modifier par l'AG à la maj.art.25. Et le fait qu'elles puissent être modifiées m'anmmene à penser qu'il ne faut pas inclure les règles du CS dans le RdeCopropriété :
- parce que cela revient à modifier le RDC et pour cela il faut approuver cette modif à l'art.26. (les règles c'est art.25, la modif RDC c'est obligatoirement le 26)
- que le RDC modifié devra être déposé aux hypothèque (notaire et bonjour les €€€€€)
- que si 5 ans plus tard on veut modifier ou compléter les règles du CS il faudra tout refaire.
Pourquoi faire compliqué. Adoptons des règles de fonctionnement simples, à l'art.25, cela suffit en soit.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 12:29:50
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Gédehem,
Je partage sans réserve votre avis selon lequel l'adoption de telles règles peut avantageusement résulter d'un vote à la majorité de l'art. 25.
C'est, à coup sûr, la solution la plus souple. Le cas échéant, il demeure possible d'amender le texte d'origine, au gré des inconvénients pratiques qui peuvent surgir dans l'application dudit règlement.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 10 janv. 2004 : 12:01:02
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Je trouve que c'est génial ce que vous faite super, c'est une bonne chose, c'est un plaisir de vous lire
Merci pour toutes et tous
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2004 : 17:45:32
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Il n'est pas douteux que les règles de fonctionnement du CS peuvent être fixées par une décision prise à la majorité de l'article 25 avec possibilité de second vote. L'article D 22 actuel le dit clairement.
Il dit moins explicitement que ces règles doivent être insérées dans le règlement de copropriété, et donc publiées.
La Recommandation n° 13 adopte la même solution en recommandant aux syndics de faire adopter ou compléter les règles de fonctionnement par l'assemblée en renant soin d'assurer la publicité au fichier immobilier des décisions prises.
La solution est évidente puisque ces dispositions doivent être opposables aux futurs copropriétaires. Si le nombre des réunions mensuelles est sans grande importance, les modalités d'établissement des avis et celles des décisions quand le CS a reçu délégation de l'assemblée sur un point précis doivent être opposables à tous.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2004 : 19:29:46
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Je suis un petit peu surpris par votre retenue quant à l'adoption des règles à l'art.25 (citation : "les règles PEUVENT être fixées à l'art.25"). C'est DOIVENT : si un règlement du CS est proposé à l'AG, l'art.22 est clair, ces règles sont adoptées à l'art.25, point.
Quant à insérer ces règles dans dans le RdeCopro, je n'en trouve implicitement pas trace. La preuve en est que le législateur a précisé que c'était l'art.25 pour leur adoption, et non l'art.26 qui équivaudrait alors à une modif du RdeC.
Qui plus est, l'opposabilité de ces règles ne concerne au premier chef que les conseillers syndicaux, s'agissant de leur organisation et de leur fonctionnement collectif, et en second lieu le syndic pour ce qui concerne les rapports CS-syndic. Les copropriétaires, je ne vois pas en quoi ils seraient concernés très directement par le fonctionnement interne du CS. J'ai sans doute oublié un truc ...
Pour toute ces raisons, sans compter (si je puis dire !) les €€€€€ nécessaires à cette publication au fichier immobilier (les notaires ne sont pas gratuits et le conservateur des hypothèques n'a pas renoncé à ses honoraires), ces €€€€ juste pour des règles modifiables, c'est le refus assuré des copropriétaires pour les voter.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2004 : 00:11:28
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Peuvent ? Doivent ? Je suis tout à fait d'accord pour doivent.
Opposabilité au syndic, aux membres du CS ? Bien sur. Mais les copropriétaires ne sont pas des ectoplasmes dans la vie syndicale.
Il est normal qu'un acquéreur puisse être informé des modalités de fonctionnement du conseil syndical, même si 80% des acquéreurs ne consultant pas le RC avant de signer un acte d'acquisition.
Même si l'on ne partage pas toujours les vues de la Commission de la copropriété, on ne peut pas négliger ses mises en garde sur un point comme celui ci. Et si on publie, comment publier si ce n'est sous la forme d'un ajout au règlement de copropriété.
Mais la modification du RC exige la majorité de l'art. 26 dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes !!!
Réponse : l'article 22 comporte une dérogation spéciale aux dispositions générales de l'article 26. C'est tellement vrai qu'il prévoit la possibilité de modifier les règles d'organisation du CS figurant dans le règlement de copropriété à la même majorité de l'article 25. Et cela , si ce n'est pas une modification du RC, qu'est ce que ça peut bien être ?
Je propose à Gédehem une observation : le pouvoir réglementaire a été bien audacieux d'établir par décret une dérogation à une disposition législative relative aux pouvoirs du syndicat.
Cette audace n'est pas la seule : les travaux parlementaires de 1965 montrent que le législateur s'était réservé la détermination des pouvoirs du syndic. Or l'article 55 du décret comporte une atteinte incontestable (justifiée ou non, c'est une autre affaire) à ces pouvoirs. L'habilitation n'est pas une simple modalité.
En réalité le décret de 1967 a comblé quelques lacunes de la loi. Le futur décret fera peut être de même pour la loi SRU ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 janv. 2004 : 16:04:53
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Je ne partage pas la teneur des derniers développements rapportés par JPM.
- Sur la commission :
Révérence faite à la qualité de ses membres, ainsi qu'à celle de ses travaux, force est de reconnaître que ladite commission ne dispose d'aucun pouvoir normatif.
- Sur la modification des règles relatives au conseil syndical incluses dans le règlement de copropriété par le biais des dispositions de l'art. 22 du décret (à la majorité de l'art. 25).
Il s'agit d'une monstruosité juridique.
* Les dispositions de l'art. 22 sont parfaitement claires : "A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de l'art. 25 de la loi...".
Quelques observations sur cette dispositions.
Par le jeu de ce qui est donné comme étant la norme, par rapport à l'exception, on peut légitimement (au prix d'une certaine sollicitation du texte, c'est vrai), considérer que la situation introduite par "A moins que ..." représente la situation la plus singulière. De telle sorte que, en dehors de ce cadre (règles fixées par le règlement de copropriété), la situation envisagée de manière subséquente (règles adoptées par l'assemblée à la majorité de l'art. 25) constitue la norme.
La modification des règles, à la majorité de l'art. 25, est manifestement liée indissolublement à l'adoption de ces régles selon le même majorité. Cette conception s'évince de la rédaction de la proposition qui précède, introduite par "A moins que ...". Si on retire cette proposition, on aboutit à la règle suivante : les règles en question sont fixées ou modifiées dans les conditions prévues à l'art. 25 de la loi. De telle sorte que l'on ne peut légitimement faire référence à la seule modification des règles selon les modalités de l'art. 25 pour lui faire produire effet à la situation décrite dans la proposition précédente (et indépendante) qui est celle de la fixation desdites règles dans le règlement de copropriété.
Plus généralement, le principe du parallélisme des formes doit être également assuré.
* Si des dispositions décrétales sont parfois contra legem, force est de relever que cette situation n'est guère fréquente (il m'en vient seulement un exemple, spontanément à l'esprit, en matière de baux commerciaux). Il serait par ailleurs particulièrement fâcheux de soutenir la légitimité d'une telle situation. Ces hypothèses ne sauraient que demeurer marginales.
De plus, la modification des règles d'organisation et de fonctionnement du conseil syndical contenues dans le règlement de copropriété ne pouvant relever que des dispositions de l'art. 26 de la loi, ainsi que le relève JPM, dans l'hypothèse où une disposition du décret prévoirait une exception (par exemple majorité absolue), celle-ci serait manifestement illégale.
Le principe de légalité veut que, dans le cadre de la hiérarchie des normes juridiques, le principe de légalité doit être respecté. En d'autres termes, une norme n'est légitime que dans la mesure où elle respecte les prescriptions des normes d'une nature supérieure en vertu desquelles elle est adoptée. Ici, la norme décrétale heurterait le principe posé par la loi (modification conformément à la majorité de l'art. 26).
Dans la mesure où la nullité de l'art. 22 du décret (à supposer que ce texte soit effectivement contraire à l'art. 26 de la loi) ne pourrait plus être soulevée par voie d'action (recours visant à rapporter le décret illégal), le délai ayant expiré, cette nullité, sans condition de délai, peut être soulevée par voie d'exception (demande au juge, même de l'ordre judiciaire, qu'il ne soit pas fait application de la norme dont l'illégalité est soulevée à la contestation dont le juge a à connaître effectivement). Et je vois mal le juge refuser d'accueillir favorablement une telle exception.
- Sur l'opposabilité
Il ne s'agit pas tant de l'opposabilité que de l'information qui est ici en cause. L'acquéreur venant aux droits du vendeur, les décisions adoptées précédemment lui sont opposables. Les éventuelles exceptions également, d'ailleurs. Ne se pose donc qu'un problème d'information. Les mécanismes, de ce point de vue, sont certainement perfectibles. Mais il est hors de question de revenir sur les principes classiques de l'opposabilité.
En définitive, je demeure parfaitement en phase, pour des raisons tant pratiques, que juridiques, avec Gédehem.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2004 : 17:11:53
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Le jurisclasseur copropriété (Fasc 92 n° 49) confirme l'indication que j'ai donnée mais surtout fournit la justification précise :
Citation :
Bien qu'il s'agisse de compléter le règlement de copropriété en y introduisant de nouvelles stipulations sur le conseil syndical, cette assemblée doit se prononcer non plus à la majorité de l'article 26 de la loi mais à celle de l'article 25 puisque l'institution du conseil syndical est de droit (sauf décision contraire du syndicat)
Pour une application pratique : CA Paris 23 A 24/06/1998 Syndicat 24 rue Thérèse : " il est encore vrai que, conformément aux dispositions de l'article 22 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée généralé querellée désignant les membres du conseil syndicaleût du fixer les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical;
Dans cette espèce l'annulation demandée de la désignation des membres du conseil syndical n'a pas été prononcée car une autre assemblée a été convoquée dans la foulée pour réparer l'omission.
Astucieusement la Cour a retenu qu'ne toute hypothèse la mission d'assistance et de contrôle "doit s'exercer en conformité avec l'intérêt collectif de la copropriété", ce qui constitue un minimum de règlementation.
Mais le fonctionnement du CS doit être organisé et, de toute manière, les autres missions du CS (émission d'avis et décisions éventuelles) exigent la détermination de modalités précises.
Conclusion :
En l'absence de dispositions relatives au fonctionnement du CS dans le RC, l'assemblée doit être invitée à les établir.
Elle adopte les clauses d'organisation à la majorité prévue par l'article 25, par dérogation aus dispositions générales de l'article 26. La dérogation est justifiée par le caractère obligatoire du CS, autant dire par l'ordre public.
Ces clauses constituent un complément au règlement de copropriété et doivent y être insérées.
Ce modificatif doit être publié.
Observation ajoutée : on peut tenter de profiter de l'adaptation pour glisser le complément sur le CS. Théoriquement ce n'est pas possible mais j'ai de bonnes raisons de penser que de nombreux syndicats vont le faire. Cela passera très bien.
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