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khajia
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 08 janv. 2004 : 15:47:28
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Le syndic volontaire bénévole a signé un accord avec une nouvelle pizzeria qui s'installe dans une petite maison accolée à notre immeuble pour l'autoriser à monter deux conduits d'évacuation (graisses de cuisson et fumées du four à bois) le long de notre façade. Cet accord n'a jamais été voté en assemblée générale. Personne, pas même les membres du conseil syndical, n'a été consulté. L'accord entraîne de plus une servitude pour le ramonage et l'entretien (le syndic s'engage dans l'accord à remettre les clés de l'immeuble à la pizzeria ; l'un des conduits courra en partie sur le toit de l'immeuble). Le syndic a-t-il ce pouvoir? Cet engagement est-il résiliable? Est-il nécessaire pour cela d'organiser une assemblée générale "extraordinaire". En cas de résiliation de l'accord, avec ou sans assemblée, que risque le syndic?
Merci pour votre aide.
(j'ai déjà évoqué ce problème dans d'autres messages. J'essaye ici d'être plus précis dans mes questions. Ce cas me parait grave)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 16:45:55
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De quel accord s'agit-il ? en avez-vous copie, ou le CS ?
L'accord en question ne concernant en rien la gestion et l'entretien des parties communes dont le syndic, agissant pour le compte du Syndicat, a la charge, il ne peut en aucun cas engager le Syndicat.
Hors cas d'urgence ou mesure conservatoire destinée à mettre en sécurité les personnes et les biens, le syndic se doit d'obtenir préalablement l'accord de l'AG avant d'engager le Syndicat à signer une convention avec un tiers, qui plus est sans que ce tiers ne supporte aucune contre-partie du bénéfice tiré de cet accord.
De ce fait, l'accord signé par votre Syndic ne peut engager le Syndicat. J'espère que votre syndic (non prof.) a une assurance spécifique en RC pour sa fonction de syndic ! Car il va falloir, au cours d'une AG que vous devrez demander, analyser et statuer sur cet accord. En cas de refus de l'AG, le voisin risque de vous (le Syndicat) poursuivre, poursuite dont il faudra demander réparation au syndic.
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zjuto
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301 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 17:58:44
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L'autorisation relève exclusivement de l'assemblée générale selon l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'y a pas en l'état d'autorisation valable donc il n'y a pas de décision à prendre pour annuler l'autorisation.
L'assemblée générale peut:
- faire estimer le préjudice et rechercher la responsabilité du syndic.
- demander la dépose des installations, et en cas d'absence de dépose demander au TGI la condamnation à la dépose sous astreinte journalière.
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 23:00:29
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D'accord bien entendu avec Gedehem et Zjuto mais quelques précisions seraient les bienvenues sur le plan pratique :
> accord signé avec la pizzeria ? le propriétaire du lot ou son locataire ? C'est important.
> le règlement de copropriété comporte-t-il une clause permettant au syndic de donner des autorisations de ce genre ? Si la clause existe, elle est actuellement considérée comme non écrite. C'est vrai, mais la responsabilité du syndic, surtout bénévole, s'apprécie différemment selon qu'une clause existe ou non ? Au demeurant, non écrite aujourd'hui, qui peut affirmer qu'elle le sera encore demain ?
> Il semble que les travaux ne sont ni faits, ni commencés. Il faut faire avorter dans l'oeuf ce projet, sans oublier toutefois que le propriétaire du lot pourra ensuite demander l'autorisation à l'assemblée et, en cas de refus, demander une autorisation judiciaire. Ces autorisations judiciaires sont malheureusement accordées avec une grande légèreté
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 00:29:38
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Parfaitement d'accord avec JPM sur le fait que si les travaux n'ont pas débuté, tout est ouvert pour rattraper la boulette du syndic bénévole. Tant mieux !
En revanche, si j'ai bien compris, l'autorisation d'adosser les gaines en question émanait du propriétaire (ou d'un copropriétaire) ou du locataire du fonds voisin.
Sous réserve de l'application des règles du droit commun relatives aux servitudes, au sens large, déjà existantes, il est évident que l'adossement de tels éléments nécessitent un accord exprès du propriétéraire (du syndicat des copropriétaires) du fonds sur lequel devaient prendre appui ces conduits.
La demande d'autorisation judiciaire n'offrirait, ici, aucun intérêt.
S'agissant de la question des clauses réputées non écrites, l'évolution du développement de l'ordre public montre que la pente n'a qu'un seul sens. L'ordre public (de direction ou de protection) se faisant sans cesse plus pesant, il n'y a guère à redouter un retour en arrière.
Enfin, s'agissant de la responsabilité du syndic bénévole, il est évident, et le qualificatif bénévole l'indique en soi, que la faute éventuelle ne sera pas appréciée dans les mêmes termes que pour un syndic professionnel. Je suis en plein accord, encore, avec l'observation de JPM. Ceci étant, en l'espèce, on peut également estimer que le comportement de l'intéressé sort de ce qu'il est légitime d'attendre d'un individu normalement compétent, prudent et diligent. Un bon père de famille n'aurait vraisemblablement pas agi de la sorte. Si la situation peut être redressée, le mieux est encore de laisser tomber le reste, mais de virer la "nullité".
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 01:23:08
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• J'ajouterais à la contribution ci-dessus d’Antoine que l'édification de tels conduits nécessiterait, en outre, le recueil par le demandeur, des autorisations de police sanitaire y afférentes.
Khajia, A titre d'illustration, vous pouvez consulter - via le Guide Juridique du site accessible en page d'accueil - le Règlement Sanitaire de la Ville de Paris, ce RS formant modèle pour de nombreux RS départementaux de province (consultez votre mairie ou votre préfecture).
RS Paris (extraits) : http://www.universimmo.com/accueil/unijur073.asp
• L’indication donnée par Zjuto que l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour un tel projet relève de l’article 25 de la loi de 1965 au titre du b) de cet article est évidemment erronée (Zjuto, relire notamment l’article 25…).
Sous réserve de l’examen du dossier (configuration exacte des lieux et du projet, prise en compte des éventuelles servitudes déjà existantes notamment de mitoyenneté évoquées par Antoine), l’opération dont il s’agit semble – je dis bien semble, ceci étant à apprécier avec le dossier précis - devoir relever de l’acte de disposition, donc de la majorité de l’article 26 au titre du a) de cet article.
Toutefois, l’unanimité pourrait être requise si la destination de l’immeuble devait être mise en cause par le projet, situation que l’on peut parfaitement imaginer comme techniquement et juridiquement possible.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 01:46:51
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Bonjour Joseph,
Je ne résiste pas plaisir d'intervenir pour vous saluer.
Et, au passage, pour vous indiquer que je partage totalement votre analyse sur la majorité qui semble, ici, être en cause.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 02:29:44
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Votre salut (que je vous rends en soulevant fort civilement mon chapeau comme me l'a appris ma mère il y a si longtemps) m'importe autant que votre partage d'analyse sur la majorité de décision pour l'opération en cause dans le présent sujet. Je viens de passer, avec peu de connexions pour des tas de raisons, quelques semaines dans des bleds où le concept même de copropriété semblerait issu d'une autre planète si on l'évoquait. En plus, c'est bon pour le coeur et les poumons, ces bleds là : à nous Paris à nouveau !
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 12:18:10
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Je relis l'article 25 comme m'y invite Joseph Toison :
"Ne sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant[...]l'autorisation à donner d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".
Je comprends que lorsque la destination de l'immeuble est respectée, l'article 25 s'applique pour autoriser la pose de deux conduits d'évacuation.
Penchons-nous aussi sur la jurisprudence. L'article 25 s'applique pour :
- la pose de climatiseurs en façade (CA Paris 7 juin 2001)
- le raccordement d'une ventilation forcée à un conduit disposé sur le mur extérieur ( CA Paris 6 septembre 2001)
- l'apposition d'un projecteur, d'un boitier d'alarme, de plaques et d'une enseigne commerciale ( CA Paris 10 avril 2002)
etc...
Les deux conduits ne sont pas d'une nature suffisement différente pour justifier une majorité différente, et la majorité de l'article 25 s'applique.
A moins que la "maison accolée" ne soit pas une partie de la copropriété et que le demandeur ne soit pas copropriétaire, alors dans ce cas je me range à l'avis de Joseph Toison.
Khajia, pourait nous préciser ce point pour mettre tout le monde d'accord.
Cordialement.
Z.Juto
Z.Juto |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 12:20:52
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Zjuto,
La disposition en cause concerne l'autorisation donnée à certains copropriétaires ....
Elle concerne ainsi des autorisations données par le syndicat à des copropriétaires de ce syndicat.
Il m'a semblé lire, et comprendre, dans le message d'origine, que l'autorisation, en l'espèce, était donnée par le syndic bénévole au propriétaire du fonds voisin, a priori un tiers par rapport au syndicat en question.
Ce sont bien les dispositions de l'art. 26 a) de la loi de 1965 qui s'appliquent. L'emprise des gaines sur la partie commune de l'immeuble étant alors assimilable à une aliénation, sans préjudice, le cas échéant, de l'application de l'unanimité en cas d'atteinte portée à la destination de l'immeuble.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 13:42:27
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Bien d'accord avec Antoine, en ligne avec ce que nous avions dit précédemment : article 26 selon le a) de son premier alinéa, voire unanimité si prise en compte de la destination de l’immeuble (réf. : troisième alinéa de 26).
Zjuto, votre citation de 25 b, comme le relève Antoine, est incorrecte : au lieu des lots "à donner" que vous écrivez, il faut lire "donnée à certains copropriétaires". Faites attention, encore une fois, au respect des textes et des mots ainsi qu'à leur justesse, sinon c'est le patouillis garanti.
On consultera par ailleurs les autres messages de Khajia : le fonds de la pizzeria, demandeur, est bien différent de celui de la copro ; en plus les gaines ne seraient pas simplement adossées à la façade en prenant appui sur elles mais chemineraient, partiellement, sur le toit de la coprop de Khajia, ce qui renforce l'aspect mesure de disposition donc 26 a).
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khajia
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 18:52:25
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Merci infiniment pour vos réponses.
La pizzeria est bien un tiers qui n'a rien à voir avec la copropriété.
Il n'y a aucune servitude pour ce type d'installation dans le réglement de copropriété.
Les travaux n'ont pas débutés. Par lettre recommandée, j'ai pu, in extremis, faire surseoir aux travaux. Le syndic devrait organiser une assemblée générale extraordinaire. Il faudra encore faire très attention à l'intitulé de l'ordre du jour car le syndic considère que "pour invalider l'accord qu'il a signé, il faut une assemblée". J'ai bien noté que l'autorisation de pose des conduits relèverait au moins de l'article 26. Sous quelles conditions pourrait-elle nécessiter l'unanimité?
Une telle servitude doit-elle être inscrite dans le réglement de copropriété? La modification du réglement nécessite-t-elle obligatoirement de passer par un notaire?
Merci encore
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khajia
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 20:30:38
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Je précise mon messager précédent:
Par servitude, je veux parler non seulement de la pose des conduits mais également de la servitued d'accès à la terrasse à la terrasse de l'immeuble pour entretien et ramonage des installations (l'accord prévoie de donner les clés de l'immeuble au propriétaire de la pizzeria).
Pour quel motifs pourrait on invoquer la mise en cause de la destination de l'immeuble?
Merci infiniment
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