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Article 21
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.


Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

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Un état des lieux établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants, par exemple l'agent immobilier représentant le propriétaire, ne saurait donc donner lieu à une rémunération. L'article 5 de la loi précitée (celle du 6 juillet 1989) prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui même, c'est à dire le contrat de bail et en aucun cas l'état des lieux, qui n'est qu'un document accessoire

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• (A été considéré comme entachée d'une nullité de plein droit…) “les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds, la confection de la répartition des charges et la régularisation de l'APL dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que, de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur-preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire”
  
• (…) seront confirmés les motifs précis du jugement qui, à l'issue d'une exacte analyse des données de la cause, ont déclarées contraires aux dispositions de la loi de 1989, par stricte application de son article 3, dépourvu de toute ambiguïté, la clause relative aux frais d'état des lieux étant observé qu'elle a pour effet de mettre à la charge du locataire une partie de la rémunération due au mandataire du propriétaire ;
  Par ces motifs, confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré illicite la clause prévoyant qu' “un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, à frais partagés par moitié, lors de la remise et de la restitution des clés”

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Echoruby,

Vous dites avoir payé 1100 F à l'entrée et à la sortie (soit 335 € au total) en tant que frais d'un état des lieux réalisé par un salarié de l'agence immobilière (ces détails apparaissant dans le sujet n°8387 dont j'ai déjà donné le lien dans mon précédent message).

Je réitère mon opinion selon laquelle cette agence est en infraction avec les dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que vous avez très justement cité dans votre message introductif : le partage des frais par moitié est prévu si, et seulement si, c'est un huissier qui réalise cet état des lieux.

L'état des lieux est un accessoire au bail et ne saurait être compris dans la rémunération indiquée à l'article 5 de la même loi, ce serait contraire au principe de protection de la partie la plus faible (c.a.d. le locataire) voulu par les législateurs. C'est d'ailleurs la position soutenue lors de débats parlementaires (Réponse ministérielle n°24636 : Journal Officiel de l'Assemblée Nationale du 10 mai 1989, p. 2881). Certes, pour paraphraser Clémenceau, vous pourrez toujours me rétorquer que les réponses ministérielles sont au droit ce que la musique militaire est à la musique ; il n'empêche qu'en terme de hiérarchie administrative, un ministre vaut toujours mieux qu'un directeur des affaires civiles et du sceau. De manière anecdotique, je serais très curieux de voir cette lettre adressée à M. Paul Rolland, car ledit directeur des affaires civiles et du sceau, M. Marc Guillaume, est loin d'être un béotien en droit puisqu'accessoirement, il est également maître des requêtes au Conseil d'État. Il m'est avis que ce courrier a été judicieusement tronqué pour lui faire prendre une signification toute autre que celle voulue par son auteur.

Vous pouvez lire une analyse juridique très bien faite corroborant mon propos sous ce lien : http://www.net-iris.com/publication/author/document.php3?document=77

Enfin, valant mieux que parole de tel ministre, tel directeur ou tel représentant d'agence immobilière peu scrupuleuse, reportez vous à la recommandation n°2000-01 de la commission des clauses abusives : est classée en huitième position des clause contractuelles jugées illicites au regard des dispositions d'ordre public celle prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement (http://www.clauses-abusives.fr/recom/00r01.htm)

Faites un courrier AR aux fins de demander le remboursement des sommes indues, soit 335 € de frais d'état des lieux et 2 € multipliés par X mois de frais de quittance. N'omettez pas de préciser, dans le corps ou l'objet de cette lettre, qu'il s'agit d'une mise en demeure avant dépôt du dossier auprès du TI en l'absence de l'obtention du remboursement sous quinzaine. N'hésitez pas à mettre vos actes à exécution quitte à devoir prendre un avocat si vous ne pouvez pas vous déplacer : l'agence sera condamnée aux débours et dépens en vertu des articles 695 et 700 du NCPC.

Faites valoir vos droits et ne vous laissez pas intimider par les arguments fallacieux de votre agence.

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