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emil
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 13 janv. 2004 : 11:53:20
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Par succession, je suis devenue bailleur d'un appartement régi par la loi de 48, catégorie IIB.
Il n'existait pas de bail écrit ; le locataire a repris il y a quelques années l'appartement loué à sa mère. il l'occupe actuellement avec sa soeur.
L'appartement de 8 pièces compte environ 200 m2 (surface non corrigée).Le loyer est de 815 euros par mois. Le locataire a plus de 70 ans.
Existe-t-il un moyen de mettre fin à cette location ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 12:40:45
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Les dispositions de l'art. 28 de la loi du 23 décembre 1986 prévoient une procédure de sortie du régime de la loi de 1948 pour les locaux occupés.
Cependant, les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables à l'égard des preneurs dont les ressources cumulées avec celle des autres occupants sont inférieures à un seuil fixé par décret (art. 29 loi de 1986).
La procédure de sortie du régime de la loi de 1948 consiste à offrir au preneur un bail intermédiaire de huit années. Le loyer est fixé par référence aux loyers dits libres habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables. Mais l'augmentation qui en résulte est fractionnée par huitième (art. 30 loi 1986). Au terme du bail intermédiaire, le régime relève intégralement de la loi de 1989.
Il convient encore de relever que dans l'hypothèse où le preneur est agé de plus de soixante-cinq ans, ou est handicapé, celui-ci continue de bénéficier du droit au maintien, nonobstant la sortie du bail du régime de la loi de 1948 (art. 29 loi 1986). En revanche les règles relatives à la transmission du droit au maintien ne sont plus applicables.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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emil
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 18:02:30
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Pour pouvoir donner congé à son locataire - (appartement régi par la loi de 48 - catégorie IIB), n'existe-til pas un critère de nombre de pièces : appartement trop grand par rapport au nombre d'ocupants (le nombre de pièces ne devant pas être supérieur au nombre d'occupants+2) ?
Par ailleurs, peut-on reprendre l'habitation
- soit pour y faire des travaux ?
- soit pour l'habiter soi-même et dans ce cas y a-t-il des conditions ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 01:12:43
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Emil,
Mes maigres capacités, s'agissant du régime de la loi de 1948, comme sur d'autres sujets, d'ailleurs, se limitent aux baux de sortie.
Je sais que des dispositions propres à la loi de 1948 existent sur les points que vous soulevez, mais je ne maîtrise pas suffisamment ce texte monstrueux pour vous apporter davantage d'éléments. Et, je dois l'avouer, je n'ai aucune intention d'y mettre mon nez !
Mais je suis certain que d'autres contributeurs vous répondront bien volontiers.
Par ailleurs, vous pourriez utilement vous diriger vers le site spécifique de Universimmo qui vous donnera, à titre professionnel, un avis juridique autorisé. Cf. :
http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 10:27:37
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Bonjour,
Quelques éléments rapides. A priori, votre locataire n'a pas de bail, mais vous n'en n'êtes pas sûr. Donc, par acquis de conscience, lui faire délivrer par huissier un congé dit de "pure forme" en application de l'article 4 de la loi de 48. Ce congé n'oblige pas le locataire à partir mais transforme son statut : de locataire, il devient occupant de bonne foi, avec droit au maintien dans les lieux.
Ensuite, soit, vous visez effectivement l'article 10-7° de la loi.
Cet article énumère les cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux et, vous avez raison, l'insuffisance d'occupation en est un. L'insuffisance d'occupation est définie par l'article R641-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Sont donc considérés comme insuffisamment occupés les locaux dont le nombre de pièces est supérieur de plus de deux au nombre d'occupants.
Dans ce cas, délivrer un congé pour insuffisance d'occupation, mais le locataire dispose d'un délai de six mois pour occuper suffisamment, en hébergeant la famille voire sous-louer partiellement !!
En cas d'insuffisance d'occupation, on peut majorer le loyer de 50 % (article 27 de la loi de 48). Mais inapplicable aux occupants de plus de 70 ans, donc ça ne marche pas dans votre cas.
Soit vous exercez une reprise en application de l'article 19 de la loi (toujours après la délivrance du congé de "pure forme"). C'est, pour faire simple, une reprise pour habiter avec congé par huissier et 6 mois de préavis. Il faut pour cela, démontrer que votre logement actuel ne correspond pas à vos besoins familiaux (logement trop petit, insalubre, trop loin du travail, etc.).
Cette reprise n'est pas applicable si votre occupant a des revenus (en comprenant ceux de sa soeur) inférieurs à 1,5 fois le SMIC puisqu'il a plus de 70 ans, sauf si vous-même avez plus de 65 ans (article 22 bis de la loi).
Cette reprise n'est possible que si le propriétaire a acquis le logement, à titre onéreux, depuis plus de dix ans, éventuellement réductible à 4 ans par le juge. Mais, dans votre cas, vous l'avez acquis à titre gratuit (succession) et le parent qui vous l'a légué devait l'avoir acquis depuis plus de dix (enfin, j'espère pour vous). Vous risquez donc d'avoir un problème si vous n'en n'avez hérité que de la moitié, par exemple, et avez racheté les parts d'un co-héritier.
Dans le cas où la reprise est possible, vous êtes obligé de mettre à sa disposition le logement que vous libérez (voir l'article 19 de la loi).
Enfin, attention, les conditions de forme du congé de l'article 19 sont draconniennes, prenez un bon huissier, et assez âgé (il a dû pratiquer ce genre d'acte au début de sa carrière !!)
Dernière possibilité, négocier avec le locataire, afin qu'il vous donne spontanément congé contre réglement d'une soimme à définir.
Espérant que ces renseignement vous éclaireront,
Bien à vous
JM GERIN |
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